서울특별시공고 제2017 -     호

서울특별시 토지임대부 사회주택 공급 및 운영 사업시행자 공모

청년 주거빈곤과 서민 주거난 해소를 위해 사회적 경제주체와 서울시가 공동으로 주택을 건설 또는 리모델링하여 장기간 임대주택으로 활용하는 ‘토지임대부 사회주택’을 공급하고자 사업시행자를 다음과 같이 공개 모집하오니 많은 신청 바랍니다.

2017.  3.  10.

서  울  특  별  시  장

1. 사업개요

사업부서	사 업 명	사업내용	사업기간	지원내용
서울시 주택건축국 주택정책과	토지임대부 사회주택 공급·운영	∘ 사업시행자가 희망하는 민간토지를 서울시가 매입 ∘ 건물 신축 또는 리모델링 ∘ 입주자 관리(공동주거 커뮤니티 프로그램 운영) ∘ 주택 유지관리	토지임대차 계약일로부터 30~ 40년	건물 1개동당 토지매입비 16억원 이하

2. 세부 사업내용

▢ 토지 및 기존주택 확보

○ 사업물량 : 총 3개소

○ 대상지역 : 서울시 전역

○ 지원금액 : 토지매입비 16억원(감정평가기준) 이하

○ 물건규모 : 필지당 330㎡ 내외

○ 매입요건

- 토지분은 서울시(서울주택도시공사)가 매입하며, 감정평가가격이 16억원 이하 필지 대상

- 다만 자치구별 가중치(붙임1 참조, 역세권은 19.3% 추가 적용)를 적용하여 상한액 재설정

※ 역세권 : 지하철 출입구로부터 직선 500m까지

- 사업 참여희망 업체는 사업자로 선정 후 6개월 이내 건물 소유권 이전 및 세입자 명도가 가능해야 하며, 사업자 선정시점부터 6개월 이내 토지매입이 곤란한 경우 적격사업자 지위 취소

- 1개 사업자가 2개 필지까지 신청 가능(330㎡ 기준 2개 필지까지 신청 가능하며, 660㎡ 신청시 당해연도내 물량 추가 불가)

○ 상태요건

- 해당토지는 대중교통을 이용한 접근이 가능하며, 인접 도로폭 3m이상 일 것

- 리모델링의 경우, 과도하게 노후하여 붕괴위험이 있는 물건은 제외되며, 일정한 리모델링을 거쳐 정상적인 주거생활이 가능한 주택

- 신축방식의 경우, 기존건물 매입비 및 철거비는 사회투자기금으로 우선 대출이 가능

▢ 신축 또는 리모델링 시공 요건

○ 적용주택 : 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 도시형생활주택(원룸)

(복합주택으로 설계 가능)

* 복합주택이란 필로티 공간 중 일부를 근린생활시설, 위층은 주거용으로 사용하고, 근린생활시설에서 발생하는 수익금은 대출금 상환 및 주택 수선유지에 재사용. 다만, 근린생활시설 용도는 지역민이 함께 이용할 수 있는 까페, co-working 공간, 상상공간 등으로 설치

○ 시공방식 : 다양하고 혁신적인 건축 디자인으로 지역이미지 개선에 기여하여야 하며, 서울시(서울주택도시공사)에서 제시하는 품질기준(서울시 공유주택 가이드라인 등) 의무 적용

※ 커뮤니티 공간 확보 의무화(주거전용면적의 10% 이상)

○ 비용부담 : 사업시행자

※ 사업비의 90%까지 사회투자기금 융자 가능

○ 착공시한 : 서울주택도시공사와의 토지임대차계약일로부터 3개월 이내 착공

▢ 입주자 모집 관리

○ 입주자 모집·선정 : 사업시행자

○ 소득요건 : 서울시에 거주하는 무주택자로서, 도시근로자 월평균 소득 70% ~ 100% 이하

(1인 가구 70%이하, 2인 이상 가구의 경우 100%이하)

