문서번호	토지관리과-11192
결재일자	2014.6.5.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장	도시관리정책관		도시계획국장
이명신	최영창	남대현	류훈		06/05 이제원
협 조
	주무관			김진환
	주무관			김수곤
	주무관			백경하

'14년도 5월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2014. 6. 5.

도시계획국 토지관리과

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검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(		)		무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(	예시 : 일상감사 대상여부 등	)		무 ■
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				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(	국토교통부 한국감정원	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 ■	(	국민은행 부동산114	)		무 □
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	국토교통부 25개 자치구	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 □ 기자설명회 □ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 □

도시계획국 [토지관리과]

5월 서울부동산시장 동향보고(매매 및 전·월세 등)

< 2014. 6. 5.(목) >

1. 주택매매시장 동향

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 최영창 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

매매 가격변동률

<'12년 7월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

12년 하반기 서울 -2.8% 하락

13년 서울 -1.4% 하락

14년 서울 0.6% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	'13년 5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월
서울	2.8	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	0.2	-0.2	-0.4	-0.4	0.0	0.3	0.1	0.0	0.2	0.2	0.2	0.0	-0.1
강남	3.4	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	0.2	-0.3	-0.5	-0.4	0.2	0.4	0.1	-0.1	0.2	0.3	0.2	-0.1	-0.1
강북	2.3	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	0.1	-0.2	-0.3	-0.5	-0.2	0.3	0.1	0.1	0.2	0.2	0.2	0.1	0.0

□ 5월 주택매매가격은 주택임대차 선진화 방안 발표이후 투자자들의 관망세가 짙어진데다가 계절적 비수기에 접어드는 시기에 세월호 사고의 내수경기 위축까지 이어지면서 실수요자들의 수요까지 줄어드는 모습 속에서도 저가 급매물 거래와 국지적으로 재건축 등에 대한 기대감 수요가 일부 매매로 이어지며 주택시장 가격은 전월대비 -0.1%로 약보합세를 나타나고 있음.

□ 강남권역에서는 일부 대규모 재건축단지에서 재건축심의 통과 등 사업추진이약세를 보이던 강남권 재건축시장의 가격을 어느 정도 지지해주는 효과로 나타남.

□ 강북권역에서는 지방선거와 부동산 관련법안 처리후 시장이 살아날 수 있다는 기대감에 매도자의 보류로 물량 부족이 나타나고, 매수자는 관망세 유지로 시장침체 이어지면서 가격 보합세.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래건수임

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>             <연도별(5월) 주택매매거래량>

4.1대책

취득세감면

종료

8.28

대책

양도세 한시 감면종료

임대소득

과세 발표

□ 5월 주택 매매거래량은 계절적 비수기와 임대소득 과세 방안에 따른 투자자들의 관망심리가 우세한 가운데 시장 공백상태의 모습을 보이며 13,850건이 거래되어 전월(16,666)대비 –16.8%가 감소한 것으로 나타남. 그러나, 악재가 많은 현 시장의 상황에서도 최근 6년간의 5월 거래량 대비시 크게 감소하지 않은 것으로 나타나는 이유는 정부의 각종 규제완화와 지방선거 이후 시장회복에 대한 기대감에 기인한 것으로써 실수요자 중심으로 저가 급매물 위주의 수요가 꾸준하게 이어지고 있는 것으로 보임.

□ 또한, 강남권의 일부 재건축시장이 매매시장을 회복시킬 동력으로는 부족한 만큼, 6월 정기국회에서 부동산 관련법안 처리 결과가 시장변화의 분수령이 될 것으로 전망됨.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'12년 7월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

13년 서울 6.6% 상승

14년 서울 2.0% 상승

12년 하반기 서울 1.3% 상승

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	'13년 5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월
서울	5.8	6.2	10.3	0.5	6.6	0.2	0.1	0.5	0.8	0.9	1.0	0.7	0.5	0.8	0.6	0.5	0.1	0.0
강남	7.6	7.4	10.4	0.6	6.7	0.1	0.1	0.6	0.9	1.0	1.2	0.7	0.5	0.9	0.7	0.5	-0.1	-0.1
강북	3.9	4.9	10.3	0.3	6.5	0.3	0.2	0.4	0.7	0.8	0.9	0.8	0.5	0.7	0.6	0.6	0.2	0.1

□ ’14년 5월 전세가격은 이사 수요가 조기에 마무리되어 전세 수요가 크게 줄어들면서 시장의 안정세가 유지되는 모습 속에 가격은 전월대비 0.00%로 보합세를 보이고 있음. 특히, 강남권에서는 지난달에 이어 2개월 연속 하락세가 나타남.

