문서번호	토지관리과-19423
결재일자	2016.9.27.
공개여부	부분공개(7)
방침번호

			시 민
주무관	부동산평가팀장	토지관리과장	도시계획국장
장인호	정기택	남대현	09/27 김학진
협 조
	실무사무관		조창기
	주무관		채수삼

'16년 2/4분기 서울 대형오피스빌딩 시장동향 보고

2016. 9.

도시계획국

(토지관리과)

서울 도시계획, 미래 100년의 약속

서울 도시계획 헌장

자연환경 보전 도시	서울의 자연환경이 지니는 고유한 생태적․경관적 가치를 온전하게 보전한다. 내사산과 외사산, 한강과 지천 등을 보호․복원하여 서울의 환경적 정체성과 상징성을 확립․강화하고, 시민이 일상생활 속에서 자연을 쉽게 접할 수 있는 건강한 도시를 만든다.
역사문화 보전 도시	서울의 역사문화유산은 우리 민족의 유구한 역사가 축적된 대한민국의 소중한 문화유산이므로 온전히 보전하여 미래 세대에 계승한다. 나아가 유‧무형의 역사문화유산을 창조적으로 활용하여 시민의 문화생활을 풍요롭게 하는 미래가치를 창출하고 도시활성화에 기여하도록 한다.
어디서나 편리한 도시	주거지와 일터가 가까운 도시 공간구조를 꾀하여 시민의 출퇴근 비용을 줄이고 지역 간 균형발전을 도모한다. 다양한 상업․문화시설을 역세권에 복합적으로 조성하여 어디서나 편리한 보행 중심 도시공간을 만든다.
대중‧녹색 교통 도시	시민 모두의 이동권을 보장하고 환경오염과 교통혼잡을 줄이기 위해 대중교통을 중심으로 한 도로 및 교통체계를 만든다. 보행․자전거 등 녹색교통 이용의 편의성을 높이고, 차량에 앞서 보행의 안전성과 쾌적성을 우선시하는 가로환경을 조성한다.
생활안전 도시	자연지형에 순응하고 물의 순환을 회복시키는 도시계획으로 재해로부터 안전한 도시를 만든다. 각종 재난을 예방하고 최소화하며 신속하게 복구할 수 있는 위험관리시스템을 구축한다. 범죄로부터 안심하고 생활할 수 있는 밝고 활력 있는 도시환경을 조성한다.

서울 도시계획, 미래 100년의 약속

서울 도시계획 헌장

친환경 에너지절감 도시	건축 등의 개발 행위는 주어진 자연환경 여건을 존중하고 신․재생에너지를 활용하여 건물에너지 소비를 줄이는 등 지속가능한 개발을 추구한다. 특히 공공건물과 시설은 에너지 절감에 앞장선다.
조화로운 경관 도시	건축물․시설물․구조물은 서울의 자연환경 및 역사경관과 어우러지며 주변 건축물과 조화를 이루도록 한다. 도시․주거환경의 획일성을 극복하고 각 지역의 특색을 살린 다양하고 개성 있는 경관을 창출한다.
장소성의 도시	서울 각 지역 고유의 특성과 공동체의 기억을 보호하여 장소의 다양성을 유지한다. 다채로운 삶의 가치와 시대적 경험이 담긴 장소 만들기를 통해 도시재생과 환경정비의 질(質)을 높이고 특화된 지역발전을 도모한다.
참여와 소통의 도시	도시계획의 수립 과정에 모든 시민이 자발적․민주적으로 참여하여 다양한 이해관계가 폭넓게 반영될 수 있도록 한다. 지역 주민과 공공행정기관 사이에 지속적으로 소통할 수 있는 협력체계를 구축하여 지역공동체를 활성화하는 데 기여한다.
배려와 공존의 도시	다양한 계층과 세대가 함께 어울릴 수 있는 사회통합적 도시계획을 지향한다. 장애인, 노약자, 어린이, 임산부 등을 우선적으로 배려하는 복지 생활환경을 조성하고, 국적, 인종, 언어, 종교, 문화의 차이를 포용하고 다양성을 존중하는 국제도시의 면모를 갖춘다.

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	□	■
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	■	□	신영에셋
홍 보	● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□

'16년 2/4분기 대형 오피스시장 동향 분석

서울시내 권역별 대형 오피스 빌딩에 대하여 임대료, 공실률, 관리비 등의 동향을 체계적으로 분석하고 향후 서울시 토지이용을 효율적으로 관리하기 위한 도시관리계획 수립 및 부동산시장 정책 자료제공

Ⅰ		분석개요

□ 분석 대상

○ 분석 범위

권 역	세 분 권 역	분석 빌딩 (총 266개)
도심권역	종로, 을지로, 새문안로(구,신문로), 남대문로	89개
강남권역	강남대로, 도산대로, 서초(교대역), 송파대로(잠실역), 양재역, 테헤란로, 학동/봉은사로	86개
여의도권역	동여의도, 서여의도, 마포구(마포대로) 일대	40개
기타권역	한강이남 동․서지역, 한강이북 동․서지역	51개

○ 건물규모 : 연면적 10,000㎡ 이상

(권역내 최고 수준의 대형 업무용 빌딩)

□ 분석 기간 : 2016. 4. 1. ~ 6. 30. (2/4분기)