○ 임대료 수준 : 시세 80% 이하

※ 서울주택도시공사에서 감정평가를 통해 임대료 시세 확인 및 입주신청자의 무주택여부 및 소득요건 조회

※ 사회주택종합지원센터는 온라인 플랫폼 운영 등을 통해 입주자 모집 홍보 지원

○ 입주자 특성에 맞는 커뮤니티 프로그램 운영으로 공동체 활성화

▢ 임대차 계약 체결

○ 토지 임대차 : 서울주택도시공사와 사업시행자간 체결하며, 임대료율은 감정평가액 대비 연 1%로 책정하며 기간은 30년 이상 40년이내 범위에서 상호 협의하여 정하되, 매 10년마다 재계약 (인상율 - 2년에 2%이내로 제한)

- 임차인은 사회주택이 준공된 후 계약의 해지를 요청할 수 있으며, 해지일로부터 6개월 이내 아래 매매가격으로 매도 청구

5년이내 해지시	10년이내	20년 이내	30년이내
건물 감정평가액 40%	건물 감정평가액 50%	건물 감정평가액 60%	건물 감정평가액 70%

○ 주택 임대차 : 사업시행자와 입주희망자간 개별적 임대차계약 체결

- 임대조건 : 시세 80% 이하, 임대료 인상율 연간 5%이내

- 거주기간 : 최장 10년

3. 응모자격

▢「서울특별시 사회주택 활성화 지원조례」제2조제3호 ‘주거관련 사회적 경제 주체’에 해당하는 자 (‘주거 관련’ 사회적 경제주체로서, 주택 리모델링 경험과 능력이 있고 주거문제에 관심이 높은 주택협동조합 또는 사회적 기업 또는 비영리 법인, 공익법인,「중소기업기본법」제2조에 따른 건설업, 부동산업 및 임대업종에 해당하는 중소기업)

※ 시공능력이 없는 경우, 건설형 사회적기업 또는 전문건설업체와 공동 신청 가능하고, 일반건설업체가 ‘주거 관련’ 사회적 경제주체와 공동으로 사업신청 가능

4. 제출서류

① 사업제안서 10부

- 참여 신청서

- 서약서

- 사업계획서

- 사업자등록증 사본(원본대조필)

- 법인인감증명서 및 법인등기부등본

- 법인설립허가증

- 위임장 및 재직증명서(대리인 경우)

- 법인(단체) 재정상태 증빙서류

· 직전년도 세무서 발급 재무제표증명서 및 공모참여 직전월까지의 회계사나 세무사가 확인한 재무제표확인서(결산자료)

- 건축물관리대장

➁ 사업계획서 및 발표자료(PPT형식, 12장이내)가 담긴 USB 1매

5. 신청서 접수

○ 접수기간 : 매월 둘째 주 금요일까지(3월은 24일까지)

○ 접 수 처 : 서울특별시 주택건축국 주택정책과

(서울 중구 세종대로 110 신청사 3층)

6. 심사선정

○ 사업제안서 심사위원회 개최(예정) : 매월 마지막 주 목요일

- 위  원 : 7인의 전문가로 구성

○ 심사방법

- 서류심사 및 프리젠테이션(질의응답 포함 30분이내, PPT 12장 이내)

- 심사기준 : 정량적 평가(20점), 정성적 평가(80점)

□정량적 평가 : 재정건전성, 사업수행실적, 상시운영 인력

□정성적 평가 : 입지 적정여부, 사업이해도 및 제안요청서와의 부합성, 커뮤니티 공간 및 프로그램의 적정성, 사업수행 능력, 건축 및 유지관리 계획의 적정성 등

※ 심사 전 사전 현장답사 실시(입지 적정여부 판단, 10점)

○ 결과발표 : 심사완료 후 7일 이내

- ‘서울시 주택건축국’ 홈페이지 게재 및 개별통보

7. 기타사항

○ 제출된 모든 서류는 반환하지 않으며, 본 제안과 관련된 일체의 소요비용은 제안사가 부담함

○ 제안서의 모든 내용은 근거자료 및 참고자료를 제시하여야 하며 내용에 대한 확인 검증이 필요한 경우 제안사에 입증자료를 요구할 수 있고, 입증자료를 제출하지 못할 경우 불가능한 것으로 판단함

