다시 뛰는 공정도시 서울!

초록

Ⅰ. 문제의 제기

○아파트관리 우수단지 선정사업의 정당성 확보를 위한 평가체제 구축
- 아파트관련 시상제도가 입주민의 호응과 지속적인 정당성을 확보하기 위해서는 평가의 목적과 방향성을 분명히 해야 하며, 검증된 평가지표와 전문성을 갖춘 평가인력의 확보가 필수적임.
- 이미 건설교통부를 비롯하여 상당수의 광역, 기초단체들이 다양한 내용의 우수단지 선정사업을 시행중에 있으나, 평가지표와 방법이 부실하여 전시성 행사에 그치는 등 문제점이 나타나고 있음.

공동주택관리의 문제점 시정을 위해 평가제도 활용 필요
- 공동주택관리에 대한 평가가 향후 관리제도와 관행을 개선하기 위한 유도책이 되기 위해서는 평가지표가 현실지향적이 되어야 함.
- 향후 시행될 서울시의 우수단지 선정사업에서는 여러 지방자치단체와 시민단체의 관련활동을 통해 지적된 내용을 중심으로 관리의 투명성과 효율적 운영을 목표로 입주민의 관심과 노력으로 유지되는 좋은 단지가 많이 선정되도록 해야 할 것임.

평가지표와 향후의 관리정책 방향 연계로 우수단지 선정사업의 시너지 효과 제고
- 평가지표는 현재 빈번하게 발생하고 있는 공동주택관리의 문제점을 중심으로 현재의 관리수준을 평가할 뿐만 아니라 향후의 개선방향을 제시하기 위한 기준이 되어야 할 것임.
- 특히 장기수선계획과 특별수선충당금, 관리비, 회계관리, 입주자대표회의, 관리주체의 운영, 공동주택관리법 제정 및 표준관리규약 보완 문제 등은 향후 공동주택관리정책에서 매우 중요한 과제로서 평가지표에 포함시켜 꾸준히 개선이 이루어지도록 해야 함.


Ⅱ. 서울시 공동주택 관리현황 및 문제점

1. 공동주택관리 현황

○서울시 총주택제고 중 공동주택비율 71.7%, 아파트 비율 51.3%
- 서울시에는 2000년 현재 총 198만호의 주택이 있으며, 공동주택은 142만호로 71.7%를 차지함. 이중 아파트는 총 102만호로 서울시 전체주택의 51.3%, 전체공동주택의 71.5%임. 자치구별 공동주택 비중은 노원구가 92.6%로 가장 높고, 종로구는 45.9%로 가장 낮은 비율을 보이고 있음.


○특별수선충당금 : 미적립 또는 5% 이하 적립단지비율 85.5%
- 특별수선충당금을 적립하지 않거나 5% 미만을 적립하는 단지가 전체의 85.5%로 전반적으로 적립비율이 매우 낮은 것으로 나타남. 단지규모가 커질수록 적립비율은 오히려 감소하는 것으로 나타남.
특별수선충당금 적립 현황


※ ( )안은 300세대 이상 단지의 특별수선층당금 적립비율

2. 문제점

○입주민들의 무관심과 관련규정의 모호함으로 아파트관리에 대한 비리와 불신초래
- 아파트단지는 사유재산의 집합체로서 주민자치의 형식을 빌어 운영되고 있으나, 실제로는 입주민들의 무관심과 주민감시장치의 허술함으로 많은 문제를 야기하고 있음.
- 공동주택 관리와 관련하여 2000년도 서울시에 접수된 민원유형을 보면 입주자대표회의 운영에 관한 민원이 32.2%, 관리비에 관한 민원이 14.5%, 공동주택의 하자 및 행위허가에 관한 민원이 18.0% , 관리규약 및 법규해석에 관한 민원이 11.6%로 나타났음.(서울시 내부자료, 2001)
- 입주민과 관리소장에 대한 여론조사(서울시, 2000)에서도 관리비, 회계관리, 동대표 관련 등 운영관리와 관련된 의견이 전체의 68.2%로 가장 많았고, 특별수선충당금 등 유지관리에 관한 의견이 21.9%, 생활관리에 관한 의견이 6.0%를 차지하였음

