문서번호	주택정책과-6493
결재일자	2014.4.18.
공개여부	대시민공개
방침번호	서울특별시장 방침 제114호

					시 민
주무관	주택정책과장	주택정책실장	행정2부시장		서울특별시장
박환	최경주	이건기	김병하		04/18 박원순
협 조
	주택건축정책관			한규상
	예산담당관			한영희
	토지관리과장			남대현
	임대주택과장			한병용
	공동주택과장			박경서
	주택정책팀장			안찬율

주택시장 환경변화에 따른

서민 주거안정 방안

2014. 4.

주 택 정 책 실

(주 택 정 책 과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 ■	(		)		무 □
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(		)		무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 ■	(	예시 : 일상감사 대상여부 등	)		무 □
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □ 빗물순환 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 □
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)		무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)		무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(		)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 ■ 기자설명회 ■ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 □

목 차
Ⅰ.		주 택 시 장 환 경 변 화	1
Ⅱ.		추 진 방 향	3
Ⅲ.		추 진 계 획	4
		1. 임대주택 공급 확대	4
		2. 임차인 권익보호 및 임대인 지원	9
		3. 주택관리를 통한 일자리 창출	13
Ⅳ.		추 진 일 정	14
Ⅴ.		행 정 사 항	15
		※ 붙임 1. 정부 발표내용(2.26)과 우리시 추진사항 2. 서울형 전월세표준계약서(안) 3. 해외 선진 임대차제도 사례

주택시장 환경변화에 따른

서민 주거안정 방안

주택시장의 급격한 구조변화로 서민들의 혼란과 주거비 부담이 가중되고 있어 이에 대응하는 장․단기적 대책을 마련, 서민들의 주거안정에 기여하고자 함

Ⅰ		주택시장 환경 변화

□ 서민 거주비 부담 가중

○ 주택가격은 높고, 전세가 79주 연속 상승(‘10.1월 이후 28% 상승)

- 도시근로자 전세 얻으려면 65개월(5.4년), 집 사려면 105개월(8.8년) 소요

* 도시근로자 평균소득 월 460만원, 평균전세가(아파트) 3억원, 평균매매가(아파트) 4억8천만원

○ 임차가구 절반 이상, 임대료 부담(RIR)이 큰 것으로 나타남

- 임차가구의 47.8%(98만 가구) RIR 25% 초과, 36.2%(75만 가구) RIR 30% 초과

- 특히, 1분위 임차가구 RIR 45%, 평균 월세액 36만원(10분위의 1/5수준)

	1분위	2분위	3분위	4분위	5분위	6분위	7분위	8분위	9분위	10분위
RIR	45%	25	26	26	26	26	28	29	35	30
평균월세액	36만원	43	59	75	85	87	103	120	162	182

※ 서울 전체 RIR 수준(30%) : 독일(23.8%), 영국(18.2%) → 월세부담 수준이 높음

○ 전월세 관련 상담 및 분쟁 증가

- ‘13년 전월세보증금지원센터 상담건수(49,119건) : ‘12년 대비 17% 증가

	보증금	주택시설 관련 상담 (56%)
		누수로 인한 곰팡이	보일러 수리	배관 동파 수리
상담비율	44%	21.1%	24.6%	10.3%

※ 전체 상담건수 중 서울 이외 지역 세입자 문의 비율 15% 차지

□ 1~2인·고령자 중심의 가구 분화 (가구수 증가)

○ 인구 감소 추세(전년 대비 0.52% 감소) : 1,038만명(‘13) → 1,013만명(‘20)

- 최근 3년, 연 10만명 감소 : 30~40대 인구 전출, 20대 인구 전입 양분화

<연령별 인구 순이동>

○ 가구수 증가 : 356만 가구(‘13) → 379만 가구(’20)

- 1~2인 가구비율 증가 : 50%(‘13) → 56%(’20)   ※ 5인이상 가구 : 7% → 4%

- 가구형태는 1인, 부부, 부부 + 자녀 중심    ※ 1~2인가구의 절반이상이 65세 노령가구

□ 월세시대 도래 전망

○ 자가 대비 임차비율 증가

- 임차 거래량 증가 : 46만건(‘11) → 48만건(‘13)   ※ 자가(40%) : 임차(60%)

▸주요원인 : 주택가격 상승 기대감 하락 (주택매매가 변동률 : 0.29%(‘11)  →  -2.88%(’12) → -1.27%(‘13))

○ 전세 수익(예금이자)보다 월세 수익이 높아 월세 전환 증가

- 전세의 월세전환 증가 : 927건(‘13.1q)  → 2,481건(‘13.4q)

※ 월세비중 증가(전세 대비) : 34%(15만건, ‘11) → 40%(19만건, ‘13)

○ 향후 전세물량의 월세전환 가속화로 월세 시대 도래 전망

<자가,전세,월세가구 전망>

- ‘13년 현재 자가 41.2%,

전세 32.3%, 월세 26.5%

➡ ‘20년 전세와 월세 비중 동일 예상

Ⅱ		추 진 방 향

주거여건 변화	당면 해결과제
① 소유에서 임대로 - 임대주택 수요 및 민간임대시장 우위 지속 ② 전세에서 월세로 - 서민 거주비 부담 가중, 임대차 분쟁 증가 ③ 4인 가구에서 1, 2인 가구로 - 가구 수 증가, 필요 주택규모 변화, 다양한 주택수요 발생	① 공공임대주택 부족, 단지형 임대주택 건설에 따른 사회갈등 노정 ② 정책적 사각지대에 놓인 민간임대시장 ③ 전세중심의 임대차제도, 분쟁조정제도 미비, 관행에 의존한 임대차 문제 해소 등

➀ 임대주택 지속 공급 ➡ 새로운 ‘8만호’ 공급 착수

◊ 공공임대 지속 공급, 기존 단지형 임대주택 문제 해소, 다양한 수요 충족

◊ 민간공급 활성화 지원, 민간임대주택 공급관련 제도 개선

② 임차인 권익보호 및 임대인 지원

◊ 세입자 권익보호, 임대차 분쟁조정, 주거비 부담 완화

◊ 신뢰할 수 있는 다양한 주택정보 제공

③ 주택관리를 통한 일자리 창출

◊ 300세대 미만 공동주택단지 협동조합형 주택관리

Ⅲ		추 진 계 획

□ 임대주택 공급 확대 ➡ 새로운 8만호 공급(‘15년~’18년)

□ 적정 임대주택 지속 공급 필요

◽ 서울 총가구(356만)의 임차비중 60%(210만 : 공공 21만, 민간 189만)