○ 제안내용에 대한 확인을 위하여 추가자료 요청 또는 현지실사를 할 수 있으며, 이에 따라 제출된 서류는 사업제안서와 동일한 효력을 가짐

○ 제출된 사업제안서의 내용은 서울시 및 서울주택도시공사에서 요청하지 않는 한 변경할 수 없으며, 계약체결 시 계약조건의 일부로 간주함

○ 제안업체는 평가결과에 대하여 어떠한 이의도 제기할 수 없으며,   본 공고와 관련하여 해석상의 차이가 있을 경우 상호 협의하여 조정함

○ 제안내용의 전부 또는 일부가 사실과 다른 경우, 선정되었더라도   취소할 수 있으며, 제안사간에 담합한 사실이 발견되거나 담합하였다고 판단되는 경우에도 제안을 무효로 함

○ 사업제안서는 대표자의 인감이 날인된 공문과 함께 제출되어야 함

○ 기타 사항은 서울시 주택정책과(☎2133-7026)로 문의하시기 바람

붙임 :  1. 자치구별 부지 매입가격 기준

2. 사업제안서 평가기준 및 배점

3. 사업참여 제안서 양식

➀ 참여 신청서

➁ 서약서

➂ 표준 사업계획서

<붙임1>

자치구별 부지 매입가격 기준

＊역세권 가중치 : 지하철역 출입구로부터 직선 500m, 19.3%
(단위 : ㎡, 원, 지원금액은 십만원 단위 절삭)
연번	자치구	㎡당 평균매입값	3.3㎡당 평균매입값	자치구별 가중치	자치구별 가중치 적용 지원금액 ⓐ (16억X자치구 가중치)	역세권 가중치 적용 지원금액 ⓑ (ⓐX119.3%)
1	강남구	8,580,612	28,366,000	175.80%	2,812,000,000	3,354,000,000
2	서초구	7,653,181	25,300,000	156.80%	2,508,000,000	2,992,000,000
3	마포구	6,560,297	21,688,000	134.40%	2,150,000,000	2,564,000,000
4	용산구	6,122,103	20,239,000	125.43%	2,006,000,000	2,393,000,000
5	송파구	5,264,462	17,404,000	107.86%	1,725,000,000	2,057,000,000
6	중 구	5,166,570	17,080,000	105.85%	1,693,000,000	2,019,000,000
7	광진구	5,158,424	17,053,000	105.68%	1,690,000,000	2,016,000,000
8	동작구	4,933,540	16,310,000	101.08%	1,617,000,000	1,929,000,000
9	종로구	4,780,794	15,805,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
10	강동구	4,444,761	14,694,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
11	성동구	4,418,072	14,606,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
12	관악구	4,372,585	14,455,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
13	영등포구	4,251,265	14,054,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
14	양천구	4,206,243	13,905,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
15	동대문구	3,930,211	12,993,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
16	서대문구	3,899,056	12,890,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
17	중랑구	3,896,984	12,883,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
18	강서구	3,769,811	12,463,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
19	금천구	3,692,411	12,207,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
20	은평구	3,568,910	11,799,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
21	노원구	3,444,287	11,387,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
22	성북구	3,437,661	11,365,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
23	강북구	3,299,098	10,907,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
24	도봉구	3,247,304	10,735,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
25	구로구	3,201,500	10,584,000	100.00%	1,600,000,000	1,908,800,000
	평균	4,881,000	15,246,880		1,736,000,000	2,071,000,000

<붙임2>

사업제안서 평가기준 및 배점

구 분		평가항목	평가요소						배점한도
계									100
제안서평가	정량적 평가 (20점)	▪재정 건전성 (자본금 대비 부채비율)	61% 초과	60~41%		40~21%		20%이하	7
			1	3		5		7
		▪최근 3년내 유사사업실적	4건	7건		10건		15건 이상	7
			1	3		5		7
			(※주택임대사업 ○건, 단순 집수리가 아닌 대수선 ○건, 신축 ○건 및 이와 유사한 사업)
		▪사회주택 전담 관리운영 인력	1인		2인		3~4인	5인 이상	6
			1		3		5	6
	정성적 평가 (80점)	▪입지 적정여부 (현장점검 결과)	대중교통 접근성, 일상생활 편의성 등 현장점검을 통한 주거지로서 적정여부 판단						10
		▪사업계획서	- 사업이해도 및 제안요청서와의 부합성						10
		▪사업수행능력	- 사업의 운영조직 및 인력운영계획 - 재원조달계획 - 임대전략 및 마케팅						20
		▪건축사업계획	- 사업추진계획의 적정성 및 실현가능성 - 품질관리계획의 적정성 - 주차계획의 적정성 - 단위세대 설계 적정성 - 건축물 외관의 적정성						20
		▪커뮤니티	- 커뮤니티프로그램의 적정성 - 커뮤니티공간 활용의 적정성						10
		▪유지관리	- 시설물 관리운영계획						10

<붙임3>  사업참여 제안서 양식

접수번호	2017 -

토지임대부 사회주택 공급 및 운영 사업시행자 공모

사업참여 제안서

2017.   .