□ 분석 내용

○ 권역별 오피스 임대정보, 공실현황

- 매분기별로 임대료, 공실률, 관리비 변동추이 동향분석

○ 업무시설(오피스텔 제외) 매매동향

- 거래량 및 실거래가신고가격 변동추이

○ 다음분기 임대시장 전망 등

□ 오피스시장 동향분석 전문 업체 현황

구분	업 체 명	소 재 지	비 고
국내사	젠스타	영등포구 의사당대로	www.mygenstar.com
	메이트플러스	중구 을지로5길	www.mateplus.net
	알투코리아	강남구 봉은사로	www.r2korea.co.kr
	교보리얼코	성동구 왕십리로	www.kyoborealco.com
	신영에셋	강남구 영동대로	www.syasset.com
	한국감정원(부동산연구원)	대구광역시 동구 이노밸리로	www.kab.re.kr
외국계	CB Richard Ellis Korea	종로구 종로	www.cbrekorea.com
	Cushman&Wakefiled.Inc	영등포구 국제금융로	www.cushmanwakefield.kr
	Jones Lang Lasalle	종로구 세종로	www.joneslanglasallekorea.co.kr
	savills Korea	중구 세종대로9길	www.savills.co.kr

□ 오피스시장 캘린더 ⇒ 『별첨1 참조』

○ ’16년 2/4분기 오피스시장 관련 각종 동향을 일자별로 별첨과 같이 요약정리함

- 주요 내용 : 주요 빌딩 매매현황, 임대차 계약체결, 신축빌딩 준공, 기업이전, 정부정책 및 업계 동향 등

□ 대형 오피스빌딩 관리대장·임대동향 자료기록 정리

○ 대형 오피스빌딩에 대한 2016년 2/4분기 임대동향 변동 자료를 기록정리함

- 기록내용 : 임대료, 관리비, 공실률 등 변동사항

Ⅱ		오피스 임대시장 동향

□ 권역별 임대시장 동향

<4개 권역 전체 임대료·공실률 변동추이>

○ 임대료

임대료(전세환산가) : 보증금과 월세를 전세금으로 환산한 금액을 의미함.

상반기 임대료 약보합세 지속

- 당해 4개권역은 통상 임대 조건 변경 빌딩 수가 연중 가장 적은 시기이며, 신규 공급 등의 영향도 없어, 전체 평균 임대료는 3.3㎡당 8,634천원으로 전분기(8,641천원) 대비 –0.08%로 약보합세이며, 전년 동기(8,607천원) 대비 0.32% 상승세를 보임.

- 도심권은 신규 공실 발생분에 대한 임대조건 인상 및 인하 사례가 일부 조사되었으나, 전분기 대비 변동폭이 크지 않았음. 도심권에만 3조원 규모의 매물이 시장에 공급되어 있음에도 불구하고 매각 전 호가 인상 사례가 추가로 확인되지 않았고, 2분기 연속 신규 공급이 부진하는 등 변동요인이 없어, 평균 임대료는 전분기(10,757천원) 대비 보합세, 전년 동기(10,691천원) 대비 0.61% 상승한 3.3㎡당 10,757천원으로 나타났음.

※ 주요 월세 변동 사례 : 시티센터타워(수표로) 3.4% 인상, 프레스센터(세종대로) 8.3% 인하 등

- 강남권은 손바뀜 이후 기준가 조정 사례와 임대율 안정 빌딩 중 일부가 신규 공실에 대한 호가를 인상한 사례가 확인되었으나, 동 권역의 전반적인 임대시장 분위기가 동결 추세를 나타내면서, 임대료는 3.3㎡당 평균 8,481천원으로 전분기(8,471천원) 대비 0.11% 상승, 전년 동기(8,419천원) 대비 0.73% 상승하였음.

※ 주요 월세 변동 사례 : 나라빌딩(강남대로) 2.9% 인상, 효성빌딩(반포대로) 2.2% 인상 등

- 여의도권은 대부분의 빌딩에서 임대료를 동결하였으나, 장기 공실인 유화증권빌딩이 임대 활성화를 위해 보증금 비율을 높이고 월세를 낮추는 형태로 임대방식을 변경하였고, 일부 빌딩에서 보증금 및 월세를 인상하면서, 평균 임대료는 3.3㎡당 8,099천원으로 전분기(8,097천원)대비 0.02% 소폭 상승하였으며, 전년 동기(8,102천원) 대비 0.04% 하락하였음.

※ 주요 월세 변동 사례 : LG트윈타워(여의대로) 1.8% 인상, 증권선물거래소(여의나루로) 1.9% 인상 등

- 기타권역은 전반적으로 임대료 동결 추세이나, 일부 빌딩에서 임대료를 소폭 인상한 사례가 조사됨에 따라, 평균 임대료는 전분기(5,297천원) 대비 0.1% 상승한 3.3㎡당 5,302천원을 나타냄.

