등록번호	주택과-33535		주무관		주택행정팀장		주택과장		도시관리국장
등록일자	2016.10.25.
			남호진		김창배		최희재		전결 10/26 이진형
결재일자	2016.10.26.
공개구분	부분공개
			협조	정보화관리팀장		이대일
				전산정보과장		임일규
공동주택 관리실태 조사 실시계획
도시관리국 주 택 과

공동주택 관리실태 조사 실시계획

아파트 관리 부조리 등을 조사･점검하여 예방해나가는 관리실태 조사를 실시하여, 입주자 권익 보호 및 투명하고 깨끗한 아파트 관리를 추진함으로써『더불어 함께 살고 싶은 아파트』를 구현하고자 함

Ⅰ				조사근거		‘

□ 주택법 제59조 및 동법 시행령 제82조(공동주택 관리에 관한 감독)

□ 서울특별시 공동주택 관리실태 기획감사 계획('16. 2. 4)

□ 투명한 공동주택 운영 및 부조리 제거 추진계획(구청장방침 : '16. 3. 29)

Ⅱ				현 황		‘

□ 우리구 아파트 단지 현황 (총 61개 단지)

❍ 의무관리 대상아파트 : 20개 단지 (붙임1)

❍ 임의관리 대상아파트 : 41개 단지

※ 의무관리대상 아파트는 300세대 이상이거나, 150세대 이상으로서 승강기 설치ㆍ

중앙집중식 난방방식 공동주택 및 150세대이상 주상복합아파트”로 입주자대표회의를

구성하고, 아파트를 자치관리 또는 주택관리업자에게 위탁관리

□ 실태조사 실시 현황

❍ 2013년 서울시 합동 실태조사를 시작으로, 2016. 10월말까지 총 11개소 실태조사 시행

2013년도 : (市)남산타운, (區)남산롯데캐슬아이리스, 약수하이츠

2014년도 : (區)신당현대, 남산센트럴자이

2015년도 : (區)래미안신당하이베르, 신당삼성, 롯데캐슬베네치아

2016년도 : (市)중림삼성사이버빌리지, 신당푸르지오 (국토부)진양

Ⅲ				조사개요		‘

□ 기 간 : 2016.11.14. ∼ 11.16.

□ 세부일정

일 정	추진사항	기간	비 고
`16.11.09 ~ 11.11	예비조사	3일	사전조사 및 조사장 준비
`16.11.14 ~ 11.16	본 조사	3일	관내 의무관리 공동주택 1개소

□ 조사대상

단지명	위 치	준공년도	세대수	비 고
황학아크로타워	중구 퇴계로 447	2010	263

□ 조사방법 : 서류 및 현장조사 병행 (※장소 : 해당아파트 관리사무소)

□ 조사범위 : 2013.1. ~ 2016.11. 조사일 현재

□ 조사내용

○ 관리비･사용료･잡수입 부과 및 징수 실태, 예산회계 운영 적정성

○ 외부 회계감사 지적사항 개선여부 확인

○ 공사･용역 등 입찰과정 적정여부 및 공사관리･감독 실태

○ 장기수선계획 검토･조정 및 장기수선충당금 집행 실태

○ 관리비 낭비 요소 제거 방안 및 우수 사례 적극 발굴

□ 조사인원 : 총 6명

○ 주택과 직원 2명, 공인회계사 1명, 퇴직공무원 3명

인원	조 사 자		비 고
	직 급	성 명
6	행정6급	김창배	****, 총괄
	행정7급	남호진	행정 및 민원관리분야
	공인회계사	권동영	예산·회계분야
		이유억	입대의 및 관리주체분야
	퇴직공무원	정보희	공사·용역분야
		강병록	장기수선 및 안전관리계획분야

