문서번호	시설계획과-3320
결재일자	2024. 3. 26.
공개여부	대시민공개
방침번호

						시 민
주무관	복합개발계획팀장		시설계획과장		도시공간기획관		도시공간본부장
김은남	김정욱		이광구		김재용		03/26
							조남준
협 조
	도시공간전략과장					정성국

유휴철도부지 관리방안 재정비

2024.  3.

도시공간본부

(시설계획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	□	■
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	□	■
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	□	■
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	□	■	주거/생계/의료/교육/기타
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	□	■	단순지원/ 사다리지원
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	□	■
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	□	■
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	□	■
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	□	■
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	□	■

목    차

Ⅰ.	추진배경	1
Ⅱ.	철도현황	2
Ⅲ.	유휴철도부지 관리방안 재정비	3
Ⅳ.	개선효과	8
Ⅴ.	행정사항	8
	붙임 1. 유휴철도부지 현황.
	2. 유휴철도부지 관리방안.
	3. 유휴철도부지 관리방안 전․후 비교.

유휴철도부지 관리방안 재정비

시설계획과장 :이광구☎2133-8400 복합개발계획팀장 : 김정욱☎8414 담당 : 김은남☎8423

‘유휴철도부지 관리방안(2016)’ 운영 과정에서 나타난 문제점을 개선하고, 관리범위 확대 및 능동적·체계적 계획관리 유도를 위해 재정비

※ 유휴철도부지 : 철도운영에 지장을 주지 않고 철도 외 용도로 개발가능한 모든 철도 부지 또는 공간

Ⅰ		추 진 배 경

□‘유휴철도부지 관리방안(2016)’운영상 이슈 및 문제점 보완

ㅇ 철도관련기관에서 제출된 중․장기개발계획을 대상으로 관리방안 수립

- 개발이 용이한 일부부지 개발 및 수익성 위주의 개발진행으로 대규모 가용부지로서 유휴철도부지의 계획관리 부족

※ 개발완료(2개소, `16년 관리방안 수립 이후) : 영등포역 소화물취급소(매각후 도시형생활주택 건립), 왕십리역 소화물취급소(매각후 기업형 임대주택 건립)

ㅇ 복합역사 外 유휴철도부지 관리기준 부재로 체계적인 계획관리 유도에 한계

- 복합역사 개발 위주 관리기준 제시, 복합역사 외 사업은 사안별로 별도기준 적용

ㅇ 정책방향 변화 등 여건 변화를 반영한 철도부지의 개발여건 재평가 필요

- 1차(성숙), 2차(중도), 3차(미흡)으로 구분하고 개발은 1․2차로 제한

※ 대상지 39개소 중 개발 가능한 부지는 21개소

□ 철도시설에 대한 시대적 요구 및 정책방향 변화에 대응

ㅇ 대규모 미래 개발가용지로서 공공적, 전략적 관점에서 부지 활용 필요

ㅇ 대중교통 거점에서 도시활동 복합거점으로의 역할과 기능으로 변화

- 수송 및 교통거점에서 지역의 주거․상업․업무 중심지로의 역할 전환

ㅇ「철도지하화 통합 개발법」제정에 따라, 철도 지하화를 통해 철도시설과  주변지역을 개발하는 도시공간의 효율적 활용으로 정책 변화

Ⅱ		철 도 현 황

□ 철도현황(서울시)

ㅇ 국가철도 10개노선, 도시철도 11개 노선(지하철 1~9호선, 우이신설선, 신림선), 역사 307개소(국철 43개소, 도시철도 264개소)

※ 국가철도: 경부선, 경인선, 경원선, 경의선, 중앙선, 경춘선, 분당선, 신분당선, 공항철도, 수서평택고속선

<서울 철도노선 현황>

□ 공공가용지 현황

ㅇ 토지이용이 집적된 역세권 중심지에 위치한 대규모 공공가용지(80개소)

- 도심/광역중심 12개소, 지역중심 7개소, 지구중심 11개소, 생활중심21개소, 차량기지 22개소

Ⅲ		유휴철도부지 관리방안 재정비

□ 추진방향

◆ 유휴철도부지의 공공적 관리를 위한 철도부지의 역할 및 미래상 설정

- (기존) 미설정 → (개선) 철도부지의 시대적 역할 변화를 고려한 미래상 및 목표 설정

◆ 서울시 전체 유휴철도부지를 대상으로 관리대상 및 범위를 확대

- (기존) 철도기관 제출부지(39개소) → (개선) 서울시 전체 유휴철도부지(80개소)

◆ 역세권 중심지체계, 토지이용특성을 고려한 유휴철도부지 유형구분 및 유형별 관리방안 구체화

- (기존) 정량적 분석(용도별면적, 공시지가, 승객수요 등)을 통해 유형화 → (개선) 중심지체계, 철도역의 위상 등 종합적으로 고려하여 유형화

