문서번호	토지관리과-18101
결재일자	2014.9.4.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장	도시관리정책관		도시계획국장
이명신	최영창	남대현	류훈		09/04 이제원
협 조
	주무관			김진환
	주무관			조창기

'14년도 8월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2014. 9. 3.

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검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(		)		무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(	예시 : 일상감사 대상여부 등	)		무 ■
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □ 빗물순환 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(	국토교통부 한국감정원	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 ■	(	국민은행 부동산114	)		무 □
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	국토교통부 25개 자치구	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 □ 기자설명회 □ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 □

도시계획국 [토지관리과]

8월 서울부동산시장 동향보고(매매 및 전·월세 등)

< 2014. 9. 3. (수) >

1. 주택매매시장 동향

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 최영창 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

매매 가격변동률

<'12년 7월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

‘12년 하반기

서울 -2.8% 하락

’13년 서울 -1.4% 하락

’14년 서울 0.5% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	‘13년8월	9월	10월	11월	12월	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월
서울	2.8	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	-0.4	0.0	0.3	0.1	0.0	0.2	0.2	0.2	0.0	-0.1	-0.1	-0.1	0.1
강남	3.4	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	-0.4	0.2	0.4	0.1	-0.1	0.2	0.3	0.2	-0.1	-0.1	-0.1	0.0	0.1
강북	2.3	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	-0.5	-0.2	0.3	0.1	0.1	0.2	0.2	0.2	0.1	0.0	0.0	-0.1	0.0

□ 8월 주택매매가격은  정부에서 경기부양책으로 추진한 부동산 활성화 방안중 대출규제 완화정책 시행으로 시장회복 기대심리가 커지면서 재건축단지를 중심으로 매도인의 매물이 회수되며 급매물 위주의 거래 형성으로 큰 폭의 가격상승을 나타내지는 못했으나, 매매시장의 수요증가 모습을 보이며 매매가격은 전월대비 0.1%로 지난 4월 이후 하락세에서 상승세로 반전됨.

□ 강남권역에서는 내수경기 활성화를 위해 시행한 주택담보대출 규제가 완화되면서 재건축 아파트가 밀집되어 있는 동남권에서 지난달에 이어 상승을 주도하며 보합세를 보임.

□ 강북권역에서는 부동산 활성화 정책이 시행되며 기대심이 커지면서 역세권 주변 등 주거환경이 양호한 지역을 중심으로 실수요자들이 수요증가를 보이며 4개월만에 가격 상승세를 나타냄.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래건수임

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>             <연도별(8월) 주택매매거래량>

취득세

감면종료

8.28

대책

양도세 한시 감면종료

임대소득

과세 발표

LTV,DTI

완화시행

□ 8월 주택 매매거래량은 계절적인 비수기임에도 부동산규제완화 조치 영향으로 휴가가 마무리되면서 이사철을 앞둔 실수요자들이 보다 저렴한 가격으로 매수하려는 수요가 증가하고 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 커지면서 매도인들이 매물을 거둬들이며 매매가 활발하게 형성되지  않은 가운데에서도 강남권 재건축지역과 강북권의 교통여건이 좋은 지역을 중심으로 꾸준한 거래량을 보이며 15,697건이 거래되어 전월(14,661)대비  7.1%  증가.

□ 특히, 정부의 재건축 규제완화가 지속적으로 추진될 것이라는 기대감에 강남 동남권역 재건축단지를 중심으로 수요를 나타내고 있으며, 가을 이사철이 다가오면 시장회복세가 더욱 짙어질 것이라는 기대감이 증대하며 일반지역으로까지 수요가 확대되는 모습임.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'12년 7월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

13년 서울 6.6% 상승

14년 서울 2.3% 상승

12년 하반기 서울 1.3% 상승

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	‘13. 8월	9월	10월	11월	12월	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월
서울	5.8	6.2	10.3	0.5	6.6	0.8	0.9	1.0	0.7	0.5	0.8	0.6	0.5	0.1	0.0	0.0	0.1	0.1
강남	7.6	7.4	10.4	0.6	6.7	0.9	1.0	1.2	0.7	0.5	0.9	0.7	0.5	-0.1	-0.1	-0.1	0.1	0.2
강북	3.9	4.9	10.3	0.3	6.5	0.7	0.8	0.9	0.8	0.5	0.7	0.6	0.6	0.2	0.1	0.1	0.1	0.1

□ ’14년 8월 전세가격은 정부의 추가 금리인하로 인해 월세전환이 지속되면서 본격적인 가을이사철 전에 주거환경이 양호한 지역을 중심으로 선 계약하려는 예비 신혼부부들이 수요를 보이며 전세가격은 전월대비 0.1% 상승하며 2개월 연속 상승세를 나타냄.

