감정평가업자 선정기준  통합방안 검토보고

재개발·재건축 등 정비사업 감정평가업자 선정기준과 토지보상에 따른

감정평가업자 추천기준의 공통기준 운영방안에 대하여 검토 보고드림

□ 토지보상 감정평가업자 추천기준

○ 근    거 : 토지보상법 시행령 제28조 제3항

- 감정평가 수행능력, 소속 감정평가사 수, 감정평가 실적, 징계여부 등을 고려하여 추천대상 집단을 선정

- 추천대상 집단 중에서 추첨 등 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정

○ 국토교통부 표준지침 및 서울시 선정심사기준 비교

평가항목		평가배점		비고
항 목	세부항목	표준지침	서 울 시
감정평가업자의 규모	① 법인(사무소)의 규모	15점	-
	② 권역별 소속 감정평가 사의 수	10점	15점
수행능력 및 실적	③ 감정평가업자의 실적 (최근3년)	10점	10점	상대평가
	④ 참여평가사의 수행능력 (최근3년)	10점	20점	미적용
기 참여규모	⑤ 기 참여평가액(2년)	10점	10점
	⑥ 기 참여횟수(2년)	10점	10점
법규준수 등 이행도	⑦ 행정처분(3년, 법인)	15점	15점
성실성(비계량)	⑧ 감정평가수행의 성실성 - 제안서 평가	10점	-
사후평가(비계량)	⑨ 법인(사무소)	5점	10점	미적용
	⑩ 참여평가사	5점	10점	미적용

※ ‘13년 133건 추천      (평가수수료   798백만원)

’14년 141건 추천      (평가수수료 1,526백만원)

‘15년 상반기 71건 추천(평가수수료   651백만원)

□ 보상평가 업자선정기준 운영현황(협회대행)

○ 감정평가업자 규모 (서울시 권역소속 감정평가사 수)

⇒ 현 시점에서 서울시권역 소속 감정평가 수를 평가하도록 되어 있으나, 선정기준과 다르게 감정평가사 누적수(‘13~현재)를 산정하여 평가

○ 수행능력 및 실적 (감정평가업자 실적 및 감정평가사)

- 최근 3년 참여평가사 수행능력(개인의 평가건수 기준으로 평가)

․ [(각 항목별 환산평점)+(종합의견 평점) / 11] × 2배

⇒ 감정평가사 수행능력(20점)을 평가하지 않음

- 감정평가협회에서는 평가사에 대한 실적관리가 되지 않는다고 하며,  평가산식에 따른 점수 산정불가로 적용하지 않는다고 함

○ 감정평가업자, 참여평가사에 대한 사후평가(20점) 미실시

⇒ 감정평가 사후서비스에 대한 의견서가 제출되지 않아 평가불가

○ 현 선정기준에 따라 평가배점이 가장 높은 감정평가업자가 선정되어야 함에도  선정기준이 변별력이 없어 자체적 가중치 반영 등을 통해 감정평가협회의  판단기준에 따라 전산시스템화 하여 선정

□ 보상평가와 정비사업 평가의 차이분석

○ 법률근거 및 평가목적이 다름

- 보상평가 : 토지보상법에 의한 공익사업을 위한 토지등의 수용 가격산정

- 정비사업 평가 : 도정법에 따른 관리처분계획수립을 위한 종전·종후자산 산정

○ 감정평가업자 선정주체 등

- 보상평가 : 시장이 선정하여 추천하고 사업시행자와 평가계약

- 정비사업 평가 : 자치구에서 선정하고 구청장과 평가계약

○ 연간 평가건수 및 금액

- 보상평가 : 연간 약 140건 내외, 평가액 약 100억원 내외

- 정비사업 평가 : 연간 약 30건 내외, 평가액 최소 1,000억원 이상

□ 감정평가업자 선정기준 통합방안

≪ 원         칙 ≫

○ 보상평가를 위한 업자선정 기준과 정비사업의 평가업자 선정기준은 통일된 기준을 마련하고 적용함

- 단, 감정평가 목적, 선정주체 및 선정주체와의 계약여부, 연간 평가건수 및 금액 등을 고려하여 불가피한 경우만 예외로 함

≪ 세부 통합방안 ≫

○ 평가항목 및 배점(총괄)

평가항목		평가배점			비고
항 목	세부항목	보상평가 선정기준	정비사업 선정기준	통합기준 (안)
감정평가업자의 규모	① 소속 감정평가사의 수	15 (서울소재)	20(전국/수도권)	15 (서울소재)
수행능력 및 실적	② 감정평가업자의 실적 (최근3년)	10	20	20(보상 평가30)	동일목적평가실적
	③ 참여평가사의 수행능력 (최근3년)	20 (미적용)	-	-
기 참여규모	④ 기 참여평가액	10	15	15
	⑤ 기 참여횟수	10	15	15
법규준수 등 이행도	⑥ 행정처분(3년)	15	10	15
성실성 (비계량)	⑦ 감정평가수행의 성실성 - 제안서 평가	-	10	10(보상 평가0)	보상평가 제외
사후평가 (비계량)	⑧ 법인(사무소) 및 참여평가사	20 (미적용)	-	-
용역금액	⑨ 수수료 적정성	-	10	10

