문서번호	지적과-22361
결재일자	2016.12.14.
공개여부	부분공개(5)

주무관	지가조사담당	지적과장	행정국장		부구청장
임동수	류옥분	권상태	이준기		전결 12/14 김병환
협 조
	주무관			공준용
	주무관			김하림
	주무관			오소현

2017년도 개별공시지가 조사 추진계획

2016. 12.

행 정 국

지 적 과

2017년도 개별공시지가 조사 추진계획

❍ 2017년도 개별공시지가(1.1.자, 7.1.자)를 객관적이고 공정하게 조사 및     산정하여 결정·공시(5.31.자, 10.31.자) 함에 있어,

❍ 2017년도 주요 개선사항 숙지하여 정확한 특성조사, 비준표적용으로 지가산정을 실시하고 감정평가사의 검증 및 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 지가의 적정성과 투명성을 제고하고,

❍ 의견제출, 이의신청 기간 내 감정평가사 상담창구를 운영함으로써 소유자들의 궁금증을 해결하고 개별공시지가 행정의 신뢰성 확보

※ 법률근거

◦ 『부동산 가격공시에 관한 법률』 제10조 내지 제12조

◦ '17년도 개별공시지가 조사․산정 지침(국토교통부)

Ⅰ		조사대상 토지

가. 1월 1일 기준

◦ 조사대상 : 약 56,475필지(2017.1.2. 필지 확정)

◦ 국세 또는 지방세의 부과대상 토지

- 국․공유지의 경우 도로 등 공공용지 토지는 제외할 수 있으나,

- 기획재정부 관련 문서 「국유재산에 대한 개별공시지가 등 공시요청         (’12.5.2. 국유재산정책과-1146)에 따라 대부료, 사용료 산정 등에 필요     한 국유재산 공시요청 토지는 조사대상

◦ 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상 토지

◦ 관계법령에 의하여 개별공시지가를 적용하도록 규정되어 있는 토지와

구청장이 관계 행정기관의 장과 협의한 토지

- 서울시 문서 「시유지 개별공시지가 등 공시요청(’15.11.23 자산관리과 –14675)에     따라 시유지 대부료, 사용료 산정 등에 필요한 시유재산 공시요청 토지

나. 7월 1일 기준

◦ 조사대상 : 약 200필지

◦ '17 상반기(1.1.~6.30.) 중 분할·합병·지목변경 등이 발생한 토지

◦ 국․공유지가 매각으로 사유지가 된 토지로 개별공시지가가 없는 토지

Ⅱ		조 사 일 정

가. 조사기간

○ 2017년 1월 1일 기준 : '16. 11. 10. ～ '17. 7. 28.

○ 2017년 7월 1일 기준 : '17. 6. 8 ～ 12. 28.

나. 세부추진 일정

구 분	1월 1일 기준	7월 1일 기준
◦ 조사계획 수립 및 조사대상 필지 파악 등 제반준비	'16.11.10. ～ 12.9.	'17.6.8. ～ 6.29.
◦ 토지특성 조사	'16.11.21. ～'17.2.10.	6.30. ～ 7.28.
◦ 지가산정	2.15. ～ 3.17.	8.1. ～ 8.16.
◦ 산정지가검증	3.20. ～ 4.7.	8.17. ～ 9.1.
◦ 지가열람 및 의견제출(20일)	4.13. ～ 5.2.	9.2. ～ 9.29.
◦ 의견제출지가 검증	5.4. ～ 5.9.	10.2. ～ 10.13.
◦ 부동산가격공시위원회 심의 및 의견제출에 대한 결과 통지	5.10.～ 5.16.	10.13. ～ 10.20.
◦ 지가결정․공시	5.31.	10.31
◦ 이의신청(30일)	5.31. ～ 6.29.	10.31. ～ 11.29.
◦ 이의신청지가검증 및 처리	6.30. ～ 7.28.	11.29. ～ 12.28.

