문서번호	공동주택과-24290
결재일자	2016.12.30.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

				시 민
주무관	실태조사2팀장	공동주택과장		주택건축국장
이규동	신동진	진경식		12/30 정유승
협 조

同幸․相生 2016년 맑은 아파트 만들기

공동주택 관리실태 기획조사 결과보고

- 가락우성1차, 염창극동, 은마아파트 -

2016. 12.

주택건축국

공동주택과

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	■	□
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	■	□
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	■	□
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
일자리	● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	■	□
홍 보	● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
정 책 영문화	● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□
결재문서공개	● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호	■	□

목     차

	Ⅰ		조사 개요	1
	Ⅱ		조사 결과 총괄	2
	Ⅲ-1		주요 지적 사례–1)******	6
	□ 공사․용역 분야 ................................... 6 □ 장기수선계획(장기수선충당금) 분야 .......... 11 □ 회계 분야 ......................................... 12 □ 기타 분야 .......................................... 13
	Ⅲ-2		주요 지적 사례–2)****	16
	□ 공사․용역 분야 .................................. 16 □ 장기수선계획(장기수선충당금) 분야 ........... 18 □ 회계 분야 ......................................... 19 □ 기타 분야 .......................................... 22
	Ⅲ-3		주요 지적 사례–3)**	28
		□ 공사․용역 분야 .................................. 28 □ 장기수선계획(장기수선충당금) 분야 ........... 30 □ 회계 분야 ......................................... 31 □ 기타 분야 .......................................... 34
	Ⅳ		향후 계획	39

Ⅰ. 조사 개요

□ 조사 기간

일 정	추진사항	기간	비 고
******************	본 조사	5일	송파구 의무관리 공동주택 1개소
******************	본 조사	5일	강서구 의무관리 공동주택 1개소
******************	본 조사	5일	강남구 의무관리 공동주택 1개소

□ 조사 대상 : 3개단지

자치구	단지명	위 치	준공년도	동/세대수	관리	난방	전기	비고
***	******	********	‘86.12.6.	7/838	위탁	지역	단일 계약
***	****	***********	‘00.5.27.	2/249	위탁	개별	종합 계약
***	**	*******	‘79.8.30.	28/4,424	위탁	지역	단일 계약

□ 조사 방법 : 시․구 공무원 및 외부전문가 합동 조사

- 서울시 공동주택과 2명, 자치구청 1명,

- 외부전문가 5명(건축·기술사 2, 공인회계사 1, 행정 2)

□ 조사범위 : 2013년 이후 처리한 공동주택관리 업무 전반

조사의 기본방향

◊ 공사․용역 분야, 장기수선계획 분야 등 사례분석을 통하여 공동주택 관리 갈등구조 근원적 해결 방안 모색

◊ 입주민 실생활과 밀착된 관리비의 낭비 요소를 적출하여 주민 관심 및 참여를 유도하고, 규정이 미흡한 사항은 제도개선 적극 추진

◊ 외부 회계감사 결과 부적정 지적 받은 사항에 대한 개선 안내

Ⅱ. 조사 결과 총괄

	총 평
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□ 행정처분 의견 총괄

단지명	합계	행정 지도	시정 명령	과태료	자격·영업정지		고발	수사 의뢰	비고
					주택관리사	주택관리업자
******	**	*	**

□ 1)********* 주요 적출사항

연번			적 출 사 항	처분의견	처분대상
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□ 행정처분 의견 총괄

단지명	합계	행정 지도	시정 명령	과태료	자격·영업정지		고발	수사 의뢰	비고
					주택관리사	주택관리업자
****	**	*	**	*

□ 2****************

연번			적 출 사 항	처분의견	처분대상
*			********
	**		*********************
	****		********************************	****	****
	****		**********************	****	**************
	****		************************	****	*****
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□ 행정처분 의견 총괄