- 소속 감정평가사의 수는 보상평가 선정기준으로 서울소재 평가사수 적용하되 절대편차의 폭을 축소하는 방향으로 조정함

- 보상평가는 건수과다 및 협회대행으로 제안서 평가제외하고, 정비사업의 평가업자 선정에만 적용(정비사업은 연간 약 30건 정도로 25개구별로 연간 1~3건 정도에 불과하므로 제안서 평가가 가능하다고 판단됨)

[첨부]      서울시 보상평가 및 정비사업 감정평가 관련

감정평가업자 선정기준 통합(안)

① 평가항목 : 감정평가업자의 규모(배점 : 15점)

○ 감정평가업자 소속 감정평가사 수 평가

- 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 제28조에 따라 인가를 받은 감정평가법인의 서울소재 사무소에 소속된 감정평가사 수를 평가함

구분	15명 초과	11~15명 이내	7~10명 이내	3~6명 이내	3명 미만
평점	15	13	11	9	7

※ 서울소재 사무소 기준 소속감정평가사 수

- 16명 이상 : 15개, 11 ~ 15명 : 1개, 7 ~ 10명 : 4개, 3 ~ 6명 : 17개

② 평가항목 : 업무수행실적

- 보상평가(30점) : 감정평가업자의 최근 3년간 감정평가서상 동일한 평가목적의 평가건수와 평가금액을 구분하여 평가함

▸ 평가건수(15점)

구분	상위20%이내	20~40%이내	40~60%이내	60~80%이내	80~100%
평점	15	13	11	9	7

▸ 평가금액(15점)

구분	상위20%이내	20~40%이내	40~60%이내	60~80%이내	80~100%
평점	15	13	11	9	7

- 정비사업 평가(20점) : 최근 3년간 서울소재 정비사업(재개발·재건축·도시환경정비·가로주택정비사업)을 감정평가 건수 및 평가금액을 기준으로 실적을 평가함

▸ 평가건수(10점)

구분	상위20%이내	20~40%이내	40~60%이내	60~80%이내	80~100%
평점	10	8	6	4	2

▸ 평가금액(10점)

구분	상위20%이내	20~40%이내	40~60%이내	60~80%이내	80~100%
평점	10	8	6	4	2

③ 평가항목 : 기존 평가참여 규모(배점 : 30점)

- 보상평가 : 최근 2년간 서울소재 물건에 대한 보상평가에 참여한 평가금액과 횟수를 기준으로 평가액과 횟수가 많을수록 하향평가 함

- 정비사업 평가 : 서울시 정비사업 감정평가업자 선정 평가기준 시행일 이후 구청장이 선정하여 평가한 정비사업 평가액 및 횟수를 기준으로 평가액과 횟수가 많을수록 하향평가 함

▸ 기 참여 평가총액(15점)

구분	하위20%이내	하위 20~40%이내	하위 40~60%이내	하위 60~80%이내	하위 80~100%
평점	15	12	9	6	3

▸ 기 참여 평가횟수(15점)

구분	하위20%이내	하위 20~40%이내	하위 40~60%이내	하위 60~80%이내	하위 80~100%
평점	15	12	9	6	3

④ 평가항목 : 행정처분 횟수(배점 : 15점)

- 최근 3년간 감정평가업자 및 서울소재 사무소 소속 감정평가사의 행정처분 횟수를 기준으로 평가함(한국감정평가협회 확인)

- 감정평가업자는 업무정지횟수를 기준으로, 소속 감정평가사는 자격취소, 자격등록취소, 자격정지 횟수를 기준으로 하되 자격취소와 자격등록취소는 횟수를 2배로 환산하여 산정한다.

구분	없음	3회 이하	4~6회 이하	7~9회 이하	10회 초과
평점	15	12	9	6	3

⑤ 평가항목 : 감정평가수수료 적정성(배점 : 10점)

- 국토교통부장관이 공고한 감정평가업자의 보수기준의 기준요율을 기준으로 평가에 참여한 업자의 제안가격을 평가함

구분	기준요율 평가수수료의 80%금액	감정평가업자가 제안한 수수료(금액)	국토부고시 기준요율 적용 수수료(금액) (100%)
평점	10점	평가점수 = [1-{1-<(국토부고시 기준요율금액 –제안금액)/국토부고시 기준요율금액>}] × 50	0점

⑥ 평가항목(비계량) : 감정평가계획의 적정성(배점 : 10점)

- 정비사업 감정평가업자 선정기준만 적용한다.

- 구청장이 감정평가업자선정위원회를 구성하여 심사한다. 이 경우 평가구역 조합의 임원이나 조합이 추천한 전문가 1인을 포함할 수 있다.

