2-4. 사전협상형 지구단위계획

2-4-1. 목적

2-4-2. 적용범위

2-4-3. 용어의 정의

2-4-4. 적용원칙

2-4-5. 수립기준

2-4-6. 공공주택 제공 및 운영

2-4-7. 행정사항

2. 유형별 지구단위계획 수립기준

2. 유형별 지구단위계획 수립기준

2-4. 사전협상형 지구단위계획

Ⅱ-2. 유형별 지구단위계획 수립기준

2-4-1. 목적

1) 본 기준은 서울특별시 도시계획변경 사전협상제도에 따른 협상대상지에 지역 발전을 견인하는 좋은 개발을 실현하기 위하여 「도시계획변경 사전협상 운영지침」에 따른 공공과 민간의 협상 결과를 토대로 지구단위계획을 수립하는 경우 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 함

2-4-2. 적용범위

1) 「국토계획법」 제51조 제1항 8호의2, 8호의3, 같은법 시행령 제43조 제1항, 제2항, 제3항에 해당하는 부지로서, 민간과 공공이 지역발전 및 좋은 개발을 위한 협상을 완료한 후 사업 시행을 전제로 지구단위계획을 수립하는 경우에 적용함

2-4-3. 용어의 정의

1) 사전협상제도

◦ 저이용 대규모 유휴부지를 민간과 공공간 협력적 논의를 통해 지역발전을 견인하는 좋은 개발을 실현하여 도시계획 본래의 기능을 회복하고 도시의 건전한 발전을 도모하기 위해 운영되는 제도

2) 협상

◦ 지속가능한 지역발전 및 지역정비 촉진을 위하여 민간과 공공이 함께 대규모 유휴부지의 개발 및 공공기여 계획을 협의․검토하는 것

3) 협상대상지

◦ 민간의 개발계획(안) 검토신청에 대한 협상대상지 선정을 위한 평가 결과 개발실현이 필요하다고 인정한 「국토계획법」 제51조 제1항 8호의2, 8호의3에 해당하는 대규모 유휴부지(이하 ‘대상지’)

4) 공공기여

◦ 도시관리계획 변경 및 건축제한 완화를 통한 개발계획(안) 수립시 민간이 기반 시설 부지 또는 기반시설 설치 및 설치비용을 공공에 제공하거나 계획상 공공이 필요로 하는 용도를 도입하는 등 계획의 사회적 공감대 형성을 위한 노력을 말하며, 그 비율은 계획변경 등에 따른 토지가치 상승분 내로서 민간과 공공의 협상을 통하여 결정함

5) 기준용적률

◦ 민간이 제안하는 개발계획의 기준이 되는 용적률을 의미하며, 용도지역 변경전 용적률 및 민간과 공공의 협상결과에 의한 공공기여 비율, 계획용적률 등을 고려하여 2-4-5-(3) 용적률 적용기준의 범위 안에서 정함

6) 기본용적률

◦ 민간과 공공간의 협상결과에 따른 공공기여 제공시 적용하는 용적률을 말하며, 기준용적률에 공공기여 인센티브로 제공되는 용적률을 더하여 구성되고, 지구단위계획의 용적률 체계에서 우선 적용함

7) 허용(상한)용적률

◦ 개발계획 수립에 따라 대상지내에서 개발 가능한 최대 용적률이며, 기본용적률에 계획유도 인센티브로 제공되는 용적률을 더하여 구성되고 운영기준에 따라 Ⅱ-2-4-5-(3) 용적률 적용기준의 범위 안에서 정한다. 단, 공공주택 공급계획이 수립되는 경우에는 「국토계획법 시행령」 에서 정한 범위까지 완화 적용될 수 있음