<임대료 변동현황>

(단위: 천원/3.3㎡)

구 분	도 심 권	강 남 권	여의도권	기타 권역	전 체
2011년 1/4분기	9,926	7,953	6,766	4,898	8,016
2/4분기	9,989	7,953	6,729	4,899	8,028
3/4분기	9,979	8,014	6,943	4,943	8,088
4/4분기	9,988	8,061	6,954	4,951	8,118
2012년 1/4분기	10,095	8,126	7,029	4,942	8,188
2/4분기	10,102	8,161	7,055	4,945	8,167
3/4분기	10,170	8,248	7,066	4,983	8,232
4/4분기	10,165	8,244	7,582	4,985	8,292
2013년 1/4분기	10,189	8,305	7,627	5,122	8,326
2/4분기	9,944	8,338	7,634	5,139	8,268
3/4분기	10,201	8,403	7,966	5,226	8,451
4/4분기	10,413	8,396	7,971	5,259	8,535
2014년 1/4분기	10,511	8,406	8,002	5,256	8,552
2/4분기	10,484	8,383	8.010	5,236	8,517
3/4분기	10,490	8,381	7.998	5,267	8,510
4/4분기	10,568	8,390	8,016	5,276	8,565
2015년 1/4분기	10,660	8,419	8,028	5,213	8,583
2/4분기	10,691	8,419	8,102	5,262	8,607
3/4분기	10,702	8,418	8,103	5,256	8,609
4/4분기	10,730	8,431	8,141	5,248	8,632
2016년 1/4분기	10,757	8,471	8,097	5,297	8,641
2/4분기	10,757	8,481	8,099	5,302	8,634
전 기 대 비(%)	0.00	0.11	0.02	0.10	-0.08
전년동기대비(%)	0.61	0.73	-0.04	0.77	0.32

※ 임대료는 보증금과 월 임료를 전세금으로 환산한 금액을 의미함.

<임대료지수 변동추이>

○ 공실률

신규 공급 및 임차 수요 감소에 따른 공실률 소폭 상승

- 신규 공급이 평년 수준 이하로 크게 감소했으나, 임차 수요 역시 신규 또는 증평보다는 대부분 단순 이전사례에 그치면서, 전체적으로 전분기(7.8%) 대비 0.2%p 상승한 8.0%의 공실률을 기록함.

- 도심권은 M&A 관련 타 권역 유입 수요 등이 일부 조사되었으나, 신규 공급이 없었음에도 불구하고 1/4분기 활발했던 권역 내 증평 및 이전수요가 주춤하면서, 동 권역 공실률은 전분기(8.9%) 대비 0.2%p 하락한 8.7%를 나타냄.

- 강남권은 삼성그룹 금융계열사의 외부유입이 있었으나, 삼성전자 관련 수요의 타 권역 유출 등으로 인해, 전분기(4.8%) 대비 0.2%p 상승한 5.0%를 나타냄.

- 여의도권은 일부빌딩(FKI타워 등)에서 타 권역 유입 수요로 공실이 해소됐으나, 이를 제외한 나머지 공실빌딩의 경우 지난 분기와 마찬가지로 임차 수요가 주춤하고 있음. 반면 금융사의 구조 조정 및 타 권역 이전 수요로 인해, 전분기(9.1%) 대비 0.4%p 상승한 9.5%를 나타냄.

- 기타권역은 상암 · 합정지역의 일부 빌딩에서 공실이 감소했으나, 그 외 모든 지역에서 공실률이 상승하면서, 전체적으로 전분기(9.9%) 대비 0.6%p 상승한 10.5%를 보였음.

<공실률 변동현황)

(단위: %, %p)

구 분	도 심 권	강 남 권	여의도권	기타 권역	전 체
2011년 1/4분기	8.0	2.6	2.1	5.7	4.9
2/4분기	7.9	1.4	3.2	6.4	4.7
3/4분기	9.5	2.1	4.0	7.0	5.8
4/4분기	7.8	1.6	4.5	6.7	5.1
2012년 1/4분기	8.0	1.8	2.6	4.0	4.5
2/4분기	6.6	4.4	2.8	5.1	5.1
3/4분기	6.4	4.5	2.4	5.6	5.1
4/4분기	6.6	4.4	12.8	5.8	6.8
2013년 1/4분기	6.9	5.2	12.6	7.8	7.4
2/4분기	6.9	5.7	12.5	9.3	7.8
3/4분기	6.6	5.2	14.3	6.3	7.4
4/4분기	6.9	5.3	13.4	7.9	7.6
2014년 1/4분기	6.2	6.0	13.2	10.1	7.9
2/4분기	6.6	5.4	12.8	10.5	7.9
3/4분기	6.5	5.9	11.6	10.4	7.8
4/4분기	8.0	5.9	10.6	11.1	8.3
2015년 1/4분기	9.9	7.6	10.1	9.5	9.1
2/4분기	9.4	6.5	10.6	10.4	8.9
3/4분기	9.8	6.3	9.4	9.9	8.6
4/4분기	9.3	5.4	8.7	9.6	8.0
2016년 1/4분기	8.9	4.8	9.1	9.9	7.8
2/4분기	8.7	5.0	9.5	10.5	8.0
전 기 대 비(%p)	-0.2	0.2	0.4	0.6	0.2
전년동기대비(%p)	-0.7	-1.5	-1.1	0.1	-0.9

<공실률 변동추이>

○ 관리비

- 당해 4개 권역 전체 평균 관리비는 3.3㎡당 33.9천원으로 전분기(33.8천원) 대비 0.22% 상승, 전년 동기(33.5천원) 대비 1.13% 상승하였음

- 권역별 관리비 수준은 3.3㎡당 도심권 38.6천원, 강남권 33.3천원, 여의도권 33.6천원, 기타권역 26.2천원으로 전분기 대비 각각 0.2%, 0.3%, 0.42%, 0.45%의 상승세를 나타냄.