○공동주택관리 규약에 대한 입주민들의 낮은 인지도
- 관리규약은 공동생활의 질을 높이기 위한 일종의 기본규칙임에도 불구하고 입주민들의 과반수이상이 이를 잘 알지 못하고 있으며, 관리규약의 해석에 대해서도 분쟁이 발생하는 등 공동생활의 규범으로 정착되지 못하고 있음.
공동주택관리법 체계의 미정립, 공동주택관리에 대한 건설교통부와 지방정부의 역할과 책임한계 불분명
- 현재 공동주택관리는 「주택건설촉진법」 제38조를 근간으로 「공동주택관리법」, 「집합건물소유 및 관리에 관한 법률」, 「시설물안전관리특별법」 등 여러 법령에 산재되어 있어 책임소재가 불분명할 뿐만 아니라 종합적인 관리가 어려운 실정임.
- 또한 아직까지 전문법이 제정되지 않은 채 주택건설촉진법의 시행령인 공동주택관리령에 의존하고 있어 공동주택의 유지·관리에 대한 방향설정과 체계화가 이루어지지 못하고 있음.
- 공동주택 관련 법령들은 생활관계 법률임에도 불구하고 중앙정부의 주무부서인 건설교통부와 지방자치단체의 역할구분이 모호하고 조례위임이 없음.

3. 자치단체활동

○지방자치단체의 아파트 관리행정의 변화
- 지방자치단체의 아파트 관리행정은 그동안 공동주택이 사유재산이라는 이유로 규제 및 지도감독에 머물렀던 소극적인 행정행위에서 표준관리규약 제정, 자치능력 고양을 위한 정보제공, 지원센터운영, 우수관리단지 선정 등 적극적인 행정행위로 변하고 있음.

○아파트 관리관련 지방자치단체 활동유형
- 표준관리규약 제정 및 보급 : 서울시, 부산시, 대전시, 인천시, 충청북도
- 분쟁조정위원회 운영 : 양천구, 송파구, 성동구, 부산 서구, 인천 부평구, 군포시, 춘천시, 전주시
- 지원센터 : 양천구, 부천시, 송파구, 성남시(아파트관리비 경감대책기구)
- 살맛나는 공동체문화 민 관협의회 : 전주시 외 15개 시민단체
- 우수사례공모 및 우수관리단지 선정 : 경기도, 충청북도, 광주시, 대전 동구, 시흥시, 남양주시, 평택시, 부천시, 안양시, 인천시, 성남시, 동해시, 동작구, 양천구, 중랑구, 관악구, 성동구, 강동구, 금천구, 성북구, 도봉구, 송파구, 노원구

4. 시민단체활동

○활발한 시민단체 활동
- 시민단체의 활동 역시 능동적인 주민운동차원에서 아파트 관리문제를 해결하고자 표준관리규약 보급활동을 비롯하여 관리비 비교조사, 공동체활동 지원 등 다양한 분야별로 활동이 활발하게 이루어지고 있음.

○아파트관리 관련 시민단체 활동유형
- 표준관리규약 제정 및 보급
참여연대/부산경실련/대한주택관리사협회/(표준관리규약 제정), 아파트생활문화연구소(좋은관리규약갖기운동)
- 관리비 비교조사 및 절감운동
한국소비지보호원, 아파트생활문화연구소, 부산경실련(표준관리비부과내역서 제정), 수원YMCA, 전국아파트연합회 광주·전남지부, 아파트 전기료 인하를 위한 시민행동연대
- 아파트 시민학교
참여연대 아파트공동체연구소, YMCA, 청주시민회, 전북시민운동연합(아파트자치학교), 녹색연합, 녹색소비자 연대, 여성민우회
- 공동체 활동 지원·유도
참여자치 군산시민연대, 전주 시민행동 21(아파트문화축제), 울산 참여자치시민연대 아파트공동체시민운동센터(살맛나는 공동체문화복원)
- 우수사례공모 및 우수관리단지 선정사업
의정부 참여자치(아파트공동체생활모범사례 공모), 환경보전범국민운동추진협의회(에너지절약경진대회), 대한주부클럽연합회(녹색조명아파트경진대회), 주거문화 21(우수정보화마을 선정)