◽ 소득 4분위 이하(약 162만) 공공임대주택 수요 증가

- 소득 4분위이하 임차가구(109만)중 절반(40만)이 RIR 30% 초과가구

◽ 소득 5~6분위 대상 전·월세 대책의 일환으로 임대주택 공급 필요

- 5~6분위 임차가구(36.5만)중 RIR 30% 초과가구는 9.7만 가구

□ 기존 공급방식의 재정·입지적 한계

◽ 건설·매입형 공급방법 : 신규택지의 고갈, 재정부담의 가중, 정비사업부진

◽ 단지형 임대주택      : 사회갈등, 다양한 수요 충족 곤란

□ 맞춤형 공공임대 및 민간참여 활성화 :

연 2만호(민선6기 8만호)

◽ 임차형 확대, 맞춤형 공공임대주택 지속 공급 : 연 15천호

- 건설형 비중축소, 사회통합을 고려한 소규모 임차형 확대

◽ 민간자본 활용, 준공공 및 민간임대주택 공급 확대 : 연 5천호

- 주택기금·연기금 활용, 용적률 인센티브 탄력 적용, 조합형 모델 개발

① 공공임대 6만호 : 재고수 대비 10% 목표로 지속 추진

□ 연차별 공급물량 및 재원

○ 매년 15천호씩 공급, 소요예산은 매년 약 6천억 소요

구 분		계	15년	16년	17년	18년
계		44,991	8,930	11,169	11,968	12,924
건설형		15,757	1,671	3,910	4,610	5,566
매입형		13,234	3,259	3,259	3,358	3,358
	원룸	2,200	500	500	600	600
	장기전세	1,000	250	250	250	250
	재개발	4,034	1,009	1,009	1,008	1,008
	다가구	6,000	1,500	1,500	1,500	1,500
임차형		16,000	4,000	4,000	4,000	4,000
	장기안심	6,000	1,500	1,500	1,500	1,500
	전세임대	10,000	2,500	2,500	2,500	2,500

※ LH공사(국비 사업)등 : 건설형 2,100호, 임차형(전세임대) 13,000호

※ 임대주택 6만호 공급 실행과정에서 상황에 따라 공급유형별 비율 조정 가능

○ 택지고갈, 재원부족 등 감안 건설·매입형 비중 축소, 임차형 확대

공 급 유 형	민선4기 (6.5만호)	민선5기 (8만호)	민선6기 (6만호)	공 급 방 법
건 설 형 (17,857호)	27%	45%	30%	- 택지개발(11,857호) : 항동, 마곡, 양원, 위례, 고덕·강일 등 - 시유지 및 민간토지 활용(2,400호) : 구의유수지, 산업인력공단 이적지 등 - SH 장기 미매각토지 임대주택용지로 전환(1,500호) : 천왕, 내곡, 은평 등 - LH : 행복주택 등 (2,100호)
매 입 형 (13,234호)	63%	22%	22%	정비사업 부진으로 매입대상 감소, 도심내 소규모 매입 확대
임 차 형 (29,000호)	10%	34%	48%	전세임대주택 공급대상 확대(2분위→4분위), 물량 추가

□ 공급방법 : 수요자 특성에 맞는 세대화합형 공공임대주택 공급

○ 주택수요 변화에 선제적, 맞춤형 주택 공급

- 20대 전입인구 증가에 대응, 공공기숙사, 공공원룸 등 지속 공급

- 3~40대 신혼부부 등 2~3인용 주택 집중 공급(30~50㎡)

- 60대 이후 노년계층을 위한 다가구․다세대 공급 확대

		집중공급
원룸 (30㎡미만)	35㎡~50㎡			정비사업 (60㎡이상)

<공공임대주택 공급 규모>

○ 생애주기에 따른 적정 임대기간 조정, 순환 활성화(주거사다리 제공)

- 생애 순환주기에 따라 4~6년 간격으로 이전 가능한 주택 공급

◊ 청년 → 신혼부부 → 3인(유아~취학) → 4인 이상 → 노인가구 등

○ 사회변화에 대응한 새로운 임대주택 모델 개발·공급

- 모듈러 주택, 의료안심 임대주택, 두레주택 등

② 민간의 시장 활력 기반 준공공 및 민간임대 공급 : 연 5천호 (민선6기 2만호)

➡ 임대주택을 사회기반시설로 인식하여 적극적 규제완화 및 공공자금 지원

□ 역세권 등에서 장기임대주택 건설시 용적률 인센티브 제공

○ 역세권에서 20년이상 임대주택 운영시 법정 상한용적률까지 완화 - 20년 임대 후 분양, 미준수시 환수방안 마련 - 역세권 장기전세주택과 병행추진, 사업시행자 선택 (장기전세 vs. 준공공임대) ※ 재건축·재개발의 장기전세주택은 기존 방식대로 추진

○ 일반지역에서 10년 이상 임대주택 운영시 임대기간에 따라 법정상한 용적률 범위에서 인센티브 차등 적용

□ 건설형 임대주택 활성화를 위한 금융지원

○ 민간건설임대에 까지 ‘국민주택기금 지원’ 확대(건의)

- 現 지원기준 공공임대에 한정 ⇒ 민간건설임대까지 지원범위 확대, 각종 제한 완화

◊ 지원범위 확대 : 공공(건설)임대, 매입임대 → 민간건설임대 확대

◊ 지원금 증액

□ 공공건설임대   : 최대 7,500만원 → 최대 15,000만원

□ 도시형생활주택 : 최대 5,000만원 → 최대 6,000만원

◊ 금리 완화 : 최대 연 3.7%~ 5% → 2.7% (현재 아파트담보대출금리 연 2.6%)

○ 임대주택에 대한 ‘연기금’ 투자 유도

- 연기금 사회책임투자 비중 확대 : 자산대비 1% → 5%

※ 국민연금 345.7조원, 공무원연금 4.3조원 등 금융자산 운용

- 저금리 상황 고려, 연기금 요구수익률 5% 이내로 인하 (현재 6~10%요구)

□ 협동조합방식의 임대주택 공급

○ 조합방식으로 자가 보유자를 임대사업자로 전환

자가 1주택 소유	➡	자가 1주택 + 수익형 임대주택

※ 소규모 토지소유자 및 재원조달자 등이 참여하는 조합 조직

○ 임대주택 건설시 국민주택기금 등 공공재원 지원

○ 10년간 임대주택 공급의무 부과, 출자지분에 따라 임대수익 배분

□ 정부「공공임대 리츠」서울시 물량 확대

○ ‘17년까지 8만호 예정인 국토부「공공임대 리츠」활용 임대주택 공급 관련, 적극적인 협력과 행정지원으로 우리시 물량 확대

※ 임대차시장 선진화 방안 (국토부 합동 2.26)

