문서번호	임대주택과-@N
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						시 민
주무관	임대주택과장		주택건축국장		행정2부시장		서울특별시장
협 조
	도시계획국장
	예산담당관
	민관협력담당관
	법무담당관
	임대계획팀장
	주무관

역세권 2030주택 공급 방안 마련

2016. 3.

서울특별시

주택건축국

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	■	□	자문회의 개최
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	■	□	SH공사 협의
홍 보	● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	■	□	기자설명회 및 사업설명회 개최 예정
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	□	■

역세권 2030주택 공급 방안

대중교통 이용이 편리한 지역의 규제완화와 개발을 통해 청년을 대상으로 한 임대주택의 대량공급을 통해 청년세대의 주거안정을 도모하고 지역경제 활성화를 유도하고자 함

Ⅰ. 역세권 2030주택  개요

1		추진배경 및 경위

□ 추진 배경

❍ 서울시 청년인구(20대) 지속적 유입 및 주거빈곤 심화, 신혼가구(30대)의 과다한 주거비부담과 비자발적 주거이동문제 해소 시급(서울인구감소)

서울시유입 청년계층(20~29세) 1.8만명/년(‘14), 서울시 소규모가구 비율 69%(‘10), 소형주택 재고비율 34%(‘10)

- 20대 유입증가 : 학업 및 구직활동 / 열악한 주거환경에 고통

- 30대 유출증가 : 결혼, 출산을 위한 적정주거 확보 곤란

- 2030세대는 청년실업률 증가, 비정규직화 등 불안한 노동여건으로 청년가구 주거 빈곤율 증가 추세에 있음

❍ 역세권은 기반시설 및 사회시설이 양호한 반면, 시가지 평균 개발밀도와 유사한 개발밀도로 개발의 여지가 많음

- 기반시설율) 도로율 25.3% > 서울시 평균 22.3%, 주차장 0.082대/인 > 0.006대/인

- 개발밀도)  역세권 160% > 시가지 163%, 법정용적률(평균) 281% > 개발용적률 160%

【해외 사례】

[미국] Housing NYC Plan	[코펜하겐] 외레스타드
▪저렴주택공급 지원을 위해 역세권 조닝 개선 ▪다양한 상업지역의 특성을 고려하여 반영하기 위해 상업지역 세분 ▪용도와 밀도규제를 분리하여 운영	▪숲과 수변등의 자연과 어우러진 그린 도시, 지속가능한 미래형 생태도시 ▪고속도로와 철도에 인접,주거+상업 ▪공공이 계획~사업까지 책임있는 참여
[일본] 록본기힐즈	[홍콩] 유니온 스퀘어(2000)
▪지하철 히비야선과 도에이 오에도선 록폰기역 (더블 역세권) ▪주거,쇼핑,문화,예술 등 복합개발 ▪역세권내 고밀복합개발 및 임대주택 공급	▪주룽역 인접 고층 아파트 개발 ▪6개동 46층 타워 아파트(1,288호) ▪건설-운영-도시개발을 관민통합추진 (RP모델)

□ 주요 추진경위

○ ’15. 1.23

역세권지역 임대주택공급 확대 추진 TF팀 구성․운영계획 수립

○ ’15.1.23~5.8

자문회의 총10회 (본위원회 5회, 소위원회 5회)

○ ’15. 4.6~6.9

시장님 보고 (3회)

민생 중 주거문제 심각하고 절박함, 특히 청년 주거문제 대책 필요

공공기여의 적정성 판단 등 꼼꼼히 분석

그동안 정책의 실패원인을 분석해서 좀 더 구체적으로 실현 가능해야함

도시계획 위계를 고려하고, 경관 부담이 가능한 개발 가능 역세권 파악하여 공급 호수 산정

밀도는 높이되, 높이는 주변 경관을 고려하여 계획

○ ‘15. 7. 30

「2030이 행복한 서울리츠」주택공급 기자설명회

○ ‘15. 8월~11월

도시계획위원회 보고 2회(본위원회 1회, 소위원회1회)

○ ‘15.11.~’16.1.

