정비사업의 미래를 생각하는 사람들의 모임 (제14차)

2018. 5.23.

		2025 기본계획 개관

□ 생활권계획

○ 주변지역을 포함하는 생활권단위의 종합적 주거지관리

- 지역생활권계획(법정) : 도시기본계획의 하위, 주거생활권계획의 상위계획
5개 권역 116개 구역으로 구성

- 기초생활권계획(행정) : 행정동 기준으로 구분(자치구에서 필요시 수립)

○ 정비예정구역→생활권계획(주거/기초생활권)으로 대체

- 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획, 생활권별 주거지의 정비·보전·관리방향을 기본계획에 포함하는 경우 정비예정구역 생략 가능(도시정비법 제5조제2항)

구분	재개발·재건축	뉴타운(재촉지구)	생활권계획
관리단위	재개발·재건축 사업단위	뉴타운지구 단위	생활권역 단위
사업방식	철거 재개발·재건축		정비, 관리, 보전의 통합적 관리
기반시설 설치	아파트단지 중심	뉴타운지구 집중배치 (주변지역과 연계 미흡)	생활권역 단위의 주변지역과 체계적 연계
지역자원 및 커뮤니티	-	뉴타운지구 집중배치	지역특성, 골목길 등 지역자원 발굴 및 관계성 회복
예정구역 지정	지정(법정)	지정(법정)	비지정(구역요건 제시)

[기존계획과 생활권계획의 비교]

○ 생활권계획의 수립 및 운영

- 기초자료 구축, 주거환경지표 시뮬레이션, 생활권 특성분석을 위한 현황분석도 구축

- 주거생활권 관리방향 설정

▪ 주거환경관리 : 특성에 따른 주거지관리 기본방향을 중점관리방향 중심으로 기술

▪ 생활기반시설 : 생활기반시설의 과부족과 주거환경개선을 위한 필요항목 중심으로 제시

▪ 생활가로 : 근린생활기능 밀집 가로, 주요보행가로 등 가로의 보전 및 활성화를 위한 계획방향 제시

▪ 특성관리 : 경관 및 주요특성관리 필요지역에 대한 관리방향 제시

- 주거생활권 관리방향에 부합하는 행정동 별 세부 관리방향 제시

○ 재정비시 계획내용 반영해 지역생활권계획과의 정합성 확보

○ 생활권계획은 정비사업에 한해서는 규제사항으로 적용되며, 그 외의 사업에 대하여는 권장사항으로 운영

□ 주거환경관리지표계획

○ 개 요

- 주거환경지표 : 주거환경에 영향을 끼치는 다양한 여건 진단기준

- 주거정비지수 : 사람과 장소중심의 정성적 요건 고려

· 대상지 선정기준(법적요건)으로 대상구역을 선정, 항목별로 점수화해 평가

· 정성적 요건 추가검토(주거환경지표항목 일부 적용)

- 주거관리지수(신규) : 공공재원의 한계범위 내에서 필요성을 판단하기 위한 기준

○ 주거정비지수

- 지속적 정비구역 지정요건의 완화 방지

- 주택 재개발의 신규지정의 기준으로 활용

- 단순 물리적 요건에 더불어 복합적 주거환경요소 평가

- 거주자의 의견을 고려한 정비구역 지정 검토

· 정비구역 지정요건으로 주거정비지수 도입

구 분	주거정비지수 적용항목
대상지 선정기준	주민동의율, 구역면적, 노후도 등의 법적 정비구역 지정요건
평가항목	주민동의율, 노후도율, 세대밀도, 6m 도로연장률 등의 항목을 객관적 수치화
심의 및 행정방침 활용항목	거주자 현황 및 의향, 지역특성, 신축건축물 비율, 자가 평가자료 등

[주거정비지수의 구성]

- 대상지 선정기준 충족 후 평가 기준점수 충족 시 심의 가능

- 도시계획위원회 심의 시 거주자현황 및 지역특성 관련자료 제시 가능

※ 기존의 정비예정구역에 대해서는 주거정비지수가 아닌 기존 정비구역 지정요건을 따르는 것을 원칙으로 한다.

[주거정비지수의 운영 예시]

※ 기본계획상 기준점수(70)점을 명시하되, 필요한 경우 위원회 자문을 통해 10점 이내에서 조정하는 방식으로 운영

□ 주택수급(멸실과 공급관리) 계획

○ 기존 정비(예정)구역 내 주택의 멸실 및 공급 잠재력 산정

- 시뮬레이션을 통해 정비구역의 정비사업 추진예산 결과값 도출

○ 신규 정비사업이 발생가능한 지역의 멸실 및 공급잠재력 산정

- 기존의 정비(예정)구역을 제외하고, 대규모 철거형 정비사업 추진이 어려운 지역(제1종주거지역)과 주거시설이 없는 도로, 학교 등을  뺀 나머지 지역을 대상으로 산정

