붙임		의견수렴 제출서식

(제출기관 : 서울특별시)

과제1		위탁개발 개발보수의 범위조정

□ 현황

○ 위탁개발 수수료는 위탁개발 사업과정에서 수탁기관이 투입한 개발업무 수행에 대한 대가임

○ 현행 지침에서는 위탁수수료의 산정원칙과 함께 수수료의 종류 및 산정기준 그리고 지급시기를 명문화하고 있음

○ 이중 개발보수는 총 건축원가의 4~5%로 설정되어 있음

□ 문제점

○ 현행 지침의 산정원칙을 보면, 민간의 개발·관리수수료보다 낮은 수준에서 사업별 규모나 특성, 경기상황 등을 고려하여 지방자치단체와 수탁기관이 협의하여 결정하도록 하고 있으나, 민간의 경우와 비교하여 낮은 수준인지 확인이 어려움(부동산 시장의 여건변화로 전체적 수익률 하락 추세)

○ 또한, 개발보수의 범위가 4~5%로, 조정할 수 있는 보수의 범위가 1%로 제한적인 상황으로,

○ 사업대상지에 따라 지역여건과 특성을 반영한 다양한 수익구조를 마련하고 사업추진이 가능함에도 불구하고, 개발수수료의 범위가 지나치게 협소하여, 위·수탁기관 간 효율적 계획수립 및 신축적 협의에 장애를 초래하고 있음

□ 개정의견

○ 개발보수의 범위를 현재의 4~5%에서 2~6%로 확대한다면 사업대상지별 창의적이고 능동적인 사업제안 및 활성화를 유도할 수 있을 것으로 기대

【운영기준 개정(안)】

현 행	개 정 안
위탁개발 개발보수 : 4~5%	위탁개발 개발보수: 2~6%

(제출기관 : 서울특별시)

과제2		위탁개발 관리수수료 산정방식 조정

□ 현황

○ 위탁개발 관리수수료는 위탁개발 수탁기관의 수익성 측면에서 매우 중요한 유인장치이며, 지방자치단체 입장에서는 위탁개발과 관련한 핵심적인 재정지출 요인임.

○ 따라서 위탁개발 관리수수료는 위탁기관과 수탁기관 모두에게 공정한 수익 및 부담이 될 수 있도록 체계화하는 것이 필요함.

○ 현행 위탁개발 관리수수료는 개발된 건물가액에 공시지가가 반영된 총 재산가액을 기초로 산정하고 있음

- 관리수수료 : 총 재산가액의 0.5%~1.0%

□ 문제점

○ 일반적 관리수수료는 시설의 면적, 관리의 경중 등을 기준으로 하고 있는 반면, 위탁개발 관리수수료는 총 재산가액을 기준으로 하고 있음.

○ 총 재산가액은 전체 위탁개발 재산의 가치인 바, 이에는 임대 등 관리업무가 필요치 않은 재산도 포함되어 있어, 관리대상이 아닌 재산에 대해서도 수수료를 지불해야함.

○ 총 재산가액에 포함되어 있는 공시지가는 수탁기관의 관리 노력과 직접 관련 없이 시간의 경과에 따라 지속적으로 상승하는 경향이 있고, 공시지가 변동이 관리업무의 증감에 미치는 영향이 미미함에도 불구하고 관리수수료를 구성하는 중요한 요인이 되어 수탁기관의 효율적인 관리 노력을 유도하기 어려움.

- 임대업무가 없는 단순 시설관리의 경우, 동일한 업무를 수행하여도 지역의 토지가격(공시지가)에 따라 수수료가 달라지는 등 비상식적임.

○ 아울러, 당초 수탁기관이 제안한 임대 및 분양실적이 미달되어도 위탁기관은 관리수수료를 모두 지급해야 하므로 성공적인 사업수행에 지장을 초래할 수 있음.

□ 개정의견

○ 총 재산가액을 기준으로 설정된 관리수수료 체계를 토지비를 제외한 시설규모 및 분양성과와 연계된 체계로 개선하는 것이 필요함.

○ 이를 통해, 수탁기관이 임대 및 분양에 적극적으로 참여할 수 있도록 동기를 부여할 수 있을 것이며,

○ 합리적인 협의기준 마련으로 장기적으로 위탁개발사업의 안정적 운영에 도움이 될 것으로 기대.

【운영기준 개정(예시)】

현 행	개 정 안
총재산가액의 0.5~1.0%	재산가액(건축원가)의 0.2~0.5% + 임대료의 10%

※ 현행 관리수수료 대비 비교결과      * 서울시 오피스 평균공실률(약 10%) 가정

- 재산가액(건축원가)의 0.2% + 임대료 10% 반영시 : 현행 관리수수료 대비 약 80% 수준

- 재산가액(건축원가)의 0.5% + 임대료 10% 반영시 : 현행 관리수수료 대비 약 130% 수준

(제출기관 : 서울특별시)

과제3		위탁개발 성과수수료의 개선

□ 현황

○ 성과수수료는 위탁개발을 보다 적극적으로 수행할 수 있도록 하는 제도적 장치로, 최초 개발사업계획서에서 정한 위탁기간 내에 개발원리금을 상환하고 초과수익 발생 시 지급하도록 하고 있음

