문서번호	공원조성과-14538
결재일자	2016.11.11.
공개여부	대시민공개
방침번호

			시 민
주무관		생활공원팀장	공원조성과장
조규양		박미애	11/11 최현실
협조

『성산근린공원(마포) 조성에 따른 토지보상 관련』

법률자문 결과 보고

추진근거	대내(외) 협력 현황			사 업 비
	부서(단체)명	협의내용	협의결과

2016. 11

푸른도시국

(공원조성과)

『성산근린공원(마포) 조성에 따른 토지보상 관련』

법률자문 결과 보고

□ 자문배경

❍ 현재『도시계획시설(성산근린공원) 조성사업』을 위한 토지 보상이 진행중으로, 사업부지내 성산동 산11-72 토지(학교법인 한양학원 소유)를 협의취득 함에 있어, 감정평가 결과 보상 소요예산의 부족으로 손실보상금의 일부(3,485백만원)는 ‘16년에 확보된 예산으로 지급하고 잔금(1,777백만원)은 ’17년 예산 확보 후 ’17. 2월까지 지급하기로 매매계약 체결하였으며,

❍ 잔금 지급완료 후 이 사안 토지에 대한 소유권 이전등기가 가능하므로, 우리시의 소유권 이전등기 완료시까지 학교법인 한양학원의 제3자에 대한 소유권이전, 저당권·임차권 설정 등 기타 일체의 처분행위를 금지시킬 필요성에 대한 자치구 검토 요청

□ 법률자문 검토의견

❍ 토지 매매계약 체결 후 소유권이전등기청구권 보전을 위한 조치

1. 소유권이전등기 청구

- 계약 내용에 따르면, 학교법인 한양학원의 소유권이전등기 의무는 우리시의 대금지급의무와 동시이행 관계가 아닌 선이행의무에 해당한다고 볼 수 있으므로, 우리시가 잔금을 지급하기 전이라 하더라도 학교법인 한양학원은 계약성립에 따라 소유권이전 등에 필요한 서류를 제공하는 등 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 인정될 것임

- 따라서 우리시와 학교법인 한양학원 사이에 계약서 기재내용과 다르게 잔금 지급시 소유권이전등기를 경료하기로 하는 별도의 의사의 합치가 존재하지 않는 한, 현재로서도 우리시는 학교법인 한양학원을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 위 소유권이전등기 청구에 대하여 학교법인 한양학원이 협조하지 않는 경우에는 이하의 방법을 고려해볼 수 있겠음

2. 사립학교법상 기본재산 처분 허가

-『사립학교법』제28조제1항에서는 학교법인의 기본재산을 매도·증여·교환·용도변경 또는 담보에 제공하고자 할 경우 관할청의 허가를 받도록 규정하고, 다만 대통령령이 정하는 경미한 사항은 관할청에 신고하도록 규정함

- 따라서 『사립학교법』적용 대상에 해당하는 학교법인 한양학원이 이후이 사안 토지에 대하여 매도·증여·교환·용도변경 또는 담보제공을 하기 위하여 관할청에 허가를 신청하는 경우, 토지보상법에 따른 협의매각 사실을 알고 있는 관할청으로서는 그 처분을 허가하지 않을 것이고, 설령 허가 없이 위와 같은 처분이 이루어지더라도 그 행위는 무효에 해당할 것임(대법원 2000. 9. 5. 선고 2000다2344 판결 등 참조)

- 다만 기본재산 처분 행위 중 경미한 사항으로서 신고대상에 해당하는 경우(전세권의 설정 등) 또는 허가‧신고 대상이 아닌 임대 등은 이루어질 가능성이 남아있으므로, 우리시가 토지보상법에 따라 협의취득한 사실을 등기부상 공시하여 제3자의 개입을 최소화하기 위해서는 가등기‧가처분 등의 조치가 필요할 것이나,

※ 다만 이 사안 토지의 성격상(학교법인의 재산으로 그 처분 등에 있어 이사회의 의결 등 소정의 절차를 요하고, 지목이 임야로서 현재 주민들이 일부 운동장소로 사용하고 있음) 우리시가 소유권이전등기를 경료할 때까지 전세권의 설정이나 임대차 등이 이루어질 가능성이 실질적으로 높다고 보기는 어려울 것임.

3. 소유권이전등기 청구권 보전 가등기

- 우리시가 이 사안 토지에 대하여 취득한 소유권이전등기 청구권은 『부동산등기법』제88조 소정의 권리(소유권)의 이전에 관한 청구권으로서, 가등기에 의하여 보전될 수 있는 대상에 해당함

- 따라서 우리시는 학교법인 한양학원과 공동으로 가등기를 신청하거나, 학교법인 한양학원의 승낙서 또는 가처분명령의 정본을 첨부하여 단독으로 가등기를 신청할 수 있고, 위 가처분명령은 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원이 가등기권리자(우리시)의 신청으로 가등기 원인사실의 소명이 있는 경우에 할 수 있음

※ 가등기시 비용 관련으로는 등록면허세(부동산가액의 0.2%), 교육세(등록면허세액의 20%), 신청수수료(15,000원) 등 비용이 발생할 것으로 예상됨(지방세법 제28조제1항제1호라목‧제151조제1항, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 등 참조) ⇒ 소요예산 약 1천만원

4. 부동산처분금지 가처분

- 부동산처분금지 가처분은 해당 부동산이 처분되는 경우 당사자가 보유하고 있는 권리의 실행이 불가능하거나, 그 실행이 매우 곤란할 염려가 있는 경우(보전의 필요성)에 인정되는 보전처분임

- 처분금지 가처분은 가등기와 달리 관할법원이 보전의 필요성에 대한 심리를 통해 그 인용여부를 결정하는 것으로 본 사안에서는 채무자가 이 사안 토지를 부당하게 처분할 염려 등이 높다고 보기 어려운 바, 이를 가처분으로 금지시켜야 할 보전의 필요성이 부정될 가능성이 있음

5. 결  론

- 우리시는 학교법인 한양학원에 대하여 계약 내용을 근거로 소유권이전등기 절차를 이행할 것을 청구하되, 이에 따르지 않는 경우로서 등기부상 우리시의 권리를 공시할 필요성이 인정되는 경우에는 소유권이전등기청구권 보전의 가등기 절차를 진행하는 것이 효율적인 방안이라 사료됨

□ 자문결과 조치계획

❍ 이 사안 토지의 성격상(학교법인의 재산으로 그 처분 등에 있어 이사회의 의결 등 소정의 절차를 요하고, 지목이 임야로서 현재 주민들이 일부 운동장소로 사용하고 있음) 우리시가 소유권이전등기를 완료할 때까지 전세권의 설정이나 임대차 등이 이루어질 가능성이 실질적으로 낮은 반면, 가등기시 등록면허세 등 비용이 약10백만원 소요될 것으로 예상되므로,

❍ 자문결과에 따라 학교법인 한양학원에 대하여 계약 내용을 근거로 소유권이전등기 절차를 이행할 것을 청구하고, 이와 함께 사립학교법에 따른 기본재산 처분 허가기관인 교육부(사립대학제도과)에 우리시가 소유권이전등기를 완료할 때까지 이 사안 토지의 매도·증여·교환·용도변경 또는 담보제공 제한토록 협조요청코자 함.

붙임 : 법률자문결과 1 부.  끝.