단지명	합계	행정 지도	시정 명령	과태료	자격·영업정지		고발	수사 의뢰	비고
					주택관리사	주택관리업자
**	**	*	**

□ 3*은마아파트 주요 적출사항

연번			적 출 사 항	처분의견	처분대상
*			********
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Ⅲ-1. 주요 지적사례–1)******

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연번	건명	공고일	발주자	비고
1	********************	********	관리주체
2	*********	*********	관리주체

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연번	건명	공고일	발주자	제한내용
1	********	**********	관리주체	실적제한
2	**********	**********	관리주체	실적제한
3	***********	*********	관리주체	실적제한

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연번	건명	공고일	과도제한내용
1	************* *********	*********	*****************
2	************	********	***************
3	*************** *********	********	************* **************
4	*********	********	***********************
5	***********	********	***************
6	****	*********	******************** ******************
7	***********	**********	******************** *******************
8	*********	*********	********************
9	*********	********	*********************************
10	******* *********	*********	************** ***************** *******************

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연번	계약명	계약보증	하자보증
1	*****************	*	*
2	****************	*	*
3	******************	*	*
4	*********************	*	*
5	*****************************	*	*
6	******************************	*	*
7	*****************	*	*
8	******************	*	*
9	**********************	*	*

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구 분		cctv 시스템 설치공사	주차관제 시스템 설치공사	승강기 비상(통화, 조명) 장치공사	인터폰 통합시스템 설치공사	자동문 및 출입통제시스템 설치공사
계약일		2014.8.30	2014.9.17	2014.12.11	2014.8.1	2014.9.15
입찰서류 부적정		○	○	-	-	○
입찰 참가자격 과다제한		-	-	○	-	-
일반경쟁 공고후 제한경쟁 진행		-	○	-	-	-
적격심사 미시행		○	○	-	-	○
산출내역서 미제출(견적처리)		○	○	○	○	○
착공계 미제출		○	○	○	-	○
낙찰자선정 부적정	현장설명회 미참석자	-	○	-	-	-
	입찰가격 오류	-	○	-	-	-
재공고 절차 부적정		-	○	-	-	-
준공검사 미시행		○	○	○	○	○
준공도면 없음		○	○	○	○	○
하자이행증권 미제출		○	○	○	-	-
시방서와 부합하지 않음		○

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연번	계약명	업체명	계약일	실적평가	입대의의결	비고
1	청소용역	*******	********	********	*********	****** *****
2	재활용품수거	********	********	********	********	*

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사업명	계약일	계약금액 (VAT포함)	비고
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구분	당초처분	수정제시	비고
장기수선충당금	***********	**********	************************** ******************** ******************** *************
예비비적립금	*********	***********
계	117,682,621	117,682,621

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구 분	부과 세대	부과 금액
승강기전기료	105동 205호, 106동 205호 108동 211~220호	2,970원

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공개의무 대상중 비공개한 항목	관리규약(조항)
동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항	제48조 제3항 제5호
선거관리위원회의 위촉 및 구성에 관한 사항	제48조 제3항 제6호
관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항	제48조 제3항 제7호
주택관리업자 선정결과 내용 및 계약서	제48조 제3항 제8호
사업계획서 및 예산안, 사업실적서 및 결산서	제48조 제3항 제10호
잡수입은『공동주택관리 회계처리기준』별지 제6호 서식에 따른 수납현황 및 사용내역(매월)	제49조 제7항

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Ⅲ-2. 주요 지적사례 –2)염창극동

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사 업 명	업 체 명	계약금액 (부가세포함)	계 약 일
내·외벽 균열보수 공사 및 재도장 등 공사	부영씨앤씨	223,700,000원	2015.08.18.

