문서번호	서남권사업과-2142
결재일자	2017.2.28.
공개여부	부분공개(7)
방침번호

		시 민
주무관	서남권사업과장	지역발전본부장
노현욱	이병수	02/28 정수용

******입주계약 위반 등에 따른 조치계획

2017. 2.

지역발전본부

(서남권사업과)

******** 입주계약 위반 등에 따른 조치계획

마곡산업단지 입주예정 기업인 *****이 사업계획과 달리 건축 공사를 추진하여 입주계약을 위반함에 따라 시정명령 및 입주계약 해지 예고 등을 추진하고자 함

□ ******** 입주 추진경위

미개발 필지

❍ ‘14.2.13. 입주계약 체결 및 사업계획서 제출 - 부지면적 29,099㎡(D16-3,7,8, D19-2,3,4) ❍ ‘14.11.28.~’14.12.26. 마곡 MA 건축자문 - 단계별(우선개발, 본개발) 개발계획 신청에 따른 건축자문 ❍ ‘15.6.1. 건축허가(강서구) - D16-3,7,8, D19-2,3,4 블록별 건축허가 ❍ ‘16.2.11. D19-2,3,4 착공신고 D19 - D19-3,4 필지에만 건축 - ❍ ‘17.2.06. D16-3,7,8 착공신고 - D16-3 필지에만 건축	< S-oil 사업부지 >

□ 사업계획 변경 내용

❍ 사업계획 : 연면적 102,428㎡ / D16 (7층 1개동, 2층 1개동), D19 (6층 1개동, 2층 1개동)

※ 6개 필지상 건축계획 제출

❍ MA자문 : 연면적 98,391㎡(우선개발 + 본개발) / D16 (8층 3개동), D19 (3층 1개동, 2층 2개동)

- 우선개발 43,805㎡ : D16-3(8층 1개동), D19-3,4(2층 2개동)

- 본개발   54,586㎡ : D16-7,8(8층 2개동), D19-2(3층 1개동)

❍ 건축허가 : 연면적 43,805㎡(우선개발)

- : D16-3 : 연구소(8층) 1개동, / D19-3,4 : 실험동(2층) 2개동

※ 본개발에 대한 사업추진 일정 요청하였으나 미제시

❍ 사업계획 변경 세부내용

구분	사업계획서	MA자문	건축허가(우선개발)			사업계획 대비 건축허가 내용
			계	D16	D19
건축면적	15,566㎡	15,952㎡	10,175㎡	5,378.20㎡	4,797.44㎡	5,391㎡↓(34.6%감)
연면적	102,428㎡	98,391.7㎡	43,805㎡	34,952.73㎡	8,853.13㎡	58,623㎡↓(57.2%감)
건폐율	53.49%	54.82%	34.97%	30.53%	41,79%	18.5%↓
용적률	230.56%	232.04%	108.37%	138.83%	61,62%	122.2%↓
R&D비율	59.07%	59.1%	62.16%			3.06%↑

□ 입주계약 위반 내용

입주계약시 제출한 사업계획 미이행

❍ 분양받은 용지 중 일부필지(D16-7,8/D19-2) 미개발 ☞ 산집법 제42조 제1항 5호위반

- 총 6개 필지 중 3개 필지만 개발착수, 나머지 3개 필지(D16-7,8 / D19-2) 미개발

- 당초 사업계획(공사기간)이 ’16.2~’19.2 임에도 미개발 필지에 대해 개발 미착수

- 사업계획상 연면적 102,428㎡ 규모로 개발하기로 되어 있음에도 연면적 43,805㎡만 개발 추진

❍ 입주계약 용도로 미사용 ☞ 산집법 제41조 제1항 위반

- MA 자문시 6개 필지 모두에 건축예정으로 D16-7,8 / D19-2 3개 필지에도 연구소 3개동 건축하기로 되어 있으나

- 현재 옥외체육시설, 잔디마당, 주차장 등으로 조성

⇒		시정명령 기한 내 미개발 필지 개발 착수 요구, 미이행시 입주계약 해지 또는 환수 추진

변경계약 미체결

❍ 당초 사업계획과 달리 건축면적 변경 ☞ 산집법 제42조 제1항 제4호 위반

- 당초 사업계획 기준 연면적 102,428㎡, MA자문 기준 98,391.7㎡ 이었으나

- 착공 연면적 43,805㎡로 변경추진 중임에도 변경계약을 체결하지 않음(사업계획 대비 57% 감소, MA자문 기준 55% 감소)

⇒		계약 변경 체결여부 등 검토 및 입주계약 해지 등 추진

□ 입주계약 위반에 따른 시정명령 및 변경계약 검토 추진

❍ 미개발 필지에 대한 당초 사업계획대로 추진토록 시정명령

- 미개발 필지(D16-7,8 / D19-2) 당초 사업계획 대로 개발착수 및 사업기간 내 개발토록 촉구

- 미개발 필지에 구체적ㆍ실효적 개발계획 제출 요구

- 기준건축면적률(40% 이상) 충족 방안 제출 요구

부지면적 대비 건축물 연면적 비율로 미달시 사업개시 신고 불가(산집법 제11조, 관리지침 제5조)

