붙임		아파트지구 지구단위계획 전환지침 개정(안)

기본방향

❍ 아파트지구 개발기본계획을 지구단위계획으로 전환

- 주택용지, 중심시설용지 등 각종 용지를 획지로 관리

< 기존 각종 용지를 획지로 전환 >

❍ 타 아파트 밀집지역과 차별성이 없음을 고려, 장기적으로 일반지역과 동일한 도시관리 추진

①		주택용지 관리

❍ (현황) 14개 지구, 220개 단지, 149,684세대

- 재건축 미추진 50개, 추진중 56개, 사업완료 114개 단지

❍ (관리방향) 특별계획구역 또는 획지로 관리

- 정비사업 대상 단지는 특별계획구역 지정(정비계획→세부개발계획)

< 주택용지 획지 전환‧관리 방안 >

❍ (용도계획) 공동주택 및 부대·복리시설(근생 허용)

❍ (밀도계획) 기준용적률 230% / 상한용적률 300%(3종일반주거/고밀)

- 기준용적률 230% 유지하되, 허용용적률 20% 상응 인센티브* 의무화

- 상한용적률 300% 유지하여, 한강변 공공성 제고를 위한 공공용지 확보

* 친환경, 신재생에너지, 장수명 주택 등 도시정비기본계획상 인센티브 항목 준용 등

< 일반 공동주택과 아파트지구 공동주택의 용적률 체계 비교 >

- 기존 고밀지역의 2종일반주거지역, 종상향된 3종일반주거지역 용적률 체계

구 분	기준	허용	상한	비 고
제2종 → 제3종	200%	200%	300%	허용용적률 10~20%에 상응하는 인센티브 의무화
제2종(7층) → 제2종	190%	190%	250%

- 저밀 주거지역은 정비계획 기 결정된 내용으로 갈음

- 여의도아파트지구 등 준주거, 상업지역으로 상향하는 경우 도심주거 조성 등을 고려, 관련규정(법규, 지단수립기준 등) 준수하는 범위 내에서 위원회 심의를 통해 결정

❍ (공공기여) 한강변 단지 10% 내외 공공기여를 원칙으로 유연하게 운영

- 대상지 면적, 주변 기반시설 현황 등을 고려하여, 심의시 유연하게 운영

- 본 방침 수립 이후 열람공고 된 안건부터 적용

❍ (높이‧경관) 서울시 스카이라인 관리원칙, 한강변 관리 기본계획 등 반영

- 도시기본계획, 한강변 관리기본계획 등 상위계획에서 제시한 기준 반영

< 고층부 후퇴로 개방감 확보>	<한강변 첫 주동 15~20층 원칙>

②		중심시설용지 관리

❍ (현황) 총 175개소 중 66개소 역세권(250m) 위치

구 분	계	재건축 추진현황			비고
		미추진	추진중	추진완료
1천㎡미만	41	20	5	16
1천~3천㎡	83	37	23	23
3천~5천㎡	27	11	9	7
5천㎡이상	24	9	8	7
합계	175	77	45	53

❍ (용도계획) 지구‧주구‧분구중심 구분폐지

- 당해 용도지역의 일반적 용도 기준적용(주거용도(오피스텔 포함)는 불허)

- 지구별 여건, 상가 이용현황 등 고려하여 공동위, 도계위 심의를 통해 주거용도 허용여부 및 비율결정

< 입지여건별 비주거시설 비율 가이드라인 >

※ 상기 가이드라인은 참고자료로서 현황을 고려, 위원회심의에서 주거전환 비율 결정

※ 본 기준에서 역세권은 승강장 경계로부터 250m 이내 범위(사각형)을 말함

❍ (밀도계획) 당해 용도지역 기준 적용

- 종상향시 지구단위계획 수립기준을 따름

❍ (공공기여) 주거용도 전환비율의 5~10%

- 대지면적 5천㎡미만 5%, 1만㎡이상 10%  ※도시계획시설(시장) 해제기준 준용

(예시) 대지면적 3천㎡, 주거비율 70% 허용시 공공기여율 : 5%×70%=3.5%

❍ (높이계획) 최대 40m 이하를 원칙으로 하되, 접도조건, 대지형상, 지역여건 등을 고려하여 개별 지구단위계획에서 탄력적으로 적용

- 지구단위계획 수립기준 적용하여 접도조건과 대지여건에 따라 높이산정하되,  중‧저층 아파트 15층 기준을 고려하여 40m이하로 관리

※ 지구단위계획 수립기준에 따른 높이가 20m 미만일 경우는 최고높이 20m이하 적용

❍ (특기사항) 대지면적 5천㎡ 이상 또는 100세대 이상의 공동주택(도시형생활주택 150세대) 개발, 인근 단지와 통합 재건축시 주택용지 계획기준 적용 가능

- 주거용도 허용에 따른 공공기여(5~10%) 별도 이행

※ 대상지 여건, 계획이득 등을 고려 관련 위원회 심의를 통해 공공기여율, 높이 등 계획기준 별도 결정 가능

③		개발잔여지 관리

❍ (현황) 총 91필지 중 69필지, 대지면적 3천㎡ 이상 개발가능

구 분	총 계	3천㎡이상 개발가능		3천㎡이상 개발불가		비 고
		사업완료	미추진	사업완료	미추진
청담·도곡	2	-	-	-	2
압구정	5	-	-	1	4
반포	33	5	13	6	9
이촌	2	-	2	-	-
서빙고	49	5	46	-	-
합 계	91	10	59	7	15	7

