문서번호	공동주택과-992
결재일자	2017.1.13.
공개여부	부분공개(6)
방침번호

				시 민
★주무관	실태조사1팀장	공동주택과장		주택건축국장
오윤경	권영섭	김장수		01/13 정유승
협 조
	주무관		강성수

同幸․相生 2016년 맑은 아파트 만들기

공동주택 관리실태 기획조사  결과보고(12월)

2016. 12.

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	■	□
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	■	□
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	■	□
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
일자리	● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	■	□
홍 보	● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
정 책 영문화	● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□
결재문서공개	● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호	■	□

목     차

	Ⅰ		조사 개요	1
	Ⅱ		조사 결과 총괄	2
	Ⅲ		조사결과 - 세부내용	4
		□ 공사·용역 분야 .................................... 4 □ 예산·회계 분야 ..................................... 5 □ 입주자대표회의 운영 및 공동주택관리 ........... 9
	Ⅴ		향후 계획	11

Ⅰ. 조사 개요

□ 조사개요

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□ 조사방법

○ 조사의 객관성 담보 및 조사과정에서 주민의견 수렴·반영

- 공동주택 지도점검 실무경험이 있는 외부전문가 2명이 조사에 참여

- 아파트 단지 내에 조사 일정을 포스터 등으로 홍보하고 주민의견 수렴

- 조사 진행에 대한 아파트 참관인 및 주민들이 조사 기간 동안에 자유로이 입회하여 참관할 수 있도록 함

- 조사 과정 중 조사반은 참관인 및 입주민의 질의를 조사 내용에 참고하여 반영함

조사의 기본방향

◊ 광장은 시장실을 통해 접수된 민원사항을 중심으로 법률적 검토를 통해 공동주택 내의 갈등구조의 근원적 해결방안 모색

◊ 공사·용역 분야, 장기수선충당금, 입주자대표회의 운영 등 법적 절차상 하자 요소를 조사 공개하여 주민 관심과 참여를 유도

Ⅱ. 조사 결과 총괄

	총 평
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□ 주요 의혹제기사항 조사결과

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□ 행정처분 의견 총괄

합계	행정 지도	시정 명령	과태료	자격․영업정지		고발	수사 의뢰	기타 (우수사례 등)
				주택관리사	주택관리업자
**	*	*	*	*	*	*	*	*

□ 주요 적출사항

연번	적 출 사 항	처분 의견	처분 대상
Ⅰ	공사·용역 분야
1.	주택관리업자와 법 절차를 무시한 수의계약	과태료 부과		관리주체
2.	주택관리업자에게 경비 및 미화용역 일괄 도급	발견된 위반사항 없음.
3.	공사·용역 사업자 선정 시 불법 수의계약	과태료 부과	관리주체
4.	사업자 선정 시 입찰절차 부적정	과태료 부과	관리주체
5.	낙찰된 용역 사업자와 계약 대상자 부적정	과태료 부과	관리주체
6.	수의계약에 의한 사업자 선정사항 공개의무 불이행	과태료 부과	관리주체
Ⅱ	예산·회계 분야
1.	주차정리수당, 전별금 및 명절 격려금 등 지출 부적정	시정명령	관리주체
2.	아파트부문과 상가부문의 회계처리 미분리	시정명령	관리주체
3.	장기수선충당금의 과소설정	시정명령			관리주체
4.	잡지출 계정을 통한 잡수입의 부당한 집행	행정지도			관리주체
5.	제10기 회계연도분에 대한 외부감사 수감 부실	과태료 부과			관리주체
6.	누적된 잉여금고 충당금의 처리방안 마련	시정명령			관리주체
7.	세무회계처리상 미비점 보완	행정지도			관리주체
8.	관리비 부과내역 작성상의 개선사항	시정명령			관리주체
9.	기타 민원사항	행정지도			관리주체
Ⅲ	입주자대표회의·공동주택관리 분야
1.	동대표 구성을 위한 선거관리 부적정	시정명령	관리주체
2.	입주자대표회의 운영 부적정	시정명령	관리주체
3.	관리규약 개정절차 부적정	시정명령	관리주체
4.	공동주택 부설주차장 무단용도 변경	과태료 부과 및 시정명령	관리주체
5.	아파트 소유시설 관리 건	발견된 위반사항 없음
6.	경비·미화원 고용 관련 건	발견된 위반사항 없음