평가대상	평가항목
	업무추진계획(25%)					인력투입계획(25%)					사후서비스 제안정도(50%)
평 점	10	8	6	4	2	10	8	6	4	2	10	8	6	4	2

※ 정비사업 감정평가업자 선정기준만 적용하는 사유

- 보상평가는 협회에서 대행하고 있고 연간 약 140건 내외로 건수가 과다하여 업무량 과다와 공정성 시비 사전차단을 위해 제외

- 정비사업 감정평가는 연간 약 30건 내외로 25개 자치구별로 연간 약 1 ~ 3건 정도만 선정하므로 평가가 가능하다고 판단됨

- 또한, 정비사업 감정평가 완료 후 사후서비스가 부실하다는 여론이 많아 이에 대한 평가와 이행이 필요함

[첨부 1]

토지보상 감정평가업자 선정 기준(요약)

평가항목

세부 평가항목

평가기준

비고

감정평가업자의

규모

(15점)

① 소속 감정평가사의

수(서울소재 사무소)

(15점)

구분	15명 초과	11~15명 이내	7~10명 이내	3~6명 이내	3명 미만
평점	15	13	11	9	7

정량평가

(상대)

업무수행실적

(20점)

① 3년간 평가건수

(15점)

구분	상위20% 이내	20~40% 이내	40~60% 이내	60~80% 이내	80~100%
평점	15	13	11	9	7

정량평가

(절대)

② 3년간 평가금액

(15점)

구분	상위20% 이내	20~40% 이내	40~60% 이내	60~80% 이내	80~100%
평점	15	13	11	9	7

정량평가

(절대)

중소업체참여

(30점)

⑤기존 감정평가 총액

(15점)

구분	하위20% 이내	20~40% 이내	40~60% 이내	60~80% 이내	80~100%
평점	15	12	9	6	3

정량평가

(상대)

⑥기존 감정평가 횟수

(15점)

구분	하위20% 이내	20~40% 이내	40~60% 이내	60~80% 이내	80~100%
평점	15	12	9	6	3

정량평가

(상대)

법규준수여부

(10점)

⑦ 행정처분 횟수

(15점)

구분	없음	3회 이하	4~6 이하	7~9 이하	10회 초과
평점	15	12	9	6	3

정량평가

(절대)

수수료 적정성

(10점)

⑧ 제안수수료 평가

(10점)

구분	기준요율 평가수수료의 80%	감정평가업자가 제안한 수수료(금액)	국토부고시 기준요율 적용수수료 (100%)
평점	10점	평가점수 = [1-{1-<(국토부고시 기준요율금액 –제안금액)/ 국토부고시 기준요율금액>}] × 50	0점

정량평가

(절대)

[첨부 2]

정비사업 감정평가업자 선정 기준(요약)

평가항목

세부 평가항목

평가기준

비고

감정평가업자의

규모

(15점)

① 소속 감정평가사의

수(서울소재 사무소)

(15점)

구분	15명 초과	11~15명 이내	7~10명 이내	3~6명 이내	3명 미만
평점	15	13	11	9	7

정량평가

(상대)

업무수행실적

(20점)

② 3년간 평가건수

(10점)

구분	상위20% 이내	20~40% 이내	40~60% 이내	60~80% 이내	80~100%
평점	10	8	6	4	2

정량평가

(절대)

③ 3년간 평가금액

(10점)

구분	상위20% 이내	20~40% 이내	40~60% 이내	60~80% 이내	80~100%
평점	10	8	6	4	2

정량평가

(절대)

중소업체참여

(30점)

④ 기존 감정평가 총액

(15점)

구분	하위20% 이내	20~40% 이내	40~60% 이내	60~80% 이내	80~100%
평점	15	12	9	6	3

정량평가

(상대)

⑤ 기존 감정평가 횟수

(15점)

구분	하위20% 이내	20~40% 이내	40~60% 이내	60~80% 이내	80~100%
평점	15	12	9	6	3

정량평가

(상대)

법규준수여부

(10점)

⑥ 행정처분 횟수

(15점)

구분	없음	3회 이하	4~6 이하	7~9 이하	10회 초과
평점	15	12	9	6	3

정량평가

(절대)

수수료 적정성

(10점)

⑦ 제안수수료 평가

(10점)

구분	기준요율 평가수수료의 80%	감정평가업자가 제안한 수수료(금액)	국토부고시 기준요율 적용수수료 (100%)
평점	10점	평가점수 = [1-{1-<(국토부고시 기준요율금액 –제안금액)/ 국토부고시 기준요율금액>}] × 50	0점

정량평가

(절대)

평가계획적정성

(10점)

⑧ 평가계획의 적성성

(10점)

구분	평가항목
	업무추진계획 (25%)					인력투입계획 (25%)					사후서비스 제안(50%)
평점	10	8	6	4	2	10	8	6	4	2	10	8	6	4	2

정성평가

(절대)