조례 제정 전문가 등 자문(5회)

○ ‘16. 1.28

공공주택통합심의위원회 보고

○ ‘16. 2. 3

도시주택분야 현안 TF회의 보고

○ ‘16.2.2~5

전문가(디벨로퍼 등) 자문

○ ‘16.2.29

시장단 보고

2		역세권 2030주택의 기본방향

❍ 대중교통중심 역세권에 규제완화 및 지원을 통하여 청년주택 공급 (5년 한시운영)

- 민관 협력을 통해 역세권에 소형의 임대주택을 건립, 공급

Ⅱ. 역세권 2030주택 공급방안

1		사업 대상지

□ 역세권 2030주택의 대상지 범위

❍ 대중교통 이용 보행자의 활동을 중심으로 사업대상지 범위 설정

❍ 사업 대상지

- 주거지역 중 전용주거지역, 제1종 일반주거지역을 제외한 지역

- 준공업 지역, 상업 지역, 기타 시장이 임대주택공급이 필요하다고 인정하는 지역

※ 도시계획조례에 의한 사대문과 한양도성으로 둘러쌓인 도심부는 제외

❍ 사업 대상지 규모

- 용도지역 상향시 : 상업지역 1,000㎡이상, 준주거지역 500㎡이상

- 용도지역 변경 없을시 : 개별사업 기준

□ 역세권 2030주택의 사업방식 등

❍ 사업 시행자) 공공주택특별법에 의한 SH공사, 민간임대주택에 관한 특별법에 정한 임대사업자

❍ 사업의 방식

【역세권 2030주택 사업 유형】

구 분	용도지역 변경계획 지역(예정)	용도지역 변경이 없는 지역
용도지역 등	주택지구, 촉진지구 제2종·3종일반주거지역→준주거지역 제3종일반주거지역·준주거→상업지역	기존 용도지역 (제2,3종 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역,상업지역)
사업의 유형	건축허가	×
	주택사업계획 승인	주택사업계획 승인
	도시환경정비사업 인가	도시환경정비사업 인가

□ 사업시행 절차

2		역세권 2030주택 계획수립 기준

□ 용도지역 변경 기준

❍ 대중교통 중심지역의 대상지는 준주거지역 또는 상업지역까지 용도지역 (세분)변경 가능

- 상업지역으로의 변경 요건

▸ 대중교통중심지역의 요건 중 2가지 이상을 충족하는 대중교통중심지역

▸ 사업대상지가 제3종일반주거지역 또는 준주거지역으로서 상업지역에 연접하는 경우

※ 원칙적으로 노선상업지역 연접은 제외, 다만 위원회 인정시 가능

- 준주거지역으로의 변경 요건

▸ 대중교통중심지역의 요건 중 1가지 이상을 충족하는 대중교통 중심지역

▸ 사업대상지가 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역으로서 준주거지역에 연접하는 경우

□ 공공기여율 및 용적률 적용 기준

❍ 용도지역 변경이 수반되는 지역에서의 적용 기준

현재 용도지역			제2종일반주거지역	제3종일반주거지역	제3종일반주거지역	준주거지역
변경 용도지역			준주거지역		상업지역
공공 기여율			15%	10%	25%	20%
건축물 용도 구분	비주거 비율		제한 없음 (지상1층 비주거 설치)		제한없음 (지상1층 비주거 설치)
	주거	주거비율	제한 없음		제한없음
		공공임대 : 민간임대	15 : 85	10 : 90	25 : 75	20 : 80
기본 용적률			400%	400%	680%	680%

(1) 기본용적률 : 사업대상지의 용도지역 변경시 합리적인 계획방향을 제시하기 위하여 시장이 정하는 기본요건을 충족하는 경우에 부여하는 용적률

(2) 공공기여율 : 기본용적률 부여시 사업주체가 순부담으로 공공시설 등을 설치·제공하는 비율.

❍ 용도지역 변경이 없는 곳에서의 적용 기준

구분	제2종·제3종일반주거지역	준주거, 상업지역	준공업지역
사업방식	주택법에 의한 주택사업계획승인, 도시 및 주거환경정비법에 의한 도시환경정비사업
공공기여율	-	기존 지구단위계획에 결정된 기부채납계획에 의함 -계획된 기여율이 없을 경우 각 용도지역의 기여율 범위에서 통합심의 위원회의 자문을 거쳐 결정	좌 동 -계획된 기여율이 없을 경우 10%이내에서 통합심의위원회의 자문을 거쳐 결정
비주거비율	제한없음	제한없음 (단, 도로에 접한 1층에 주거 지양)	제한없음 (단, 도로에 접한 1층에 주거 지양)
공공임대주택	조례에 정한 용적률에서 법정 상한용적률까지 완화된 용적률의 50%	준주거지역은 15% 이내, 상업지역은 25% 이내에서 통합심의위원회의 자문을 거쳐 결정	15% 이내에서 통합심의위원회의 자문을 거쳐 결정
기본용적률	-	준주거 : 400% 상업지역 : 680%	400%

□ 건축계획 수립 기준

❍ 역세권 2030주택사업에서 업무시설(오피스텔)건립을 제외함

❍ 상업지역의 경우  용도용적제를 적용하지 아니하며, 비주거 용도 및 비주거 설치비율은 별도로 정하지 아니한다.

