(서울특별시 자산관리과 정수연 주무관, 02-2133-3280)

1		경제상황을 반영한 매출연동 임대료 제도 도입 (시행령 제14조의2, 제16조, 제31조의2, 제31조의3, 제32조제2항,제4항제6항, 제34조)

□ 현 황

○ 공유재산의 사용·대부료의 산정·징수 방법은 재산평정가격 기준의 고정임대료 방식만 규정되어 있음.

○ 대부(사용·수익허가)를 받은 자가 재난에 따른 피해를 입은 경우에는 공유재산심의회의 심의를 거쳐 기간을 정하여 한시적으로 인하한 요율을 적용하고 있음

□ 문제점

○ 사용·대부료는 지방재정의 건전성 제고 측면에서 경기상황 및 재난과 관계없이 고정임대료를 내는 방식으로 임차인의 부담 집중

-  매출액은 경제상황, 경기변동에 따라 유동적인 반면 임대료는 고정비용

-  사용·대부료는 연납(분납) 방식으로 임대료 납부에 부담

○ 임대료 인하는 재산에 따른 피해를 입은 경우에 가능하여 코로나19 등 재난 발생시 능동적인 지원이 어려움

□ 개선방안

○ 지방재정의 건전성을 유지하고 경제상황에 따라 탄력적으로 사용·대부료를 산정·징수하는 매출 연동 임대료 제도 도입

- 영업행위로 발생한 매출액과 연동하여 산정·징수하는 임대료 신설

- 임대료의 납부 방법을 월납할 수 있도록 납부 방법 개선

- 매출 연동 임대료 적용대상, 산정방법 등 지방자치단체에 위임

붙임 : 매출연동 임대료 산정 예 1부.

□ 개정(안) (공유재산 및 물품관리법 시행령)

