문서번호	토지관리과-22370
결재일자	2014.11.6.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장	도시관리정책관		도시계획국장
이명신	최영창	남대현	류훈		11/06 이제원
협 조
	주무관			김진환
	주무관			조창기

'14년도 10월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2014. 11. 4.

도시계획국

(토지관리과)

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검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 ■
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				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(	국토교통부 한국감정원	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 ■	(	국민은행 부동산114	)		무 □
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	국토교통부 25개 자치구	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 □ 기자설명회 □ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 □

도시계획국 [토지관리과]

10월 서울부동산시장 동향보고(매매 및 전·월세 등)

< 2014. 11. 4. (화) >

1. 주택매매시장 동향

매매 가격변동률

<'12년 7월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

‘12년 하반기

서울 -2.8% 하락

’13년 서울 -1.4% 하락

’14년 서울 1.0% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	‘13년10월	11월	12월	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월
서울	2.8	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	0.3	0.1	0.0	0.2	0.2	0.2	0.0	-0.1	-0.1	-0.1	0.1	0.2	0.3
강남	3.4	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	0.4	0.1	-0.1	0.2	0.3	0.2	-0.1	-0.1	-0.1	0.0	0.1	0.3	0.3
강북	2.3	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	0.3	0.1	0.1	0.2	0.2	0.2	0.1	0.0	0.0	-0.1	0.0	0.1	0.2

□ 10월 주택매매가격은  하반기 경제정책 방향으로 기대감이 높아지던 시장에 재건축연한 완화 등 부동산정책이 연이어 발표되며 최대 수혜지역인 노원구, 양천구 등에서 상승세를 주도하였고, 가을 이사철의 계절적 성수기 수요까지 나타나며 서울시 매매 가격은 전월대비 0.3%로 3개월 연속 상승세이나, 일부지역은 높은 가격에 대한 부담으로 가격 조정이 이루어지며 상승폭 둔화.

□ 강남권역에서는 재건축 규제완화 영향으로 높아진 가격에 대한 부담을 느낀 수요자들의 관망세가 확산되면서 강남구를 비롯한  일부 지역에서 상승폭이 둔화되는 모습을 나타냄.

□ 강북권역에서는 계절적 성수기에 강남권에서 시작된 상승세가 뒤늦게 나타난 가운데 9.1대책의 수혜지역이라 할 수 있는 노원구에서 상승세를 주도하는 모습 속에 전월대비 상승폭은 소폭 확대.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래계약(검인 포함) 건수임

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>             <연도별(10월) 주택매매거래량>

재건축

연한완화

양도세 한시 감면 종료

임대소득

과세 발표

LTV,DTI

완화 발표

□ 10월 주택 매매거래량은 7.24 대책, 9.1 대책 영향으로 가격 상승에 대한 기대감이 커지면서 부동산시장은 저가 매물에 대한 적극적인 매수 모습에 물량이 빠르게 해소되면서 거래량 증가를 보이고 있음. 거래계약 후 신고기간이 60일 이내로 신고시점에 다소 차이가 발생되는 점을 감안하더라도 본격적인 가을 이사철을 맞이하면서 부동산 거래시장은 활발한 모습을 보이는 가운데 거래량은 24,443건이 거래되어 전월(18,662)대비  31.0%  증가.

□ 특히, 서울시 전역에서 거래량 증가를 보인 것은 재건축 시장에서 시작된 수요자들의 관심이 일반지역의 저가매물을 중심으로 한 매수세 때문으로 보이나, 가격 상승 기대감에 매도인이 매물을 회수하고 호가를 올리면서 매수 움직임이 관망세로 돌아서고 있는 모습을 보이고 있음.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'12년 7월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

13년 서울 6.6% 상승

14년 서울 3.0% 상승

12년 하반기 서울 1.3% 상승

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	‘13년 10월	11월	12월	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월
서울	5.8	6.2	10.3	0.5	6.6	1.0	0.7	0.5	0.8	0.6	0.5	0.1	0.0	0.0	0.1	0.1	0.3	0.4
강남	7.6	7.4	10.4	0.6	6.7	1.2	0.7	0.5	0.9	0.7	0.5	-0.1	-0.1	-0.1	0.1	0.2	0.3	0.4
강북	3.9	4.9	10.3	0.3	6.5	0.9	0.8	0.5	0.7	0.6	0.6	0.2	0.1	0.1	0.1	0.1	0.3	0.4

□ ’14년 10월 전세가격은 저금리 저성장 기조가 지속되면서 월세전환에 가속도가 붙으며 전세구하기가 쉽지 않고, 재계약시 저금리로 매매로의 전환 보다는 집값 상승 기대감이 꺽이면서 전세금 충당으로 이어지며 가격 상승을 더욱 심화시키는 모습에 전세가격은 전월대비 0.4% 상승.