다. 조사일정 준수(세부추진 일정 참조)

○ 조사일정 중 지가열람, 의견제출, 결정․공시 및 이의신청 기간은 반드시 준수

○ 공적변동 토지특성조사 방법 개선

- 매년 1~3월에 한꺼번에 조사하던 공적변동(건축물 신축·멸실 등, 토지이용계획 변경, 토지이동 등)에 따른 토지특성조사를 당해년도 7월 ~ 12월 중 분산하여 조사함으로써 기한내 편중된 업무를 분산코자 함

․ 2017년 1~3월 공적변동 자료 : 7월~9월에 조사

․ 2017년 4~6월 공적변동 자료 : 10월~12월에 조사

․ 2017년 7~12월 공적변동 자료 : 다음년도 1월~3월에 조사

Ⅲ		조 사 반 편 성

가. 지가조사반 편성 체계

	시 통 제 반 [서울특별시 토지관리과]	□□□□□□□□	개별공시지가의 조사 일정별 추진사항을 수시 점검하고 지원
	우리구 조사반 [지적과]	□□□□□□□□	개별토지의 특성조사 및 지가산정 업무를 수행

나. 지가조사반 편성 및 운용

◦ 지가조사반 운영

- 총괄 : 지적과장,  반장 : 지가조사팀장

- 반원 : 지가조사담당 직원 4명

․ 조사반장은 담당자별로 업무량을 분담시키고 일일작업을 지시하며, 조사 결과를 보고받고 업무가 과중한 경우는 인력지원 방안 강구

․ 지가조사요원은 조사법령과 지침을 숙지하고, 조사에 필요한 각종 공부 및 자료를 확인하며, 조사대상 필지를 선정 현지답사를 실시하여 특성을 조사한 후, 지가형성요인 등을 정확히 파악하여 지가산정

Ⅳ		지가조사 및 결정

가. 조사대상 필지 파악 및 지적현황도면 등 작성

◦ 국세 또는 지방세 등의 부과대상 토지(국․공유지의 경우 도로 등 공공용지는  제외할 수 있음)와 각종 부담금의 부과대상 토지 파악

※ 특히 개발부담금 부과대상 토지는 사업진행 단계별로 지가산정에 차질이 없도록 조사  대상토지 관리 철저 (토지특성 ․ 비교표준지 선정 등)

◦ 관계행정기관(부서)과 협의하여 관계법령에 의하여 지가의 산정 등에 개별공시지가를 적용하도록 규정되어 있는 토지 파악

◦ 조사대상 필지 파악기간 중에는 필지 파악은 물론 조사대상 토지에 대한 기초조사를 병행 실시하고, 조사 및 산정과 검증 등에 필요한 지가현황 도면의 작성 및 각종 서식 사전에 준비 조치

◦ 조사대상 필지부는 토지기록 전산자료를 출력하여 작성

나. 토지특성조사 및 지가산정

◦ 지가조사 담당자는 '17년 개별공시지가 조사·산정 지침을 숙지하고 지가조사에 차질이 없도록 다음과 같이 자료준비 철저

- '17년도 조사대상 필지부

- 당해지역 및 인근지역의 표준지공시지가 자료(표준지가격조사표, 표준지지역분석조서, 표준지 위치 표시도면, 지역분석조서, 지가현황도면 등)

- 도시관리계획 등 공적규제사항에 관한 공부 및 기타 자료

- 개별공시지가 검증자료 및 토지이동 토지의 개별공시지가 조사시 사용된 표준지공시지가 자료

◦ 토지특성은 공시 기준일을 기준으로 각종 공부를 확인하여 공적규제 사항을 조사하고 반드시 현지 확인을 통하여 정확하게 조사 및 부동산종합공부 시스템(KRAS)의 개별공시지가 프로그램 활용하여 정비

◦ '17년도 적용 개별공시지가 조사․산정 지침 변경사항 적용

- 기타제한(구역 등) : 용도지구 및 기타제한 2개 조사

․ “용도지구”와 “기타제한” 항목을 종전 1개조사에서 2개씩 조사하도록 개선

· 현재 1개만 입력되어 있는 용도지구와 기타제한에 대하여 용도지구2와 기타

제한2 입력을 위한 전필지 토지이용계획 필지조사

※ 가격배율은 용도지구1, 기타제한1 대해서만 적용하여 지가에 변동 없음

- 기타제한(구역 등) : 기재우선순위 변경

․ 비오톱의 경우 지정면적 비율을 고려한 실질적 가격 증·감가율(면적가중 증·감가율)을 기준으로 기재 우선순위 판단

· 비오톱의 지정 면적비율이 30%이고 격차율이 0.4이며문화재보호구역의 격차율이 0.2일 경우 종전에는 격차율이 큰 비오톱을 우선 입력하였으나 2017년부터는 면적비율과 격차율을 함께 고려하여 비오톱 0.12 = (0.3*0.4)보다 격차율이 더 큰 문화재보호구역 번호 우선입력