◆ 유휴철도부지 개발여건의 재평가

- (기존) 정성적 평가(개발편익, 부작용 등)을 통해 3단계(성숙, 중도, 미흡) → (개선) 사업추진의지 및 정책 여건에 따라 2단계(중점, 일반)

◆ 복합역사개발을 포함, 전체 유휴철도부지 개발에 적용되는 관리기준 마련

- (기존) 복합역사만 공간계획 가이드라인 제시, 이외 부지 개발 기준 불명확 → (개선) 전체 유휴철도부지 개발에 적용되는 기준 제시

□ 미래상 및 관리목표

교통환경개선, 통합적 관점의 활용, 다양한 도시기능 복합, 쾌적한 공공공간의 조성으로 “이동 및 활동이 집적되는 도시활동의 핵심코어” 조성

미래상

창의행정 반영

4대 목표

ㅇ (교통/환승) 이용자 중심의 통합적 환승체계 구축

- 다양한 교통수단 간 편리하고 입체적인 환승체계 구축 및 미래 교통수요를 반영한 통합플랫폼으로 전환

- 철도시설 지하화 등 시설현대화를 통해 변화된 교통수요에 대응

- 철도시설 환경개선을 통해 대중교통 이용편의성 개선

ㅇ (주변과의 연계) 철도부지 전체 및 주변지역 연계를 고려한 개발계획 수립

- 사업성 위주 점적개발을 지양하고, 전체 철도부지 차원의 통합적 활용방안 수립

- 철도부지 전․후면부의 통합적 육성으로 철도부지로 인한 도시공간 단절 방지

ㅇ (도시기능/활동) 복합적 도시활동 및 가로활동의 중심공간

- 다양한 용도의 복합을 통한 도시활동 중심지 조성(공공, 문화·여가기능 도입)

- 저층부 가로벽 형성을 통해 가로 및 보행레벨에서 활동이 연속되도록 계획

- 주변지역의 활성화 및 환경개선을 유도할 수 있는 촉매공간 역할

ㅇ (공공공간/도시환경) 오픈스페이스․공공공간 네트워크의 중심공간

- 공원, 광장 등 오픈스페이스 확충을 통해 도시공간과 연계 강화

- 철로로 인해 단절된 보행·자전거 네트워크를 연결·회복

□ 재정비 주요내용

①		유휴철도부지 관리대상

ㅇ 서울시 전체 유휴철도부지를 대상으로 관리대상 및 범위를 확대

- (기존) 철도기관 제출부지(39개소) → (개선) 서울시 전체 유휴철도부지(80개소)

※ 개발이 용이한 철도부지 일부 대상 → 역세권 전체 유휴철도부지로 관리범위 확대

<유휴철도부지 분포현황 종합도>

②		유휴철도부지 유형화

ㅇ 서울플랜의 중심지체계, 주변 토지이용 특성, 철도역의 위상 및 위계, 철도부지의 유형 및 규모 등 종합적 고려, 역세권 유형에 따라 유형별 관리기준(육성방향, 도입기능, 용도지역/밀도, 공공기여 등) 제시

유형 구분			역 세 권	비고
역내 부지	중심지	도심․광역중심	서울역, 서울역 북부역세권, 영등포, 신도림, 용산, 수색역세권, 청량리, 왕십리, 창동, 가산디지털단지, 남영, 마곡
		지역중심	상봉․망우, 수서역세권, 공덕, 공덕역 인근부지, 서강대, 홍대입구, 신촌
		지구중심	광운대, 노량진, 구로, 금천구청, 독산, 오류동, 석계, 개봉, 방학, 가좌, 한남
	생활중심		회기, 외대앞, 경의선 연대앞부지, 효창공원앞, 신길, 대방, 성수변전소, 도봉, 양원, 신이문, 온수, 중랑, 월계, 신내, 도봉산, 녹천, 응봉, 옥수, 서빙고, 이촌, 구일
역외 부지	차량기지	중심지 내	창동, 광운대, 청량리, 용산, 구로, 수색, 수서
		중심지 외	이문, 신내, 군자, 고덕, 신정, 천왕, 방화, 개화

③		개발여건 평가

ㅇ 사업 추진주체의 의지 및 정책여건에 따라 계획수립 및 검토가 가능하도록 단순화하여 유연하게 적용

- 개발여건에 따라 ‘중점관리’와 ‘일반관리’ 부지로 구분

※ 단, 그린벨트 또는 공원 내 위치한 경전철차량기지는 장기적인 수요 발생시까지 토지이용을 유보하는 보전유형으로 추가 구분

-‘일반관리’유형의 경우도 핵심 검토사항에 대한 저감방안 등이 적절하게 제시될 경우 사업추진 가능

※ 개발여건 변화 시 일반관리에서 중점관리로 변경된 것으로 간주(별도 변경절차 불필요)

