문서번호	토지관리과-9355
결재일자	2014.5.8.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장	도시관리정책관		도시계획국장
이명신	최영창	남대현	류훈		05/08 이제원
협 조
	주무관			김진환
	주무관			조창기
	주무관			김수곤
	주무관			백경하

'14년도 4월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2014. 4. 8.

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검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(		)		무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(	예시 : 일상감사 대상여부 등	)		무 ■
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □ 빗물순환 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(	국토교통부 한국감정원	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 ■	(	국민은행 부동산114	)		무 □
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	국토교통부 25개 자치구	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 □ 기자설명회 □ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 □

도시계획국 [토지관리과]

4월 서울부동산시장 동향보고(매매 및 전·월세 등)

< 2014. 5. 8.(목) >

1. 주택매매시장 동향

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 최영창 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

매매 가격변동률

<'12년 7월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

12년 하반기 서울 -2.8% 하락

13년 서울 -1.4% 하락

14년 서울

0.7% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	'13년 4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	‘14년 1월	2월	3월	4월
서울	2.8	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	0.0	0.2	-0.2	-0.4	-0.4	0.0	0.3	0.1	0.0	0.2	0.2	0.2	0.0
강남	3.4	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	0.3	0.2	-0.3	-0.5	-0.4	0.2	0.4	0.1	-0.1	0.2	0.3	0.2	-0.1
강북	2.3	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	-0.2	0.1	-0.2	-0.3	-0.5	-0.2	0.3	0.1	0.1	0.2	0.2	0.2	0.1

□ 4월 주택매매가격은 임대소득 과세방안 발표 이후 심리적 동요를 보이는 투자자들이 관망세로 돌아서고, 봄 이사가 마무리되는 등 계절적 이주수요 감소가 더해지며 매매시장은 가격 약세를 보였으나, 전세가격 상승으로 자금여력이 있는 실수요자들이 중·소형 위주의 저가 급매물들을 소진시키며 전월대비 0.0%로 보합세를 유지하고 있는 모습임.

□ 강남권역에서는 주택임대차 시장 선진화 방안에 재건축시장이 동요를 보이며 저가매물이 소진된 상태에서 거래시장 한산한 가운데 약보합세를 보임.

□ 강북권역에서는 실수요자들이 저가매물 위주로 매매전환하고 있으나 교통여건이 좋은 지역의 급매물 부족이 지속되며 7개월 연속 소폭 상승세나 오름폭은 둔화된 모습임.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래건수임

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>             <연도별(4월) 주택매매거래량>

4.1대책

취득세감면

종료

8.28

대책

양도세 한시 감면종료

임대소득

과세 발표

□ 4월 주택 매매거래량은 정부의 임대소득 과세방안 발표 후 수요자의 심리적 불안감에 관망세가 확산되는 모습이나, 마지막 봄 이사철 수요와 각종 규제완화 기조가 실수요자들을 중·소형 위주로 전세에서 매매로 전환시키는 모습을 보이며 16,666건이 거래되어  전월(17,519)대비 –4.9% 감소에 그친 것으로 나타남.

그러나, 주택임대차시장 선진화 방안이 어떻게 국회를 통과하느냐에 따라 그 동안 관망하던 투자수요가 되살아날지 장기침체로 이어질지의 여부가 판가름될 전망임.

□ ’14년 4월 거래량(16,666건)은 전월대비 감소하였으나, 시장의 불안정 속에서도   과거 연도와 비교시 거래량 증가를 보인 것은 각종 규제완화 정책에 기인한 것으로 보임.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'12년 7월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

12년 하반기 서울 1.3% 상승

13년 서울 6.6% 상승

14년 서울

2.0% 상승

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	'13년 4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	‘14년 1월	2월	3월	4월
서울	5.8	6.2	10.3	0.5	6.6	0.3	0.2	0.1	0.5	0.8	0.9	1.0	0.7	0.5	0.8	0.6	0.5	0.1
강남	7.6	7.4	10.4	0.6	6.7	0.1	0.1	0.1	0.6	0.9	1.0	1.2	0.7	0.5	0.9	0.7	0.5	-0.1
강북	3.9	4.9	10.3	0.3	6.5	0.5	0.3	0.2	0.4	0.7	0.8	0.9	0.8	0.5	0.7	0.6	0.6	0.2

□ ’14년 4월 전세가격은 대학가 주변의 신규 수요와 봄 이사철 이주수요가 마무리 되면서 전세시장은 점차 안정세를 유지하는 모습을 보이며 가격은 보합세로 나타남. 특히, 강남권에서는 ’12년 8월 이후 하락세로 반전되는 모습을 보임.