❍ 준주거지역의 경우 비주거의 용도비율을 별도로 정하지 아니함.

❍ 도로에 접하여 있는 지상1층은 가급적 비주거 용도 배치

❍ 원활한 경관계획 수립을 위해 국토의계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따라 조례에 정한 건폐율에도 불구하고 같은 조 및 관계법령에 따른 건폐율의 상한까지 완화

❍ 주차장 완화에 따른 주민들의 자동차 이용수요를 위하여 나눔카 시설 확보 설치 (교통정책과 협의-기준마련)

❍ 주민공동이용시설 설치대상이 아닌 규모라도 주민공동체 활성화를 위하여 50㎡이상의 주민커뮤니티시설을 설치, 운영지원

❍ 그 외 세부기준

경관계획 기준	▸ 주변지역을 포함하여 스카이라인 형성 ▸ 사업대상지와 인접한 주거지의 급격한 경관변화에 따른 피해예방을 위해 주동의 높이 및 인접 주거지와의 이격거리 고려, 일조피해 저감
21세기 미래형주거환경 조성	▸ 리모델링이 쉬운 구조, 커뮤니티 지원시설의 설치계획, 에너지 효율 건축물, 친환경 건축물 중 2가지 이행
주차장 설치 기준	▸ 전용 30㎡이하 : 0.25대/세대 ▸ 전용 30㎡초과~50㎡이하 : 0.3대/세대 ▸ 전용 50㎡초과 : 주택건설기준 등에 관한 규정,주차장법 적용
주민공동이용시설 설치 기준	▸ 100세대 이상 1,000세대 미만 : 세대당 2.5㎡ × 0.75 ▸ 1,000세대이상 : 500㎡에 세대당 2㎡를 더한 면적 × 0.75

□ 임대주택 건립 기준

❍ 용도지역 상향에 따른 임대주택 건립 비율 - 상업지역) 공공 : 준공공 = 20~25 : 80~75 - 준주거지역) 공공 : 준공공 = 10~15 : 90~85 ❍ 임대주택 건립비율은 주거용도의 건축연면적을 기준으로 산정

❍ 공공임대주택의 부속토지를 기부채납 할시 공공기여율로 인정

❍ 임대주택의 공급규모

- 민간임대주택) 전용 85㎡이하, 임대의무기간 (8년), 임대료 상승률(연5.0%이내)

- 공공임대주택) 전용 45㎡이하, 주변 시세의 60~80% 임대주택

❍ 공공임대주택은 대학생, 사회초년생, 신혼부부를 대상으로 공급

- 차량 미소유자에게 우선 공급을 원칙으로 하며, 입주후라도 차량구매시 퇴거 가능토록 조치

- 사업시행자는 민특법제42조 제1항에 불구하고 시장과 협의하여 임대계획 공고 및 분양계획을 수립할 수 있음

Ⅲ. 역세권 2030주택 지원방안

1		법률적 지원(규제완화)

□ 도시계획적 규제 완화

❍ 상업지역의 용도용적제 완화

- 도시계획조례 제55조제3항에 관한 조항 배제

❍ 비주거 용도 및 비율 미적용

- 상업지역, 준주거 지역에서 비주거 용도 및 비율 미적용

- 다만 주민편의 제공 및 가로활성화차원에서 지상 1층 비주거용도 시설 설치

❍ 건폐율 완화

- 국토의계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따라 조례에 정한 건폐율에도 불구하고 같은 조 및 관계법령에 따른 건폐율의 상한까지 완화

❍ 준공업지역의 용적률 및 산업부지비율 규정 완화

- 임대주택 건립시 용적률 400% 적용, 도시계획조례 제35조제1호관련 공장비율별 신업부지확보비율에 대하여 위원회에서 인정하는 경우 예외

❍ 노후도 기준 완화

- 도시계획조례시행규칙 별표1에 정한 지구단위계획구역 지정을 위한 노후도 요건에도 불구하고 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물수의 1/3로 완화

□ 주택건설기준 등에 관한 규정 완화

❍ 주차장 설치기준 완화

- 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조 규정에 의거 원룸형주택(50㎡이하)의 경우 설치기준의 1/2범위내에서 완화