□ 강남지역(-0.1%)은 강동구(-0.26%), 강남구(-0.22%), 송파구(-0.11%), 서초구(-0.10%)등    동남권이 하락세를 주도하였고, 강북지역(0.1%)은 중랑구(0.32%), 동대문구(0.21%), 광진구(0.16%)는 상승한 반면, 강북구(-0.11%), 성동구(-0.07)에서는 하락세를 보임.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(-0.02%)는 약보합세를 보인 반면, 연립주택(0.04%), 단독주택(0.02%)은 소폭 상승세를 나타내는 등 전체적으로 안정세를 보임.

□ 최근 5년간(’09.4~’14.5) 서울 전세가격은 36.3% 상승하였으며, ’14년 5월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 61.8%, 아파트 66.2%로 전월(61.8%, 66.1%)대비 아파트에서만 0.1%p 상승한 것으로 나타나는 등 보합세 지속.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분(2014년 4월부터는 도시형생활주택, 원룸 등 포함)

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>       <연도별 (1∼5월) 월세·전세 거래량 비교>

□ ’14년 5월 전·월세거래량은 위축된 매수세로 시장 관망세가 심화되면서 이주수요 일부가 매매에서 전·월세 시장으로 유입된 가운데 43,341건이 거래되어 전월(42,799건) 대비 1.3% 증가 하였으며, 전년 동월(38,185건) 대비에서도 11.9% 증가.

□ 또한, 1∼5월간 임대거래시장의 전세와 월세 거래량 비율을 보면 ’13년에 전세 59.8%, 월세 40.2%에서 ’14년에는 전세 56.7%, 월세 43.3%로 여전히  월세가 지속적으로 증가하는 모습이며, 이는 저금리 기조로 임대인의 월세 선호 영향임.

□ ’14년도 5월 주택거래시장의 매매시장과 임대시장 비율은 매매(13,850건) 24.2%, 임대(43,341건) 75.8%로 나타남. 이는 ‘13년도 동월 주택거래시장(매매 27.4%, 임대 72.6%)보다 매매비율이 3.2%p 하락한 것으로써, 주택임대차  선진화대책의 임대소득 과세방안 발표 영향으로 매매 관망 수요가 임대시장으로 유입.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ 재건축단지의 호재에도 불구하고 시장공백 장기화

⇒ 일부 대규모 재건축단지에서 건축심의 통과 등 사업 진행이 가시화되면서 재건축 시장을 중심으로 일시적 분위기가 반전되는 모습을 나타내기는 했으나, 전·월세 임대소득 과세방안 발표이후 투자자들의 심리가 경직되어 매수세로까지 이어지지 못하고 있어 부동산시장 침체 장기화가 우려됨.

□ 6월 국회 부동산 관련 법안처리 결과에 따라 매수심리 향방 결정될 듯

⇒ 임대소득 과세방안 발표와 세월호 참사까지 겹치면서 투자자와 실수요자의 관망세는 6월 정기국회 법안처리 결과에 따라 시장 향방이 결정 될 것으로 보임.

전․월세시장 전망

□ 지속적인 오름세를 보이던 전세시장 반전 모습 나타나

⇒ 계절적 이사수요가 마무리되고, 서울 외곽지역을 비롯한 수도권의 대규모 주택단지 입주가 시작되어 지역적으로 전세물량 공급이 늘어나면서 수급불균형이 일부 해소되어 전세시장은 거래 부진속에 가격은 안정세가 지속될 전망.

□ 월세시장 수요보다 공급이 우위

⇒ 저금리 기조로 임대인의 월세선호에 따른 공급 증가로 수요보다는 공급이 우위를 지키며 월세가격 소폭하락 현상은 당분간 지속될 것으로 전망.