□ 강남지역(-0.1%)은 강남구(-0.70%), 영등포구(-0.39%), 강동구(-0.11%), 송파구(-0.09%)  등 동남권 지역에서 약세를 보였고, 강북지역(0.2%)은 동대문구(0.49%), 노원구(0.42%), 용산구(0.38%), 성북구(0.33%) 등 동북권 중심으로 상승세를 나타냄.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(0.24%), 연립주택(0.02%)은 보합세를 보인반면, 단독주택(-0.03%)은 약보합세를 나타내는 등 전반적으로 안정세를 보임

□ 최근 5년간(’09.3~’14.4) 서울 전세가격은 36.8% 상승하였으며, ’14년 4월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 61.8%, 아파트 66.1%로 전월(61.8%, 66.0%)대비 아파트에서만 0.1%p 상승한 것으로 나타나는 등 보합세 유지.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분(2014년 4월부터는 도시형생활주택, 원룸 등 포함)

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>       <연도별 (1∼4월) 월세·전세 거래량 비교>

□ ’14년 4월 전·월세거래량은 이사철 이주수요가 마무리되고 공급물량 부족으로 임차인들이 재계약을 선호하는 가운데 42,799건으로 전월(51,132건) 대비 -16.3% 감소 하였으며, 전년동월(47,379건) 대비에서도 -9.7% 감소.

□ 또한, 1∼4월간 임대거래시장의 전세와 월세 거래량 비율을 보면 ’13년에 전세 59.4%, 월세 40.6%에서 ’14년에는 전세 56.4%, 월세 43.6%로 여전히 월세가 지속적으로 증가하는 모습을 보이고 있음.

□ ’14년도 4월 주택거래시장의 매매시장과 임대시장 비율은 매매(16,666건) 28.0%, 임대(42,799건) 72.0%로 나타남. 이는 ‘13년도 동월 주택거래시장(매매 23.1%, 임대 76.9%)보다 매매비율이 4.9%p 상승한 것으로써, 전세대란을 피해서  저가 중심의 급매물 주택을 매입하는 실수요자들의 수요가 증가가 원인으로 보임.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ 2.26 과세방안 발표로 투자자 관망, 실수요자 급매물 거래

⇒ 재건축시장은 실수요자 보다 투자수요가 많으나 시장의 불확실성 해소방안이 없어 다주택 보유 투자자들의 관망세가 장기화될 우려가 높은 가운데에도 전세시장 수급불균형 속에 실수요자들이 중·소형 저가매물 위주의 거래는 지속되나 저가매물 소진으로 거래시장 한산.

□ 공공아파트 중심의 신규 분양시장 인기

⇒ 주변 시세보다 상대적으로 저렴한 공공아파트에 실수요자들의 관심이 높아지며 매매시장은 기존 아파트 보다 공공아파트 시장으로 이동 전망

전․월세시장 전망

□ 이주수요 감소하며 상승세 유지하던 전셋값 주춤

⇒ 전세물량 공급이 부족한 가운데 전세에서 매매로 전환하는 실수요자들의 영향과 봄 이사철 수요가 마무리되는 등 이주수요가 현저히 감소하며 전세시장 위축 속에 가격은 약보합세를 유지할 것으로 전망

□ 전세가격 안정세에 월세가격 하락

⇒ 전세물량 감소와 월세물량 과잉공급으로 보합세를 보이던 월세가격은 전세가격이 안정화됨에 따라 가격 하락으로 이어질 전망