단  체  명

서식 ➀

서울특별시『토지임대부 사회주택 공급사업』참여 신청서

법 인 명					소 재 지
					전화번호
설립일자					대표자	주소
						성명
법인허가번호
						생년 월일				전화 번호
법인의 주요설립목적
상시직원	(명)			명단
자본금	자산	고정자산		천원					부채	천원
		유동자산		천원
최근 3년이내 유사사업 수행실적	계		신 축				리모델링				주택임대사업

※ 최근 3년 이내에 유사사업 수행실적 입증자료 반드시 첨부

위와 같이 서울특별시 토지임대부 사회주택 공급 및 운영기관 참여를 신청합니다.

2017년   월    일

업 체 명 :

대 표 자 :                (인)

서 울 특 별 시 장  귀하

서식 ➁

서   약   서

업체명 :

주  소 :

“서울특별시 토지임대부 사회주택 공급 및 운영 사업시행자 선정” 과 관련하여 다음과 같이 제반사항을 준수할 것을 서약합니다.

1. 본 신청자는 제출된 모든 관련 증빙서류는 신의성실의 원칙에 입각하여 작성 제출하였으며, 제출한 서류 및 증빙자료가 부정한 방법으로 작성되었거나 허위로 기재한 사항 등이 확인될 경우 참가자격에서 제외하여도 아무런 이의를 제기하지 않겠습니다.

2. 본 신청자는 사업제안서 평가를 위해 구성된 평가위원회의 구체적 평가방법과 평가기준, 대상자 선정결과에 대해서도 일체의 이의를 제기하지 않겠습니다.

3. 본 신청자는 시행기관으로 선정되는 경우 신의성실의 원칙에 따라 “서울특별시 토지임대부사회주택 공급 및 운영”을 전문적이고 효율적으로 수행하기 위하여 적극 노력하겠습니다.

4. 본 신청자는 사업시행기관으로 선정되는 경우 관련법령, 규정 및 협약 등에서 정하는 제반조건을 성실히 이행하겠습니다.

2017년     월     일

대표자 :                (인)

서울특별시장 귀하

서식➂

표준 사업계획서 양식

1. 제안의 개요

□ 제안의 배경 및 목적

사회주택 관련 주변 환경 및 제안사가 선정한 대상지의 입지특성과 실수요자 등을

고려하여 제안하고자 하는 내용에 대한 배경과 목적을 기술

□ 기대효과

실수요자 측면

- 안정적으로 입주 가능한 입주자 의사 결정 요인 등 기술

사업시행자 측면

- 잠재적 수요층 발굴을 통한 임대사업의 지속 가능성에 대한 기대효과 기술

□ 제안의 특장점

건물의 외관, 공법 등 건축적 장점, 입주자의 공간 이용 편의성, 공동체 활성화 등

여러 각도에서 제안내용의 특징적인 장점을 부각하여 기술

2. 제안업체 현황

□ 일반현황

기업명, 대표자명, 설립일자, 홈페이지 주소, 법인등록번호, 사업자번호, 사업장 주소 및 전화

번호, 업종/업태, 주요취급상품, 직원수 등을 기재

설립 목표 및 비전 기재

주요 연혁을 연도별로 주요내용 기재

전문기술 등 보유여부 기재

□ 유사사업실적

1) 실적 건수

주택임대사업, 단순 집수리가 아닌 대수선, 신축 및 이와 유사한 사업으로 구분하여 아래

예시와 같이 실적 건수를 기재하도록 함

(예시)