Ⅲ. 조사결과 - 세부내용

Ⅰ		공사․용역 분야

1. 주택관리업자와 법절차 무시한 수의계약

○ 2013. 7. 1. ********와 수의계약으로 재계약*******************하면서 입주자대표회의 구성원(4명)이 갖추어지지 않은 상태에서 의결하여 의결정족수를 위반함.

2. 주택관리업자에게 경비 및 미화용역 일괄 도급

○ 2015.7.15. 관리주체는******* 주택관리업자 계약하면서 경비 및 미화 용역을 일괄 도급하였다고 민원을 제기하였으나 舊 주택법 시행령 제55조 제1항 제2호에서는 공동주택단지의 경비와 청소를 관리주체의 업무로 명시하고 있으므로, 해당 공동주택에서 주택관리업자에게 위탁관리를 하는 경우 경비와 청소업무를 관리주체인 주택관리업자가 직접 수행하는 것으로 하여 계약을 체결할 수 있는 사항임.

[조사결과]  → 발견된 위반사항 없음

3. 공사·용역 사업자 선정 시 불법 수의계약

○ 기간이 만료되는 기존 사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결한 경우 수의계약이 가능함에도 불구하고, 해당 아파트에서는 이러한 절차 없이 재계약을 체결하여 지침을 위반함.

○ 해당 아파트 선거관리위원회 관련 서류상 2013년 8월 이후 입주자대표자 구성원(4명)이 갖추어져 있기 때문에 2013년 이전에 한 회의의 기존 사업자 수의재계약 의결은 의결정족수를 위반함.

○ 기존 사업자의 사업수행실적 평가 절차에 대하여 관리규약에서 정한 절차가 없는 경우에는 이 지침 시행일 이후 3개월 이내에 관리규약을 개정하여야 기존 사업자와 재계약이 가능함에도, 해당 아파트 관리주체는 기존 용역 사업자에 대한 사업수행실적 평가 절차가 관리규약에 없음에도 2016.03.25. 개인하수처리시설 점검 및 소독 용역 등 4건의 용역 사업자 선정 시 경쟁입찰에 의하여 사업자를 선정하지 않고 기존 사업자와 재계약을 체결함.

4. 사업자 선정 시 입찰절차 부적정

○ 사업자선정지침 제12조 별표1에서 규정하고 있는 적격심사제 세부평가표에 따라 평가하여야 함에도 불구하고 해당 아파트는 2014.3. 승강기유지보수를 입찰하면서 세부평가표에는 입찰가격 점수만 표시되어 있어 정확한 평가가 이루어졌는지 알 수 없는 상태에서 ************************************을 체결함.

5. 낙찰된 용역 사업자와 계약 대상자 부적정

○ 2014.03.29. 작성한 승강기 유지관리 계약서 제2조에 따르면 순정부품제공, 계약 및 청구 관련 업무 등 업무는 ********가 하며 자체점검, 고장수리 등은 *******가 공동수급체를 구성해서 업무를 수행토록 계약을 체결한 사항은 입주자대표회의 의결사항과 다르게 계약을 체결한 것임.

6. 수의계약에 의한 사업자 선정 사항 공개의무 불이행

○ 수의계약으로 사업자를 선정할 경우 사업자의 상호ㆍ주소ㆍ대표자 및 연락처, 계약금액, 계약기간, 선정방법, 수의계약 사유를  공동주택관리정보시스템(K-apt)에 공개하여야 함에도, 2015년 9월 이후 계약한 9건의 수의계약 사항은 그 선정결과를 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 공개하지 않았음.