· 비오톱 지정면적비율을 고려한 격차율 조사

- 비오톱

․ 기타제한(구역 등) 사항에 비오톱 배율 적용

․ 비오톱 지정 필지 면적비율 조사

- 일단지

․ 일단지로 이용중인 토지에 대해 동일한 배율을 적용하기 위하여 대표지번을 설정하고 일단지에 해당되는 모든 토지에 대표지번 배율을 적용, 대표지번이 아닌 토지의 특성은 수정이 불가하며 일단지 해제 후 변경 가능

· 일단지로 묶여있는 필지에 대하여 대표지번 설정

- 그 외 2017년도 개별공시지가 산정 지침에 의거 조사

◦ 개별공시지가의 산정

- 조사대상지의 토지특성을 조사하여 비교표준지를 선정하고

- 비교표준지와 조사대상 토지의 특성을 비교하여 특성차이 도출

- 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출

- 비교표준지 가격에 가격배율을 곱하여 산정

- 실거래가격 추출, 현실화율 등을 비교․분석하여 지가 산정시 적용

다. 감정평가사의 지가검증

◦ 검증대상(예산범위 내에서 조사대상 필지의 약 50% 검증실시)

- 구청장이 필요하다고 인정되는 산정지가에 대한 검증

- 열람 및 의견제출 기간 중에 제출된 의견제출 지가에 대한 검증

- 이의신청 기간 내에 제출된 이의신청 지가 내용에 대한 검증

- 개발지역 및 집단민원 예상지역의 지가 검증

- 부동산실거래가 분석 자료와 현저한 격차가 있는 토지

- 대규모 상가, 업무용 빌딩의 토지, 고급 단독주택부지, 대규모 국공유지, 자치구별 랜드마크 토지 등

◦ 검증방법

- 감정평가사가 표준지공시지가, 전년도 지가, 인근지가 및 지가변동률 등을 종합적으로 참작하여 가격의 타당성을 검토하고 적정한 가격 및 구체적인 사유를 제시

- 부동산가격공시위원회에서 감정평가사의 검증지가를 변경할 경우 담당감정 평가사의 의견을 청취한 후 조정

◦ 검증결과

- 담당감정평가사의 검증결과보고서에 의하여 부동산종합공부시스템(KRAS)에 검증지가 입력 및 대조확인 철저

- 검증 결과보고서는 수정이 불가능한 형태로 작성하여 보관

라. 지가열람

◦ 열람지가 주민열람

- 지가산정이 완료되면 검증을 거쳐 열람실시(20일간)

- 지가 열람부 작성․비치

- 서울시 한국토지정보시스템(KLIS)에 열람지가 탑재 인터넷서비스 제공

- 구․동 주민센터 게시판 등을 통한 열람공고 안내문 부착

- 구․동 주민센터 민원실에 지가열람부와 의견제출 서식 비치

- 내방한 민원인을 위하여 민원실에 지가열람부 및 지가현황도면과 안내문을  비치하고 상세하게 민원응대

- 우리구 홈페이지, 지역 TV ․ 방송․신문, 전광판, 반상회보, 입간판, 아파트 단지는 단지내 게시판 및 방송 등을 활용 적극 홍보실시

◦ 주민 의견제출 및 처리(감정평가사 상담제 운영 병행시행)

- 의견제출 및 이의신청기간 내에 구 홈페이지에 인터넷창구를 개설하고 실시간 접수할 수 있도록 주민들에게 적극 홍보

- 개별공시지가 의견접수 처리대장 비치

- 의견제출사항은 토지특성조사, 비교표준지 선정 및 지가산정의 적정여부 등을 재조사하여 감정평가사의 정밀 검증을 거쳐 부동산가격공시위원회 상정심의

- 의견제출사항에 대한 검토처리는 지정된 서식에 의하여 지가의 적정여부, 인근 토지와의 균형여부, 가격조정으로 인한 인근토지가격의 영향여부를 종합적으로 검토 심의