□주택기금 출자, LH 회계와 분리된 리츠 설립, LH 임대주택용지 매입, 4년간 8만호 공급

< ※ 민간임대 활성화에 대응한 자가 보유 촉진모델 개발  >

○ 민간임대 증가에 대응, 자가 보유 수요 충족방안 모색 필요

- 전월세 임대료 부담해소, 거주 안정성 확보 등 자가에 대한 수요 지속

- 세제․금융지원 외에 저렴주택 공급을 통한 저소득층 자가 보유 촉진수단 필요

○ 코하우징(Co-housing), 공공토지임대형 사회적 주택협동조합 등 모델 개발

- 코하우징 : 공유공간을 통한 비용 절감, 공동체 활성화

- 공공토지임대형 사회적 주택협동조합 : 국공유지 임차 토지비용 절감

○ 사례 : 협동조합형 공유주택 모델 개발

- 주민 협동조합 구성, 공유공간 마련 등 주민간 커뮤니티 활성화를 목표로 새로운 주택공급 방식 개발 (사례 : 성미산마을 공동체 등)

- 사업자금 초기 투자비용 지원방안 마련, 확산 추진

․ 사회투자기금으로 토지매입비 및 건축비 융자 지원

․ 소셜하우징 융자사업 : 이자 년 2% 이내, 총 사업비의 70% 범위 내

□ 임차인 권익보호 및 임대인 지원

□ 현행 임대차 관련법의 한계

◽ 임차보증금 보호기능 취약

- 재계약시에만 임차보증금 증액 제한, 신규 계약시 제한 규정 없음

- 낮은 우선변제금액으로 서울은 임대차 거래의 약 25%만 보호

◽ 월세시대 임대차 분쟁해결 제도 결여

- 임대차 권리·의무관계, 위반시 조치사항 등 임대차분쟁 해소 방안 결여

◽ 선진 임대차시장 제도 미비

- 계약갱신청구권, 표준임대료율 산출·고시, 임대등록제 등

※ 임대차시장 선진화 방안(국토부, ‘14. 2. 6)은 해결책 제시 못함

‣ 통계 정비, 정보시스템 구축 등 월세시장 확대 대응

- 전월세 전환율 등 통계정비, 주택정보의 통합관리 등

‣ 미약한 월세입자 보호 : 월세입자 소득공제, 표준임대자계약서 개선 등 간접보호

□

우리시 우선 추진사항

◽「서울형 전세․월세 표준계약서」도입․법제화

◽ 주택임대차 분쟁조정위원회 운영․확산

◽ 서울형 주택바우처 수혜계층 확충

◽ 주택정보 공유시스템, 전월세 모니터링 시스템 구축

◽ 주택관리를 통한 일자리 창출 등

□ 제도정비 건의사항

◽ 임차보증금 보호대상 및 우선변제금 상향

◽ 임대차등록제 시행, 전월세 인상률 상한제

① 임대차 분쟁해소 추진

□ 주택임대차 분쟁해소 방안 미비

○ 임차물 사용 및 수리 관련, 권리·의무에 대한 합의 결여

- 집주인과 세입자의 책임범위 불명확, 관행에 의존한 해결(주거약자인 임차인에게 불리)

- 현재 통용되는 ‘임대차계약서’에는 수선유지 관련 사항 등 허술

※ 법무부 권장사항인 현행「주택임대차계약표준서식」은 임차물 사용관련 규정 미비

○ 법원 민사조정을 통한 분쟁 해결은 서민에게 과중한 부담

- 민사소송 또는 소액사건 심판제도는 절차 복잡, 시간 과다 소요

□ 임대인과 임차인의 권리·의무 명확화

○ 임대인․임차인 권리의무를 명시한「서울형 전세․월세 표준계약서」도입

- 전·월세 특성 및 기존 관행을 감안, 각각의 ‘표준계약서’ 작성

- 임차주택의 사용관리 및 수선 등의 책임관계 명시

※ 기존계약서 vs 서울형 전,월세 표준계약서 비교

구 분	기존 계약서	서울형 전・월세 표준계약서
수선유지 관련	특약으로 기입 가능	- 임차주택의 사용관리수선에 대한사항 유지보수 책임 불이행에 관한 사항 명시
주택상태 체크	없 음	주택상태 확인서 작성

○ 법무부, 공인중개사협회 등과 추진방법 협의, MOU 체결

- 전월세 표준계약서 세부내용(우리시案), 공인중개사 전체 통용방안 등 협의

○ 시범도입 결과를 토대로 법제화 통한 사용의무화(주택임대차보호법 개정 건의)

□ 주택임대차 분쟁조정위원회 운영 강화, 법제화 추진

○ 우리시「주택 임대차 분쟁조정위원회」확대 운영

- 현재 ‘간이 주택임대차분쟁조정위원회’를 통해 약 75% 분쟁 조정(해결)

- 現 분쟁조정위원회의 조정절차 정비 및 전문인력(변호사 등) 보강

- 300만원 이내 임차목적물 수선유지 및 제반비용 사항 조정 특화

○ 지방임대차 분쟁조정 위원회 구성 법적근거 마련(주택임대차보호법 개정건의)

- 위원장, 분야별 위원단(pool) 구성 향후, 재판상 화해와 동일한 효력 부여

② 서울형 주택 바우처 확충

○「서울형 주택 바우처」대상 추가 발굴(3,000세대)

- 정부 주거급여 대상 확대, 서울형 바우처 추가 발굴 가능

※ 최저생계비 100%~106%(약 3,000세대) 정부에서 지원

	정부 주거급여(‘14.10부터 시행)	서울형 주택바우처
담당부처	국토교통부	서울시
지급대상	최저생계비 106%이하 (16만가구)	최저생계비 107～150%이하 (1.1만가구)
지급액	11만원	43천원~72,500원

○ 주거급여 대상 특화 : 청년, 고령, 긴급위기가구, 비주택거주가구 등 지원

- 청년층에 주거사다리 제공, 저소득 노인층의 주거비용 일부지원

- 비주택 거주계층의 주거수준 개선, 임대주택 퇴거자 지원 등

③ 주택정보의 공유시스템 마련

□ 임대인와 임차인의 정보 불균형, 임차인 가격 협상력 약화

□ 주택정보 공유시스템(서울 부동산정보광장) 대폭 보강

○ 전월세전환율, 매물정보 등 신뢰할 수 있는 다양한 주택정보 제공

- 지역별·규모별 전환율, 매물정보(가격·상태), 전월세 상담․분쟁 사례 등

- 市․민간 정보공유시스템 구축, 믿을 수 있는 대시민 정보 제공

□ 주택시장 모니터링 요원 운영, 부동산 정보교란 상시 감시체계 확립

○ 허위매물 검증 모니터링 요원(시․구, 중개인 등 참여)과 신고센터 운영

□ 부동산정보 전담조직 신설

○ 분산된 부동산 관련 정보를 통합 운영할 전담조직 설치

○ 정보개발․관리, 모니터링, 대시민 정보제공 등 집중 관리

	※ 주택종합정보시스템(안)

□ 주택관리를 통한 일자리 창출

○ 그간 300세대 미만 아파트 및 다세대 주택관리체계 부재(의무관리대상 아님)

- 300세대 미만 공동주택(다세대주택 등) 대상 ‘주택관리 기준’ 마련

< 주요내용 >

‣ 입주자 대표회의 구성, 공동주택 관리방법(자치관리 또는 주택관리업자 위탁관리)