※ 조사반원은 조사대상 아파트 상황 등에 따라 적의 조정

※ 외부전문가는 서울시 추천 전문인력(3), 구에서 선택한 전문인력(1) 포함 총 4명

지정·운영

Ⅳ				예산사항		‘

≪예산과목 : 공동주택관리 실태조사(100-201-01：사무관리비)≫

□ 외부전문가 수당 지급 : 1인/1일 200,000원

○ 지출방법 : 실태조사 완료 후 외부전문가 개인계좌로 입금

○ 엔지니어링 사업대가의 기준 고급기술자 (건설 및 기타) 노임단가에 준하여 지급 ⇒ 서울시 지급기준과 동일

Ⅴ				행정사항		‘

□ 실태조사 홍보

○ 실시 전 : 해당 단지에 주민의견수렴 포스터 부착

- 홍보 및 주민 인지도가 높은 곳에 설치하여 제보 활성화 유도

○ 실시 후 : 단지 게시판, 승강기, 통합정보마당에 감사결과 게시

- 감사결과에 따른 행정처분 및 개선사항도 해당주민에게 공개

□ 아파트 관리사무소내 조사장 설치 지원 : 전산정보과

○ 아파트 단지 관리실태 조사시 컴퓨터, 프린터 등 조사에 필요한      전산장비 등 설치 협조

-  아파트 관리사무소와 조사장 설치 등 협의 완료 후 필요한 전산장비 내역 및 설치장소 등 협조사항 통보

붙임 : 1. 중구 공동주택단지 및 세대수 현황 1부.

2. 업무분장표 1부

3. 조사적출사항보고(양식) 1부

4. 확인서(양식) 1부

5. 보안각서(양식) 1부

6. 조사반 출석부(계좌내역 포함) 1부.  끝

붙임1

중구 공동주택 단지 및 세대수 현황

□ 의무관리 대상 아파트 : 총 20개 단지, 13,649세대

(2016. 10. 현재)

연번	단 지 명	위 치	준 공	동 수 (층 수)	세대수	비고
1	진 양	충무로4가120-3	1968.05.30	2개동 (지하1,지상17)	287	주택관리협회위탁 공동주택 관리업무진단조사완료
2	현대아파트	다산로36길 109	1993.09.17	10개동 (지하1,지상15)	942	자체조사완료
3	약수하이츠아파트	동호로10길 30	1999.07.29	16개동 (지하1,지상20)	1,598	자체조사완료
4	신당삼성아파트	청구로1길 23	1999.12.22	14개동 (지하1,지상19)	994	자체조사완료
5	중림삼성사이버 빌리지	중림로 10	2001.07.11	12개동 (지상18)	712	시 합동조사 완료
6	남산타운아파트	다산로 32	2002.05.25	35개동 (지상18)	3,116	시 합동조사 완료
7	신당푸르지오	다산로36길 110	2005.12.28	9개동 (지하1,지상16)	461	시 합동조사 완료
8	롯데캐슬베네치아	청계천로 400	2008.12.22	5개동 (지상33)	1,534	자체조사완료
9	남산센트럴자이	퇴계로 235	2009.12.21	2개동 (지하7,지상32)	273	자체조사완료
10	SK리더스뷰남산	퇴계로 72	2010.01.11	1개동 (지하7,지상30)	233	16.11.1~11.3 조사예정
11	황학아크로타워	퇴계로 447	2010.03.31	3개동 (지하6,지상20)	263	16.11.14~11.16 조사예정
12	쌍용남산플래티넘	소공로 36	2010.08.05	2개동 (지하7,지상33)	236
13	래미안신당 하이베르아파트	퇴계로90길 74	2011.10.28	15개동 (지하1,지상15)	784	자체조사완료
14	남산롯데캐슬 아이리스	소공로 35	2011.11.18	2개동 (지하7,지상32)	386	자체조사완료
15	청구이편한세상	청구로1길 64	2011.12.13	14개동 (지하2,지상15)	737
16	LIG서울역리가	만리재로33길 21	2012.01.30	1개동 (지상15)	181
17	동대문와이즈캐슬	퇴계로75길 7	2014.10.23	4개동 (지상15)	150
18	청계천두산 위브더제니스	다산로46길 17	2014.12.22	2개동 (지상38)	295
19	충무로엘크루 매트로시티2	퇴계로49길 14	2016.06.10	1개동 (지하5,지상20)	171
20	덕수궁롯데캐슬	서소문로9길 28	2016.07.13	3개동 (지하5.지상22)	296