<관리비 변동현황>

(단위: 천원/3.3㎡)

구 분	도 심 권	강 남 권	여의도권	기타 권역	전 체
2011년 1/4분기	33.9	29.9	28.9	23.4	30.2
2/4분기	34.3	30.0	28.9	23.6	30.4
3/4분기	34.5	30.2	29.5	23.7	30.6
4/4분기	34.7	30.5	29.6	23.7	30.9
2012년 1/4분기	35.4	30.9	29.8	23.9	31.3
2/4분기	35.5	31.0	30.0	24.3	31.4
3/4분기	35.8	31.2	30.2	24.3	31.6
4/4분기	35.8	31.3	31.3	24.4	31.8
2013년 1/4분기	36.3	31.6	31.2	25.1	32.1
2/4분기	36.4	31.9	31.2	25.3	32.3
3/4분기	36.5	32.1	31.9	25.6	32.6
4/4분기	37.0	32.2	32.0	25.7	32.8
2014년 1/4분기	37.3	32.3	32.3	26.0	33.0
2/4분기	37.3	32.3	32.4	26.1	33.0
3/4분기	37.5	32.3	32.4	26.0	33.0
4/4분기	37.6	32.4	32.5	26.0	33.2
2015년 1/4분기	37.9	32.7	32.6	25.9	33.3
2/4분기	38.1	32.8	33.0	26.1	33.5
3/4분기	38.2	32.8	33.1	26.1	33.6
4/4분기	38.3	32.9	33.3	26.0	33.7
2016년 1/4분기	38.6	33.2	33.5	26.1	33.8
2/4분기	38.6	33.3	33.6	26.2	33.9
전 기 대 비(%)	0.20	0.30	0.42	0.45	0.22
전년동기대비(%)	1.30	1.36	1.83	0.47	1.13

<관리비 변동추이>

□ 주요 오피스빌딩 공실률 현황(’16년도 2/4분기)

권 역	빌 딩 명	소 재 지	공실률(%)
도심권 (8.7%)	T타워(LG유플러스타워)	중구 소월로2길(남대문로5가)	73.9
	Tower 8(청진8지구)	종로구 종로5길(청진동)	66.7
	SK명동빌딩(하나은행명동허브센터)	중구 남대문로(명동1가)	46.4
	내외빌딩	중구 남대문로(명동1가)	37.3
	The K Twin Towers	종로구 종로1길(중학동)	28.2
강남권 (5.0%)	한화금융센터 서초	서초구 강남대로(서초동)	68.4
	대명타워	송파구 법원로(문정동)	35.5
	신안빌딩	강남구 테헤란로(대치동)	22.2
	신영빌딩(SYC밀레니엄타워)	강남구 영동대로(청담동)	22.0
	큰길타워	강남구 테헤란로(역삼동)	21.7
여의도권 (9.5%)	Three IFC	영등포구 국제금융로(여의도동)	70.1
	유화증권빌딩	영등포구 국제금융로2길(여의도동)	56.0
	LG마포빌딩	마포구 마포대로(공덕동)	29.2
	KTB빌딩(구,하나증권빌딩)	영등포구 여의대로(여의도동)	21.4
	알리안츠타워(본사)	영등포구 의사당대로(여의도동)	18.0
기타권역 (10.5%)	트윈시티 남산	용산구 한강대로(동자동)	78.0
	코레일유통 본사빌딩	영등포구 국회대로(당산동3가)	60.8
	팬택빌딩(팬택R&D센터)	마포구 성암로(상암동)	50.2
	에스플렉스센터(S-PLEX Center)	마포구 매봉산로(상암동)	33.9
	삼구빌딩	용산구 청파로(한강로3가)	31.1

※ 권역별 평균 공실률 이상에 해당하는 공실 빌딩내역임.

□ 주요 오피스빌딩 임대차 현황(’16년도 2/4분기)

권역	빌딩명	소재지	임차인	임차면적 (㎡)	날짜
도심권	신한L타워	중구 삼일대로(을지로2가)	서울외국환중개	3,903	’16.4.
			SK텔레콤	1,630	’16.6.
	페럼타워	중구 을지로5길(수하동)	한온시스템	2,040	’16.4.
			SK텔레콤	2,188	’16.4.
	한국경제신문빌딩	중구 청파로(중림동)	KB생명	1,700	’16.5.
	삼화타워	중구 을지로5길(을지로2가)	삼성카드	1,230	’16.4.
	G타워	종로구 율곡로2길(수송동)	현대엔지니어링	1,140	’16.4.
	센터원	중구 을지로5길(수하동)	미래에셋캐피탈	2,210	’16.5.
			롯데비피화학	2,080	’16.5.
			미래에셋대우	2,430	’16.5.
	교원내외빌딩	중구 을지로(을지로2가)	교원그룹 계열사	2,036	’16.5.
강남권	삼성생명 서초타워	서초구 서초대로74길(서초동)	아디다스코리아	13,539	’16.5.
	나라빌딩	서초구 강남대로(서초동)	에이플러스에셋	3,440	’16.4.
	삼성생명역삼동빌딩	강남구 강남대로(역삼동)	삼성전자	12,276	’16.5.
	캐피탈타워	강남구 테헤란로(역삼동)	한국유빅	2,350	’16.4.
	포스코P&S타워	강남구 테헤란로(역삼동)	SIT글로벌	860	’16.5.
	그레이스타워	강남구 테헤란로(역삼동)	로젠택배	992	’16.6.
	메리츠타워	강남구 강남대로(역삼동)	엘코잉크 한국지점	1,375	’16.5.
	동일빌딩	강남구 테헤란로(대치동)	경남제약	1,660	’16.4.
여의도권	여의도파이낸스타워	영등포구 국제금융로2길(여의도동)	아시아자산운용	816	’16.5.
	여의도 태영빌딩	영등포구 여의공원로(여의도동)	한영회계법인	1,955	’16.6.
	한화금융센터_여의도	영등포구 여의대로(여의도동)	KT롤(썬텍)	2,000	’16.6.
	FKI타워	영등포구 여의대로(여의도동)	팜한농	6,704	’16.4.
	Three IFC	영등포구 국제금융로(여의도동)	한국야스카와전기	1,838	’16.5.
			TEC(비즈니스센터)	1,775	’16.5.
기타권역	상암IT타워	마포구 월드컵북로(상암동)	하니웰애널리틱스	3,600	’16.5.
			우리은행	3,600	’16.6.
			한국문화예술교육진흥원	5,785	’16.5.
	더프라임타워	용산구 원효로90길(원효로1가)	LG유플러스	1,290	’16.5.
	전문건설회관	동작구 보라매로5길(신대방동)	심플렉스인터넷	1,470	’16.5.