- 의견제출 결과통지는 신청인이 주장하는 사항에 대한 타당성여부를 기재하여 이해할 수 있도록 작성

마. 지가심의

◦ 성북구 부동산가격공시위원회 심의

- 성북구 부동산가격공시위원회의 위원은 지가공시 또는 감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부하고 지역사정에 정통한 자로 구성 운영의 내실화를 기함

- 성북구 부동산가격공시위원회는 의견제출사항 검토처리서를 확인하고 지가의 적정여부, 인근토지와의 균형여부, 가격조정으로 인한 인근토지가격의 영향여부 등을 종합적으로 검토하여 심의

- 지가심의는 토지가격 비준표에 의거 산정된 필지 및 검증을 거쳐 조정될 필지 등 전체 조사대상 필지에 대하여 심의토록 하되, 검증 등으로 조정될 필지에 대하여는 별도의 심의자료를 작성하여 상정

- 필요한 경우에는 소위원회(3～7인)를 구성하여 사전에 표준지와 인접필지 지가와의 균형을 검토한 후에 상정

- 지가심의 내실화를 기하기 위해 전 필지에 대한 일괄심의는 지양하고 동 단위로 심의하되 필요시 해당동 담당감정평가사를 위원회에 출석시켜 의견을 제시토록 하는 등 현지성을 충분히 반영

- 지가조사 공무원이 산정한 지가 및 감정평가사의 검증지가를 토대로 심의하되, 심의기준과 가격조정에 대한 심의사항은 반드시 회의록에 기재하도록 함

◦ 실질적이고 입체적인 가격균형협의회 개최 및 협의

- 행정구역 경계지역의 지가수준이 균형을 이루도록 인근 구(동간) 담당공무원간 연석회의 또는 협의를 통하여 지가의 균형유지

- 지가 심의시 지역간 지가균형유지를 위하여 개최한 행정구역간 연석회의 및 협의현황(일시․장소․협의내용 등)을 심의자료에 포함

- 서울시에서 구축 배부한 공시지가 연속도면 활용

- 7.1.기준의 경우는 인접지역이 있는 경우 등 필요한 경우만 연석회의 개최

바. 지가결정 ․ 공시 및 자료제공

◦ 구청장은 개별공시지가를 결정한 때에는 지체 없이 구청 및 동주민센터 게시판 등에 그 내역을 게시하고, 관할세무서 등 관계 행정기관에 제공

◦ 서울시 한국토지정보시스템(KLIS)에 결정지가 탑재 인터넷서비스 제공

◦ 이의신청에 의해 지가 조정 되거나 기타 소송 등에 의하여 정정된 지가가 발생할 경우 지체 없이 이를 서울시 및 국토교통부, 관할세무서 등에 통보

사. 이의신청 접수 및 처리 · 인터넷 접수 및 SMS 서비스 실시

◦ 개별공시지가가 결정된 날로부터 30일 이내에 이의신청 접수

◦ 구청 및 동주민센터에 이의신청서를 비치하여 활용할 수 있도록 함

(인터넷홈페이지<http://www.klis.seoul.go.kr>를 통한 이의신청 가능)

◦ 이의신청 제출사항은 결정지가의 적정여부 등을 재조사․검토하여 감정평가사의 정밀검증을 거쳐 위원회에 상정

◦ 이의신청지가 검증시 당해 산정지가 및 의견제출지가 검증을 담당한 감정 평가사는 제외(개별공시지가의 검증업무 처리지침 제18조 참조)

◦ 이의신청기간이 만료된 날로부터 30일 이내에 위원회의 심의를 거쳐 구청장이 그 처리결과를 이의신청인에게 통지(처분 등이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 행정심판 또는 행정소송을 제기 할 수 있음을 안내)

아. 개별공시지가 전문 감정평가사 상담제 운영

◦ 개별공시지가 의견제출, 이의신청 기간 내에 전문 감정평가사 상담제를 날짜를 지정하여 운영하고 소유자의 상담요청 있는 경우 상담실시

◦ 상담유형

- 구민고객 방문, 유선 및 인터넷을 통한 상담

Ⅴ		분할 ․ 합병 토지 등에 대한 개별공시지가 산정

가. 조사․산정 대상 토지

◦ 『공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률』상 분할 또는 합병, 신규등록 된 토지

◦ 토지의 형질변경 또는 용도의 변경으로 『공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률』상의 지목이 변경된 토지