붙임2

황학아크로타워아파트 실태조사 업무분장

구 분		담 당 분 야	비 고
총 괄	김창배 (행정기관)	○ 조사반 업무 총괄 ○ 방문 민원상담 및 대외 업무보고 등
공사·용역분야	정보희 (퇴직 공무원)	○ 용역업체(경비·청소·소독 등) 선정 적정여부 - 입찰공고 적정여부(적격심사제의 경우 평가배점표 포함) - 기존 업체 재계약 절차 적정 여부(사업수행실적 평가 등) - 용역 성과품 확인 등 ○ 단지내 어린이집, 체육시설 등 계약 및 유지관리 사항 ○ 고정자산 유지관리 비품구매 등 - 구입 품목과 수량 실물 확인하거나 대장 등 서류로 확인 - 유류, 공기구, 비품, 저장품은 관리대장의 잔고 확인
		○ 시설물 보수공사 관련 사항 - 계약방법 적정 여부 및 입찰참가자격 충족여부 확인 - 입찰보증금 및 하자보수보증금 관리상태 - 공종별 주요자재비·노무비 및 단위 공사비 확인 - 일반관리비, 경비, 이윤 등 제경비 적정성 - 주요공종별 공사물량의 적정성 확인 - 관련법령에 규정된 자격업체인지 확인 - 설계 변경 내용 확인
예산·회계분야	권동영 (회계사)	○ 예산편성 및 집행의 적정성 검토 - 사업계획 및 예산안 수립 및 승인여부 ○ 회계감사 등(회계업무 전반) ○ 잉여금 규모 및 처분 적정 여부 확인 - 예비비나 장충금으로 적립 등 - 잉여금 목적외 사용 등 ○ 비자금 통장 존재여부 및 지출적격증빙 적합 여부 ○ 잡수입 수입 및 지출내역 관련 적정성 검토 - 용도 및 사용절차를 규약에 정하지 않고 사용했는지 여부 ○ 기타 예산 회계분야 총괄

구 분		담 당 분 야	비 고
입대의 및 관리주체 분야	남호진 (행정기관)	○ 자치관리규약의 적정여부 검토 - 법령 위반 내용 및 준칙과 상이한 경우 등 조사 ○ 입주자대표회의 구성 및 운영 전반 - 입주자대표회의 운영비 및 참석수당 적정 지급 여부 등 - 의결 방법 준수여부(개별 안건 토표결과 표시여부 등) - 동별 대표자 운영 및 윤리교육 참석 여부 ○ 선관위 및 입대위 구성 및 운영 적정여부 - 선관위 회의 절차 및 운영경비 적정 지급 여부 - 동별대표자 및 임원 선.해임시 관련 절차 준수여부 ○ 입대위, 선관위, 관리주체 상호간 업무 간섭 및 방해 여부
	이유억 (퇴직 공무원)	○ 자생단체 운영현황 및 지원의 적정여부 - 노인회, 부녀회 등 자생단체 운영비 사용내역 등 - 잡수입 부녀회 관리 여부 등 ○ 관리소장 배치 및 인감 신고여부 및 신고인감 사용여부 ○ 관리비, 사용료, 잡수입 등 정보 공개 실시 여부 - 공동주택관리정보시스템과 통합정보마당에 공개여부 ○ 위탁관리업체 선정 적정여부 - 주택관리업자 선정결과 공개 여부 확인 - 입찰공고 적정여부(적격심사제의 경우 평가배점표 포함) - 기존 업체 재계약시 절차 적정 여부(의결, 의견청취, 의결) ○ 관련관리주체 업무인수인계 적정여부 - 절차 : 인수․인계서 작성후 서명날인(입주자대표회장 참관)
행정 및 민원관리 분야	남호진 (행정기관)	○ 조사반 실태조사 관련 서무 : 각종 행정 업무 처리 ○ 기초조사자료 작성 ○ 민원처리 현황 및 민원관리 실태 검토 ○ 전문가 자문단 자문실시 여부 등 ○ 주민참여 검수단 운영 실태
장기수선 및 안전관리 분야	강병록 (퇴직 공무원)	○ 장기수선계획 수립 및 장기수선충당금 집행 관련 ○ 안전관리계획 수립 및 이행 여부 ○ 승강기 안전관리자 선임 여부 ○ 수도, 전기, 난방요금 책정 및 부과방식의 적정여부 ○ 공동시설 사용료 세대별 부담액 산정방법 적정여부 ○ 불법 건축물 및 무단용도변경 등 관리실태 등