Ⅲ		일반 업무시설 매매 동향

건축법상 일반업무시설(오피스텔 제외) 실거래가신고자료 발췌 : 부동산거래관리시스템(RTMS)

○ 분석개요

▸ 대상지역 : 종로구, 중구, 영등포구, 서초구, 강남구

▸ 거래유형 : 건축법상 일반업무시설(오피스텔 제외)

▸ 거래기간 : 2011.1.1. ～ 2016.6.30.(실거래가신고일 기준)

▸ 분석자료 : 부동산거래관리시스템(RTMS) 실거래가신고자료

▸ 분석내용

▪상업지역내 업무시설에 대해 매분기별로 면적규모에 관계없이

매매 거래량 및 가격 변동추이 분석

□ 매매동향 분석결과

○ 거래량(전분기 대비)은 종로구·영등포구는 증가, 중구·서초구·강남구는 감소

- 경기 침체 및 저금리 기조가 이어지는 가운데 2/4분기 업무시설 전체 거래량은 125건으로 전분기(162건) 대비 23% 감소하였음.

※ 영등포구 33건, 중구 27건, 종로구 24건, 강남구 24건, 서초구 17건

(단위 : 건)

<거래량 변동추이>

○ 업무시설의 특성상 매매가격은 입지여건 등에 따라 편차가 심함

- 거래빈도가 낮아 특정물건의 입지여건 등에 따라 매매가격의 편차가 심하므로 지역권역에 대표성 있는 적정가격의 수준으로 판단하기는 객관성이 부족함.

※ ’16. 2/4분기 산술평균 매매가격 수준(㎡당)

· 서초구 5,896만원, 영등포구 5,160만원, 강남구 4,402만원, 중구 3,515만원, 종로구 2,952만원

(단위 : 만원/㎡)

<실거래가 신고가격 변동추이>

Ⅳ		’16년 3/4분기 임대시장 전망

○ 임대료는 약보합세, 공실률은 상승, 신규 공급은 증가

- 상반기 누적 임대료 상승률이 연말 대비 0.1% 소폭 상승하는 데 그치면서, 2016년 연간 임대료 상승률은 고임대가 신규 공급분을 제외할 경우 지난 2년과 마찬가지로 1% 이하의 약보합세가 예상됨. 특히 권역 내 최고 수준의 임대 호가를 형성하고 있는 대형 신축빌딩(파르나스타워)의 공급으로 강남권의 평균 임대가 상승이 예상됨. 하지만, 하반기 신규 공급 증가에 따른 불안 요인이 상당하기 때문에 이를 제외한 나머지 빌딩들의 임대료 상승은 제한적일 것으로 예상됨.

- 신규 공급 감소에 따라 비교적 안정세를 나타냈던 상반기와 달리 3/4분기에는 신규공급이 늘어나는 주요권역과 신규 업무밀집지역을 중심으로 공실률이 상승세를 보일 전망임. 또한, 경기 회복 지연에 따라 임차 수요 부진 역시 지속될 것으로 보기 때문에 전체 임대시장 공실률도 상승할 것으로 예상됨. 권역별로는 신규 공급이 집중될 강남권을 중심으로 공실률이 상승할 전망이며, 이를 제외한 나머지 권역의 경우 보합세가 예상됨.

- 신규 공급은 상반기에 평년의 절반 수준인 33만㎡에 그쳤으나 하반기에는 약 66만㎡ 규모로 2배 늘어날 예정임. 특히, 외부 임대 물량이 큰 대형빌딩(파르나스타워, 대신금융그룹 명동사옥, 롯데월드타워 등)이 다수 공급될 예정으로 하반기 임대시장의 가장 큰 변수가 될 전망임. 권역별로는 오피스면적 약 10만㎡ 규모의 파르나스타워를 비롯해 약 16만㎡가 공급될 예정인 강남권이 3/4분기 신규 공급을 주도할 전망임. 더불어, 신규 업무밀집지역인 마곡지구와 상암 DMC를 중심으로 약 10만㎡가 공급될 서울 기타권역이 3/4분기 신규 공급을 양분할 예정임. 도심권은 2/4분기에 이어 예정 물량이 없으며, 여의도권은 2/4분기에서 이월된 삼환까뮤빌딩 증축분이 공급될 예정에 있음.