❍ 주민공동시설 설치기준 완화

- 주택건설기준 등에 관한 규정 제55조의 2 규정에 의거 공동이용시설 설치기준의 1/4범위내에서 완화

2		행정적 지원

❍ 사업 절차 간소화

- 촉진지구내) 지구지정 및 지구계획승인, 사업계획승인 일괄 처리

- 촉진지구외) 서울시 직접 입안을 통해 사업기간 단축

▸도시환경정비사업의 경우, 요건충족시 도시환경정비 예정지역 간주

❍ 사업지원기관(SH공사) 지정운영을 통한 사업지원

- 역세권 2030주택사업에 대한 총괄 지원

- 역세권 2030주택사업의 공급확대를 위한 조사연구, 사업계획수립 지원

- 사업대상지 역세권 사업의 영향 및 파급효과에 대한 모니터링

- 모니터링에 따른 지역문제 해결방안 연구 및 사업시행 등

3		재정적 지원

❍ 건설자금 대출 이자차액보전 : 2016년도 예산  981백만원

- 지원근거 : 행정2부시장방침 제53호(2015.2.17.) 「준공공 임대주택 건설자금 융자지원 사업 관련 이자차액보전 방식 공급사업계획」

- 지원대상 : 준공공임대주택 등록사업(예정)자, 호당 전용85㎡이하 주택건설사업자

- 융자지원 조건

▸융자한도 : 호당 시세의 1.5억원 범위에 대해 대출(시세 70%까지 대출(은행))

▸융자용도 : 건설자금, 운전자금

▸이차보전금리 : 2.0% 내외

☞ 지원가능금액 : 1.5억원×70%×2.0%= 210만원/호당

☞ 2016년 지원가능 가구수 : 981백만원/210만원 = 467호

※ 준공공임대(건설자금 지원)공급계획

구 분	계	’15년	’16년	’17년	’18년
공급호수(호)	1,200	150	400	400	250

❍ 세액 감면 : 지방시세감면조례 등 감면규정에 의함

- 취득세 전용 60㎡이하 면제, 전용 60㎡~85㎡이하(20호이상) 25% 감면

- 재산세 60~85㎡  50% 감면, 60㎡이하 75% 감면, 40㎡이하 면제

Ⅳ. 향후 추진계획

1		조례 제정

❍ 2016. 3.   『역세권 청년주택건립을 위한 민간임대주택 지원에 관한 조례』 제정 방침

❍ 2016. 3.~   입법절차 추진

2		관련법령 개정 추진

❍ 촉진지구 지정규모 축소 추진 (5,000㎡→2,000㎡)

- 서울시와 같은 대도시 기성시가지에서는「민간임대주택에 관한 특별법」에 정한 촉진지구 규모(5천㎡이상)의 대상지 적음

❍ 용도지역 변경시 소요기간 단축 방안 검토

- 상업지역으로 용도지역 변경시 시의회 안건심의나 도시계획위원회 심의로 인해 사업지연 예상

❍ 임대주택 기부채납시 공공기여 인정

- 역세권의 경우 상한 용적률 도달을 위한 기부채납 필요시설이 적어 임대주택 건물을 기반시설로 인정, 사업성 보장 필요

3		교육 및 홍보 실시

❍ 자치구 교육

- ‘16.4월 선거 이후 시행예정

- 자치구 담당공무원 대상(복지,도시계획,주택,건축분야)

- 권역별 방문을 통한 교육(자치구, SH공사 협업)

❍ 사업설명회 개최

- ‘16.4. 20일 시행 예정

- 관련협회 및 일반인 대상(주택협회,금융,건설사,중소기업등)

- SH공사와 협업 추진(대한상공회의소 혹은 중앙우체국등)

4		시범사업 추진

❍ 시범사업 대상지 적극 발굴

- 민간사업) 충정로역 일대 등 사업대상지 촉진지구 지정 사전 검토

- 공공사업) SH공사 미매각 부지를 활용, 사업대상지 사전 검토

5		통합심의위원회 운영방안 검토

❍ 현행 공공주택 통합심의위원회 인적 구성원을 활용하되
역세권 2030주택 심의 안건은 별도 운영

- 공공주택 통합심의위원회 안건과 역세권 2030주택 안건 분리 운영

Ⅴ. 행정 사항

1		기자설명회 개최

❍ 일    시 : ‘16. 3. 23 (시장님 발표예정)

❍ 장    소 : 2층 기자 브리핑룸에서 서울시 출입기자 대상

❍ 개최준비 : 별도 상세계획 수립, 추진

2		관련 법령의 정합성 추진

□ 관련 조례 개정 추진                            (도시계획국)

❍ 「역세권 청년주택건립을 위한 민간임대주택 지원에 관한 조례」와 상이하거나 수정이 필요한 조례는 조속 개정 추진

붙임 :(가칭)「역세권 청년주택 공급을 위한 민간임대주택 건립지원에 관한 조례」(안). 끝.