붙임3

조사적출사항 보고

1. 제  목 :

2. 내  용

○

○

⁃ 위반사항 행위시 근거규정 :

⁃ 처분대상 및 조치의견 :

위와 사실같이 감사결과를 보고합니다.

2016년  11월    일

조사자                                            성명         (인)

확인자                                      성명         (인)

붙임4

확    인    서

1. 제  목 :

2. 내  용

○

○

위 사실을 확인함.

2016년   11월    일

확인자   00아파트           관리소장    성명         (인)

확인자   00아파트   입주자대표회의 회장      성명         (인)

확인자   00아파트   선거관리위원회 위원장    성명         (인)

붙임5

보  안  각  서

본인은「중구 아파트 관리실태 조사반」에 편성되어 역할을 수행함에 있어 아래의 보안사항을 준수할 것을 서약하고 이에 본 각서를 제출합니다.

- 아     래 -

1. 중구의 이번 조사활동 중 취득한 개인정보, 아파트 단지의 입주민 정보, 입주자대표회의 및 관리주체의 정보, 기타 영업상 정보 등을 타인에게 유출하지 않고 오직 조사기간중 업무용으로만 활용하고, 조사기간 종료 후 일체 폐기할 것을 서약합니다.

2. 이번 조사활동 중에 취득한 정보, 문서 등 일체의 사항을 조사기간 및 조사종료 후 외부에 누설하여 문제를 발생시킬 경우 서울특별시의 어떠한 조치에도 이의를 제기하지 않을 것을 서약합니다.

3. 본인 또는 본인이 소속된 회사(법인 포함)가 조사대상 단지의 법적쟁송 수임 당사자 또는 상대방이거나, 조사대상 단지를 감사⋅자문⋅공사⋅용역 중인 경우 이에 관한 사항을 빠짐없이 조사반에 사전통지하고, 조사반 편성시 이해관계충돌 방지를 위하여 기피신청 등 필요한 조치를 취할 것을 서약합니다.

서 약 자     주        소 :

주민등록번호 :

성        명 :                     ( 인 또는 서명 )

2016.   11.     .

중구청장 귀하

붙임6

□ 아파트관리 기획실태조사 외부전문가 출석부

❍ 감사대상 : 중구 황학아크로타워아파트 (퇴계로 447)

❍ 감사기간 : 2016. 11. 14. ~ 11. 16.

연번	소 속	성 명	출 석 현 황			비 고
			11/14	11/15	11/16
1	외 부 전 문 가	권동영
2		이유억
3		정보희
4		강병록

❍ 외부전문가 계좌내역

이 름	은 행	계좌번호	주민등록번호	주 소
권동영
이유억
정보희
강병록

※ 주민등록번호와 주소는 원천징수 처리에 필요한 사항입니다

2016  11.  .

작성자   중구청  주택과  주무관    성명         (인)

확인자   중구청  주택과  과  장    성명         (인)