붙  임  1. 오피스빌딩 시계열 자료(2016년 2/4분기) 1부.

2. 오피스빌딩 관리대장(권역별) 1부.

3. 오피스빌딩 위치도 1부.  끝.

【별첨1】

오피스시장 캘린더(’16년 2/4분기)

일 자	구 분	내 용	비 고
2016. 4.4.	펀드	베스타스자산운용은 영국 레스터시 소재 아마존물류센터 매입 및 운영을 위한 부동산 펀드를 설정하였음	약 2,000억원 규모
4.6.	펀드	하나자산운용은 금천구 가산동 롯데팩토리아울렛 매입 및 운영을 위한 부동산 펀드를 설정하였음	영업면적 11,900㎡
4.8.	이전	중소기업연구원이 동작구 신대방동 소재 신사옥으로 사무실을 이전하였음	지하철 2호선 구로디지털단지역 인근 소재
4.8.	이전	티케이케미칼이 강서구 마곡동 소재 SM R&D센터로 본사 사옥을 이전하였음	10, 11층 사용
4.14.	펀드	이지스자산운용은 서대문구 동교동(홍대입구) 소재 유림빌딩 매입을 위한 부동산 펀드를 설정하였음	미국계 인베스코 투자
4.18.	준공	삼양그룹의 판교 디스커버리센터(R&D센터)가 준공되었음	교육연구 및 업무시설 용도 연면적 44,965㎡
4.21.	펀드	하나자산운용은 폴란드 남서부 브로츠와프 소재 아마존 물류센터 매입을 위한 부동산 펀드를 설정하였음	약 1,000억원 규모 아마존이 15년간 장기 임차
4.27.	매매	서초구 강남대로 소재 나라빌딩이 코람코자산신탁이 조성한 리츠에 매각되었음	매도자 M&G리얼에스테이트
4.27.	준공	월드오토파트의 신사옥인 성동구 성수동1가 소재 BS성수타워가 준공됐음	B1/10F 연면적 3,393㎡
4.28.	매매	한국양봉농업협동조합이 마포구 망원동 소재 영보빌딩을 매입해 등기를 완료하였음	거래금액 130억원 거래면적 4,236㎡
4.28.	동향	이랜드그룹이외식과 호텔을 결합한 신규 호텔 브랜드 ‘켄트‘ 광안리점을오픈하였음	객실수 85실 규모
4.29.	매매	㈜오주아이앤에이가 참존대치사옥을 ㈜참존으로부터 매입해 등기를 완료하였음	거래금액 600억원 거래면적 11,385㎡
4.28.	동향	현대백화점이 인천 송도국제도시에 ‘현대프리미엄 아울렛 송도점‘을 오픈하였음	B3/3F 영업면적 49,530㎡
5.1.	동향	NH-CA운용이 NH-아문디자산운용으로 사명을 변경하였음	운용조직 확대 개편
5.2.	준공	한화그룹의 판교 R&D센터가 준공돼 그룹의 교육연구 및 업무시설로 활용될 예정임	B5/7F 연면적 34,203㎡
5.4.	펀드	코람코자산운용은 오스트리아 비엔나 소재 IZD 타워 매입을 위한 부동산 펀드를 설정하였음	해외부동산 실물 투자 펀드
5.9.	매매	한화손해보험이 여의도 한화금융센터 빌딩 지분 46%를 한화투자증권(39%)과 한화자산운용(7%)으로부터 인수함	1,552억원 규모 매각 후 재임차
5.10.	펀드	엠플러스자산운용은 종로구 창신동 소재 자바일레븐(JABA11) 매입 및 운영을 위한 부동산 펀드를 설정하였음	구 시즌빌딩
5.18.	동향	2015년 말 기준으로 국내에서 운용되는 리츠의 자산 규모가 역대 최대 수준인 18조원을 기록했음	국토교통부 발표