Ⅱ		예산․회계 분야

1. 주차정리수당, 전별금 및 명절 격려금 등 지출 부적정

○ 2014년 5월부터 입주자대표회의 의결로 도급용역 계약내용과 상이하게 경리직원에게 주차정리수당을 ********** 지급하고 있으며, 잡수입에서 관리소장 전별금************을 지급하였으며 또한 매년 명절 격려금을 지출하고 있음.

○ 서교동대우미래사랑 아파트 입주자대표회의와 ㈜신대한관리가 2015년 7월 체결한 건물 종합관리 도급용역 계약서 및 당해 아파트 관리규약 주택관리업자 선정 시 표준 입찰 내역서에 따르면 노무비에 제수당이 포함되어 있으며, 당해 아파트 공동주택 관리규약에 용역업체 직원의 전별금, 명절 격려금 및 주차정리수당 지급에 대한 근거규정이 없음.

2. 아파트부문과 상가부문의 회계처리 미분리

○ 관리도급 용역비와 일반관리비를 제외한 대부분의 관리비용에 대하여 아파트부문과 상가부문으로 분리된 회계처리가 가능함에도 동일한 관리사무소에서 함께 관리한다는 사정으로 지금까지 두 부문의 회계처리와 재무제표 작성이 분리되지 아니하고 있는 실정임.

3. 장기수선충당금의 과소 설정

○ 조사대상기간인 2012년도 이후 최근까지 장기수선충당금 월 부과액을 ㎡당 ******의 매우 낮은 수준으로 정하여 관리비를 부과함에 따라 2016년 10월말 현재의 장기수선충당금 설정잔액은 ******에 불과한 바, 입주개시 후 10년이 경과하여 앞으로 각 시설의 장기수선주기가 본격적으로 도래한다는 점을 감안할 때 장기수건 재원확보를 위한 대책마련이 시급한 상황임.

○ 현행 관리규약(2015년 10월 개정)에서는 입주개시 이후 10년 이상 경과한 최근까지 장기수선충당금 적립요율을 20%로 정하고 있는바, 이러한 적립요율은 종전 관리규약(2013년 5월 개정)에서 정한 적립요율 25~30%보다도 오히려 하향 조정된 수준이므로 향후 관리규약 개정 시에는 해당 적립요율을 현실적인 수준으로 상향조정하여야 함.

4. 잡지출계정을 통한 잡수입의 부당한 집행

○ 관리외비용의 대부분을 차지하는 잡지출계정을 통하여 관리직원에 대한 명절위로금과 휴가비 등의 복리후생비성 비용을 지출하거나 각종 수선공사비나 집기비품의 구입비 등을 지출함으로써 잡수입으로 조성된 재원이 다음과 같이 부당하게 지출되고 있음.

○ 제9기와 제8기에 회의참석비나 업무추진비와 별도로 대표회의운영비를 ***********, 입주민간담회 비용으로 *********** 정액으로 지급하였는바 해당비용은 공동주택관리회계기준에 따라 정당한 지출증빙을 갖추어 사후 정산을 실시하여야 함에도 이에 대한 정산절차가 이루어지지 아니하였음.

5. 제10기 회계연도분에 대한 외부감사 수감 부실

○ 제9기까지는 회계연도말을 8월말일로 정한 회계연도를 적용하여 오다가 제10기에 들어서 회계연도를 공동주택관리 회계처리기준에서 정한 회계연도 구분에 따라 회계연도말을 12월말일로 변경하였는바, 회계연도를 변경한 초년도인 제10기(2014년 9월1일부터 2014년 12월31일까지) 회계연도의 재무제표에 대하여 주택법령에서 정한 기일(2015년 10월말)까지 아니하였으며, 이에 대하여 입주민의 서면동의를 받은 사실이 없음.