‣ 관리사무소장, 기술인력・장비 구성,  ‣ 관리비 징수방법, 산출내용 등

‣ 소규모단지 통합 주택관리사 배치

- 주택관리 협동조합 설립 등 소규모 단지 활성화 지원

- 입주민 자치관리, 공동체 지원프로그램 개발 등 주거 서비스 향상

○ 그간 관리의 사각지대였던 다세대단지, 연립단지 등 소규모 공동주택 단지의 체계적인 관리가 가능해지고 공동체 지원프로그램도 확충하게 됨

< 일자리 창출 효과(추정) >

‣ 현재 300세대 미만 공동주택(아파트,연립,다세대 등)은 약 1,943단지(3,548동)

- 아파트 1,489단지 2,192동(123,953호), 주상복합 31단지 32동(2,480호)

- 연립 411단지 1,297동(29,581호), 다세대 12단지 27동(610호)

‣ 단지별로 서울형 주택관리기준에 따라 관리인력을 선임할 경우 약 2천명(단지별 1명이상 선임시) 이상의 일자리가 창출되는 효과를 기대할 수 있음

※ 소규모단지 통합 주택관리사 배치 가능

○ ‘14. 4월중  ‘주택관리 기준’ 마련 착수(선진화방안 용역과업 범위에 포함)

- 주민부담 최소화 등 실행력을 높을 수 있는 방안 검토

○ 공공임대주택 관리에 활용

- SH공사 독점관리에서 경쟁체제 전환, 협동조합형 주택관리 시범 도입 등

- 영구임대1개소, 공공임대1개소 시범사업 진행

	※ 주택관리업 도입 (‘14.2 주택법 시행령 69조)
◊ 자치관리형(임차료 미납 리스크 부담)과 위탁관리형(실제 임대료 일부 수령) ◊ 전문인력 채용을 통한 임대관리의 전문화 및 관리서비스 향상

Ⅳ		추 진 일 정

추진과제		세부추진계획	추진일정	추진부서
□임대주택 공급 확대	① 공공임대주택 지속 공급	▸공공임대 6만호 공급계획 수립	‘14. 4∼6월	임대주택과
	② 수요자 특성에 맞는 맞춤형 임대주택 공급	(6만호 계획에 포함)	“	“
	③ 민간임대주택 공급 활성화 지원	▸민간임대주택 2만호 공급계획 수립 (민간 지원방안 포함)	“	주택정책과
□임차인 권익 보호 및 임대인 지원	① 서울형 전월세 표준계약서 시범도입	▸법무부, 공인중개사 협회와 협의, MOU 체결 ▸시범도입 ▸법제화 건의	‘14. 4월 ‘14. 6월 ‘15년 ~	주택정책과
	② 주택임대차 분쟁조정위원회 운영 강화	▸조정절차 정비 및 인력보강 ▸법제화 건의	‘14. 5~6월 ‘14. 5월	“
	③ 서울형 주택바우처 수혜계층 확충	▸서울형 주택바우처 확충계획 수립, 시행	‘14. 4월	“
	④ 주택정보 공유 시스템, 모니터링 시스템 구축	▸민간포털과 정보 공유(MOU체결 포함) ▸허위정보 모니터링 시스템 구축계획 수립	‘14. 4월	주택정책과 (토지관리과)
□주택관리 를 통한 일자리 창출	① 300세대 미만 공동주택 관리 기준 마련 ② 주택관리 시범 실시 지원	▸300세대 미만 공동주택 관리기준 마련(용역수행) ▸협동조합형 주택관리, 입주민 자치관리 지원계획 수립 ▸영구, 공공임대 자치관리 시범실시	‘14. 4~12월 ‘15.~ ‘14. 4~6월	공동주택과 “ 주택정책과

Ⅴ		행 정 사 항

□ 추진과제별 세부 시행계획 수립

○ 각 추진부서에서는 과제별 세부시행계획을 수립하여 제출(추진일정 참조)

특히, 재원 확보계획을 예산부서와 협의・진행

□ 정부, 민간단체 등 관련기관 협의

○ 추진과제별 관련부서간 사전협의 진행으로 사업의 효율성 제고

□ 추진사항 중간점검 회의

○ 분기별 1회 이상 추진사항 점검하여 문제점 및 애로사항 파악, 대안 마련

【별첨1】중앙정부의 발표(2.26)내용과 우리시 추진사항

분야	중앙정부(안)	우리시(안)
임대 주택 공급	∘공공 임대 리츠 통한 임대주택공급 - 주택기금 출자, 10년 임대후 미분양 시 LH 매입확약	∘다양한 수요의 임대주택공급 - 2~3인용 수요 확대에 따른 맞춤형 임대주택 공급 - 새로운 임대주택 모델개발·공급
	∘민간의 임대주택리츠 활성화 - 리츠 투자자 보호 강화 및 상장기준 완화 - 리츠 인가제 완화 및 양도차익 과세이연 - 국민주택기금의 리츠 출자 허용	∘규제완화를 통한 민간임대주택공급 - 역세권지역 업조닝을 통한 용적률 인센티브
	∘공공임대 운영방식 합리화 - 선정기준에 금융자산 포함 - 재계약시 입주자 모니터링 강화	∘사회통합형 공공임대주택 공급·관리방식도입 - 소득·자산에 상응하는 임대료 체계화 - 결혼·출산 등 가구원수 증가시 임대주택 이동
	∘임대사업자 민영주택 별도 공급 허용 - 민영주택 동단위 공급
	∘주택임대관리업 활성화 - 중소기업 법인세 감면 - 임대인,임차인 보증상품 출시	∘공공임대주택 관리에 활용 - 입주민 자치관리 또는 협동조합형 주택관리추진 ∘민간임대주택의 주거 서비스질 향상 - 주택시설관리 가이드라인 마련
	∘노후주택 재개축시 규제완화(주거환경개선사업) - 주택사업승인기준완화(20→50세대) - 주택기금에서 저리 자금지원
민간 임대 공급 활성화	∘임대사업자 인센티브(준공공임대주택) - 재산세·소득․법인세 감면확대 - 양도소득 임대기간별 면제	∘임대사업자 인센티브 - 임대관리업에 위탁시 준조세 선택권부여 및 중과 배제 (국민연금, 의료보험) - 임대기간에 따른 양도세 감면
	∘임대사업자 규제완화 - 신규 분양주택 매입 임대시 국민주택기금 지원 - 등록요건 완화(준공공임대전환, 부도없음조건) - 의무 위반시 제재조치 완화(과태료) - 중도매각 요건 완화	∘민간임대주택에 ‘연기금’투자 유도 - 안정적 투자가치 홍보 - 임대주택 간접 투자시 취득세 지속면제 ∘민간임대주택건설시 국민주택지원 - 현재 공공건설임대, 매입임대로 한정 → 건설형까지 확대
	∘임대소득 과세방식정비 - 소규모 월세 분리과세(연간2,000만원) - 결손근 종합소득에서 공제	∘임대소득 과세방식 - 장기임대시 임대소득공제 또는 65세이상 비과세
주거비 균형 도모	∘고액전세대출 정부지원 축소 - 전세보증금 4억원
	∘월세소득공제 실효성 확보 - 세액공제 전환, 대상확대(7천만원) - 표준임대차계약서 개정 행정지도	∘합리적 월세제도 도입 - 월세 표준계약서 도입 및 의무화 - 서울부동산정보광장의 전월세 검색기능 강화 - 임대차 분쟁조정위원회 도입
	∘주거급여 시행 - 대상가구확대(85만), 지급액현실화(11만)	∘주택바우처 선진화 - 주택바우쳐 수혜대상 확대 및 전달체계 선진화 - 임대차등록제, 공정임대료제, 사회복지통합전산망 정교화 등 도입건의
임대차 시장 인프라 구축	∘ 월세시장 통계정비 - 월세가격 동향조사 범위확대 - 전월세 전환율 공표 - 국토부 전월세거래신고와 대법원 확정일자 연계 - 주거급여 수급가구 월세신고 의무화	∘전월세관련 통계정비 - 주택시장관련 통계 자료 축적 ·관리 - 전월세 전환율 제공(‘13.3분기~)
	∘임대주택정보시스템 구축 - 공공·민간 임대주택 정보의 통합	∘행정정보공유 시스템 마련 - 민간포털사와 정보공유 업무협약
	∘월세경향 반영, 주택임대차보호제도 보완 - 연구용역 시행	∘주택임대차제도 운영·개선방안 연구시행 - 월세중심의 선진임대차제도 조사를 통한 우리시 도입방안 검토(‘14.4~8월)