❍ (용도‧밀도) 당해 용도지역 관리기준 적용

- 종상향시 지구단위계획 수립기준을 따름

❍ (높이계획) 최대 40m 이하를 원칙으로 하되, 접도조건, 대지형상, 지역여건 등을 고려하여 개별 지구단위계획에서 탄력적으로 적용

- 지구단위계획 수립기준 적용하여 접도조건과 대지여건에 따라 높이산정하되,  중‧저층 아파트 15층 기준을 고려하여 40m이하로 관리(중심시설용지와 동일)

❍ (특기사항) 대지면적 5천㎡ 이상 또는 100세대 이상의 공동주택(도시형생활주택 150세대) 개발, 인근 단지와 통합 재건축시 주택용지 계획기준 적용 가능

< 개발잔여지간 공동개발 >	<연접 아파트와 공동개발>

④		공공시설용지 관리

❍ 지구단위계획에서 도시계획시설 선제적 결정 및 제시

- 도로 등 지구차원의 광역 기반시설은 지구단위계획 수립시 결정‧제시

- 문화‧복지시설 등 단지차원의 기반시설은 정비계획 수립시 결정

❍ 아파트지구 단계별 폐지 방침 따른 정합성 확보

- 순차폐지 대상(특계)은 개발기본계획에서 기결정된 사항을 유지하되, 광역적 기반시설도 세부개발계획 수립시 변경 결정(특계 지침화)

⑤		리모델링단지 관리

❍ 지구단위계획 중 리모델링시 적용 가능한 사항은 반영

- 공공보행통로 조성 및 가로활성화 커뮤니티 배치 등 반영

< 공공보행통로 조성 >	< 지역 커뮤니티 가로 조성 >

❍ 도시계획선‧건축선, 통경축 등 고려하여 리모델링 추진

< 건축선 저촉부 수평증축 불허 >	< 통경축 저촉부 수직증축 불허 >

⑥		역세권 사업 관리

❍ 역세권 사업 조건 충족시 역세권사업 허용(중심시설용지, 개발잔여지)

- 주변 용도지역(2‧3종) 고려하여, 준주거지역까지만 용도지역 상향

❍ 중심시설용지는 역세권 사업의 공기여 외에 주거전환에 따른 공공기여 별도실시

- 중심시설용지 주거전환시 공공기여 기준(전환면적의 5~10%) 별도 적용

(예시) 역세권청년주택 사업 공공기여 15% + 주거전환 공공기여 4%

[ 주요 개정사항 요약 ]

구 분		개발기본계획	지구단위계획 전환기준(’21.3.) (전환지침 개정(’22.11.))
토지이용		￭ 용지 개념의 토지이용 - 주택용지/중심시설용지/공공시설용지	￭ 획지 전환 - 용도, 밀도, 높이 등 차등 적용
주택용지	용도	￭ 공동주택, 부대복리시설 일부(근생 불허)	￭ 공동주택 및 부대복리시설 전체(근생 허용)
	밀도	￭ 기준용적률 230%	￭ 기준용적률 230% - 허용용적률 20% 상응하는 계획유도 의무화 (저밀주거지역, 기존 2종일반주거지역, 준주거·상업지역 상향시 기준 추가)
		￭ 상한용적률 300%	￭ 상한용적률 300% - 공지 및 기반시설 확보 목적
		￭ 공공기여 한강변 15%원칙	￭ 공공기여 한강변 15%원칙 (한강변 공공기여 10% 원칙)
	높이	￭ 저층 5~7/중층8~12/고층13이상	￭ 현행 관련기준 적용
중심시설용지	용도	￭ 지구/주구/분구중심별 차등관리 ￭ 주거 불허	￭ 지구/주구/분구중심 구분폐지 및 허용용도 확대 ※ 주거허용(입지여건별 70~90%)
	밀도	￭ 건폐율 : 50%	￭ 건폐율 : 50% → 2종 60% / 3종 50%
		￭ 용적률 : 2종 200% / 3종 250%	￭ 용적률 : 변경 없음
	높이	￭ 5층 이하	￭ 7층(28m)이하 → 40m 이하 (개별 지구단위계획에서 탄력적 적용 가능)
	비고		￭ 5,000㎡이상 또는 100(도생 150)세대 이상 공동주택 개발 및 연접 단지와 공동개발시 주택용지 기준 적용
개발잔여지	용도	￭ 비주거 불허 - 단독주택만 비주거 복합(50%)허용	￭ 당해 용도지역의 관리기준 적용
	밀도	￭ 건폐율 : 50%	￭ 건폐율 : 50% → 2종 60% / 3종 50%
		￭ 용적률 : 2종 200% / 3종 250%	￭ 용적률 : 변경 없음
	높이	￭ 5층 이하	￭ 7층(28m)이하 → 40m 이하 (개별 지구단위계획에서 탄력적 적용 가능)
	비고		￭ 3,000㎡이상 공동주택 개발시 주택용지 기준 적용 (5,000㎡이상 또는 100(도생 150)세대 이상 주택용지 기준적용)
기반시설 결정시점		-	￭ 지구차원 시설은 지단 수립시(도로,공원 등) ￭ 단지차원 시설은 정비계획 수립시(문화시설 등)
리모델링		-	￭ 지단내용 중 반영 가능한 사항 이행(보행통로 등) - 재건축시 전체 반영 - 특별계획구역 : 특계지침, 획지 : 민간부문 시행지침
역세권사업		￭ 역세권사업시 지구 제척 후 추진	￭ 중심시설용지, 개발잔여지에서 역세권사업 허용 - 주변 용도지역(2종/3종)고려, 준주거까지 상향 - 중심시설용지 주거허용에 따른 추가 공공기여