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구 분	2016-10-31	2015-12-31	2014-12-31
장기수선충당예치금(a)	158,431,512	133,169,800	298,859,038
장기수선충당금(b)	93,951,518	72,803,806	265,503,508
차이금액(a-b)	64,479,994	60,365,994	33,355,530
차이증감액	4,114,000	27,010,464	-

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전표일자	전표번호	적요	금액
		전기이월	6,600,000
2015.06.25	8	정류기반 배터리 교체비	775,500
2015.06.25	8	승강기 비상통화장치 및 비상조명장치	3,960,000
누 계			11,335,500

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구분	2016-10-31	2015-12-31	2014-12-31
국민은행(연차충당금)	3,103,272	3,511,005	3,430,275
새마을금고(주차비)	21,518,159	14,186,740	34,393,889
국민은행(퇴직급여충당금)	14,112,379	13,522,219	23,227,106
연차수당충당금	2,475,880	2,777,840	2,998,020
주차비충당금	14,538,901	7,166,851	-
퇴직급여충당금	22,519,930	22,519,930	33,101,057
연차관련차액	627,392	733,165	432,255
주차관련차액	6,979,258	7,019,889	34,393,889
퇴충관련차액	(-)8,407,551	(-)8,997,711	(-)9,873,951

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연번	소홀히 한 비공개한 항목	비고
1	장기수선충당금의 집행 등 현황
2	입주자대표회의 소집절차
3	입주자대표회의 결과
4	입주자대표회의 운영비 사용내역
5	선거관리위원회 회의소집 공고
6	주택관리업자 선정결과 내용 및 계약서
7	잡수입의 발생현황, 사용명세 및 잔액
8	관리규약의 개정목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용 등

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공개의무 대상중 비공개한 항목	공동주택관리법령 등
관리비 등의 공개 (2016년 9월이후 미입력)	법 및 시행령 제23조
주택관리업자 및 사업자 선정결과(2016년 및 2015년 일부공개) - 주택관리업자 또는 사업자의 상호·주소·대표자 및 연락처 - 계약금액, 계약기간, 수의계약인 경우 그 사유 등	사업자선정지침 제11조 제2항
공사 및 용역사업자 선정 입찰 공고 내용 (2016년 및 2015년 일부공개)	사업자선정지침 제22조

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구 분	‘11년	‘12년	‘13~’14년	‘15년	‘16년
찬반여부, 발언내용 등 구체적 기록	없음	없음	없음	없음	없음
회의록 작성	4개월분 없음	8개월분 없음	있음	있음	있음
정보공개(통합정보마당,게시판 등)	없음	없음	없음	부분공개	5개월분 미공개

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Ⅲ-3. 주요 지적사례 –3)은마

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건명	선정방법	공고일	계약일	금액(천원)	재원
건물 내,외부 균열보수,옥상등 보수 방수공사	제한경쟁/ 적격심사제	‘15.03.19	‘15.12.01	1,133,000 (부가세포함)	장기수선충당금
건물 내,외부 균열보수,옥상등 보수 설계용역	제한경쟁/ 최저낙찰제	‘15.05.08	‘15.06.19	41,800 (부가세포함)	장기수선충당금

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계약업체	계약기간	낙찰가격(원)	계약체결일	비고
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연번	사업명	업체명	계약일	계약금액(부가세제외)
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2	********	**********	**********	*********
3	****	*********	**********	*********
4	********	****	**********	*********
5	***************	********	**********	***********
6	**************	**********	**********	*********

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연번	부문	계약명	계약자	계약일	계약금액 (단위:천원)	계정과목
1	**	******************************	****	**********	*******	수선유지비
2	**	******************************	****	**********	*******	수선유지비
3	**	**************	*****	**********	*******	수선유지비
4	**	**************	*****	**********	*******	수선유지비
5	**	*****************************	****	**********	*******	수선유지비
6	**	*******************	****	**********	*******	수선유지비
7	**	**************************	****	**********	*******	수선유지비
8	**	***************************	****	**********	*******	수선유지비
9	**	***************************	****	**********	*******	수선유지비
10	**	*************	****	**********	*******	수선유지비

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연도	예산	결산(집행)	차이	비고
2013	**********	**********	3,408,135
2014	**********	**********	3,765,321
2015	**********	**********	3,786,938

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회계 연도	관리사무소 입주자 기여분 분류내역	관리규약상 입주자 기여분 분류내역	비고
2015	******* ******** ********	********* ************************************************ *******