【별첨2】

□보증금 있는 월세    □월세

주택월세계약서(안)

임대인(이름 또는 법인명 기재)과 임차인(이름 또는 법인명 기재)은 아래와 같이 임대차 계약을 체결한다
[임차주택의 표시]
소 재 지	공동주택(아파트, 다세대, 연립주택)인 경우에는 동·호수를 정확히 기재하여야 한다( □ 등기사항증명서 교부 받음)
건 물 명		유형	공동주택(□아파트 □다세대 □연립) 단독주택(□다가구 □원룸 □단독) □기타				구조				면적	㎡
******					임차면적	㎡				용도
담보물권 등 설정여부 □ 있음 □ 없음	등기사항증명서 확인			미납 국세					선순위 확정일자 현황
	임대인은 소유권 제한사항(가압류 등) 및 소유권 외 권리제한 사항(저당권 등 담보물권)의 종류, 설정금액, 설정 일자를 기재하고, 임차인은 등기사항증명서 확인			□ 납세증명원 제출 받음 임차인은 계약 전에 임대인으로부터 납세증명원을 제출받거나 임대인의 동의를 받아 관할 세무서에서 미납국세 현황을 확인할 수 있음 (국세징수법 제6조의2, 시행령 제7조의2)					임대인은 임차주택과 관련하여 선순위 확정일자가 있는 임대차계약 현황(임대 보증금, 확정일자 등) 기입 (별지 사용 가능)
[계약내용]
보 증 금	금 원정(₩ )
계 약 금	금 원정(₩ )은 계약시에 지불하고 영수함. 영수자 ( 인)
중 도 금	금 원정(₩ )은 년 월 일에 지불하며
잔 금	금 원정(₩ )은 년 월 일에 지불한다
차임(월세)	금 원정은 매월 일에 지불한다(입금계좌: )
임대차기간	계약기간 20 년 월 일 ~ 20 년 월 일 [기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 임대차기간은 2년으로 본다. 단, 임차인은 2년 미만의 기간을 주장할 수 있다.(주택임대차보호법<이하, ‘주임법’이라 함> 제4조제1항)] 임차주택의 인도일 년 월 일

본 계약을 증명하기 위하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명․날인 후 임대인, 임차인, 중개업자는 매 장마다 간인하여, 각각 1통씩 보관한다.                                   년         월        일

임대인	주 소															서명 또는 날인□
	주민등록번호							전 화			성 명
	대 리 인	주 소						주민등록번호			성 명
임차인	주 소															서명 또는 날인□
	주민등록번호							전 화			성 명
	대 리 인	주 소						주민등록번호			성 명
중개업자	사무소소재지							사무소소재지
	사무소명칭							사무소명칭
	대 표	서명 및 날인			□			대 표		서명 및 날인		□
	등 록 번 호					전화		등 록 번 호						전화
	소속공인중개사	서명 및 날인		□				소속공인중개사		서명 및 날인		□

※ 다음장의 계약에 대한 일반사항도 임대인, 임차인, 중개인이 각각 서명날인함으로 계약서와 동일한 효력을 발생한다.

계약의 시작

제1조(입주 전 수리) 부록1의 주택상태확인서를 반드시 작성하여 임차주택의 현상태에 대하여 임대인과 임차인은 서로 확인하고, 임차주택의 수리가 필요한 시설물 현황과 비용부담 *******************

수리 필요 시설	□ 없음 □ 있음(수리할 내용 )
수리 완료 시기	□ 잔금지급 기일인 년 월 일까지 □ 기타 ( )
약정한 수리 완료 시기까지 미수리한 경우	□ 수리비를 임차인이 임대인에게 지급하여야 할 보증금 또는 차임에서 공제 □ 기타 ( )

제2조(임차주택의 사용·관리·수선) 임대인은 계약 존속 중 임차주택을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하여야 하며, 이를 위해 경년변화 또는 통상의 사용에 의한 손모 등의 복구 및 주택의 설비에 관한 사항의 유지보수 책임은 임대인이 지고, 임차인은 임차초기 상태 유지를 위하여 건물의 청소, 난방, 환기 및 소모품의 교체에 대한 책임을 가진다.

- 임대인 부담 : 난방, 전기시설, 보일러, 배관 등 임차주택의 주요설비 등에 관한사항 및 임차인의 최대 부담액 초과하는 비용의 수리사항

- 임차인 부담 : 간단한 수선, 소모품의 교체 등 수선의 비용이 월 임대료의 (  )%, (         )원을 초과하지 않는 범위

제3조(임차주택의 관리에 대한 비용) 임대인은 임차물의 관리를 위해 일정금액 건물관리비를 요청할 수 있으며,

계약서에 명시한 관리비는 계약기간동안 유지하여야 한다.

- 건물관리비 : 월 ( 금          원)

- 관리비 납부방법: 매월 차임 지급시 관리비를 지급한다. (계좌이체, 현금지급)

제4조(유지보수 책임 불이행) 임대인이 주택의 유지보수 책임을 회피하는 경우, 임차인은 정당하게 계약해지 및 임대료 감면에 대해 요구할 수 있으며, 임차인이 비용을 소요시에는 해당 월 임대료에서 그 실비를 제외할 수 있다. 단, 임차인이 알림시기 지연으로 발생한 하자는 임차인의 책임으로 한정한다.