○ 그 뒤 2016년도에 제11기의 외부회계감사를 받으면서 제10기의 재무제표에 대해서도 뒤늦게 외부회계감사를 받는 것으로 감사계약을 체결하였으나 외부감사인이 발행한 감사보고서 본문의 감사범위 문단에 제10기 재무제표가 누락되었고 감사의견 문단에서도 제10기에 대한 감사의견 표명이 없음.

6. 누적된 잉여금과 충당금의 처리방안 마련

○ 관리규약에서 잉여금(당기순이익)의 발생원천인 잡수입의 집행에 대하여 구체적인 규정을 정하고 있음에도 불구하고 그동안 잉여금처분을 제대로 하지 아니하여 2016년 10월말 현재로 예비비적립금(사실상 이월이익잉여금에 해당)에 ******이 누적되어 있고, 각종 충당금계정에도 ******의 잔액이 남아있음.

7. 세무회계 처리상 미비점 보완

○ 법인세신고를 대리한 세무회계사무소에서 작성한 2015회계연도의 법인세신고서를 검토한 결과 첨부된 수익사업 손익계산서상의 매출액에 관리비수입 ******이 포함되어 있는바 이는 수익사업의 수입금액에 해당하지 아니하는 것으로 보이며, 판매비와 관리비로 전력비 ******과 지급수수료 *****이 포함되어 있는바 이는 수익사업과 관련된 비용으로 볼 수가 없다고 판단되고, ***********과 검침수당지급액, 재활용품분리수고비 및 일반관리비 배부액 등 수익사업과 직접 관련된 비용이 누락되었는바, 앞으로 법인세신고시에 이러한 사항이 제대로 반영되어야 함.

8. 관리비 부과내역 작성상의 개선사항

○ 현행 관리비 부과내역서에는 아파트부문과 상가부문이 함께 포함되어 입주민들이 그 내용을 이해하기가 복잡하기 때문에 이들을 분리하여 작성되어야 할 것임.

○ 관리외수익 중 잡수입과 관리외비용 중 잡지출에 대하여 이를 전체금액만 표시하고 있지만 이 둘을 분리하여 표시하는 것이 관리규약에서 규정하는 바람직한 공시방법임.

9. 기타사항

○ 입주자대표회의 및 회장이 관리소장 협조하에 잡수입에서 이익챙김

- 주차장 수입 과소 적립 의혹

- 재활용품 판매수입 과소 적립 의혹

○ 각종 공사 및 물품 구입 등에서 금액 부풀려 이익챙김

○ 상가의 공용부분 점거 이용 묵인 대가로 이용료를 회장이 챙김

[조사결과]

→ 금품수수 관련 사항으로 행정청에서 조사하기에는 무리가 있음.

Ⅲ		입주자대표회의․공동주택관리 분야

1. 동대표 구성을 위한 선거관리 부적정

○ 제3기 동대표 선출(임기:2013.1.29. - 2015.1.28.)과 관련하여 동대표 4명을 선출하여야 함에도 3명만 선출하였고 즉시 동대표 1명을 선출하여야 함에도 6개월간 3명으로 운영(2013년 1월부터 6월까지)하였고 회의록, 투개표록 등이 미작성되어 투개표사항을 확인 할 수 없음.

○ 동대표 후보는 결격사유에 해당되지 않는다면 후보자격이 있음에도 보궐선거시 추천을 통해 투표 후 선출하여 부적합하며, *** 후보는 선관위원으로서 동대표가 될 수 없음에도 동대표로 추천되어 동대표가 되었음.

○ 제4기 동대표 선출(임기:2015.1.29. - 2017.1.28.)과 관련하여 투표공고, 투개표 회의록 기록보관 등 전반적으로 적절한 절차에 따라 선출되었으며, 입주민이 6명이 후보등록 후 투표절차를 거쳐 4명 당선되었고 과반수 찬성으로 임원을 선출하였으므로 임원선출도 적합한 것으로 확인되었음.

