문서번호	공공개발센터-2281
결재일자	2015.3.13.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 방침 제85호

						시 민
주무관	공공개발센터장		재생정책기획관		도시재생본부장		행정2부시장
주명수	이성창		한규상		이제원		03/13 이건기
협 조	도시계획국장					류훈
	동남권공공개발추진단장					권해윤
	도시계획과장					이정화
	도시관리과장					안재혁
	시설계획과장					한유석
	동남권공공개발추진반장					김용학
	개발정책팀장					이상면

도시계획변경 사전협상제도 개선시행

2015. 3

서울특별시

(도시재생본부)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	■	□
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	■	□
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	□	■
홍 보	● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	■	□
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□

도시계획변경 사전협상제도 개선시행

그 간의 다양한 논의결과 및 관련규정 개정사항을 반영한 「도시계획변경
사전협상제도」개선시행을 통해 대규모 민간부지 개발의 공공성을 강화하고, 지속 가능한 도시발전을 추구하고자 함.

Ⅰ		추진배경

❍ 국계법 등 관련규정 개정에 따라 법률에 근거한 제도의 토대 마련

❍ 그 간 다양한 논의 등을 통해 사전협상제도의 개선방향 마련

❍ 협상대상지 재정비 등 지속가능한 제도로서 운영의 틀 정비 필요

❍ 공공의 선제적 계획수립에 따른 협상추진 필요(수색역세권 등)

Ⅱ		그간의 경위

❍ '09. 2 ~ 6  : 新도시계획 운영체계 시행(협상대상지 선정)

❍ '10. 6     : 사전협상 지원조례 제정 과정에서 법률적 문제제기

- 용도지역 변경은 주민제안 대상 아니며, 공공기여 확대는 부당결부금지원칙 위배

❍ '10.11     : 新도시계획제도 운영개선

- 지구단위계획 수립과 연계 운영 및 협상지침 개정 등 제도 개선

❍ '11. 3 ~10 : 국계법 등 관계규정 개정(공공기여 근거 마련)

- 지구단위수립기준 마련, 공공기여 근거 및 대상 확대(배수구역, 건축물 등)

❍ '12. 4 ~ 11 : 국계법 등 관계법규 추가개정(제도의 법적근거 확립)

❍ '14. 3       : 기반시설 설치기금조례 제정·공포

❍ '14. 8 ~ 12 : 사전협상 제도개선 실무TF 운영 및 전문가 자문

❍ '15. 2        : 사전협상 운영지침 개정(안) 관련부서 의견조회

Ⅲ		주요 개선내용

즉시 개선

1. 국토계획법 및 관련규정 개정사항 반영

2. 선제적 가이드라인 마련 및 쟁점사항 전문검토 시행

3. 도시계획위원회 자문 등을 통한 협상대상지 선정(舊타당성평가)

4. 효율적 협상을 위한 협상방법 및 절차 개선

5. 협상대상지 정비기준 도입

6. 기타 제도 보완사항(공공기여 확대, 기준 명확화 및 감정평가 방식 개선 등)

중장기 보완·발전

7. 사전협상제도 확대시행

8. 제도의 안정화 및 발전방안 마련

[주요 개선내용]

1		국토계획법 및 관련규정 개정사항 반영

□ 사전협상제도 적용대상 명확화 (국계법 제51조 제1항 8의2, 8의3 및 시행령 제43조)

❍ 법령에 명시된 협상대상지 요건 반영

- (현재) 1만㎡ 이상 독립적 개발이 가능한 대규모 민간부지

⇒ (변경) (법 제51조 제1항 8의2, 8의3) 1만㎡ 이상 유휴부지 및 시설 이전적지 등

※ 단, 8의2에 해당하는 대상지는 1만㎡미만인 경우라도 도시계획위원회 자문을 통해
협상대상지로 선정할 수 있음

□ 공공기여 제공방법 및 범위 확대 (국계법 시행령 제42조의2)