일 자	구 분	내 용	비 고
2016.5.19.	펀드	미래에셋자산운용이 미국 시애틀 소재 아마존 본사 매입을 위한 부동산 펀드를 설정하였음	약 2,900억원 규모
5.20.	매매	미래에셋자산운용이 부동산펀드를 통해 신한L타워를 센트럴장교로부터 매입하였음	거래금액 2,060억원 거래면적 30,833㎡
5.22.	이전	금융위원회는 서울 프레스센터에서 정부서울청사로 사무실을 이전하였음	태평로 → 광화문
5.23.	동향	KT&G가 코드야드 메리어트 서울 남대문을 개관하였음	메리어트 인터내셔널 위탁 운영
5.23.	준공	에스제이엠홀딩스가 신축한 서초구 서초동 소재 정암빌딩이 준공되었음	연면적 4,247㎡ 에스제이엠 사옥 및 외부임대
5.26.	매매	KB부동산신탁이 리츠를 조성해 삼성화재가 보유 중이던 강남역 인근 테헤란로 소재 삼성화재역삼빌딩 지분 50%를 매입하였음	거래금액 986억원 거래면적 17,450㎡
5.26.	동향	하나금융지주가 하나자산운용 지분 100%를 매입해 자회사로 편입함	영업력 제고 목적
5.27.	매매	씨엠에스에듀가 양천구 목동 소재 평야빌딩을 프리게이트유한회사로부터 매입해 등기를 완료하였음	거래금액 107억원 거래면적 5,767㎡
5.27.	이전	팜한농은 강남구 대치동 동부금융센터에서 영등포구 여의도동 전경련회관으로 본사를 이전하였음	5, 6층 사용 강남권역 → 여의도권역
5.30.	펀드	미래에셋자산운용이 미국 하와이 와이키키 해변 소재 특급 호텔 ‘하얏트리전시 와이키키비치 리조트&스파’ 매입을 위한 부동산 펀드를 설정하였음	약 9,000억원 규모
5.31.	매매	마스턴자산운용이 마스턴 제16호 위탁관리리츠를 통해 중구 서소문동 소재 동화빌딩 본관과 별관을 매입해 소유권 이전을 완료하였음	거래금액 1,170억원 규모 거래면적 28,122㎡
6.1.	매매	KT AMC는 케이리얼티제8호 위탁관리리츠를 통해 중구 다동 소재 국제빌딩을 남일물산으로부터 매입해 등기를 완료하였음	거래금액 820억원 거래면적 12,321㎡
6.1.	동향	하나투어가 회현동 남대문시장 앞에 티마크그랜드호텔 명동을 개관하였음	지상 20층 576실 규모
6.2.	준공	삼성화재 서초사옥 인근 강남대로 이면도로 소재 송림빌딩이 준공되었음	B4/16F 연면적 7,114㎡
6.13.	이전	미래에셋대우증권의 일부 부서가 미래에셋센터원 사옥으로 사무실을 이전하였음	여의도권역 → 도심권역
6.15.	매매	재단법인 새마을금고복지회는 송파구 방이동 소재 삼성생명 송파빌딩을 삼성생명보험으로부터 매입해 소유권 이전을 완료하였음	거래금액 453억원 거래면적 11,216㎡
6.15.	펀드	하나자산운용은 미국 뉴저지주 플레인즈버러 소재 노보노디스크 미주 본사 사옥 매입을 위한 부동산 펀드를 설정하였음	약 3,500억원 규모
6.23.	매매	NH농협생명보험이 이지스자산운용으로부터 서대문구 미근동 소재 임광빌딩 본관과 신관을 매입해 등기를 완료하였음	거래금액 약 3,150억원 거래면적 64,155㎡
6.28.	정책	정부가 상업지역이 50% 이상인 자율상권구역에서 임대차 계약 갱신권을 현행 5년에서 최대 10년으로 연장하는 자율상권법 제정을 재추진하기로 하였음	자영업자 임대료 부담 경감 취지
6.28.	동향	넷마블게임즈가 한국산업단지공단과 협력해 서울 디지털국가산업단지 일대에 오피스타워를 짓기로 하였음	4,000억원 규모 지하 7층, 지상 39층
6.29.	정책	경기도가 고양시에 30~50만㎡ 규모로 일산테크노밸리(가칭)를 조성하기로 하였음	2018년 상반기 착공 2020년 입주 목표
6.30.	준공	메이비원㈜이 신축한 강서구 마곡동 소재 메이비원 마곡사옥이 준공되었음	B2/6F 연면적 5,852㎡

【별첨2】

권역별 임대시장 동향분석표(Ⅰ)

권역	분 기	전세환산가 (천원/3.3㎡)	전세환산가지수 (07.1/4=100)	관리비 (천원/3.3㎡)	관리비지수 (07.1/4=100)	공실률 (％)
당 해 4 개 권 역	2007.1/4	7,094	100.0	27.2	100.0	2.3%
	2008.1/4	7,447	105.0	27.9	102.8	2.1%
	2009.1/4	7,745	109.2	28.9	106.6	3.1%
	2010.1/4	7,846	110.6	29.5	108.5	4.9%
	2011.1/4	8,016	113.0	30.2	111.2	4.9%
	2012.1/4	8,188	115.4	31.3	115.2	4.5%
	2013.1/4	8,326	117.4	32.1	118.3	7.4%
	2014.1/4	8,552	120.6	33.0	121.5	7.9%
	2015.1/4	8,583	121.0	33.3	122.8	9.1%
	2/4	8,607	121.3	33.5	123.4	8.9%
	3/4	8,609	121.4	33.6	123.6	8.6%
	4/4	8,632	121.7	33.7	123.9	8.0%
	2016.1/4	8,641	121.8	33.8	124.5	7.8%
	2/4	8,634	121.7	33.9	124.8	8.0%
	전기대비 변동률(%)	-0.08	-0.08	0.22	0.22	0.2%p
	전년동기대비 변동률(%)	0.32	0.32	1.13	1.13	-0.9%p
도심권	2007.1/4	8,811	100.0	30.2	100.0	2.5%
	2008.1/4	9,248	105.0	31.4	104.0	0.2%
	2009.1/4	9,606	109.0	32.4	107.2	1.7%
	2010.1/4	9,812	111.4	33.2	109.8	5.6%
	2011.1/4	9,926	112.7	33.9	112.1	8.0%
	2012.1/4	10,095	114.6	35.4	117.0	8.0%
	2013.1/4	10,189	115.6	36.3	120.1	6.9%
	2014.1/4	10,511	119.3	37.3	123.2	6.2%
	2015.1/4	10,660	121.0	37.9	125.4	9.9%
	2/4	10,691	121.3	38.1	126.2	9.4%
	3/4	10,702	121.5	38.2	126.4	9.8%
	4/4	10,730	121.8	38.3	126.7	9.3%
	2016.1/4	10,757	122.1	38.6	127.5	8.9%
	2/4	10,757	122.1	38.6	127.8	8.7%
	전기대비 변동률(%)	0.00	0.00	0.20	0.20	-0.2%p
	전년동기대비 변동률(%)	0.61	0.61	1.30	1.30	-0.7%p
강남권	2007.1/4	6,860	100.0	27.1	100.0	1.1%
	2008.1/4	7,458	108.7	28.1	103.7	1.1%
	2009.1/4	7,839	114.3	29.3	108.3	2.8%
	2010.1/4	7,881	114.9	29.6	109.2	4.8%
	2011.1/4	7,953	115.9	29.9	110.4	2.6%
	2012.1/4	8,126	118.5	30.9	114.1	1.8%
	2013.1/4	8,305	121.1	31.6	116.8	5.2%
	2014.1/4	8,406	122.5	32.3	119.3	6.0%
	2015.1/4	8,419	122.7	32.7	120.8	7.6%
	2/4	8,419	122.7	32.8	121.1	6.5%
	3/4	8,418	122.7	32.8	121.2	6.3%
	4/4	8,431	122.9	32.9	121.6	5.4%
	2016.1/4	8,471	123.5	33.2	122.4	4.8%
	2/4	8,481	123.6	33.3	122.8	5.0%
	전기대비 변동률(%)	0.11	0.11	0.30	0.30	0.2%p
	전년동기대비 변동률(%)	0.73	0.73	1.36	1.36	-1.5%p