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연도	발생	사용	잔액	비고
2015	20,319,780	17,052,950	3,266,830
2016.1~3	8,835,160	12,101,990	0

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구분	2014년 8월 용역발주	2015년 7월 용역발주	비고
설계,용역업무	각 동 내,외벽 균열보수 재도장공사	각 동 내,외벽 균열보수	동일업무
2015년 7월 추가업무		각 동 공동구 균열보수각 동 신축줄눈 보수	M/POWER투입 중급기술자10인예상
용역비	2,090,000원	41,800,000원

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회 의 명	회의개최일	소집(공고)일	위반사항
2016년 6월 임시 입주자대표회의	2016.06.10	2016.06.08	2일전 소집
2016년 8월 정기 입주자대표회의	2016.08.22	2016.08.18	4일전 소집
2016년 9월 정기 입주자대표회의	2016.09.23	2016.09.20	3일전 소집
2016년 10월 정기 입주자대표회의	2016.10.21	2016.10.18	3일전 소집
2015년 1월 정기 입주자대표회의	2015.01.21	2015.01.17	4일전 소집
2015년 2월 정기 입주자대표회의	2015.02.17	2015.02.13	4일전 소집
2015년 3월 정기 입주자대표회의	2015.03.20	2015.03.16	4일전 소집
2015년 4월 정기 입주자대표회의	2015.04.21	2015.04.17	4일전 소집
2015년 6월 정기 입주자대표회의	2015.06.22	2015.06.18	4일전 소집
2015년 7월 정기 입주자대표회의	2015.07.21	2015.07.17	4일전 소집
2015년 8월 정기 입주자대표회의	2015.08.21	2015.08.17	4일전 소집

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회 의 명	회의개최일	소집(공고)일	위반사항
************	**********	**********	2일전 소집
***************	**********	**********	1일전 소집
***************	**********	**********	3일전 소집
***************	**********	**********	4일전 소집
***************	**********	**********	3일전 소집
***************	**********	**********	4일전 소집
***************	**********	**********	3일전 소집
***************	**********	**********	4일전 소집
***************	**********	**********	3일전 소집

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공개의무 대상중 비공개한 항목	관리규약(조항)
선거관리위원회 회의결과 (2014년 7월이후 비공개)	제36조 제6항
선거관리위원회의 위촉 및 구성에 관한 사항 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항 사업계획서 및 예산안, 사업실적서 및 결산서 안전관리계획 등	제43조 제3항

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공개의무 대상중 비공개한 항목	관련법령 및 지침
주택관리업자 선정결과 및 사업자 선정결과(수의계약)	사업자선정지침 제11조 제2항

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Ⅳ. 향후 계획

□ 조치계획

❍ 조사결과 및 개선사항 주민 홍보(단지 게시)

- 조사결과 주요 지적사항에 대한 단지 관리사무소 및 입대의 통보

※ 세부내역 : 관리사무소 및 구청 보관‧열람

- 처분 확정시 단지별 공동주택통합정보마당 및 게시판 등에 공개

- 지적사항에 대한 개선내용 게시판 게시(15일)

❍ 시정명령․과태료부과․고발 등 행정처분 및 행정지도

- 행정처분(행정절차법 제2조제2호) 중 시정명령은 행정절차법 제27조에 의거 제출기한을 정하여 의견제출 절차 준수하여 처리

- 과태료 부과처분은 질서행위규제법 제16조에 따라 제출기한을 정하여 의견제출 절차 준수하여 처리

□ 추진일정

❍ 실태조사 결과 자치구 통보(시→구청)              :  **********

❍ 실태조사 결과 해당단지 통보 및 게시(구청→단지) :  ********

- 행정절차법에 따라 의견수렴 후 최종 확정분에 한해 단지 게시

❍ 해당 자치구 조치사항 점검(구청→단지)	:  *********

따로 붙임 : 실태조사 결과 보고서(구청용) 각1부..  끝.