관리기준	분류기준	비 고
중점관리	기준1 : 현시점 개발계획수립 또는 추진 중인 부지 (상위계획 및 정책환경에 따른 개발 필요성, 사업주체의 추진의지가 있는 경우 등) 기준2 : 개발에 따른 공공성 확보가 가능하다고 판단되는 부지	관리기준은 분류기준1, 2중 어느 하나에 해당하는 경우 적용됨
일반관리	기준1 : 사업주체의 추진의지 불명확 등 개발추진 가능성이 낮은 부지 기준2 : 핵심 검토사항(교통, 환경, 주변상권영향 등)에 대하여 해결(대응)방안 등이 필요한 부지

④		철도부지 개발절차

ㅇ 기존 개발절차의 틀은 유지, 중장기계획 미제출 부지에 대해서도 개발협의 가능하도록 계획

ㅇ 개별 대상지 사업 추진시 철도부지 경계설정 및 가이드라인 준수 협의절차 추가

- 철도부지 일부를 대상으로 개발 제안 시, 전체 유휴철도부지에 대한 계획검토를 바탕으로 일부 부지의 개발계획 제안

개발계획 제출시기	중·장기 개발계획 제출 : 5년 단위 개별 개발계획 제출 : 수시
절차도

⑤		유휴철도부지 개발 관리기준

ㅇ 전체 유휴철도부지 개발에 적용되는 기준 제시

- 공통적으로 고려가 필요한 ‘공통 관리기준’과 역세권유형에 따라 적용되는 ‘유형별 관리기준’, 부지별 계획방향을 가이드라인화한 ‘부지별 관리기준’으로 구성

구 분	주요내용	비 고
공통 관리기준	공간계획 가이드라인 / 용도지역 / 도입용도 /공공기여 / 용적률 / 도시관리계획 결정
유형별 관리기준	역세권 육성방향 / 중심지별 도입기능 / 용도지역․밀도 관리 방향 / 공공기여 내용/ 개발여건 평가
부지별 관리기준	부지별 관리기준 종합, 공간관리 가이드라인, 주변지역 연계방안 등

□ 운영방안

ㅇ 철도부지의 개발계획 수립 시에는 본 관리방안을 기준으로 하되, 부지별 특성 및 사업여건 등을 고려하여 부득이한 경우 또는 합리적인 제안이 있는 경우에 대해서는 탄력적으로 적용․운영

Ⅳ		개 선 효 과

ㅇ 여건변화, 상위계획 등을 반영한 철도 복합화 기준, 市 차원의 개발방향 제시로 철도 유휴부지 개발 예측 가능성 제고

ㅇ 유휴철도부지를 준공공 토지자원으로 활용함으로써, 미래혁신 전략공간으로 역세권 중심지 육성 및 도시적 차원에서 계획적 관리 유도

Ⅴ		행 정 사 항

ㅇ 기존 방침 및 기타 개발기준 관계

- 「유휴철도부지 관리방안」(시설계획과-7199호, 2016. 6. 23.)은 본 방침으로 대체하고, 시행은 방침일 이후 추진하는 사업부터 적용

- 본 방침에서 명시되지 않은 사항에 대해서는 「철도역사 복합개발 사전협상 시 공공기여 기준」(도시계획과-111533호, 2011. 10. 11.), 「철도역세권(철도부지) 사전협상 시 공통기준 시행」(공공개발센터-12019호, 2018. 12. 31.) 등 관련 기준을 준용

-「철도지하화 및 철도부지 통합개발에 관한 특별법」(제정 ’24. 1. 30., 시행 ’25. 1. 31.) 에 따른 철도지하화사업은 해당 법령 및 기준 적용하고, 해당 기준 이외의 사항은 본 「유휴철도부지 관리방안」 적용

ㅇ 철도관련기관이 제출한 중·장기계획(5년 단위) 및 접수된 개발 계획부지에 대한 개발 정합성 등 분석 결과(관리카드) 공개

- 철도관련기관 및 민간사업자의 사업 불확실성을 완화하고, 서울시 개발방향 등을 선제적으로 계획에 반영 정합성 유지

ㅇ 철도 복합개발 가능부지에 대한 사업 단계별 관리체계 구축

- 각 부서별 사업 추진 현황 제출 및 향후 추진 사항 통합관리(시설계획과)

붙임 1. 유휴철도부지 현황 1부.

2. 유휴철도부지 관리방안 1부.

3. 유휴철도부지 관리방안 전․후 비교 1부.  끝.