문서번호	시설계획과-8603
결재일자	2014.8.25.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	공공시설정책팀장	시설계획과장	도시관리정책관		도시계획국장
정성훈	조남준	한유석	류훈		08/25 이제원
협 조
	도시정비과장			김성보
	도시계획과장			이정화
	공공개발센터장			이성창
	지구단위계획과장			김승원
	상임기획단장			이정중

공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정

2014. 8

도 시 계 획 국

시 설 계 획 과

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
	●	전문가	:	유 □	(		)		무 ■
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 ■	(	도시계획조례	)		무 □
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □ 빗물순환 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)		무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)		무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)		무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 □ 기자설명회 □ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 ■

공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정

공공시설물 제공 세부기준 마련을 위해 제정한 ‘공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준’을 합리적으로 개정하여 운영코자 함

추진배경

○ 건축물로 공공시설을 설치하여 제공하는 경우 용적률 인센티브를 제공할 수 있는 기준을 마련(‘11.10)하여 운영 중에 있으나,

○ 건축물 기부채납 운영과정에서 설치위치, 설치비용 및 부지가액 산정 등 세부 운영기준에 대한 보완 필요성이 제기됨

추진경위

○ ‘11.10 : 공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 제정

○ ‘14. 4 : 용적률 인센티브 운영기준 개선 필요성 제기

- 도시계획위원회 심의 등 건축물 기부채납 운영 과정에서 세부기준 검토보완 필요

ex) 신촌지역 2-2구역 도시환경정비사업 ⇒ 지상5층 도서관 제공에 대한 적정성

○ ‘14. 4~ 7월 : 공공시설물 기부채납 개선 검토회의 개최

개정사항

※ 설계내역 검증 및 감정평가 등 세부 추진절차 일부 추가

【건축물 기부채납시 제공위치 원칙 제시】

○ 공공시설물을 기부채납시 접근성, 인지성을 고려하여 저층부(지하1층~지상 2층)에 제공하도록 함

‣ 지하층에 설치 시 채광, 환기 및 지하철 연결 등 보행동선을 고려하고, 공공시설의 입지 및 설치에 대한 가이드라인(Ⅳ장) 제시로 합리적 기부채납 유도

‣ 단, 지역여건과 제공시설의 특성상 저층부 외의 위치가 적합하다고 위원회가 인정시 가능 (저층부 가로활성화 유도 필요, 창업지원센타 등 업무전용시설 등)

[검토(안)]

- (1안) 기부채납 제공위치 저층부 기준 제시 (지하1층~지상2층)

- (2안) 층별 효용계수 도입 (저층부 외 제공시 기부채납 30% 추가 제공)

※ 우리시 도시철도의 건설을 위한 보상기준에 관한 조례 등 참조

[검토결과]

- 국토계획법 규정상 시설물 설치비용만 인정하고 있어 층별 효용가치 적용 시 법령 도입 취지에 부합하지 않음

- 층별효용계수에 대한 일반적이고 공통된 기준이 부재한 상황에서 관련사례를 종합한 추가제공 기준 제시 시 대내·외 이해설득 곤란

- 기부채납으로 증가하는 연면적은 건축물 전체에 균등하게 배분됨에도 1층 등 특정층에 한정하여 기부채납 요구로 사업자와 갈등 요인 상존

【건축물 설치비용 산정기준 제시】

⑴ 기존건축물을 기부채납할 경우

○ 기존 건축물 제공에 따른 설치비용 산정은 감정평가에 의함

‣ 감정평가에 의한 설치비용은 2개의 감정평가기관이 평가한 단위면적당 감정평가액의 산술평균 값 적용

[검토(안)]

- (1안) 기존 건축물 표준건축비 × 감가상각 (감가상각 회계처리기준)

- (2안) 기존 건축물 감정평가

[검토결과]

- 기존 건축물을 기부채납하는 경우는 대규모 개발사업, 사전협상 등 특수한 경우에 해당하므로 감정평가 하는 것이 합리적임

⑵ 신축건축물을 기부채납 할 경우

○ 건축물 설치비용 기준을 현행 표준건축비에서 서울시 기준(‘녹색건축물 조성 공사비 가이드라인’ 참조)까지 확대 적용

‣ 임대주택 등은 표준건축비 (국토교통부 고시) 준용

‣ 공공시설 등은 서울시 기준 (녹색건축물 조성 공사비 가이드라인) 준용

‣ 건축물의 특별한 구조나 성능이 필요한 경우 등은 별도 산출근거 제시

[검토내용]

- 국토부장관이 고시한 표준건축비는 전국을 대상으로 한 기준으로 실제 공사비와 비교 시 과소하다는 의견 다수

- 표준건축비가 아닌 타 기준을 적용받고자 사업자가 실제 설계내역을 제시하는 경우 설계내역서 검증 곤란 및 사회적 비용과 기간 소요

- 녹색건축물 가이드라인(기술심사담당관 발표)이 다양한 공공시설물 유형별, 규모별 기준을 제시하고 있어 적용 타당성 우수

[검토결과]

- 공공시설물 기부채납 유도 및 민간의 부담경감을 통한 규제개선 차원에서 완화 필요. 향후 표준건축비와 더불어 에너지절감형 녹색건축물 조성공사비 까지 확대 적용 필요 (표준건축비 : 서울시 기준 = 1 : 1.5~2.0)

【기존건축물 제공시 부지가액 산정기준 제시】

○ 기존건축물 기부채납시 용적률을 완화받는 부지와 기부채납 제공부지에 대한 가액 비율 적용

‣ 사업부지와 공공시설 제공부지간의 토지가치 차이가 발생할 경우 형평성을 고려하여 용적률 차등적용

[검토결과]