❍ 기반시설 부지·설치 제공

- 지구단위계획구역(배수설비는 배수구역 내)과 지구단위계획구역 밖 자치구 내  기반시설취약지역(단, 지구단위계획구역내 기반시설 충분시)

❍ 기반시설 설치비용 제공 (단, 지구단위계획구역내 기반시설 충분시)

- 지구단위계획구역 밖 자치구 내 기반시설취약지역에 위치·용도 등을 정하여 기반시설 설치비용으로 제공(`14.3월 기반시설 설치기금 조례 제정)

2		선제적 가이드라인 마련 및 쟁점사항 전문검토 시행

□ 선제적·맞춤형 가이드라인 및 전문검토를 통한 공공성 향상

❍ 협상진행(협상조정협의회 구성) 전 공공의 선제적 가이드라인 마련

- 대상지별 개발계획 및 공공기여 가이드라인 등의 선제적 제시로 공공성 향상

- 지역내 필요시설 현황에 대한 사전 검토·제시(10분동네 프로젝트 결과 등 활용)

❍ 부영향 최소화를 위해 일관된 계획요소 관리·검토 및 쟁점별 전문검토 시행

- 도시설계·건축·교통 등 주요 계획요소에 대한 지속적 관리

- 필요시 협상 쟁점별 전문검토를 통한 공공의 대안제시

3		도시계획위원회 자문 등을 통한 협상대상지 선정(舊타당성평가)

□ 명칭 변경 : 타당성평가 ⇒ 협상대상지 선정을 위한 평가

❍ 도시계획변경에 대한 경제적 타당성 평가라는 오해 소지 해소

- 상위계획 및 계획 가능성 등을 고려한 협상대상지 선정이라는 취지 반영

□ 협상신청 방식 변경 : 일괄신청 ⇒ 개별신청

❍ 제도의 안정적 운영을 위한 협상신청 방식 변경 필요

- 국토계획법 개정 등 법적 근거 마련으로 제도의 안정적 운영

- 기존 일괄접수 방식에서 벗어나 개별접수를 통한 사전협상제도의 활성화 도모

□ 평가의 신뢰성·일관성 향상 위해 도시계획위원회를 평가기구로 활용

❍ 개별신청에 따른 협상대상지 선정평가를 위한 상시 운영기구 활용

- 도시계획 변경 심의기구인 도시계획위원회를 활용함으로써 평가의 신뢰성 향상

- 세부적 검토가 필요한 대상지 등은 소위원회를 통해 효율적으로 검토·자문 시행

- 市정책목표 달성 등 공공이 필요하다고 인정하는 경우 평가 생략 가능

❍ 협상의 효율적 관리를 위한 체계 구축

- 평가결과는 조건부 협상, 협상불가로 이원화(당초 ‘유보’ 삭제)

❍ 협상대상지 선정평가 신청시 제출도서(개발계획(안) 검토신청서) 간소화

- 사업자의 초기 투입비용 부담을 줄이고, 사전협상제도 활성화 도모를 위해 개발계획(안) 검토신청서 내용을 개략적으로 작성

- (현재) 신청서, 요약서, 사업계획서, 건축계획서, 공공기여계획서, 제영향성 검토서

⇒ (변경) 신청서, 요약서, 개발계획(안)(개략적 사업계획, 건축계획, 공공기여계획 포함)

4		효율적 협상을 위한 협상방법 및 절차 개선

□ 민간·공공측 협상단 협상주체 명시

❍ 민간측 협상단 : 토지소유자 원칙

- 원활한 협상추진 및 협상결과(공공기여 등) 이행담보를 위해 협상주체는 토지소유자 원칙(단, 토지소유자가 국가·지자체인 경우 권한을 위임받은 관리권자는 협상주체 인정)

※ 철도역사 복합개발 등 토지소유자와 사업자가 상이한 경우에는 관계 법령 등에 따른 정당한 절차를 거쳐 권한을 위임받은 사업자도 함께 협상단에 참여해야 함

❍ 공공측 협상단 : 서울시 원칙(市+자치구 ⇒ 市)