8) 공공기여 인센티브

◦ 민간과 공공간의 협상결과에 따른 공공기여 제공시 일괄적으로 주어지는 용적률 인센티브를 말함

9) 계획유도 인센티브

◦ 공공기여 제공계획을 전제로 해당 지구단위계획에서 계획 유도항목으로 정한 사항을 이행하는 경우 제공되는 용적률 인센티브를 말함

10) 계획용적률

◦ 대상지의 입지적 여건, 도시계획과의 정합성, 주변지역과의 조화등을 종합적으로 고려하여 대상지의 적정 밀도관리를 위해 민간과 공공의 협상에서 별도로 정한 용적률을 말하며, 공공기여비율 설정의 기준이 됨

2-4-4. 적용원칙

1) 대상지에서 지구단위계획 수립시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 다른 조례에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 수립기준이 정하는 바에 의함

2) 대상지로서 지구단위계획을 제안하는 자와 이를 입안하는 행정기관의 장(이하 ‘입안권자’라 한다)은 이 수립기준에 적합하게 제안 및 입안하여야 함

3) 입안권자는 대상지에 대한 지구단위계획의 입안시 수립기준에 적합하도록 당해 지구 단위계획의 합리적인 계획방향을 서울특별시 도시․건축공동위원회(이하 ‘위원회’라 한다)에 제시하여야 함

2-4-5. 수립기준

(1) 사업대상지

1) 지속가능한 지역발전을 촉진할 수 있는 계획수립을 위하여 개발 및 도시관리계획 변경의 타당성이 인정되는 Ⅱ-2-4-3-3)의 협상대상지를 대상으로 함

2) 개발 잠재력 실현이 지역발전을 견인할 수 있거나 도시계획시설과 비도시계획시설의 입체복합개발이 가능한 부지를 대상으로 한다. 다만, 관련법에 따라 정비사업 등 개발사업 구역에 편입된 토지 또는 소규모 필지로 형성된 부지는 제외됨

3) 민간의 개발계획(안) 타당성 검토결과 시민 주거환경 개선을 위하여 공동주택 건설의 필요성이 인정되는 경우 개발의 공공성 강화를 위하여 공공주택 계획을 반영할 수 있음

(2) 용적률 적용 체계

1) 지구단위계획 수립시 일반적으로 적용되는 용적률 체계에도 불구하고 본 기준을 적용하는 사업 대상지에 대한 일반적인 용적률 적용체계는 다음과 같음

① 용적률 체계는 기준용적률, 기본용적률, 허용 (상한)용적률로 운용함

② 공공기여 인센티브 및 계획유도 인센티브, 기본용적률, 허용(상한)용적률에 대한 사항은 Ⅱ-2-4-5-(3) 용적률 적용기준을 검토하여 적용함

③ 기본용적률을 우선 용적률로 적용하며, 공공기여 인센티브는 일괄적용하고, 이를 전제로 계획유도 인센티브를 운용함

(3) 용적률 적용기준

1) 용도지역 변경이 있을 경우

용도지역 변경		용 적 률			비고
종 전	변 경	기준용적률	기본용적률	허용(상한)용적률
자연녹지지역	제1종일반주거지역	50% 이하	110% 이하	150% 이하
	제2종일반주거지역	50% 이하	140% 이하	200% 이하
제1종일반주거지역	제2종일반주거지역	150% 이하	180% 이하	200% 이하
	제3종일반주거지역	150% 이하	210% 이하	250% 이하
	준주거지역	150% 이하	300% 이하	400% 이하
	일반상업지역	150% 이하	540% 이하	800% 이하
제2종일반주거지역	제3종일반주거지역	200% 이하	230% 이하	250% 이하
	준주거지역	200% 이하	320% 이하	400% 이하
	일반상업지역	200% 이하	560% 이하	800% 이하
제3종일반주거지역	준주거지역	250% 이하	340% 이하	400% 이하
	일반상업지역	250% 이하	580% 이하	800% 이하
준주거 지역	일반상업지역	400% 이하	640% 이하	800% 이하

※ 용적률 적용 예시가 없는 경우 공공기여율을 감안하여 기준을 정함

※ 협상과정에서 별도의 계획용적률을 정하는 경우에는 계획용적률을 허용(상한)용적률로 반영함

예시 1) 용도지역 변경 (제2종일반주거지역→준주거지역)