○ 지급 규모는 초과수익의 50% 이내로 하고 있으며, 개발비용 상환 후 위탁기간 종료시까지 매 사업 연도에 지급하는 것으로 규정되어 있음

- 성과수수료의 지급 시기는 개발원리금 상환 이후부터 최초 개발사업계획서에서 정한기간까지가 됨

□ 문제점

○ 관리기관 단축성과가 발생하였을 때에는 성과수수료를 지급하도록 하고 있는데 반해, 성과가 미달했을 때에는 그에 상응하는 조치가 마련되어 있지 않음

- 이로 인해 위탁기관인 지방자치단체는 성과가 발생했을 때에는 성과수수료를 지급하여야 하지만 성과가 미흡할 때에는 지방자치단체가 전적으로 부담해야 하는 모순이 발생하게 됨

○ 성과수수료는 수수료를 지급하기 위한 것이 아니라 위탁개발을 보다 적극적으로 수행할 수 있도록 하는 제도적 장치이나 성과수수료의 지급 시기문제로 인해 실효성에 의문이 생길 수 있음

- 성과수수료가 현실화되기 위해서는 ① 최초 개발사업계획서에 명시된 위탁개발사업 완료 시점 이전에, ② 개발비용의 상환이 완료되어야 하며, ③ 원리금 상환 이후의 시점에서 초과수익이 발생하여야 함

- 개발비용의 상환이 완료되고 초과수익이 발생하는 시점은 시설물 완공시점 후 지나치게 먼 미래라는 점에서 현재의 성과수수료는 수탁기관으로 하여금 사업기간 중에 성과를 내도록 유인하는 기능이 매우 취약할 수 있음

□ 개정의견

○ 성과수수료에 대응하여, 위탁개발의 성과가 미진하였을 경우에는 부의수수료를 도입하여 수탁기관의 적극성을 유도하는 것도 검토가 필요함

○ 성과수수료의 도입취지를 살리기 위해서는 지급시점을 개발비용 상환이 완료된 후가 아니라 사업기간 중에 지급할 수 있도록 하는 것이 필요함

- 그래야만, 사업기간중 수탁기간이 능동적으로 사업을 추진할 수 있는 동력이 될 수 있을 것으로 판단되므로 성과수수료의 지급시기를 변경할 필요가 있음

【운영기준 개정(안)】

현 행	개 정 안
- 성과수수료 내용 ‧ 최초 개발사업계획서에서 정한 위탁기간 내에 개발원리금을 상환하고 초과수익 발생시 수수료 기준 ‧ 초과수익의 50% 이내 - 성과수수료 지급시기 ‧ 개발비용 상환 후 위탁기간 종료시까지 매사업년도	- 성과수수료 내용 ‧ 확정 개발사업계획서에서 정한 위탁기간 중 중간평가(5~10년)를 실시하고 개발원리금 상환계획 보다 초과달성(초과수익발생)시 수수료 기준 ‧ 초과수익의 50% 이내 - 성과수수료 지급시기 ‧ 중간평가(5~10년) 후 지급

※ 성과미달시 부의수수료 반영 검토 필요

(제출기관 : 서울특별시)

과제4		위탁개발의 위험 분담체계 개선

□ 현황

○ 위탁개발 사업에 따른 위험부담은 원칙적으로 수익귀속의 주체인 지방자치단체에 있으며, 수탁기관이 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 않은 귀책사유로 인하여 발생한 위험은 수탁기관이 부담하도록 하고 있음.

□ 문제점

○ 위탁기관은 수탁기관의 제안내용에 따라 계약체결 후 사업계획을 승인함에도 이후에 발생하는 모든 책임을 위탁기관인 지방자치단체가 부담하도록 하고 있는 반면, 수탁기관에 대한 책임은 부재한 상황임

- 수탁기관은 관계 법령 또는 계약을 위반한 경우와 ‘선량한 관리자로서의 주의의무’ 라는 모호한 내용의 귀책사유로 인하여 발생한 위험에 대해서만 부담하도록 하고 있음

- 이로 인해 수탁기관의 ‘도덕적 해이’ 발생 및 위탁기관이 과도한 책임을 부담해야 하는 상황임

○ 이는 지방자치단체에서 위탁개발을 적극적으로 추진하지 못하는 원인으로, 위탁개발 활성화의 저해 요인임

□ 개정의견

○ 위탁개발사업의 모든 책임을 위탁기관이 부담하는 것은 공정하지 못한 것으로 판단되는 바, 사업계획서 작성시 항목별 세부내용을 명시하고 대처방안을 작성하는 것을 의무화할 필요가 있음.

- (예시) 잘못된 사업성분석 등 수탁기관의 명백한 잘못은 책임을 분담

○ 그리고, 사업제안서 및 사업계획서, 그리고 사업계약서에 수탁기관의 책임부분을 명시토록 하여 수탁기관이 신의성실에 의해 선량한 관리자로써의 역할 만 아니라 적극적으로 위험에 대처할 수 있도록 할 필요가 있음