권역별 임대시장 동향분석표(Ⅱ)

권역	분 기	전세환산가 (천원/3.3㎡)	전세환산가지수 (07.1/4=100)	관리비 (천원/3.3㎡)	관리비지수 (07.1/4=100)	공실률 (％)
당 해 4 개 권 역	2007.1/4	7,094	100.0	27.2	100.0	2.3%
	2008.1/4	7,447	105.0	27.9	102.8	2.1%
	2009.1/4	7,745	109.2	28.9	106.6	3.1%
	2010.1/4	7,846	110.6	29.5	108.5	4.9%
	2011.1/4	8,016	113.0	30.2	111.2	4.9%
	2012.1/4	8,188	115.4	31.3	115.2	4.5%
	2013.1/4	8,326	117.4	32.1	118.3	7.4%
	2014.1/4	8,552	120.6	33.0	121.5	7.9%
	2015.1/4	8,583	121.0	33.3	122.8	9.1%
	2/4	8,607	121.3	33.5	123.4	8.9%
	3/4	8,609	121.4	33.6	123.6	8.6%
	4/4	8,632	121.7	33.7	123.9	8.0%
	2016.1/4	8,641	121.8	33.8	124.5	7.8%
	2/4	8,634	121.7	33.9	124.8	8.0%
	전기대비 변동률(%)	-0.08	-0.08	0.22	0.22	0.2%p
	전년동기대비 변동률(%)	0.32	0.32	1.13	1.13	-0.9%p
여의도권	2007.1/4	5,727	100.0	24.9	100.0	3.8%
	2008.1/4	6,092	106.4	25.9	104.2	0.5%
	2009.1/4	6,482	113.2	27.6	111.1	1.2%
	2010.1/4	6,608	115.4	28.1	113.2	1.5%
	2011.1/4	6,766	118.2	28.9	116.1	2.1%
	2012.1/4	7,029	122.7	29.8	119.8	2.6%
	2013.1/4	7,627	133.2	31.2	125.5	12.6%
	2014.1/4	8,002	139.7	32.3	129.7	13.2%
	2015.1/4	8,028	140.2	32.6	131.1	10.1%
	2/4	8,102	141.5	33.0	132.7	10.6%
	3/4	8,103	141.5	33.1	133.0	9.4%
	4/4	8,141	142.2	33.3	133.7	8.7%
	2016.1/4	8,097	141.4	33.5	134.6	9.1%
	2/4	8,099	141.4	33.6	135.2	9.5%
	전기대비 변동률(%)	0.02	0.02	0.42	0.42	0.4%p
	전년동기대비 변동률(%)	-0.04	-0.04	1.83	1.83	-1.1%p
기타권역	2007.1/4	3,971	100.0	19.9	100.0	2.9%
	2008.1/4	4,756	119.8	21.5	107.8	10.5%
	2009.1/4	4,812	121.2	21.8	109.5	8.7%
	2010.1/4	4,778	120.3	22.6	113.5	7.0%
	2011.1/4	4,898	123.3	23.4	117.8	5.7%
	2012.1/4	4,942	124.5	23.9	120.1	4.0%
	2013.1/4	5,122	129.0	25.1	126.4	7.8%
	2014.1/4	5,256	132.4	26.0	130.7	10.1%
	2015.1/4	5,213	131.3	25.9	130.3	9.5%
	2/4	5,262	132.5	26.1	131.0	10.4%
	3/4	5,256	132.4	26.1	131.2	9.9%
	4/4	5,248	132.2	26.0	130.9	9.6%
	2016.1/4	5,297	133.4	26.1	131.0	9.9%
	2/4	5,302	133.5	26.2	131.6	10.5%
	전기대비 변동률(%)	0.10	0.10	0.45	0.45	0.6%p
	전년동기대비 변동률(%)	0.77	0.77	0.47	0.47	0.1%p