∙ 변경 후 용도지역의 용적률 400%, 공공기여율 30%

∙ 기준 용적률 : 200%           ▷ 변경 전 용도지역 용적률

∙ 공공기여 인센티브 : 120%

▷  (허용(상한)용적률-기준용적률) × 6/10 = (400-200)% × 0.6 = 120%

∙ 기본 용적률 : 320%

▷ 기준용적률 + 공공기여 인센티브 = 200% + 120% = 320%

∙ 계획유도 인센티브 : 80%

▷ 허용(상한)용적률 - (기준용적률 + 공공기여 인센티브) = 400 - (200+120)

∙ 허용(상한) 용적률 : 400%

▷ 변경 후 용도지역 용적률 = 기준용적률 + 공공기여 인센티브 + 계획유도인센티브

2) 도시계획시설 변경이 있는 경우

◦ 시설결정 당시 용도지역 변경이 있거나 계획상 밀도 변화가 있는 경우 기준용적률은  변경전 용도지역 용적률 또는 Ⅱ-2-4-5-(3)의 기준용적률 이하의 범위에서 정함 관련 규정 등에 의거 세부조성계획 수립기준 및 설치기준이 있는 경우에는 해당 기준을 따른다. 다만, 철도 및 철도역사는 공익성을 감안하여 따로 기준을 정할 수 있음

예시 2) 용적률 적용 예시(터미널 복합화) : 여객자동차터미널 부지내 일반건축물
설치기준

▷ 시설결정당시 일반주거지역 ⇒ 일반상업지역으로 변경, 공공기여율 35%

∙ 기준용적률 : 250%이하

∙ 공공기여 인센티브 : 210%

▷ (허용(상한) 용적률 - 기준용적률)× 0.6 = (600-250)% × 0.6 = 210%

∙ 기본 용적률 : 460%       ▷ 기준용적률 + 공공기여 인센티브

∙ 계획유도 인센티브 : 140%

▷ 허용(상한)용적률 - (기준용적률 + 공공기여 인센티브)
= 600% - (250+210)% = 140%

∙ 허용(상한) 용적률 600%     ▷ 기본 용적률 + 계획유도 인센티브

3) 용도지역 변경과 도시계획시설 변경이 중첩되는 경우

◦ Ⅱ-2-4-5-(3)-1) 및 Ⅱ-2-4-5-(3)-2) 의 기준을 병합하여 검토하고 기준용적률, 기본용적률을 정한다. 다만, 철도 및 철도역사는 공익성을 감안하여 따로 기준을 정할 수 있음

예시 3) 용도지역 변경(제2종일반주거지역→준주거지역)과 도시계획시설 변경 중복, 공공기여율 45% (공공기여율 45% = 용도지역 변경30% + 도시계획시설 변경 15%)

∙ 허용(상한) 용적률 : 400%        ▷ 용도지역 변경 후 용적률

∙ 기준용적률 : 170%

▷ 용도지역 변경 전 용적률 - 도시계획시설 변경에 따른 공공기여율에 해당하는 용적률 = 200% - (200% × 0.15)