Ⅲ. 우수단지 평가모형 구축

1. 평가개요

○평가목적
- 아파트단지 관리상태에 대한 정기적이고 객관적인 평가를 통하여 건축물의 가치보전과 수명연장을 도모하고, 주민화합과 커뮤니티 복원을 목적으로 함.
- 평가제도를 활용하여 기존 아파트단지가 가지고 있는 문제점을 해결하고, 적정서비스 수준을 유지하며, 아파트단지 관리의 자발적인 변화를 기대함.
- 평가의의
· 거주자 스스로 관리에 대해 보다 주체적이고 적극인 관심과 책임성 주지
· 관리의 전문성, 책임성, 서비스 정신을 강조함으로써 관리의 질적 수준 제고
· 안전한 관리, 투명한 관리를 위하여 민주적, 전문적 관리업무 체계 구축

평가대상 : 의무관리대상단지 중 5년 이상 경과된 단지
- 기존주택단지의 잘못된 관리업무 관행을 바로잡고 민주적, 전문적 관리기반을 구축하고자 의무관리 대상단지 중 5년 이상 경과된 단지를 평가대상으로 함.
- 임의관리대상 단지와 신규아파트의 경우 상대적으로 관리문제가 적고, 조경이라든가 장기수선계획 수립, 특별수선충당금 규모 등 기본적으로 비교가 어려운 문제가 있어 제외함.

○평가단계
- 1단계 : 자치구 평가
- 2단계 : 각 구에서 추천한 단지를 대상으로 시평가위원회에서 평가

○평가방법
- 유지관리, 운영관리 : 전문가로 구성된 평가단에서 서류검사와 현장조사를 토대로 평가.
- 생활관리 : 입주민들이 자치적으로 시행하고 있는 단지 내외의 공동체사업에 대해 활동자료를 제출하도록 하여 평가위원회에서 평가.
- 입주자 인지도 조사 : 관리에 대한 주민의 관심과 이해도를 전화설문을 통해 조사.

2. 평가지표체계
○부문별 평가항목과 지표



○부문별 목표
- 유지관리 : 계획적인 유지관리와 안전관리에 대한 수준을 중심으로 관리서비스 평가. 기초적인 항목을 대상으로 전반적인 시설관리의 수준평가
- 운영관리 : 공동주택 운영이 체계적이며 합리적으로 구성되어 투명하고 적합한 관리의 기반이 조성되었는지를 평가. 현재 아파트 관리에 있어 빈번히 지적되는 문제점인 입주자대표회의의 건전성과 아파트 관리비와 관련된 각종 회계업무의 투명성을 중심으로 평가.
- 생활관리(공동체활동) : 아파트에서 주민공동체의 활성화를 유도한다는 측면에서 입주민들의 생활편익과 주거문화를 향상시키기 위한 활동의 질과 규모를 중심으로 평가.
- 입주자인지도 : 입주자들의 관리에 대한 관심 내지 인식의 수준과 관리서비스에 대한 만족 수준을 중심으로 평가

평가점수 구성



Ⅳ. 정책건의

1. 유지관리

1) 장기수선계획

○장기수선계획작성을 위한 기준 및 매뉴얼 제시
- 장기수선계획 작성에 요구되는 기초자료로서 공종별, 부재별 내용년한과 이들 각각의 교체주기, 수선비용, 항목별 수선주기와 수선율 등을 단지특성, 건물특성에 따라 다양하게 활용할 수 있도록 수선계획의 작성지침을 제공하고, 정부에서 제시한 자료를 토대로 현장사무소에서 각각의 실정에 적합하게 수정하여 장기수선계획을 작성하도록 함.