현 행	개 정 안
제14조(사용료)(생 략)	제14조(사용료)(현행과 같음)
<신 설>	제14조의2(매출연동 사용료) ① 지방자치단체의 장이 재산을 효율적으로 관리하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 매출연동 사용료(사용‧수익허가를 받은 행정재산에서의 영업행위로 발생한 매출액과 연동하여 징수하는 사용료를 말한다)를 적용할 수 있다. ② 제1항에 따른 매출연동 사용료는 다음 각 호의 금액을 합한 금액으로 한다. 1. 기본사용료 : 제14조제1항에 따라 산출한 사용료의 100분의 50 이상의 범위에서 조례로 정하는 금액. 2. 변동사용료 : 제14조제1항에 따라 산출한 사용료에서 제1호의 기본사용료를 제외한 사용료로 매출에 비례하여 산출한 금액 ③ 제2항제1호에 따른 기본사용료의 납부방법은 제14조제4항부터 제9항까지 준용한다. ④ 제2항제2호에 따른 변동사용료는 매출액을 기준으로 매월 납부하게 할 수 있다.
제16조(사용료의 조정) 지방자치단체의 장은 법 제23조에 따라 해당 연도의 연간 사용료가 전년도 사용료(법 또는 다른 법률에 따라 사용료를 감경받거나 제14조제1항 단서에 따라 한시적으로 인하한 요율을 적용한 경우에는 변경 전 연간 사용료를 말한다)보다 100분의 5 이상 증가한 부분에 대하여 그 일부 또는 전부를 지방자치단체의 조례로 감액 조정할 수 있다. <신 설>	제16조(사용료의 조정) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 다만 제14조의2제2항제2호에 따른 변동사용료는 그러하지 아니한다.
제31조의2(대부계약의 갱신 시 대부료) 법 제31조제2항 및 제3항에 따라 대부계약을 갱신하는 경우 갱신된 대부기간의 연간 대부료는 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 다만, 제31조제1항 단서에 따라 한시적으로 인하한 요율을 적용하는 기간 동안에는 본문에 따른 대부료에 제31조제1항 단서에 따른 요율 인하분을 반영하여 산출한 대부료로 한다. 1. ∼ 2. (생 략)	제31조의2(대부계약의 갱신 시 대부료)----------------------------------------------------------------------------대부료 및 기본대부료 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1. ∼ 2. (현행과 같음)
<신 설>	제31조의3(매출연동 대부료) ① 지방자치단체의 장은 재산을 효율적으로 관리하기 위하여 필요하다고 판단하는 경우에는 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 매출연동 대부료(대부계약한 일반재산에서의 영업행위로 발생한 매출액과 연동하여 징수하는 대부료를 말한다)를 정할 수 있다. ② 제1항에 따른 매출연동 대부료를 다음 각 호의 금액을 합한 금액으로 한다. 1. 기본대부료 : 제31조제1항에 따라 산출한 대부료의 100분의 50 이상의 범위에서 조례로 정하는 금액. 2. 변동대부료 : 제31조제1항에 따라 산출한 대부료에서 제1호 기본대부료를 제외한 대부료로 매출에 비례하여 산출한 금액 ③ 입찰로 대부하는 경우 첫째 연도의 매출연동 대부료는 최고입찰가로 결정하고, 2차 연도 이후의 기간(대부계약을 갱신하지 아니한 대부계약기간 중으로 한정한다)의 기본대부료는 다음의 계산식에 따라 산정한다. [(입찰로 결정된 첫째 연도의 기본대부료) × (해당 연도의 재산가격) ÷ (입찰 당시의 재산가격)]
제32조(대부료의 납부기한) ① 공유재산의 대부료는 대부 전에 미리 내야 한다. ② 법 제32조제2항 단서에 따라 연간 대부료가 100만원을 초과하는 경우와 「벤처기업 육성에 관한 특별조치법」에 따른 벤처기업의 경우에는 제1항에도 불구하고 시중은행의 1년 만기 정기예금의 평균 수신금리를 고려하여 행정안전부장관이 정하여 고시하는 이자율을 적용한 이자를 붙여 연 6회의 범위에서 대부료를 분할납부하게 할 수 있다. ③ (생 략) ④ 지방자치단체의 장은 제31조제1항 단서에 따라 기간을 정하여 한시적으로 인하한 요율을 적용한 경우 해당 기간에 납부기한이 도래하는 대부료는 1년(납부기한을 기준으로 하여 남은 대부기간이 1년 미만인 경우에는 그 남은 대부기간)의 범위에서 미루어 내게 할 수 있다. ⑤ (생 략) ⑥ <신 설>	제32조(대부료의 납부기한) ① ------------ 대부료 및 기본대부료-------------------- ② ------------------------------대부료 및 기본대부료------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ③ (현행과 같음) ④ --------------------------------------------------------------------------------------------- 대부료 및 기본대부료---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ⑤ (현행과 같음) ⑥ 제31조의3제2항제2호에 따른 변동대부료는 매출액을 기준으로 매월 납부하게 할 수 있다.
제34조(대부료의 조정) 법 제33조에 따라 해당 연도의 연간 대부료가 전년도의 연간 대부료(법 또는 다른 법률에 따라 대부료를 감경받거나 제31조제1항 단서에 따라 한시적으로 인하한 요율을 적용한 경우에는 변경 전 연간 대부료를 말한다)보다 100분의 5 이상 증가한 부분에 대하여 그 일부 또는 전부를 지방자치단체의 조례로 감액조정할 수 있다. <신 설>	제34조(대부료의 조정)---------------------------대부료 및 기본대부료-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 다만, 제31조의3제2항제2호에 따른 변동대부료는 조정하지 아니한다.