구분	건수
주택임대사업
단순 집수리가 아닌 대수선
신축 및 이와 유사한 사업

2) 실적 사진

실적을 증명할 수 있는 사진을 제시하도록 함

(예시) 신축 및 이와 유사한 사업

실적 1 : 00년도 OO지역 OO사업	실적 2 : 00년도 OO지역 OO사업

3. 세부 추진계획

가. 운영조직 및 공정계획

□ 운영조직 및 인력계획

1) 운영조직

사업준비단계와 운영관리단계로 구분하여 운영조직도 도식화

사업준비(설계 및 인허가)와 건설단계(공사 및 시운전)의 주요업무를 반영하여 도식화

운영관리단계(입주 후 입주자 공동체 관리운영, 지역사회와 협력사항, 입주자 모집 및

임대 관리 등)의 조직운영에 대한 내용을 도식화

(예시)

2) 투입인력

사업분야별 투입인력 및 업무분장에 대하여 기재

(예시)

부서명	성명	직위	주요업무
대외협력
공사
홍보 및 마케팅

□ 공정계획

1) 사업단계별 추진내용

사업단계별 주요 추진내용을 예시와 같이 기재

(예시)

1단계(준비단계) : 토지임대차 계약체결 및 철거

2단계(공사단계) : 컨셉 설정, 설계, 신축 또는 리모델링 공사

3단계(입주자 모집 단계) : 입주자 모집 및 입주

4단계(관리운영단계) : 임대관리, 공동체 프로그램 적용 등

2) 사업 공정표

사업항목별 일정표를 예시와 같이 작성하여 제시

(예시)

구분	00년	00년			00년
	0월	0월	0월	0월	0월	0월
토지임대계약
공사
입주
시설물 관리운영

나. 건축계획

1) 대상부지 개요

□ 입지 분석

대상부지 위치, 주변 환경 특성, 교통 접근성 등을 종합적으로 분석하고,,

입지 현황도를 작성하여 기술

(예시)

- 주변 환경 분석

- 교통 여건 분석

- 입지 현황도 작성

□ 주거수요분석

대상부지 입주 가능 수요층을 시장조사를 통해 산술적으로 기술

(예시)

- 대상부지 소재 행정구역에 대한 수요층 비율 조사 분석

2) 건축계획 개요

□ 건축개요

계획 건축물 계획에 대한 건축개요를 아래 표 예시와 같이 작성

(예시)

구분	내용	비고
공사명
대지위치
용도
건물규모
대지면적
건축면적
지하층연면적
지상층연면적
연면적
건폐율
용적률
주차대수
조경
공개공지
도로현황
최고높이

□ 층별 전용/공용 면적

계획 건축물의 각층 입주호수별 전용면적, 공용면적, 커뮤니티면적, 세대수, 용도를

아래 표와 같이 작성

(예시)

구분	전용면적	공용면적	커뮤니티면적	세대수	용도
1층 00호
2층 00호
3층 00호
4층 00호
5층 00호
6층 00호

□ 층별 면적

계획 건축물의 층별 면적(전용면적과 공용면적 구분)을 아래 표와 같이 작성

(예시)

구분	면적 계	전용면적	공용면적	비고
1층
2층
3층
4층
5층
6층
합계

3) 단위세대별 설계 방향

□ 층별 세대별 평면계획

층별 세대별 주거공간의 특징 및 평면도를 설계하여 제출할 것

(예시)

- 3ㆍ4층 단위세대설계 평면도

□ UNIT 계획

세대별 주요 공간단위에 대한 공간활용 특징 등 UNIT 계획방향 및 설명자료 작성

(예시)

- 매립형 수납장 설치

4) 커뮤니티 공간 설계 계획

□ 커뮤니티공간 평면계획

입주자 계층별(서민, 전문활동가 그룹 등) 유형 특성을 고려하여

커뮤니티 공간의 평면도를 설계하여 제출할 것

(예시)

- 청년예술가 커뮤니티공간 평면도

□ 주변 근생공간과 연계성 강화

커뮤니티 공간과 주변 근생공간과의 연계 강화를 통해 커뮤니티 공간 이용성 증대

(예시)

- 문래동 청년 예술가 입주자 커뮤니티 공간과 주변 근생공간과 연계 구성 사례

5) 건축물 외관 디자인 계획

□ 건축디자인 컨셉 설정

계획 건축물 용도와 실이용자(입주자), 주변 거리 입지 특성 등을 고려하여

건축디자인 컨셉(건물형태, 색 등)을 설정하여 작성

(예시)

- 회색 건물이 밀집된 지역에 적합한 계획 건축물의 디자인 컨셉

□ 건축디자인 조감도 작성

건축 디자인 컨셉을 반영한 조감도를 설계하여 제출

(예시)