○공동주택 유지관리 전문기술지원기관의 설립
- 공동주택의 수명을 연장하고, 재건축으로 인한 사회적 비용을 축소하기 위해서는 공동주택 관리의 제반 문제를 연구하고 기술지원을 위한 전문기관의 설립이 필요함.
- 기술전문기관은 장기수선계획의 작성에서부터 시공업자의 선택, 사양의 결정, 수선공사 집행과 감리 등에 이르기까지 기술적인 지원을 담당할 수 있도록 주택관리를 전문으로 하는 협회나 또는 공공부문에서 설립하여 운영할 필요가 있음.

2) 특별수선충당금

○특별수선충당금 부담률 증대

- 특별수선충당금은 위험한 사고를 미연에 방지하는 장치나 다름없다는 점에서 일정정도 적립액을 늘리도록 강제화 할 필요가 있음.
- 장기수선계획이 수립되기 전까지는 특별수선충당금 적립비율을 5%로 하되 매년 1%씩 연차적으로 20%가 될 때가지 증가시키도록 함.

○잡수입의 특별수선충당금 적립
- 지하공간이나 공유대지에 대한 임대료 또는 사용료, 곤도라 수입, 제세공과금의 연체료 등 공용시설물 운용으로 발생한 수입금은 반드시 시설의 개보수나 특별수선충당금으로 사용되도록 규정을 강화할 필요가 있음.

○특별수선을 위한 장기저리융자 및 보험제도 개발
- 공동주택의 대규모 수선비용 부족분에 대한 장기저리융자제도 및 보험제도의 도입이 필요함.
- 우선 국민주택기금의 지원이 가능하도록 기금의 활용범위를 확대하고, 장기적으로 민간 금융권에서도 공동주택의 대규모 수선자금의 융자가 가능하도록 채무 담보 및 보증을 위한 제도적 장치 등이 마련되어야 함.

2. 운영관리

1) 관리비

○표준관리비부과내역서 제정
- 최대한 쉽고 상세하게 관리비 부과내역을 기재하여 단지별로 관리비 비목별 내역 비교가 가능하도록 표준관리비부과내역서를 제정할 필요가 있음.
- 이는 궁극적으로 관리회계의 표준화도 가능하게 한다는 점에서 회계의 투명성 확보에도 상당한 효과가 기대됨.
관리비부과내역서에 관리주체의 업무추진내용 공개
- 관리비부과내역서에는 관리비부과내역은 물론이고 공지사항에서부터 입주자대표회의 활동과 의결사항, 입찰공고 및 입찰진행과정, 부녀회 활동사항에 이르기까지 상세한 내용을 수록하도록 하여 관리에 대한 입주자들의 참여의식을 높이고 불신감을 없애도록 함.

2) 회계관리

○입찰 및 감리제도 등 비리방지를 위한 회계규정 제정
- 관리비 비리와 입주자의 분쟁을 예방하기 위해서는 그동안 아파트 단지에서 드러난 문제점을 토대로 지방자치단체에서도 표준관리규약에 회계관련 내용을 보강하거나 별도로 회계규정과 계약사무처리규정을 마련하여 각 단지에 배포할 필요가 있음.

○아파트 관리비 집행을 전문적으로 감시하기 위한 전문기관의 설치
- 관리비 집행에 대한 심의와 감사가 제대로 이루어지기 위해서는 관리비 집행을 전문적으로 감사하고 실사할 수 있는 전문기관의 설치가 필요함.
- 이를 통해 여러 단지의 관리비 비교가 가능하게 된다면 관리비 비리문제도 쉽게 해결할 수 있을 것임.