□ 강남지역(0.4%)은 양천구(0.66%), 구로구(0.64%), 강동구(0.52%), 동작구(0.40%) 등 강남권역 모든 지역에서 상승하였고, 강북지역(0.4%)은 노원구(0.54%), 마포구(0.46%), 도봉구(0.46%), 중구(0.45%) 등 모든 지역에서 상승하며 서울시 대부분 지역에서 상승폭이 확대.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(0.54%), 연립주택(0.15%), 단독주택(0.16%)로 전월 대비 아파트와 단독주택에서 상승폭이 확대되며 전체 평균 상승률이 증가하는 모습을 보임.

□ 최근 5년간(’09.10~’14.10) 서울 전세가격은 30.3% 상승하였으며, ’14년 10월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 62.2%, 아파트 66.6%로 전월(62.1%, 66.5%)대비 각각 0.1%p의 상승한 것으로 비교적 인기가 많은 아파트가 가격 상승을 주도하는 모습임.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분(2014년 4월부터는 도시형생활주택, 원룸 등 포함)

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>      <년도별 10개월(1~10월) 전·월세 거래량 비교>

□ ’14년 10월 전·월세거래량은 전세물량이 부족으로 비수기를 가리지 않던 거래모습 속에서도 가을 이사철 성수기에 접어들면서 거래량이 증가하는 모습을 나타내며 46,680건이 거래되어 전월(38,942건) 대비 19.9% 가 증가 하였고, 전년 동월(41,575건) 대비에서도 12.3% 증가.

□ 또한, 1월∼10월간 임대거래시장의 전세와 월세 거래량 비율을 보면 ’11년에 전세 66.5%, 월세 33.5%에서 ’14년에는 전세 58.0%, 월세 42.0%로 저성장 저금리 기조가 이어가며 임대인의 월세 선호도가 좀처럼 줄어들지 않아 전셋값 상승과 더불어 월세거래량이 증가.

□ ’14년도 10월 주택거래시장의 매매시장과 임대시장 비율은 매매(24,443건) 34.4%, 임대(46,680건) 65.6%로 나타남. 이는 ‘13년도 동월 주택거래시장(매매 27.3%, 임대 72.7%)보다 매매비율이 7.1%p 증가한 것으로써, 이는 각종 규제완화 정책 영향으로 저가 급매물 위주의 수요가 나타나며 거래량이 증가한 원인으로 보임.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ 재건축 지역을 중심으로 급등하는 가격 부담에 매수인의 관망세가 나타나며 부동산 시장의 거래량은 다소 감소할 듯.

⇒ 9.1 대책 이후 강남권의 재건축 단지에서 시작한 수요증가 모습이 일반지역으로까지 이어지자 매도인의 가격 상승에 대한 기대감이 커지며 매물회수로 나타나고 이러한 모습이 호가 상승으로 이어지면서 급등한 가격이 부담인 수요자들이 관망세로 돌아서며 가격 상승폭 둔화와 함께 거래량이 점차 줄어들 것으로 보임.

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 최영창 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

□ 국내외 경제에 불확실성으로 거래량이 점차 감소하는 모습이 지속되기 전에 정부의 후속 조치가 필요한 시점.

⇒ 저가매물 위주이지만 지속되었던 매수 수요가 줄어들기 전에 재건축 초과이익 환수제 폐지, 분양가 상한제 폐지 등 부동산 현안 법률들을 빠른 시일 내에 국회에서 통과시키는 등의 후속조치가 뒷받침 되어야만 시장의 매수 분위기를 이어갈 수 있을 것으로 보임.

전․월세시장 전망

□ 저성장 저금리 정책이 지속되며 전세매물 부족이 해소되지 않을 듯.

⇒ 재건축시장 인근에서 국지적으로 물건부족 현상이 심화되는 모습이 이어졌고, 가을 이사철이 막바지에 접어들면서 수요가 일정량 줄어들기는 하겠지만 전세시장의 가격 상승을 잠재울 만한 정책이 나오기 쉽지 않으며 임대인이 월세나 반전세로 전환하는 상황이 지속되면서 가격 상승은 당분간 이어질 전망. 전세수요는 일정량 유지하나 월세수요는 크게 늘지 않아 상대적으로 월세시장의 가격 하락세가 이어질 듯.