◦ 국․공유지 매각 등으로 사유지가 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

- 과년도․ 당해 연도 1월 1일 기준의 조사 누락된 토지는 조사대상이 아님

- 표준지가 분할․합병 등이 이루어진 경우에도 조사대상 토지에 포함

나. 조사기준일 및 공시일자

◦ 1. 1.～ 6.30.까지 분할 ․ 합병 등의 사유가 발생한 토지는 7. 1. 기준으로 조사하고 제반절차를 이행하여 10.31.자로 결정․공시

다. 조사․산정방법

◦ 2017년도 개별공시지가 조사․산정지침에 의하여 조사․산정하되 조사기준일 (7월1일) 까지의 해당 용도지역 지가변동률을 적용하여 산정

라. 지가검증

◦ 분할․합병 등 토지의 개별공시지가에 대한 검증도 매년 1월 1일 기준 개별공시지가와 동일하기 때문에 산정지가 검증, 의견제출 지가검증, 이의신청 검증도 동일하게 운영

◦ 분할․합병 등 토지의 산정지가 검증시에는 전체 필지를 대상으로 실시

Ⅵ		홍 보 계 획

개별공시지가 조사계획, 지가열람 및 의견제출, 지가결정․공시 및 이의신청 절차 등에 대한 수시 홍보실시 (7.1. 기준은 필요한 경우 홍보실시)

일 시	국 토 교 통 부	시 ․ 구
'17.1.4.	◦ '17년도 개별공시지가 조사착수 - 보도자료 배포 · 지가의 활용범위	◦ 개별공시지가 조사계획 홍보 (구 홈페이지, 반상회보, 지역신문 등) - 지가산정 방법, 활용범위 - 개별공시지가 조사 협조당부
'17.4.5.	◦ 개별공시지가 열람 및 의견제출 요령홍보 - 보도자료 배포 · 의견제출 처리기간 및 요령 · 지가의 활용범위	◦ 개별공시지가 열람 및 의견제출 요령홍보 (구 홈페이지, 구보, 지역신문, 반상회보, 입간판, 인터넷 등) - 구․동주민센터 게시판에 열람공고문 게시 - 감정평가사 상담제 운영 - 민원실에 안내문 비치
'17.5.31.	◦ 개별공시지가 결정·공시 - 보도자료 배포	◦ 개별공시지가 결정․공시 및 이의신청안내 (구 홈페이지, 구보, 지역신문 등) - 감정평가사 상담제 운영 - 구․동주민센터 게시판에 게시공고

Ⅶ		행 정 사 항

가. 자체예산(구비) 감정

구 분	검증기준	산 출 식	예 산 액
2017.1.1. 기준	산정지가	37,800원×1,959필×50%×1.1×60%	24,437천원
	의견제출	37,800원×50%×약200필×1.1×60%	2,495천원
	이의신청	37,800원×50%×약200필×1.1×60%	2,495천원
2017.7.1. 기준	산정지가	37,800원×50%×30%×약400필×1.1×60%	1,497천원
	의견제출	37,800원×50%×약40필×1.1×60%	499천원
	이의신청	37,800원×50%×약40필×1.1×60%	499천원
정정신청	정정지가	37,800원×50%×약20필×1.1×60%	250천원
총 계	※ 참고사항 - 당해 연도 1표준지의 조사·평가보수액 : 37,800원 - '16년 표준지수 : 1,959필 - 부가가치세 : 10%		32,172천원

평가수수료 확보

나. 추진상황 제출

연 번	제 출 항 목	제 출 기 일
		구 → 시
1	개별공시지가 조사계획 방침서 및 조사대상필지(표준지 제외) 제출(7.1.기준)	'17. 1. 4. ('17. 7. 1.)
2	구부동산가격공시위원회 심의 및 의견제출에 대한 결과 성과품	'17. 5.17.
3	결정지가 전산자료	'17. 5.31.
4	의견제출, 이의신청 접수현황	종료 후 2일 이내
5	이의신청 처리결과(최종지가 전산자료)	'17. 7.31.

붙임  1. 성북구 부동산가격공시위원회 위원 명단  1부.

2. 2017년 성북구 감정평가사 명단  1부.   끝.