임차물의 사용

제5조(난방 및 온수의 공급) 기상상태에 따라, 임대인은 난방시설을 가동해야 하며 난방시설이 있는 공간에서 오전 6시부터 자정까지는 최소한 기온을 18°c에서 22°c를 유지하여하며, 임대인은 온수를 24시간 사용할 수 있도록 해야 한다.

제6조(주거공간의 사용 및 재임대차) 임차인은 지속적으로 공동의 세대가 되는 부부관계가 있는자, 생활동반자 또는 가족구성원을 임대차기간동안 언제든지 받아들일수 있다. 단, 제 3자의 경우에는 임대인의 허가 하에 주거를 재임대차 할 수 있다. 또한 주거에서의 직업활동은 이웃 또는 임대인의 이익을 현저하게 저촉하는 경우에만 통보의무가 있으며, 전화업무와 같이 방해가 되지 않는 활동은 허가 없이 허용된다.

제8조(임대인의 임대차 공간 출입) 임대인 또는 그의 수탁인은 중대한 사유(주택의 매매, 해지, 시설의 수리)로 필요한 경우, 임차인의 사전 동의로 출입이 허용된다. 이때 임대인은 임차인의 근로시간 또는 개인적인 장애요인을 고려해야 한다.

제9조(애왼동물 및 동물) 세입자는 동물의 소리가 이웃에 방해가 될 우려가 있는 애완동물을 기를시에는 사

전에 임대인과 합의하여야 하며, 합의하지 않는 동물은 기를수 없다.

기간의 연장

제10조(묵시적 *************************************************************************************************************************************************************************

***********************************************************************************************************

***********************************************************************************************************************************

****제3항에 따라 임차인이 계약을 해지한 경우 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생하고, 이로 인해 임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 때 발생하는 중개수수료는 계약을 해지한 임차인이 부담하지 아니한다.***************************************************

제11조(합의에 의한***********************************************************************************

계약의 종료 및 중개수수료 등

제12조(계약의 해제) 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다.

제13조(채무불이행과 손해배상) 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우의 계약해제는 최고를 요하지 아니한다.

제14조(계약의 해지) ① 임차**************************************************************************

******************************************************************

**************************************************************하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다.

② 임차인은 임대차기간이 끝난 경우에도 보증금을 반환받을 때까지 임차주택에 계속하여 거주할 수 있다. 다만, 차임이 있는 임대차의 경우 임차인이 실질적으로 사용․수익한 때에는 그 기간 동안의 차임을 지급하여야 한다.

제16조(비용의 정산) ① 임차인은 계약종료 시 공과금과 관리비를 정산하여야 한다.

② 임차인은 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 소유자에게 반환 청구할 수 있다. 다만, 관리사무소 등 관리주체가 장기수선충당금을 정산하는 경우에는 그 관리주체에게 청구할 수 있다.

***************************     % 인*        원(□부가가치세 포함  □불포함)으로 임대인과 임차인이 각각 부담한다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효‧취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

제18조(중개대상물확인․설명서 교부) 중개업자는 중개대상물 확인․설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서등) 사본을 첨부하여       년     월     일 임대인과 임차인에게 각각 교부한다.

제19조(임차인의 권리보호) 세입자에게 불리한 조항이나 부당한 조항은 특약으로 기재할 수 없다.

◈ 주택월세 소득공제 안내

근로소득이 있는 거주자(일용근로자는 제외한다)는 ‘소득세법’ 및 ‘조세특례제한법’에 따라 주택월세에 대한 소득공제를 받을 수 있으며, 자세한 사항은 국세청 콜센터(국번없이 126)으로 문의하시기 바랍니다.

◈ 전월세 관련 상담문의 : 서울시 전월세보증금지원센터  ☎ 02)2133-1200~1208

[특약사항]

※ 기타 임차인의 대항력․우선변제권 확보를 위한 사항, 관리비․전기료 납부방법 등 특별히 임대인과 임차인이 약정할 사항이 있으면 기재

-【 대항력과 우선변제권 확보 관련 예시】“주택을 인도받은 임차인은      년     월     일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상

확정일자를 받기로 하고, 임대인은      년     월      일(최소한 임차인의 위 약정일자 이틀 후부터 가능)에 저당권 등 담보권을 설정할

수 있다“는 등 당사자 사이 합의에 의한 특약 가능

중요 확인 사항

1. 당사자 확인

3. 중개대상물 확인‧설명

4. 대항력‧우선변제권 확보

2. 권리순위 확인

√ 전세권등기 또는 임대차등기로 확보

**************************)

√ 주택인도‧주민등록‧확정일자로 확보

- 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력(대항력)이 있고, 계약서에 확정일자까지 받아야 경매절차에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제(우선변제권)받을 수 있음****************

-  임차인은 이삿날에 즉시 ① 주민등록과 ② 확정일자를 받아야 임차주택에 대한 선순위 확보에 유리

- 주택의 인도와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 함

√ 당사자 신분 확인

- 등기사항증명서(미등기 건물은 건축물대장이나 건축허가서)와 신분증

√ 대리인인 경우

- 인감증명서·위임장·대리인 신분증

- (임대인의 대리인과 계약체결시)

임대인과 직접 통화하여 위임사실을 확인하고, 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 송금

√ 중개대상물의 확인‧설명

-  중개업자는  ① 소유권‧저당권‧임차권 등 권리관계, ② 수도‧전기‧가스‧배수, 벽면‧도배 상태 등을 성실‧정확하게 확인․설명하고, 설명의 근거자료 제시

-  중개업자는 임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료 요구에 불응한 경우에는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고, 중개대상물 확인‧설명서에 기재

(이상, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제25조, 시행령 제21조)

√ 계약 당사자의 서명

-  중개대상물 확인‧설명서에 서명하게 되므로 그 내용의 정확성 확인 필요

√ 등기사항증명서 확인

- 계약체결·중도금·잔금 지급 시에 각 등기사항 증명서의 근저당·가압류 등 선순위 권리 설정 여부 확인

√ 미납국세 확인

-  등기사항증명서로 확인불가

- 관할 세무서에서 확인필요

√ 선순위 확정일자 확인

- 임차주택에 먼저 입주한 임차인의 확정일자 현황

- 선순위 보증금 총액 확인

【계약서 재작성 및 확정일자 날인】계약기간 중이나 묵시적 갱신 시 또는 합의에 의한 재계약시 보증금의 증액이 있는 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 변경된 내용이 기재된 새로운 계약서를 작성한 후 확정일자를 받아 이전 계약서와 함께 보관하여야 함

【차임증액청구】계약기간 중이나 묵시적 갱신 시 약정한 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 20분의1을 초과하지 못하고, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함****************조)

【 임차권등기명령 신청】임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 받아, 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위 유지(임차인은 임차권등기명령 ******************) **************)