- 사업부지와 공공시설 제공부지가 다른 경우 토지가치 차이가 있으므로 용적률을 완화받는 부지에 대한 제공부지의 부지가액 비율 적용

․ 기존 건축물 제공시 부지제공면적 산정방법 =

부지제공면적 × (공공시설 제공 부지가액 / 용적률을 완화받는 부지가액)

【기부채납 운영기준 적용 관련 추진절차 일부 추가】

⑴ 설계내역 등 검증방법 추가

○ 설계내역 등 객관적인 산출근거를 제시할 경우 도시계획위원회 또는 도시․건축공동위원회 심의시 개략적인 산출근거로 인센티브량을 산정하고

○ 인허가시 구체적인 내역서를 작성하여 공인된 협회를 통해 원가계산 전문기관에 의뢰하여 검증을 받고, 관리청의 확인 후 최종 인센티브량 결정

‣ 검증절차

① 설계내역서 제출 (사업자 → 시 또는 구)	⇒	② 내역서 검증 의뢰 (시 또는 구 → 협회)	⇒	③ 내역서 검증기관 선정 ( 협회 → 전문기관 )	⇒
④ 내역검증실시 (전문기관)	⇒	⑤ 검증결과서 제출 (전문기관 → 시 또는 구)	⇒	⑥ 검증수수료 지급 (사업자 → 전문기관)

⑵ 감정평가 절차 추가

○ 심의 시점에는 토지주가 제시한 감정평가금액으로 산출하되 건축허가 시점에 서로 다른 2개의 감정평가기관이 평가한 단위면적당 감정평가액의 산술평균값으로 확정 하고, 세부절차 및 방법은 아래와 같이 실시

○ 단, 사업특성을 고려하여 별도의 기준을 마련하여 운영할 수 있다.

‣ 감정평가 절차

① 감정평가업자(2인) 선정 (시 또는 구, 사업자)	⇒	② 감정평가 의뢰 (시 또는 구 → 감정평가업자)	⇒	③ 감정평가 실시 (감정평가업자)	⇒
④ 감정평가서 제출 (감정평가업자 → 시 또는 구)	⇒	⑤ 평가수수료 지급 (사업자 → 감정평가업자)	⇒	⑥ 감정평가금액 산술평균

현행기준 및 개정(안) 비교

○ 공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정

1) 공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 운영(서울특별시 도시계획국, 2011.10)

2) 저층부에 판매시설 설치가 필요한 가로활성화 유도지역 등

3) 방문객이 적은 업무 전용시설, 고층부에 위치가 유리한 시설 등

4) 전용출입구 및 전용엘리베이터 등 전용코어, 안내표지판 등의 설치

5) 표준건축비 및 2013년 에너지 절감형 녹색건축물 조성공사비 가이드라인(서울특별시 기술심사담당관)

구분		현행기준	개정사항
건축물 기부채납시 제공위치 운영기준	목차1)	Ⅱ. 기본원칙 中 ‘2.용적률 인센티브 산정원칙’	좌동
	내용	‧ 사업부지 내·외설치, 복합건물로 통합 설치 등 설치위치나 형태와 관계없이 동일한 용적률 인센티브 산식 적용	좌동
		‧ 공공시설의 입지는 시설별로 그 효용이 최대화 될 수 있는 위치에 설치하는 것을 원칙으로 함	‧ 공공시설의 위치는 접근성, 인지성을 고려하여 저층부(지하1층∼지상2층) 제공을 원칙으로 함 - 지하층에 설치 시 채광, 환기 및 지하철 연결 등 보행동선을 고려하고, 공공시설의 입지 및 설치에 대한 가이드라인(Ⅳ장) 제시로 합리적 기부채납 유도 - 단, 지역여건2)과 제공시설의 특성상3) 저층부 외의 위치가 적합할 경우 도시계획위원회 인정 시 예외가능. 저층부 외의 위치에 공공시설물 설치시 해당시설로의 접근성을 향상시킬 수 있는 방안4) 의무화
건축물 설치비용 운영기준	목차	Ⅲ. 상한용적률 산정기준 中 ‘2. 공공시설 등 설치비용 산정’	좌동
	내용	설치비용 산정식 = 표준건축비 × 건축연면적	설치비용 산정식 (1) 신축건축물 제공시 = 설치비용 기준5) × 건축연면적 (2) 기존건축물 제공시 = 감정평가 금액
		표준건축비 : 국토부장관이 「수도권정비계획법」에 따라 건축허가 시점 직전에 고시한 표준건축비	설치비용 기준 (1) 신축건축물 제공시 - 임대주택 등은 표준건축비 (국토교통부 고시) 준용 - 공공시설 등은 서울시 기준에서 제시하는 시설 종류별 건축비 준용 (2) 기존건축물 제공시 - 2개의 감정평가기관이 평가한 단위면적당 감정평가액의 산술평균 값 적용

1) 공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 운영

구분		현행기준	개정사항
기존 건축물 제공시 부지가액 산정 운영기준	목차1)	Ⅲ. 상한용적률 산정기준 中 ‘1. 상한용적률 산정식’	좌동
	내용	총제공면적 = 공공시설등 부지제공면적 + 환산부지면적	좌동
			[기존건축물 기부채납시] 공공시설등 부지제공면적 = 공공시설 부지제공면적 × (공공시설 제공부지 부지가액 / 용적률을 완화받는 부지 부지가액)

향후 추진계획

○ ‘14. 8 : 운영기준 개정 및 관련부서‧자치구 전파

붙  임 : 공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준 개정(안)  1부