❍ 사업계획 변경 추진

- 조속한 시일 내에 변경된 사업계획서 제출 요구

- 변경된 사업계획서 검토 및 정책심의회의 안건상정

- 정책심의회의 심의 등 결과에 따라 계약 변경여부 등 추진

※ 변경내용 검토 및 심의 일정 등 감안 ’17.3.16.까지 변경사업계획서 제출 요구

□ 토지개발 및 처분신청 촉구

❍ 산집법 제정취지에 적합한 필지 사용 촉구 및 미개발 필지 처분 요구

- 산업단지 입주계약은 1개 필지에 대한 입주계약이 원칙이나 예외적으로 관리기관이 인정하는 경우 다필지를 하나의 입주계약으로 체결 허용

- 다필지를 하나의 입주계약으로 체결하고 일부필지에 대해 개발계획 미확정 상태로 방치하는 것은 입법취지를 명백히 훼손하는 행위(산집법 유권해석)

❍  미개발 필지 처분 요구

- 따라서 미개발 필지에 대한 개발계획이 없을 경우 실수요자가 사용할 수 있도록 신속히 처분 신청할 것을 촉구

□ 향후계획

❍ 시정명령 및 입주계약 해지 등 예고          :     ’17.3.2.

❍ 변경 사업계획서 심의 및 변경계약 체결 여부 결정 :      ’17.5.~

❍ 시정명령 미이행시 입주계약 해지절차 등 추진   :      ’17.8. 이후

[참고] 입주계약 해지 관련 규정

	산업집적활성화및공장설립에관한법률 등
산집법 제38조(입주계약 등) ① 산업단지에서 제조업을 하거나 하려는 자는 산업통상자원부령으로 정하는 바에 따라 관리기관과 그 입주에 관한 계약을 체결하여야 한다. 입주기업체 및 지원기관이 입주계약사항 중 산업통상자원부령으로 정하는 사항을 변경하려는 경우에는 새로 변경계약을 체결하여야 한다. 제1항과 2항은 제조업 외의 사업을 하거나 하려는 자에 대하여 준용한다. 산집법 제41조(산업용지의 환수) ① 관리기관은 입주기업체 또는 지원기관이 분양받은 산업용지의 전부 또는 일부가 입주계약에 의한 용도에 사용되지 아니하고 있을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제39조 제5항 본문에 따른 가격을 지급하고 그 용지를 환수할 수 있다. 산집법 제42조(입주계약의 해지 등) ① 관리기관은 입주기업체 또는 지원기관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 기간 내에 시정을 명하고 이를 이행하지 아니하는 경우 그 입주계약을 해지할 수 있다. 4. 제38조 제2항에 따른 변경계약을 체결하지 아니하고 산업통상부자원령으로 정하는 사항을 변경한 경우 5. 제38조 및 38조의2에 따른 입주계약을 위반한 경우 산집법 시행령 제54조(시정기간 등) 법 제42조 제1항 각 호 외의 부분에서 ‘대통령령으로 정하는 기간’이란 6개월을 말한다. 산집법 시행규칙 35조(입주계약 사항의 변경) ① 법제38조 제2항에서 ‘산업통상자원부령으로 정하는 사항’이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 3. 부지면적. 다만, 공장부지의 경우에는 다음 각 목의 요건을 갖춘 부지면적의 변경은 제외한다. 가. 변경하려는 자가 설립 중인 공장일 것 나. 변경면적이 당초 입주계약체결 시의 공장부지면적의 100분의 20 이내일 것 다. 변경 후의 기준공장면적률이 법 제8조제2호에 따른 기준공장면적률에 적합할 것 4. 건축면적. 다만, 공장의 경우에는 영 제18조의2제1항에 따른 공장건축면적의 변경만 해당하며, 제3호 각 목의 요건을 갖춘 공장건축면적의 변경은 제외한다. 입주계약서 제3조(행위제한) ‘을’은 용지 등에 대하여 ‘갑’의 동의 없이 다음 각 호에 해당하는 행위를 할 수 없다. ‘갑’은 합리적인 이유 없이 ‘을’에 대한 동의를 거부하거나 유보하거나 지체하지 아니한다. 3. 입주계약 시에 제출한 사용계획과 상이한 용지 등의 사용 또는 수익행위 입주계약서 제4조(행위제한 위반시 조치) ‘을’이 제3조의 규정에 위반하는 행위를 한 때에는 ‘갑’은 다음 각 호의 조치 또는 처분을 할 수 있다. 1. 환수 4. 입주계약 해제 또는 해지