붙임		매출연동 임대료 예

임대료	○ 임대료 = 기본임대료 + 변동 임대료 - 기본임대료 : 재산가격평정 기준(감정평가 금액*) × 비례율* *감정평가 금액 : 재산가격평정 기준 또는 감정평가금액으로 이후 감정평가액으로 표기 * 비례율 : 감정평가액 대비 기본임대료 비율 ▸ 차년도 기본임대료 = 전년도 기본임대료 × 재산가격 증감률 - 변동임대료 = 매출액 × 영업요율*(%) * 영업요율 : (임대료-기본임대료) / 예상매출액* *예상매출액 : 직전사업연도에 발생한 매출액, 실적 증명서, 재산의 위치 형태ㆍ용도, 계약의 목적ㆍ성질·업종 판매단가 등을 검토하여 임대인이 결정 - 징수방법 : 기본임대료는 연납 후 매월 매출액 대비 변동임대료 납부
입 찰 방 법	○ 예상매출액, 기본임대료, 영업요율 제시 ※ 입찰예정가격 = 기본임대료 + 변동임대료〔예상매출액 × 영업요율〕
장 점	○ 경제상황을 반영한 탄력적인 변동임대료 납부로 소상공인의 경제적 부담 완화 ○ 기본임대로 징수로 지방재정의 건전성 유지
단 점	○ 업종(점포)별 예상매출에 따라 영업요율이 달라 형평성 문제가 발생하여 모든 시유재산에 적용이 어려움 (예상 매출액 산정의 어려움)
사례	한국공항공사, 인천항 연안부두

(예시1)

○ 임대면적이 100㎡이고 연 임대료(감정평가액) 12,000천원, 연 예상매출액 96,000천원인 판매시설을 매출연동형 방식으로  임대료 산정 예 ?

(비례율 50%, 예상매출액 = 매출액)

- 기본임대료(6,000천원) = 감정평가금액(12,000천원) × 비례율(50%)

- 변동임대료 = 임대료 – 기본임대료 = 예상매출액 × 영업요율(%)

- 영업요율(6.25%) = 변동임대료(6,000천원) / 예상매출액(96,000천원)

- 월 변동임대료 = 월 매출액 × 영업요율(6.25%)

1. 기본 임대료(6,000천원) = 감정평가금액(12,000천원) × 비례율(50%)

2. 연 임대료(12,000천원) = 기본 임대료(6,000천원) + 변동 임대료(6,000천원)

(단위 : 원)

	월 매출액 (연 매출액)	변동임대료 계산식 (월 매출액 × 영업요율)	변동 임대료	비고
1월	5,400,000	5,400,000 × 6.25%	337,500
2월	7,400,000	7,400,000 × 6.25%	462,500
3월	8,500,000	8,500,000 × 6.25%	531,250
4월	7,500,000	7,500,000 × 6.25%	468,750
5월	6,900,000	6,900,000 × 6.25%	431,250
6월	8,500,000	8,500,000 × 6.25%	531,250
7월	9,000,000	9,000,000 × 6.25%	562,500
8월	9,000,000	9,000,000 × 6.25%	562,500
9월	8,500,000	8,500,000 × 6.25%	531,250
10월	9,000,000	9,000,000 × 6.25%	562,500
11월	9,100,000	9,100,000 × 6.25%	568,750
12월	7,200,000	7,200,000 × 6.25%	450,000
계	96,000,000		6,000,000

(예시2)

○ 임대면적이 100㎡이고 연 임대료(감정평가액) 12,000천원, 연 예상매출액 96,000천원인 판매시설을 매출연동형(1) 방식으로  임대료 산정 예 ?

(비례율 50%, 예상매출액 대비 매출 9% 감소 시)

- 기본임대료(6,000천원) = 감정평가금액(12,000천원) × 비례율(50%)

- 변동임대료 = 임대료 – 기본임대료 = 예상매출액 × 영업요율(%)

- 영업요율(6.25%) = 변동임대료(6,000천원) / 예상매출액(96,000천원)

- 월 변동임대료 = 월 매출액 × 영업요율(6.25%)

1. 기본 임대료(6,000천원) = 감정평가금액(12,000천원) × 비례율(50%)

2. 연 임대료(11,437천원) = 기본 임대료(6,000천원) + 변동 임대료(5,437천원)

(단위 : 원)

