문서번호	주거재생과-11716
결재일자	2014.9.15.
공개여부	대시민공개
방침번호

			시 민
주무관		재생정책팀장	주거재생과장
박범진		임우진	09/15 안재혁
협조

「중계본동 주택재개발사업」

사업성 분석 관련 자문회의 개최

2014. 9.

주거재생과

「중계본동 주택재개발사업」

사업성 분석관련 자문회의 개최

□ 자문개요

○ 일    시 : 2014. 9.17(수) 10:00 / 주거재생과

○ 참 석 자

- 서울시 : 주거재생과장, 재생정책팀장, 노원구청 주택과장

- 외  부 : 한국CM개발 대표 김병춘, 도시재생 아카데미 강사 김도현

○ 자문안건 : 중계본동 주택재개발사업 사업성 분석 관련사항 검토

○ 자문사유

- 최근, 중계본동 주택재개발사업 시행자인 LH공사에서 자체 사업성 분석후  권리자에게 배포

- LH공사 사업성 분석결과 객관적 검토 및 주민 대응방안 마련

□ 자문내용

【LH공사 사업성분석 결과】

○ 추정분담금                                       (단위 : 백만원)

구 분			사 업 손 익 (억원)	추 정 비례율	종 전 자 산	권 리 가 액	권리자분양가	추 정 분담금
분석기준	종 전	종 후
NPV 분석(안)	20평 소유	24평	-1,119	53.0	146	77	293	216
		34평					382	305
	30평 소유	24평			219	116	293	177
		34평					382	266
ROE 분석(안)	20평 소유	24평	-650	72.4	144	104	293	189
		34평					382	278
	30평 소유	24평			216	156	293	137
		34평					382	226

․ 종전자산 추산액 : 토지가는 자연녹지지역중 주거용토지를 기준으로 산출

․ 권리가액 : 종전자산 추산액(토지+건축물) × 추정비례율

․ 권리자분양가 : 일반분양가(1,295만원/평 84㎡ 기준)의 88%적용

○ 추정분담금 산정지표

구 분			적용기준	비 고
종전자산가액(만원/평)			665	평균가격으로 표시 자연녹지지구 주거용 729만원/평
현금청산률(%)			15	최근 3년간 평균 현금 청산률
판매시설분양가(만원/평)			1,475	1층 상가 기준
층별효용지수(%)			33.5
분 양		초기분양률(%)	75	최근 통계반영
		미분양활인률(%)	15	약정서 기준
분양가격(만원/평)			1,295	84㎡ 기준
권리자분양가 비율(%)			88	일반분양가 85~90%수준
건축비	기 준		분양가상한제	기본형건축비+가산비 상가건축비 제외 ( ) : REO 분석기준, 물가상승분 미반영
	건축비-공급면적(만원/평)		726(656)
	건축비-연면적(만원/평)		506(457)
물가변동률(%)			3.45
사업기간			48개월
활인률(%)			5.5	KDI 예비타당성 지침

□ 행정사항

○ 자문위원 수당지급

- 위원당 : 100,000원(2시간 이상시 50,000원 추가)

- 타당성조사결과 분석 및 검토수당 : 턴키심의 검토수당 준용

▸ 참석 위원당 : 30만원(검토 4일×34만원×2/8)

※ 엔지니어링 기술사 일일 노임단가 : 334,000원

□ 조치계획

○ 자문결과를 토대로 사업시행자인 사업성 분석결과에 대한 주민 대응방안 마련