「지역특성에 따른 맞춤형 용도지역제의 대안 모색을 위한 세미나」(2014.9.3.) 결과보고

(주택정책개발센터)

	개 요
∘ 주 제 : 지역특성에 따른 맞춤형 용도지역제의 대안 모색을 위한 세미나 ∘ 일 시 : 2014년 9월 3일(수) 13:30 ~ 16:30 ∘ 장 소 : 서울연구원 대회의실 ∘ 발표1 : 지역 맥락을 살리는 뉴욕의 조닝체계 사례 / 김지엽(아주대학교 교수) ∘ 발표2 : 지역특성에 따른 맞춤형 용도지역제의 대안 모색 / 정희윤(서울연구원)

1		지역 맥락을 살리는 뉴욕의 조닝체계 사례

□ 조닝 제도의 도입 및 문제점

○ 조닝 도입

- Fifth Avenue 건축주, 상인의 요청으로 상업지역에서 공업용도로 분리(1916, 조닝 도입)

○ 초기 조닝의 한계

- 획일성 : 한 도시를 주거, 상업/업무, 공업 3개 용도로 단순화

- 도심부 과밀 : 사선제한에 의한 밀도규제의 한계, 도심부 오픈스페이스 부재

- 운영의 경직성 : 다양한 필지의 맥락에 따른 유연성 요구

□ 조닝 제도의 개선안

○ 지역맥락 살리기 위한 뉴욕시 조닝 주요기법

- 다양한 용도에 대응하기 위해 용도지역 세분화(일반지역, 특별조닝 등으로 구분하여 세분)

- 아래와 같은 다양한 조닝 등 제시

맥락조닝	▪건축물 형태에 초점을 맞추어 지역 고유의 특성을 살리고 인접지역과 조화로운 건축 개발 가능
등가주거지역	▪상업지역내 주거를 허용하는 방법으로, 주택이 상업지역에 건축시 주거지역에서 적용받는 규제(전면 및 측면 공지 규정 등)를 적용받지 않음
중복지구	▪주거지역 내 가로변 상업 관리방법으로, 주거지역 내 근린생활지원을 위한 소매점을 제공하기 위해 가로변을 따라 지정
복합용도지구	▪주거지역과 공업지역의 혼합적 토지이용을 보이는 지역들을 위해 다양한 용도들이 혼합된 새로운 혼합용도 커뮤니티룰 형성하여 지역의 활력을 높이기 위해 지정
특별목적지구	▪특정지역의 구체적인 도시설계목표를 달성하기 위해 만들어진 조닝(1967년 도입)
용도지역 변경	▪여건변화에 대응하고 지역특성과 맥락을 유지하기 위한 맥락조닝을 바탕으로 한 용도지역세분화, 개발가용지의 용도지역 상향변경, 양호한 저밀주거지 보호를 위한 다운 조닝의 세 유형

□ 결론 및 시사점

○ 지역맥락을 살리기 위해 노력

- 지역특성을 고려한 용도지역 세분화 : 38개 주거지역, 83개 상업지역, 21개 공업지역

- 맥락조닝 활용 : 주변과 맥락성을 맞추고 가로변 연속성 확보하기 위해 건축물 형태 규제

- 주거중심 용도관리 : 주거지역은 주거 이외 용도 엄격하게 제한

- 용도와 밀도규제 분리 : 해당 지역내 허용하는 건축물의 용도에 따라 용도지역제 실시, 용도지역이 아닌 주변 맥락에 따라 밀도 등 적용

- 용도지역제 보완하는 지구제(District) : 용도지역제를 보완하기 위해 다양한 지구 운영

2		지역특성에 따른 맞춤형 용도지역제의 대안 모색

□ 현행 용도지역제의 실태와 한계

○ 지역별ㆍ장소별 특성을 고려하지 못하는 용도지역제

▪총량밀도 중심의 단순한 관리방식 - 위계 및 지역특성이 상이한 지역을 대부분 동일한 용도지역으로 관리		경직된 용도지역제 운용으로 유연한 대응이 곤란
▪개발형태에 대한 제어수단 미흡 - 총밀도 중심의 규제로, 형태관리의 제어가 미흡	⇔
▪용도지역간 허용용도 차별성 부재 - 용도별 허용용도 차이가 미흡하고, 주거와 비주거가 혼재

□ 토지이용규제 개선을 위한 노력

○ 종세분화 정책 효과와 한계

- 1992~99년 세분화 방안 검토 → ‘00년 주거세분화 의무화 → ’03~‘04 세분계획 완료

- 전반적인 개발밀도 하향조정에는 기여하였으나, 주거지역 중 가장 큰 면적을 차지하는 2종 일반주거지역은 여전히 모호성 상존

- 높이 등 형태관리 효과가 미흡하며, 1종ㆍ2종 일반주거지역의 잦은 용도상향 요구

○ 상업지역 지구단위계획 관리의 한계

- 지구단위계획 본연의 역할인 장소만들기 등에 대해서는 상대적으로 소홀

- 업무중심지보다 외곽에서 더 고밀개발이 이루어지는 등 개발 역전 현상 발생

□ 개선 대안 모색

○ 상업지역 특성 및 유형을 살릴 수 있는 용도지역제

- 8개의 용도(도심, 대형 업무, 중소형 업무, 업무ㆍ판매, 쇼핑위락, 근린, 근린 지원, 기타) 및  5개 용적률(800%이하 51층 이상, 700% 이하 50층 이하, 600% 이하 50층 이하, 500% 이하 40층 이하, 별도)로 재분류

- 건폐율은 일괄적 적용이 곤란하므로, 건폐율 완화가 필요한 경우는 지구단위계획에서 건폐율 완화 규정

○ 용도지역제와 지구단위계획 간 적절한 역할 분담

- 지구단위계획은 공공공간 및 장소만들기 등 본연의 역할에 집중