∙ 공공기여 인센티브 : 150%

▷ 도시계획시설 변경 공공기여율 + 용도지역 변경 공공기여율
= 30 + 120 = 150%

- 도시계획시설 변경에 따른 공공기여율에 해당하는 용적률
= 200% × 0.15 = 30%

- 변경 후 용도지역 용적률 중 공공기여율에 해당하는 용적률
=200% × 0.60 = 120%

∙ 기본용적률 : 320%

▷ 기준용적률 + 공공기여 인센티브 용적률 = 170% + 150%

∙ 계획유도 인센티브 : 80%

▷ 허용(상한) 용적률에서 기본용적률을 감한 용적률 : 400% - 320% ≒ 80%

(4) 계획유도 및 친환경 인센티브 계획

1) 친환경 항목의 인센티브를 3/10 이상 계획 함

① 계획유도 인센티브 항목

항 목	세 분	세 부 계 획 기 준	비 고
대지내 공 지	공개공지	기본용적률 × {(설치면적-의무면적)/ 대지면적} × 3 이내	∙ 조성 형태(필로티, 개방형 구조등)에 따라 계수 조정 가능 (필로티구조 요율 = 2 이내)
	쌈지형공지, 침상형 공지	기본용적률 × {(조성면적 - 의무면적) / 대지면적} × 3 이내
	건축한계선, 건축지정선, 벽면선	기본용적률 × {(조성면적 - 의무면적) / 대지면적} × 3 이내
	공공보행통로 (보차혼용 통로)	기본용적률×(조성면적 / 대지면적) × 4 이내
건축물 용 도	지정 또는 권장	기본용적률 × (지정․권장용도 면적 / 건축연면적) 이내	∙ 20%이상 설치시 (주차장 제외)
	특정층(꼭대기층) 개방	기본용적률 × (설치면적 / 대지면적)× 0.1 이내	∙ 일반인에게 개방이 가능한 구조의 경우에 한함 ∙ 설치면적은 전용면적으로 함
	저층부 가로활성화용도	기본용적률 × 0.1 이내	∙ 가로활성화 상업용도 등 별도 결정한 경우 ∙ 1층 벽면길이 및 바닥면적의 1/2 이상 설치시
보행 개선	가로지장물 지중화 또는 이전설치, 지하연결통로 설치 등	기본용적률 × 0.5 이내	∙ 건물내부 또는 대지내 설치시
주차 계획	공동주차통로, 공동주차장	기본용적률 × 0.1 이내	∙ 지구단위계획수립시 위치를 결정한 경우
건축물 개방	건축물내 공익시설 설치	기본용적률 × (제공면적 / 연면적)× 4 이내	∙ 공연장, 박물관, 미술관, 도서관, 보육시설 등 계획 수립시 결정한 시설 또는 위원회 심의에서 인정하는 경우
역사 보전	옛길/물길 복원 및 재현	원형보전 : 기본용적률 × 0.3 이내	∙ 지구단위계획 수립시 결정 또는 해당 위원회(시 또는 자치구)심의에서 보전가치가 있다고 인정하는 경우 ∙ 역사적 가치가 있는 건축물 (시설물 포함) 등의 원형 및 형태
		형태보전 : 기본용적률 × 0.2 이내
	지정 및 등록문화재 보전	기본용적률 × 0.3 이내	∙ 문화재보호법 상 지정 및 등록문화재 보전(근현대건조물 등 위원회에서 인정하는 경우 포함)
	역사흔적 남기기	기본용적률 × 0.1 이내	∙ 역사적 가치가 있는 건축물 (시설물 포함) 및 지역유래 등 스토리텔링을 위한 사업 부지내 전시공간유치 등 위원회에서 보전 가치가 있다고 인정하는 경우