□ 강남지역(0.2%)은 강동구(0.58%), 동작구(0.23%), 서초구(0.17%)등 동남권역에서 상승을 주도하고 있으며 구로구(-0.07%) 등 서남권역 일부지역에서 하락세 나타냄. 강북지역(0.1%)은 노원구(0.38%), 중구(0.29%), 강북구(0.18%) 등 강북권역 모든 지역에서 상승세를 보임.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(0.22%), 연립주택(0.07%)은 상승하였으나, 단독주택(-0.04%)은 약보합세를 보임. 아파트에서는 상승폭이 증가하고 있는 것으로 나타남.

□ 최근 5년간(’09.8~’14.8) 서울 전세가격은 33.7% 상승하였으며, ’14년 8월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 62.1%, 아파트 66.4%로 전월(61.9%, 66.3%)대비 주택종합은 0.2%p, 아파트에서는 0.1%p의 상승세 이어감.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분(2014년 4월부터는 도시형생활주택, 원룸 등 포함)

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>      <년도별 8개월(1~8월) 전·월세 거래량 비교>

□ ’14년 8월 전·월세거래량은 계절적 비기기임에도 마지막 방학기간 좋은 학군으로의 이주 수요가 나타나긴 했으나, 전월과 비교시 수요 감소를 보이며 41,488건이 거래되어 전월(51,944건) 대비 20.1% 감소한 반면, 전년 동월(39,274건) 대비에서는 5.6% 증가.

□ 또한, 1월∼8월간 임대거래시장의 전세와 월세 거래량 비율을 보면 ’11년에 전세 66.6%, 월세 33.4%에서 ’14년에는 전세 57.4%, 월세 42.6%로 저금리기조로 인한 임대인의 월세선호가 좀처럼 수그러들지 않으며 월세가 꾸준하게 증가.

□ ’14년도 8월 주택거래시장의 매매시장과 임대시장 비율은 매매(15,697건) 27.4%, 임대(41,488건) 72.6%로 나타남. 이는 ‘13년도 동월 주택거래시장(매매 18.8%, 임대 81.2%)보다 매매비율이 8.6%p 증가한 것으로써, 이는 부동산 규제완화 시행으로 시장정상화 기대심리가 커지며 거래량 증가를 보인 것에 기인함.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ 시장회복 움직임 가속화를 위한 정부의 정책시행으로 매매시장 정상화 기대감 증대되며 호전 기대

⇒ 정부의 경기부양책 일환으로 시행한 부동산규제(LTV, DTI) 완화정책 영향에 시장회복에 대한 기대감이 커지면서 강남권 재건축아파트를 중심으로 구매심리 증폭되며 관망세를 보이던 수요자들이 매매시장으로 서서히 유입되는 움직임을 보이는 가운데 가을 이사철이 다가오면서 주택매입 시기를 저울질하고 있던 자금여력이 있는 실수요자들 중심으로 거래량 증가를 보이며 매매시장은 점차 호전 기대됨.

□ 9.1부동산 대책이 재건축, 재개발시장 활력소로 작용

⇒ 부동산 담보대출 완화에 이어 재건축연한 단축, 재건축 안전진단 기준 합리화 등 부동시장 활성화 방안이 연이어 발표되면서 재건축아파트 시장의 전망을 밝게 함.

전․월세시장 전망

□ 가을 이사철을 대비한 선 계약 수요가 증가하며 전세가격 상승 전망

⇒ 저금리 기조로 인하여 월세전환 선호가 지속되며 물량 부족이 심화되면서 임차인은 재계약을 하려는 움직임이 많아지고, 본격적인 가을 이사철 전에 주거환경이 양호한 지역에 조금이라도 싼 가격으로 계약하려는 예비 신혼부부 등의 선 계약 수요가 증가하면서 수급불균형이 심화되며 당분간 가격 오름폭은 확대될 것으로 전망되며, 월세는 저금리에 공급물량 증가하며 하락세 지속될 듯.