2. 입주자대표회의 운영 부적정

○ 제3기 입주자대표회의 구성시 舊 주택법 시행령 제50조에 따른 최소 인원 4명이 선출되어야 구성되며 2013년 1월 3명만 선출되어 정상 구성되지 않아 의결권한이 없음에도 6개월간 3명으로 의결 및 입주자대표회의를 운영(2013년 1월부터 6월까지)하였고, 2013년 6월 동대표 1명의 사퇴로 7월에 보궐선거하여 동대표 2명, 상가대표 1명을 선출하여 관리규약으로 정한 입주자대표회의를 구성 운영하였음. 이후 상가대표는 2014년 3월부터는 동별 대표자에서 제외됨.

3. 관리규약 개정절차 부적정

○ 2013년 5월 관리규약 개정시 3단 비교표를 인쇄하여 배부치 않고 게시판 게시 후 주민동의를 받으므로 주민 혼란을 초래함.

○ 2013년 10월 29일 입대회의시 신구대비표 작성하여 주민 공람 후 주민 동의받기로 의결하였고 11월 개정시에 3단비교표를 인쇄하여 주민에게 배부한 기록 및 인쇄비 집행내역이 없어 관련규정을 따랐는지 알 수 없음.

○ 2014년 2월 25일 관리규약 개정안을 인쇄**********하였고 1회 주민부과하였으나 관리소장이 1회분*********은 배상하였고 나머지 잔액은 별도의 절차 없이 잡지출로 탕감**********하여 줌.

4. 공동주택 부설주차장 무단 용도변경

○ 해당아파트 관리주체는 2013년 10월경부터 지하2층 주차장 약38.76㎡에 칸막이 등을 설치하여 입주자대표회의실로 사용하고 있음.

○ 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함)을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 하며, 주차장법 제19조의4제1항1호 내지 3호의 경우가 아니면 공동주택의 부설주차장은 주차장 외의 용도로 사용할 수 없음.

5. 아파트 소유시설 관리 건

○ 아파트 소유자 공유인 지하1층 상가주차장 외에 지하2층 주차장 일부를 상가 소유자가 사용하게 함

○ 아파트 공용부분을 상가 소유처럼 이용

○ 지하 운동시설이 아파트 공유시설인지 여부

○ 지하1층 판매 및 영업시설 용도 변경시 입주민 동의 없이 가능한지 여부

○ 상가 사우나 미납관리비 연체료 탕감

○ 주택관리업자가 공동주택과 상가 통합관리

[조사결과]  → 발견된 위반사항 없음

6. 경비·미화원 고용관련 건

○ 도급방식임에도 최저임금 상승시 마다 아파트가 부담하도록 하고 있음

→ 입주자대표회의장의 임금인상 반대로 실제 쉬지도 못하는 휴게시간을 둠.

○ 경비·미화원에게 계약서 미교부 및 6개월 단지 근로 계약

[조사결과]  → 발견된 위반사항 없음

Ⅳ. 향후 계획

□ 조치계획

❍ 조사결과 및 개선사항 주민 홍보(단지 게시)

- 조사결과 주요 지적사항에 대한 포스터 작성ㆍ게시(1개월)

※ 세부내역 : 관리사무소 및 구청 보관‧열람

- 단지별 공동주택통합정보마당에 공개

※ 전체 홈페이지(공지사항 등)에 적출 사례 별도 게시

- 지적사항에 대한 개선내용 게시판 게시(15일)

❍ 시정명령․과태료부과․고발 등 행정처분 및 행정지도

- 각 자치구에 통보하여 해당 자치구에서 조치

□ 추진일정

❍ 실태조사 결과 자치구 통보	: `17. 1월 중

❍ 실태조사 결과 해당단지 통보 및 게시	: `17. 1월 중

- 해당 자치구에서 조사결과 해당 단지에 직접 부착

❍ 해당 자치구 조치사항 점검	: `17. 3월 중

붙임  *******************

********************  끝.