② 친환경 인센티브 항목

항 목	세 분	세 부 계 획 기 준		비 고
환경친화 에너지 효율화	녹색건축 인증	최우수(그린 1등급) : 기본용적률 × 0.12 이내 우수(그린 2등급) : 기본용적률 × 0.08 이내 우량(그린 3등급) : 기본용적률 × 0.04 이내	세기준 모두 1등급 만족시 : 기본용적률 × 0.4이내	※ 녹색건축물 조성 지원법에 따른 녹색 건축물 인증 기준, 건축물 에너지효율 등급 인증 기준 준용 ※ 서울시 녹색건축물 설계 기준에 따른 의무 대상 준수
	에너지 효율등급 인증	에너지 효율 1등급 : 기본용적률 × 0.08 이내 에너지 효율 2등급 : 기본용적률 × 0.06 이내 에너지 효율 3등급 : 기본용적률 × 0.04 이내
	신재생 에너지 보급확대	신재생 에너지 1등급 : 기본용적률 × 0.12 이내 신재생 에너지 2등급 : 기본용적률 × 0.10 이내 신재생 에너지 3등급 : 기본용적률 × 0.08 이내 신재생 에너지 4등급 : 기본용적률 × 0.06 이내 신재생 에너지 5등급 : 기본용적률 × 0.04 이내		※ 신·재생에너지 이용 건축물 인증에 관한 규칙 준용 - 건축물 인증 심사기준(별표 1) ※ 공급률로 등급판정 대체가능
	중수도 시설설치	∙ 기본용적률 x 0.04 이내		- 총 사용량의 10% 이상 처리시설 설치시 적용 - 관련법상 의무시설인 경우 제외
	빗물관리 시설설치	∙ 기본용적률 x 0.04 이내		- 빗물저류·이용시설 용량(ton) 및 빗물침투시설 - 침투량(ton/hr)의 합이 건축면적 x 0.05 또는 대지면적 x 0.02 이상이 되도록 설치
환경친화 에너지 효율화	옥상녹화	∙ 기본용적률 × (녹화면적 / 대지면적) × 0.1이내		법정 조경으로 산입된 면적 제외 녹화면적은 대지면적 30%까지만 허용
	자연지반 보존	∙ 기본용적률 × (보존면적 / 대지면적) × 0.2이내		- 자연토양 및 투수성 포장 - 지하구조물 미설치시
	녹색 주차장	∙ 기본용적률 × (설치면적 / 대지면적)× 0.1이내		- 기본용적률 × 0.05 이내

※ 해당 지구단위계획 목적 달성을 위하여 필요한 경우에는 인센티브 항목을 추가하거나 계수를 조정(정량화 포함)할 수 있음

2-4-6. 공공주택 제공 및 운영

(1) 공공주택 제공시 용적률 적용체계

1) 민간의 개발계획(안) 타당성 검토결과 공동주택 건설의 필요성이 인정되는 경우,  Ⅱ-2-4-5-(3)에서 정한 허용(상한)용적률을 초과하여 관련 법령에 따라 완화되는 용적률의 100분의 50이상은 공공주택(공공주택 특별볍 제2조 제1호 가목에 따른 주택에 한한다)으로 공급하여야 한다.

< 공공주택 설치시 용적률 적용 체계(예시) >

용도지역 변경		용 적 률
종 전	변 경	기준용적률	기본용적률	공공주택 미적용시 허용(상한) 용적률	공공주택 적용시 허용(상한) 용적률
제1종일반 주거지역	제3종일반 주거지역	150%이하	210% 이하	250% 이하	300%이하
	준주거지역		300% 이하	400% 이하	500%이하
제2종일반 주거지역	제3종일반 주거지역	200%이하	230% 이하	250% 이하	300%이하
	준주거지역		320% 이하	400% 이하	500%이하
제3종일반 주거지역	준주거지역	250%이하	340% 이하	400% 이하	500%이하

(2) 규모별 건설비율 및 사회혼합

1) 공공주택의 규모별 건설비율, 사회혼합(Social Mixing)을 고려한 건축계획은 서울시 역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획 수립 및 운영기준 등 관련 규정을 준용함

(3) 공공주택의 지분토지에 대한 조치

1) 공공주택의 지분에 해당하는 토지는 관련 법령에 따라 공공주택의 인수자에게 기부채납 한 것으로 보고, 공급가격은 관련 규정에 따름

예시) 장기전세주택의 공급가격은 임대주택법 시행규칙 [별표1] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준을 준용하여 별도로 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 봄

2-4-7. 행정사항

(1) 다른 행정지침의 적용배제 등

1) Ⅱ-2-4-6의 기준 적용시 ‘공동주택 건립관련 용도지역관리 등 업무처리 지침’은 적용하지 않으며, 공공주택 건립과 관련한 기준이 있는 경우 관련 규정을 준용함

2) 본 기준에서 정하지 아니한 사항은 「국토계획법」, 지구단위 계획수립지침, 「도시계획 조례·시행규칙」, 「서울특별시 기반시설 설치기금 조례·시행규칙」, 지구단위계획 수립기준, ‘도시계획변경 사전협상 운영지침’ 및 민간과 공공의 협상결과에 따름