	월 매출액 (연 매출액)	변동임대료 계산식 (월 매출액 × 영업요율)	변동 임대료	비고
1월	5,400,000	5,400,000 × 6.25%	337,500
2월	7,400,000	7,400,000 × 6.25%	462,500
3월	8,500,000	8,500,000 × 6.25%	531,250
4월	7,500,000	7,500,000 × 6.25%	468,750
5월	6,900,000	6,900,000 × 6.25%	431,250
6월	8,500,000	8,500,000 × 6.25%	531,250
7월	4,500,000	4,500,000 × 6.25%	281,250
8월	4,500,000	4,500,000 × 6.25%	281,250
9월	8,500,000	8,500,000 × 6.25%	531,250
10월	9,000,000	9,000,000 × 6.25%	562,500
11월	9,100,000	9,100,000 × 6.25%	568,750
12월	7,200,000	7,200,000 × 6.25%	450,000
계	87,000,000		5,437,500

(서울특별시 자산관리과 정수연 주무관, 02-2133-3280)

2		국가의 공유재산 사용료 감면시 국유재산법과 형평성 유지 (국유재산법 시행령 제32조 관련)

□ 현황

○ 현재 공유재산법은 국가가 공유재산을 공용․공공용으로 사용 시 계속하여 무상사용 가능하도록 하고 있으나, 국유재산은 취득계획을 제출한 경우에 한해 1년 이내의 기간에 대해서만 지방자치단체에게 국유재산 사용료를 면제해주고 있음(국유재산법시행령 제32조)

□ 문제점

○ 공유재산 및 국유재산의 무상사용과 관련하여 공유재산법과 국유재산법 규정이 달라 형평성에 위배, 공유재산 침해 우려

- 계속하여 국가가 무상사용 할 수 있도록 되어 있는 공유재산법과 달리, 취득계획을 전제로만 사용료 면제를 해주고 있는 국유재산법은 지방자치단체의 국유재산 무상사용을 원칙적으로 금지하는 것과 같아 자치단체에게 불리한 실정임

□ 개선방안

○ 공유재산법 시행령도 국유재산법 시행령처럼 취득계획이 있는 경우에만 1년 이내에 한해 사용료를 면제하도록 개정 건의

※ 국유재산법 시행령을 개정하여, 공유재산법령과 동일하게 취득계획이 없이도 계속하여 무상사용 가능하도록 개정하는 방안도 있음

□ 개정(안) (법률)

현 행	개 정 안
제17조(사용료 감면) ① ~ ⑦ (생략) ⑧ <신설> ⑨ <신설>	제17조(사용료 감면) ① ~ ⑦ (생략) ⑧ 국가는 법 제24조제1항제1호에 따라 사용료를 면제받으려면 그 재산의 취득 계획을 해당 자치단체의 장에게 제출하여야 한다. ⑨ 제8항에 따라 취득 계획을 제출받은 지방자치단체의 장이 사용료를 면제하려는 경우 그 사용허가 기간은 1년을 초과해서는 아니 된다.

□ 참고(관련법령)

<공유재산법>

제21조(사용허가기간)

⑤ 제2항 및 제3항에 따라 사용허가를 갱신받으려는 자 또는 제4항에 따라 사용허가기간을 연장받으려는 자는 사용허가기간이 끝나기 1개월 전에 지방자치단체의 장에게 사용허가의 갱신 또는 사용허가기간의 연장을 신청하여야 한다.

제24조(사용료의 감면)

① 지방자치단체의 장은 행정재산의 사용허가를 할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제22조에도 불구하고 그 사용료를 면제할 수 있다.

1. 국가나 다른 지방자치단체가 직접 해당 행정재산을 공용ㆍ공공용 또는 비영리 공익사업용으로 사용하려는 경우

<국유재산법>

제34조(사용료의 감면)

① 중앙관서의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사용료를 면제할 수 있다.

2. 행정재산을 직접 공용ㆍ공공용 또는 비영리 공익사업용으로 사용하려는 지방자치단체에 사용허가하는 경우

<국유재산법 시행령>

제32조(사용료의 감면)

⑤ 지방자치단체는 법 제34조제1항제2호에 따라 사용료를 면제받으려면 그 재산의 취득 계획을 중앙관서의 장에게 제출하여야 한다.

⑥ 제5항에 따라 취득 계획을 제출받은 중앙관서의 장이 사용료를 면제하려는 경우 그 사용허가 기간은 1년을 초과해서는 아니 된다.