- 문래동 청년 예술가 입주자 사회주택 건축디자인 사례

- Design Concept : 빛의 투과와 반사로 연출되는 경쾌하고 색감있는 건축을 통한 지역 이미지쇄신

6) 품질관리 계획

□ 품질관리 계획

부실시공 방지를 위해 공정별 품질관리 계획을 작성하여 제출

(예시)

- 토지 임대부 사회주택 공정별 품질관리 계획 사례

7) 안전관리 및 민원 대책

□ 안전관리계획

공사중 산업재해를 예방하기 위한 공정별 안전관리계획 및 주변 민원대책을 구체적으로

수립

(예시)

- 안전관리계획 수립 사례

다. 재원 조달 계획

□ 사업 경제성 분석

1) 분석 방법

건설부문에서 주로 사용하는 사업 경제성 분석의 방법 및 분석조건 등에 대해 기술

(예시) 분석방법 : 자금흐름분석

분석조건 : 적용기간 40년

2) 투자사업비 분석

건설사업비로 투자되는 주요 비목별 소요금액과 산출근거 등을 도표로 작성

(예시)

구분	금액	산출근거
총사업비
공사비
설계비
감리비
예비비
부대비

□ 경제성 분석

1) 수입 분석

사업기간 동안 물가상승률을 적용하여 연차별로 수입내역(사회투자, 자기자본금, 임대보증금,

임대료 등)을 산출하여 수입 분석 자료를 아래 양식에 따라 제출

< 현금유입 >

년차	년도	수 입 총 계 (A)	자금조달				수입
			자기 자본	차입- 사회 투자	차입- 기타	임대 보증금총액	임대보증금 증액분	임대료	보증금운용수익
1	2017
2	2018
.....
10	2026
.....
40	2056

2) 지출 분석

사업기간 연찰별 지출내역(투자사업비, 일반관리비, 유지수선비, 토지임대료, 사회투자기금

상환금 등)을 산출하여 지출 분석 자료를 아래 양식에 따라 제출

년차	년도	지 출 총 계 (B)	공사비						제세공과금				운영비						부채 상환
			설계비	감리비	토목공사비	건설 공사비	인허가비용	기타	등기비용	재산세	법인세	기타	광고홍보비	토지임대료	이자비용	시설수선비	일반관리비	기타
1	2017
2	2018
....
10	2026
....
40	2056

3) 현금흐름분석

사업기간 동안 연차별 수입과 지출분석 산출금액을 적용하여 아래 예시의

표와 같이 현금흐름분석 자료를 아래 양식에 따라 제출

년차	년도	수입총계(A)	지출총계(B)	순현금유입 (C=A-B)	현금잔액 (D)	부채잔액 (E)	부채대비 현금보유비율 (D/B*100)
1	2017						%
2	2018
3	2019
....
10	2026
....
20	2036
....
40	2056

4) 자금계획의 주요 항목들에 대한 계산근거 기술

- 필요시 항목 세분화 가능

- 항목별로 총금액 혹은 연도별 금액등 산출 방식에 따라 자유롭게 기술

구 분			산 출 내 역	비 고
자금 조달	임대 보증금	A-type	18평 × 10호실 × 1,000 = 180,000	공실률 5% 가정
		B-Type	15평 × 10호실 × 1,000 = 150,000
		:
		소계	30호실 500,000
수입	임대료	지상1층	18평 × 10호실 × 100 = 18,000	공실률 5% 가정
		지상2층	15평 × 10호실 × 100 = 15,000
		:
		소계	30호실 100,000 (1년)	3년마다 3% 인상가정
	임대보증금운용수익		현금 잔액을 정기예금에 불입하여 이자율 연 2%가정
공 사 비	설계비		4000평 × 2.5 = 100,000
	감리비
	토목공사비		4000평 × 5.0 = 200,000
	건설공사비		4000평 × 7.5 = 300,000
	인허가비용
	기타
제세 공과금	등기비용
	재산세
	법인세		예산 순이익에 법인세율 11%로 산출(지방소득세 포함)
	기타
운영비	광고홍보비
	토지임차료		월임차료 100 × 12개월 = 1,200 (년)	3년마다 2% 인상 가정
	이자비용
	시설물수선비
	일반관리비		관리직원 인건비 포함
	기타

