다시 뛰는 공정도시 서울!

초록

제Ⅰ장 서 론


1. 연구배경 및 목적

아파트 분양가격은 1999년 1월 분양가 자율화가 이루어진 이래 꾸준히 증가해 왔으며, 2001년 이후 주택가격의 급격한 상승으로 분양가격도 급격하게 증가하였다. 아파트 분양원가 공개논의는 2003년 하반기 이후 시민단체를 중심으로 시작되었으며, 서울시의 상암동 택지지구 내 분양아파트에 대한 원가공개를 계기로 본격화되기 시작하였다. 정부에서는 2004년 2월 ｢주택공급제도 검토위원회｣를 설치하여 분양원가 공개를 비롯한 공급제도에 대한 개선방안을 검토하였으며, 최근 공공택지를 중심으로 원가연동제, 택지채권입찰제, 주요 원가항목 공개 등을 골자로 하는 대책을 발표하였다.

그동안 원가공개 논의는 택지개발사업 등 공공택지 내 주택건설업체들이 과도한 이익을 내고 있다는 사회적 비판에서 출발하였다. 그동안의 논의를 종합하면 공공택지 내 분양되는 아파트들에 대해 원가공개를 해야 한다는 의견과 민간부분의 원가공개를 강제하기 어려운 만큼 공공기관인 대한주택공사의 원가공개를 추진함으로써 이를 기준으로 민간부문 원가의 적정성을 판단하는 자료로 활용하자는 두 가지로 정리할 수 있다.

그러나 보다 근본적인 문제는 분양원가 공개 자체에 있다기보다는 현재 건설업체나 주택조합에 돌아가는 과다한 이익에 대한 적절한 사회적 환수장치가 없다는 데 있다. 현재의 원가구조에서 직접투입 비용을 검증할 방법이 없는 것도 문제지만, 그보다는 과다한 이익을 환수하기 위한 제도적 장치와 노력이 없다는 것이 보다 근본적인 문제라고 하겠다.

대한주택공사를 비롯하여 민간건설업체들은 원가공개에 대해 부정적인 입장인데, 원가의 범위가 모호할 뿐 아니라 원가내역을 공개하더라도 이에 대한 검증이 어려워 실효성이 의문시된다는 의견이다. 이와 대조적으로 여론은 분양원가 공개 쪽으로 기울어져 있는데, 이는 과다한 이익을 환수하기 위한 제도적 장치와 노력이 없는 데 따른 사회적 형평성 악화에 대한 불만과 정부와 건설업체에 대한 깊은 불신 때문이다.

서울시의 경우 민간 주택공급이 전체 신규공급량의 95% 이상이며, 그동안 강남의 재건축아파트들이 분양가 상승에 주도적인 역할을 해 왔다는 점에서 분양원가 공개논의의 단초를 제공하였다. 특히, SH공사가 상암동 택지지구에서 분양한 주택의 원가공개 결과 약 40%가 이익으로 밝혀짐으로써 원가공개 요구를 더욱 촉발시키는 계기가 되었다.

현재 분양승인 권한은 지방자치단체에 있으며, 서울시는 한 달에 한 번씩 분양물량을 모아서 분양하는 동시분양제도와 분양가 자율조정제도를 시행하고 있다. 그러나 자료제출과 행정적 지도에 대한 제도적 장치의 미비로 정확한 자료제출이 이루어지지 않고 있어 동시분양제도의 실효성과 기능에 대한 문제제기가 이루어지고 있다. 원칙적으로 분양신청시 제출하는 서류에는 재건축․재개발시 하는 관리처분계획처럼 토지비와 공사비에 대한 내역을 적시하도록 하고 있으나, 자료제출이 행정지도 차원의 권고사항일 뿐 법적 근거가 없는데다 예정장부라는 점에서 무원칙하게 작성되고 있기 때문이다. 실제로 대부분 주변시세에 맞추어 가격을 정하고 이를 거꾸로 서류양식에 꿰맞추어 제출하고 있어 내용을 신뢰할 수 없는 형편이다.

또한 제출자료의 적정성 여부를 판단할 수 있는 기준이 없는 것도 문제로 지적되고 있다. 가격이 지나치게 높게 책정된 경우 자율조정을 통해 가격인하를 권고하고 이에 응하지 않을 경우 해당 건설업체를 국세청에 통보하는 방법을 택하고 있으나, 이 역시 강제할 수단이 없어 실효성이 없다는 지적이다. 현재 동시분양시 제출하는 분양가 자료는 토지비와 건축비관련 항목, 아파트면적표, 건축비기준 소요비용산출서와 그밖에 관리처분계획인가서 외에 기타 소요비용 산출에 따른 증빙서류 등을 첨부하도록 되어 있으나, 실제로는 일부내용을 빠뜨리거나 임의로 합계하여 기입, 또는 관리처분계획인가서 등을 제출하지 않는 기업들이 많은 실정이다.

본 연구는 서울시 동시분양시 제출하는 분양가산출내역 자료의 정확성을 기하기 위해 가격산정 항목 및 방법을 합리적으로 조정하고, 기준가격을 제시하는 데 역점을 두었다. 소비자에 대한 정확한 정보를 제공하고, 가격의 적정성 여부를 판단할 수 있도록 함으로써 동시분양제도의 실효성을 제고하고자 그동안 제출된 동시분양 신청자료를 토대로 문제점 분석을 통해 가격산정 항목을 조정하고, 주요 항목별로 기준가격과 작성지침을 마련하였다.

그러나 본 연구에서는 동시분양 신청시 제출하는 분양가격에 대해 원가 그 자체보다는 업체 스스로 통상적인 수준의 비용을 밝히는 것을 원칙으로 하였다. 또한 이를 검증하기 위한 기준가격을 제시함으로써 소비자들에게 정확한 정보를 제공하는 것을 목표로 하였다.


아파트 분양가 산정방식에 관한 연구 －서울시 동시분양아파트 분양가 자율조정제도를 중심으로－