확인자	임대인	임차인	중개업자
서 명

※ 유의사항 : 미납국세 및 선순위 확정일자 현황과 관련하여 중개업자는 임대인에게 자료제출을 요구할 수 있으나, 국세청과 확정일자부여기관에 직접 이를 확인할 법적권한은 없음

【별첨3】

■ 서울시표준월세계약서 [별지 제1호서식]	(제1쪽)
중개대상물 상태확인ㆍ설명서[Ⅰ] (주거용 건축물) (［ ］단독주택 ［ ］공동주택 ［ ］월세 )
※ [ ]에는 해당되는 곳에 √표를 합니다.
확인ㆍ설명 자료	본 확인서는 20__.__.__일 중개대상물을 직접 방문하여, 임대인, 임차인, 중개인의 입회하에 당사자간 합의에 의해 작성되었습니다.
유 의 사 항
※ 계약 만료 후 임대인과 임차인간 불필요한 분쟁을 방지하기 위해 사전에 가능한 세세히 주택상태를 체크하기 바랍니다.
Ⅰ. 기본 확인사항
① 대상물건의 표시	토 지	소 재 지
면 적(㎡)		지 목	공부상 지목
실제이용 상태
건축물	전용면적(㎡)		대지지분(㎡)
준공년도 (증개축년도)		용 도	건축물대장상 용도
실제용도
구 조		방 향	(기준: )
임대부분	［ ］전부［ ］일부 (전용공간의 일부 임대시 표기 예시) 방1, 방2 등
②권리관계	등기부 기재사항	소유권에 관한 사항	소유권 외의 권리사항
토 지		토 지
건축물		건축물
③ 관리에 관한사항	경비실	［ ］있음 ［ ］없음	관리주체	［ ］위탁관리 ［ ］자체관리 ［ ］기타
④ 주차관계	주차장	［ ］있음 ［ ］없음	주차대수	［ ］1대 ［ ］2대 ［ ］기타
Ⅱ. 세부 확인사항
※ 각각 시설 및 공간별로 현 상태에 대하여 세부적으로 기록합니다.
⑤내ㆍ외부 시설물의 상태 (건축물)	수 도	파손여부	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
용 수 량	［ ］정상 ［ ］부족함(위치: )
미터기	교체시기 ( )
전 기	공급상태	［ ］정상 ［ ］교체요함(교체할 부분: )
미터기	교체시기 ( )
가스(취사용)	공급방식	［ ］도시가스 ［ ］기타( )
소 방	소 화 전	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
비 상 벨	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
난방방식 및 연료공급	공급방식	［ ］중앙공급 ［ ］개별공급	시설작동	［ ］정상［ ］수선 요함( )
종 류	［ ］도시가스 ［ ］기름 ［ ］프로판가스 ［ ］연탄 ［ ］기타( )
미터기	교체시기 ( )
승강기	［ ］있음 (［ ］양호 ［ ］불량) ［ ］없음
배 수	［ ］정상 ［ ］수선요함( )
그 밖의 시설물

				(제2쪽)
⑥ 주방	벽 면(타일)	균 열	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
		누 수	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
	싱크대	［ ］수리有 ［ ］수리無 (페인트 벗겨진곳, 수납장 고장상태 등 하자사항 표시)
	빌트인 집기	▢ 가스렌지, ▢ 식기세척기, ▢ 세탁기, ▢ 냉장고 그외( )
	도 배	［ ］깨끗함 ［ ］보통임 ［ ］도배필요
⑦ 욕실	바닥 천장 및 벽 타일	균 열	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
		누 수	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
	세면대	［ ］수리有 ［ ］수리無 (수도꼭지 상태, 세면대 물빠짐 상태 등 )
	양변기	［ ］수리有 ［ ］수리無 (수도꼭지 상태, 세면대 물빠짐 상태 등 )
	욕조	［ ］수리有 ［ ］수리無 (수도꼭지 상태, 세면대 물빠짐 상태 등 )
	기타시설	(전등상태, 부착식 비누걸이 등)
⑧ 방1 ※계약만료후 사용감모가 필연적인 도배 및 장판에 대한 임차인의 원상회복 의무 없음	벽면	균 열	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
		누 수	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
	문	［ ］수리有 ［ ］수리無 (페인트 칠, 문고리 상태 등 )
	빌트인 집기	(책상, 침대, 에어컨 등 빌트인 가구 목록 명시)
	기타시설	(전등상태, 등)
⑨ 방2 ※계약만료후 사용감모가 필연적인 도배 및 장판에 대한 임차인의 원상회복 의무 없음	벽면	균 열	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
		누 수	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
	문	［ ］수리有 ［ ］수리無 (페인트 칠, 문고리 상태 등 )
	빌트인 집기	(책상, 침대, 에어컨 등 빌트인 가구 목록 명시)
	기타시설	(전등상태, 등)
⑩ 방3 ※계약만료후 사용감모가 필연적인 도배 및 장판에 대한 임차인의 원상회복 의무 없음	벽면	균 열	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
		누 수	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
	문	［ ］수리有 ［ ］수리無 (페인트 칠, 문고리 상태 등 )
	빌트인 집기	(책상, 침대, 에어컨 등 빌트인 가구 목록 명시)
	기타시설	(전등상태, 등)
⑪ 기타시설	베란다	균 열	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
	다용도실	균 열	［ ］없음 ［ ］있음(위치: )
	열쇠	목록 및 개수
	그 외 시설
⑫환경조건	일 조 량	［ ］풍부함 ［ ］보통임 ［ ］불충분 (이유: )
	소 음	［ ］미미함 ［ ］보통임 ［ ］심한편임			진 동		［ ］미미함 ［ ］보통임 ［ ］심한편임
	애완동물	종류 : ［ ］있음 ［ ］없음			기 타
임대차 계약을 체계하기 위해 「서울시 표준월세계약서」를 사용하여 계약하고, 별지 제1호서식에 의해 임대차 대상물에 관하여 확인ㆍ설명을 듣고, 본 확인ㆍ설명서를 수령합니다. 년 월 일
임 대 인	주 소					성 명		서명 또는 날인
	주민등록번호					전 화 번 호
임 차 인	주 소					성 명		서명 또는 날인
	주민등록번호					전 화 번 호
중개업자	등 록 번 호					성 명		서명 및 날인
	사무소 명칭					소속공인중개사		서명 및 날인
	사무소 소재지					전 화 번 호
중개업자	등 록 번 호					성 명		서명 및 날인
	사무소 명칭					소속공인중개사		서명 및 날인
	사무소 소재지					전 화 번 호

【별첨4】해외선진사례

□ 공공부문의 다양한 임대주택 공급

○ 민관협력방식을 통한 노후 공공임대주택 재건축

- 일본 : 70년간 정기차지권 설정 후 민간개발실시, 공공은 토지임대료 등 활용하여 공공주택 및 공익시설 매수 후 운영, 민간은 70년간 사업운영 후 부지반환