라. 관리 운영 및 시설물 관리계획

1) 관리운영계획

□ 공동체 관리 매뉴얼

입주자의 공동체 운영 매뉴얼 개발 및 표준화된 서비스 제공방안 작성

임대기간 및 임대요건, 임대비 산정 내역 등을 작성

□ 단계별 관리운영계획

입주시기, 퇴거시기, 신규 입주자 시기 등 단계별로 시설물의 상태 등을 확인하여

체크리스트에 작성하는 방식으로 단계별 관리운영계획 작성

2) 유지 수선 및 원상복구 계획

□ 유지수선계획

유지수선 항목과 법적 기준을 항목별로 작성

(예시)

- 유지수선 항목 : 소모성 자제, 빌트인제품, 별도설치품목, 시설물동파 등으로 분류

- 법적 기준 : 주택법 4조외 11조 등 법적 기준 준용 명시

□ 원상복구계획

수선비 산정기준을 시설물전체, 부분보수, 빌트인제품 등으로 구분하여 작성

입주자 별도설치품목에 대한 원상복구 기준을 마련하여 작성

마. 입주자 모집 및 공동체 커뮤니티 프로그램

1) 입주자 모집 계획

□ 입주자 발굴 방안

주변 입지특성과 수요자 유형을 반영한 입주자 모집 전략

소득분위를 고려한 입주자 모집 전략 등

여러 계층의 잠재 수요자를 적극 모집하기 위한 전략적 방안 작성

□ 입주자 선정 방안

입주자 선정기준 및 입주자 선정 위원회 구성 등 중심으로 입주자 선정방안 작성

신청자에 대한 평가 기준 작성 : 정량적 평가와 정성적 평가기준 구분(합하여 100점)

(예시) 신청자 평가기준 사례

- 정량적 평가기준 : 배점 40점, 도시근로자 월평균소득, 서울시 거주기간, 공동체생활 관련

활동기간 등으로 주요 지표로 하여 평가

- 정성적 평가기준 : 공동체에 대한 생각이나 비전 등 사회주택 공동체 유형에 적합한 신청자의

주관적 생각을 평가할 수 있는 지표로 평가

2) 커뮤니티 프로그램 계획

□ 커뮤니티 공간 구성 방안

커뮤니티 공간 개념 및 운영에 대한 기본방향 작성

커뮤니티 공간 기본 프로그램 작성

- 공동체가 지켜야할 기본규약

- 입주자 협의회 운영내용

- 공동체 주요관심사, 공동활동 등에 대한 프로그램 제시 등

□ Share 및 커뮤니티 공간 프로그램 운영방안

커뮤니티 공간을 활용한 입주자 그룹 뿐만 아니라 주변 주민들과 소통, 나눔 등을

위한 특색있는 공동체 활성화 프로그램 제시

(예시)

- 커뮤니티 북 카페

- 주민과 함께하는 나눔 장터

- 커뮤니티 요리 교실

- 재능기부 프로그램 등

4. 토지임대부형 제안서 총괄분석표

구 분		내 용
사업명(사업유형)
공사유형 (신축, 증축, 리모델링)
입주 수요층
사업지 주소
임차 건물 현황	사용승인일
	건축연면적
	지하 0층 지상 0층
공사 계획	건축연면적
	수용세대수
	방 0개
	공동체공간면적
사업비	총액
	자부담
	보조금
	융자금
입주자 임대 계획	월임대료
	보증금
	거주기간
수익 분석	총 사업수익 (사업기간 중)
	연간수익률(%)

※ 사업계획서 작성 시 유의사항

- 사업계획서는 A4 종 방향으로 작성을 원칙으로 함

- 사업계획서는 50페이지 이내로 작성하여 제출

- 사업계획서 본문의 각 페이지는 쉽게 참조할 수 있도록 페이지 하단 중앙에 일련번호를 붙일 것

- 사업계획서의 내용은 명확한 용어를 사용하여 표현해야 하며 “할 수도 있다”, “~이 가능하다”, “~을 고려하고 있다”, “~에 동의한다” 등과 같은 모호한 표현은 자제

- 사업계획서의 모든 기재사항은 객관적으로 입증 가능하여야 하며 허위로 작성한 사실이 판명될 시 평가대상에서 제외함