○ 주택수급계획의 운영 및 정비사업의 속도조절

· 1단계 : 하나 또는 연접한 주거생활권 내에서 동시에 사업이 시행될 경우 주택공급 및 멸실잠재력을 검토해 심의 시 사업 시기 조절

· 2단계 : 주택멸실이 법에서 정한 규모 이상으로 발생되는 경우 심의를 통해 사업시행인가 또는 관리처분인가 시기 조정

□ 서울다운 특성주거지의 보전·관리 강화

- 저층특성보전주거지의 보전·관리기준 마련

2010 정비기본계획	2025 정비기본계획
별도규정 없음 (관련법에 따라 심의시 간접적 관리)	제1종전용주거지역 : 주거환경관리사업 허용 제1종일반주거지역 : 4층이하(필로티포함)의 정비사업 허용

- 특성주거지별 보전·관리방향 제시

성곽주변 특성주거지	역사문화자산	주요 산, 하천, 구릉지 주변
주거환경관리사업 9개 성곽마을 주거생활권 계획도 작성 각 마을이 가지는 지역여건에 맞는 관리방향 제시 정비계획 수립시 성곽마을 계획 내용 명시	역사자산 주변 특성주거지 문화재 경관형성/경관관리지구 문화자산 주변 특성주거지 주거환경관리사업/특화가로	주요 산·하천주변 특성주거지 문화재 경관형성/경관관리지구 구릉지 주변 특성주거지 주거환경관리사업/특성마을/특화가로

□ 용적률체계 조정

- 기존 기본계획 용적률체계 틀에 기초해 필수사항 조정

※ 주택재개발사업의 경우 2010기본계획과 동일하게 기준용적률을 20% 상향조정하여 60㎡ 이하의 주택을 추가 확보하는 경우 상한용적률을 300%이하로 한다.

○ 허용용적률 인센티브 최대 20% 유지+선택가능한 항목 추가 확대

□ 건폐율·층수	·경관

○ 건폐율

- 도시계획조례상 용도지역별 건폐율 기준 적용

: 제1종일반,제2종일반주거지역, 준공업지역 : 60%이하

제3종일반주거지역 : 50%이하

○ 높이계획

구분	높이기준	비고
제1종일반주거지역	4층이하(필로티포함)	도시계획조례
제2종일반주거지역	7층(공공시설부지 기부채납시 평균 13층) ※구릉지 : 평균 10층, 최고 13층 이하	지구단위계획 수립기준 (서울시 도시계획조례)
제2종일반주거지역	25층이하 ※구릉지 : 평균 15층 최고 18층 이하	서울시 스카이라인 관리원칙 (2030 서울플랜)
제3종일반주거지역	35층 이하
준주거지역	도심/광역중심 : 복합 51층/주거35층 이하 지역/지구중심 : 복합 50층/주거35층 이하 기타 : 복합 40층/주거 35층 이하
상업지역, 준공업지역

- 상위 및 관련계획과의 정합성을 유지하는 높이계획 기준 설정

※ 층수 관련기준이 변경될 경우 기본계획의 높이계획은 변경기준을 따른다.

○ 경관관리

- 생활권계획에 따른 주요경관요소 등을 고려하여 정비계획 수립

□ 교통계획

○ 주변지역 교통체계와 교통량을 고려한 계획

- 관련규정에 따른 도로 확보하되, 불필요한 기부채납 지양

- 2010기본계획상 정비예정구역별 도로계획 수용

○ 생활권내 여건을 고려한 교통계획 수립

- 역세권, 저층주거지, 구릉지 등 입지특성을 고려한 교통계획 수립

○ 녹색교통계획

- 보행자 안전 및 녹색교통 활성화를 위한 공간 확충

- 공공시설 복합화를 통한 주차공간 확대

○ 생활가로계획

- 가로의 특성에 따라 보행생활가로, 근린생활가로, 특성가로, 골격가로로 구성

□ 생활기반시설계획

○ 도로계획

- 차량과 보행동선의 상충을 최소화하여 보행환경의 안전성 확보

- 장래 교통수요 예측에 기초한 도로폭원 확보

※ 2010기본계획에 의해 정비예정구역에서 결정된 도로 확폭계획은 수용하고 신규로 정비계획이 수립되는 지역은 주거생활권내용을 고려하여 주변 교통에 저해를 주지 않도록 계획한다.

○ 공원·녹지계획

- 공원 및 녹지 확보기준 강화(도시공원법 기준 적용)

- 생활권의 공원·녹지체계와 연계될 수 있도록 조성

○ 기반시설 설치비용의 부담

- 원인자 및 수익자 부담원칙에 따라 부담

- 정주환경의 개선을 위해 공공의 역할과 지원이 중요한 사업의 경우 관련규정에 따라 전부 또는 일부를 공공에서 부담 및 지원 가능