3) 입주자대표회의

○입주자대표 선거규정 제정, 입주자 권한강화
- 아파트관리는 그 내용이 다양할 뿐만 아니라 업무의 속성상 건축, 기계, 전기, 설비 등 상당한 전문분야를 포괄하고 있어 도덕성과 청렴성을 갖추지 못할 경우 각종 비리와 부정 유혹에 취약할 수밖에 업는 구조를 갖고 있음.
- 따라서 입주민 가운데 전문성과 책임감이 투철한 사람이 동대표로 선출될 수 있도록 지방자치단체에서도 선거규정을 만들어 각 단지별로 확산시킬 필요가 있음.
- 아울러 동대표, 또는 입주자대표회의가 문제가 있는 경우 이를 바로잡기 위한 장치로서 입주자대표의 징계 요건을 관리규약에 명시하고, 징계위원회 운영기준을 확립할 필요가 있음.

○입주자대표회의 회의규정 제정 및 소위원회 활성화
- 입주자대표회의의 전문성을 제고하기 위해서는 회의진행과 내용에 관한 별도의 규정이 필요하며, 동대표 이외에 다수의 전문가 참여가 가능하도록 입주자대표회의 산하에 각종 위원회제도를 보완할 필요가 있음.
- 특히 집행금액이 일정규모 이상인 공사나 용역에 대해서는 3인 이상의 특별위원회를 구성하여 해당공사 용역관련 정보를 수집하고 주민의견을 수렴하여 민주적 입찰절차를 원칙으로 할 필요가 있음.

4) 관리주체

○표준관리위탁계약서 제도의 도입으로 입주자대표회의의 권한과 관리주체의 업무한계 규정
- 위탁관리업무의 범위가 불명확하여 발생하는 문제에 대해서는 입주자대표회의와 관리업자간에 표준관리위탁계약서를 마련하여 관리업무의 범위와 처리방법을 명확히 할 필요가 있음.
- 표준관리위탁계약서에는 관리기관의 책임과 권한을 명시하고, 특별한 경우 외에는 계약기간 중 계약해지를 할 수 없도록 명시함.

○공개입찰에 의한 위탁관리업체 선정
- 위탁관리업자 선정시 동대표에 대한 금품매수행위를 근절하고 적절한 업체선정이 이루어지도록 하기 위해서는 입찰에 참여한 회사들을 주민들에게 공개하고 입찰에 응한 업체들로 하여금 전체주민을 대상으로 관리책임과 손해배상, 위탁관리수수료, 직원임금 등에 대한 사항을 구체적으로 발표하도록 함.
- 위탁관리업체 선정은 비밀투표로 하며 개표도 공개적으로 하는 것이 바람직함.

3. 관리체계 및 제도
o 공동주택관리법제 정비 : 공동주택관리법 제정
- 공동주택관리의 효율적인 추진을 위해서는 기존의 각종 법령에 혼재되어 있던 공동주택관리 관련 조항을 정리하여 [공동주택관리법]을 제정할 필요가 있음.
- [공동주택관리법]은 기존의 여러법에 산재되어 있는 관계법령을 일원화하여 주택의 유지관리가 전문적이고 효율적으로 이루어지도록 하기 위한 것으로 또한 지방자치단체의 역할을 규정하고, 필요한 사항에 대해 조례를 정하여 실질적인 행정력이 발휘될 수 있도록 함.
- 그밖에 회계처리 및 기술적인 내용에 대한 전문적인 지원이 가능하도록 연구 및 기술지원 방안에 대해서도 명시해야 할 것임.

o 표준관리규약의 보완, 관리규약을 지원하는 세부규정의 제정
- 표준관리규약은 입주자의 분쟁을 예방하고, 민주적 운영과 투명한 관리를 정착시키기 위한 기본규칙으로 역할이 강화되어야 함.
- 아울러 규약의 실행에 필요한 실무적인 사항은 세부지침서와 세부규정을 제정함으로써 자율적인 관리가 이루어질 수 있도록 함.
- 세부규정은 각 단지마다 필요한 사항을 정할 수 있지만 입주자대표회의 선거절차, 회계처리원칙, 전용부분의 수선시 요망되는 사항, 공동생활의 규범, 공용시설의 사용방법 등 실질적인 문제에 초점을 맞추어 제정할 필요가 있음.
아파트관리 평가모델 구축방안