- 미국 : 19세기 저소득 및 중산층의 주거지로 SRO(Single Room Occupancy)주택 공급, 20세기 들어서며 협소한 면적, 주방・욕실 등 미비, 노후화 등으로 Section8 기금 지원받아 리모델링을 실시

○ 노후주거지 주택개량을 통한 임대주택 공급

- 영국 : 커뮤니티 뉴딜정책(NDC, New Deal for Community)을 실시, 노후화된 지역의 재생사업을 통해 일자리 제공, 양질의 주택공급, 지역경제활성화 등 달성

○ 공유지 집약과 민간참여를 통한 임대주택 공급

- 일본 : 산재된 공유지 집약 및 사업참여의사가 있는 사유지를 환지 및 토지구획 실시

공공시설 및 임대주택 공공매입, 민간시설은 사업자가 운영 및 자금 회수

※ 시사점

- 민간과 공공의 적극적인 협력 체계 구축

- 민간의 개발이익 일정부분 보장 및 공공기반시설 확충 등 모색

- 일본의 “정기차지권”, “환지”, 미국의 “Section8”과 같이 토지확보 및 자금확보를 위한 제도 도입 및 개선 등 필요

□ 민간임대 활성화를 위한 세제 혜택 및 부동산 자금의 참여

○ 임대인에 세금혜택 부여, 민간임대사업 유도

- 영국 : 임대인의 임대소득에 대해 연간 ₤4,250이하일 경우 임대소득세를 면제

- 미국 : 저소득층 임대주택 개발업자에 대한 특별세액 공제제도(LIHTC) 운영, 10~15년간 임대주택의 재산세액 공제

- 일본 : 민간임대주택공급에 따른 토지주 및 주택 소유주에게 취득세, 보유세, 양도세 감면, 임대수익에 대한 소득세 비과세 등 세제혜택 부여

○ 임차시장에 REITs가 참여하여 부동산 임대시장에 자금유입

- 일본 : `00년 J-REITs 도입하여 투자자의 배당소득세율 및 양도소득세율 인하 등 세제혜택에 따른 수익률 향상으로 민간임차시장 투자 유도

※ 시사점

- 민간임대주택 공급확대를 위한 임대소득 감세・공제, 비과세 등 방안 필요

- 부동산 자금(REITs)의 임차시장 참여를 위한 제도개선・도입 등 필요

□ 월세계약 증가에 따른 제도 기반 확충

○ 당사자의 권리 및 의무, 임대차 조건을 상세히 기재한 표준임대차계약서

- 독일 : 임대차 공간, 기간 및 계약해지, 차임, 입주전 임대인의 의무, 개량 및 개조, 임차인의 내장설치, 동물양육, 임대인의 고지의무, 계약해지 등

- 미국 : 주(州)마다 규정하여 통일된 주거용 임대차계약서 없으나 전대시 규정, 수리규정, 집주인 변경시 조치, 위험물, 페인트, 애완동물, 주차, 임대인의 무상출입금지, 임대기간 만료시 등 규정을 구체적으로 명시

○ 민간임대주택의 등록의무

- 영국, 미국 : 임대료 등록제 실시, 주택을 임대하려는 주택소유자는 반드시 임대료 및 임대서비스를 등록해야하며 등록하지 않을 경우 행정벌칙 부과

○ 표준임대료 또는 임대료기준표 마련

- 영국 : 임대료사정관 및 임대료 조정위원회에 의해 결정된 임대료, 임대인의 적정이윤이 보장되는 수준

- 미국 : FMR(Fair Market Rent), 주택바우처 프로그램의 지불기준 금액을 결정하는데 사용하는 임대료

- 독일 : 민간임대 이해관계자(임대인 및 임차인)간 협의를 통해 임대료기준표를 작성

○ 임대료 상한선을 명시, 과도한 임대료 상승을 방지

- 독일 : 3년간 인상율 20%를 초과할 수 없음

- 영국 : 소비자물가지수 변동률과 그 외 추가비율(7.5% 또는 5%) 반영

- 프랑스 : 비교기준 임대료지수의 변동폭을 넘지 못함

- 미국(뉴욕시) : 연간 최대 7.5%, 또는 시장임대료 이하

※ 시사점

- 표준임대차계약서 및 민간임대주택 등록을 의무화함으로써 민간임차시장 현황 정보 수집 및 모니터링 가능

- 표준임대료 및 상한선 설정을 통한 부당한 임차료 급등을 방지

□ 월세입자의 권익보호 기반마련

○ 임대차 분쟁조정을 위한 법원 및 세입자 협회 구성

- 미국 : 뉴욕시와 메사추세스주에서는 별도의 「주택법원」이 설치되어 분쟁을 해결

- 독일 : 민간단체인「세입자협회」(Deutscher Mieterbund e.V) 조직되어 법적자문 및 임대료기준표 등 작성시 의견제시, 영향력 행사 등 실시

○ 임대료 보조 및 주거급여 지급

- 영국 : 공공임대거주 임차인은 주거급여(RA), 민간임대주택에 대한 지방주택수당(LHA) 지급, 소득 및 가구구성 등을 고려한 적정주택규모 및 임대료 산정, 지역임대시장 임대료의 30% 수준

- 미국 : 가구소득의 30%이상을 임대료(전기, 수도료 포함)로 지출하고 있고 일정가구조건을 충족시키는 가구를 대상으로 임대료보조 실시

- 독일 : 임대료보조(Wohngeld), 가구원수, 연간 가구소득. 지역임대료 수준, 거주자 연령에 따라 차등적용, 소득대비 임대료 비율 10~25% 수준

- 프랑스 : AFL(가족주거급여), ALS(사회주거급여), APL(개인주택수당) 등 다양한 임대료 보조제도 운영

※ 시사점

- 임대차 분쟁시 법률 정보 및 상담 등 제공을 통해 임차인의 권익 증진

- 임대료 과부담 가구에 대한 임대료(주거비) 보조를 통해 주거안정을 도모

□ 전문 주택임대관리산업 활성화

○ 전문 주택임대관리회사 성장 촉진으로 주택임대관리 산업 활성화

- 일본 : 일본 전체주택 1/4 이상 임대주택(1,336만호), 소유자의 80%가 주택임대관리회사에 위탁, 개인 소유 임대주택을 위탁관리하여 시설관리 전문성 향상, 민간임대주택의 품질 향상

- 미국 : 공실 및 체납 위험 감소를 위한 “위탁관리”형태의 주택임대관리업 발전

: 주택임대관리업자, 5% 수준의 관리보수 및 성공보수 측면의 인센티브 수령

※ 시사점

- 민간 임차주택에 대한 위탁관리 활성화를 통해 임차주택의 시설수준 유지 및 임대인의 안정적인 임대소득 유지, 임대차관련 분쟁 방지, 임대차계약 신뢰도 향상 등 도모