- 관계 법령에서 정한 협상주체(도시관리계획 결정권자인 서울특별시장) 명시

(도시재생본부장을 대표로 하고 협상주관부서장 및 필요시 관련 기관·부서장 등 포함 가능)

※ 법적 근거 (국토계획법 제51조, 동법 시행령 제42조의2, 도시계획조례 제19조의3 등)

‣ 도시관리계획의 변경에 따른 구체적 개발계획과 그에 따른 기반시설의 설치 제공 또는 기반시설 설치를 위한 비용 제공 등(이하 "공공기여"라 한다.)을 도시관리계획 결정권자와 사전에 협의하여 인정된 경우에 한하여 협의된 내용을 바탕으로 수립할 것

□ 협상의 효율성 향상을 위해 절차의 명확화·간소화

❍ 중복적 성격의 보고·자문 절차 간소화 및 일원화

- 협상기간의 장기화 방지 및 효율적 협상추진을 위해 관련 위원회를 일원화(도시건축공동위원회)하고, 보고·자문 등 중복적 절차 간소화

- (현재) 필요시 도시계획위원회·도시건축공동위원회·시의회 보고/자문, 주민설명회, 전문가 자문, 전문가 토론회 등 진행

⇒ (변경) 필요시 도시건축공동위원회·시의회 보고/자문, 주민설명회 등 진행

❍ 협상개시 및 완료시 문서통보를 통한 절차 진행상황 객관적 관리

- 협상전 제안서 보완·협의기간 등을 제도상 협상과정 중으로 오해하는 문제점 해소

- (협상개시) 제안서 접수 후 협상 진행(협상조정협의회 구성 등) 가능시점

- (협상완료) 감정평가 완료 후 개발계획(안) 확정시점(지구단위계획도서 제출전)

5		협상대상지 정비기준 도입

□ 협상대상지 정비(관리·실효)기준

❍ 타 사업방식(타 법령 등)에 의한 절차 진행시 협상대상에서 제외

- 사업자의 협상철회 통보 등 별도의 의견 제시가 없어도 사전협상 추진의사 없는 것으로 간주하여 협상대상에서 제외

❍ 장기간 절차 진행이 없는 대상지에 대한 실효기준 도입

- 협상대상지 선정평가 결과통보일로부터 2년간 협상 미착수시 협상대상지에서 제외할 수 있음

※ 협상 착수시점은 공공의 협상개시 통보일을 기준으로 함

- 협상진행중 사업자 사정으로 중단되어 1년내 협상 재개를 하지 않는 경우 협상종결 및 협상대상지에서 제외할 수 있음

6		기타 제도 보완사항(공공기여 확대, 기준 명확화 및 감정평가 방식 개선 등)

□ 임대주택, 기숙사 등 非기반시설의 확보방안 마련

❍ 공공기여 종류 중 전략용도(민간 소유)에 임대주택, 기숙사 명시

- 전략용도는 기부채납이 아닌 민간소유 시설이나, 공공기여 비율의 차감을 통해 민간에서 확보토록 전략적으로 유도

□ 공공기여 기준 명확화 및 철도복합화 공공기여시설 보완

❍ 공공기여 산정기준 명확화(동일요소 중복적용 배제, 시설폐지+용도지역 하향시)

- 용도지역 변경 대상지의 경우 계획용적률의 중복적용 배제 명시

※ 공공기여 토지면적 산정식 비교(계획용적률과 법정최대용적률이 다른 경우)

‣ 용도지역 변경 대상지 ⇒ 기준 대지면적 산정시 계획용적률은 상한용적률로 적용

공공기여 토지면적	=	공공기여율	×	기준 대지면적
				[부지면적 × (도시계획시설용도*외 건축연면적비율) × (계획용적률/법정최대용적률)]
		[(계획용적률 – 현재용적률) × 6/10]

‣ 도시계획시설 폐지(복합화) 대상지

공공기여 토지면적	=	공공기여율	×	기준 대지면적
				[부지면적 × (도시계획시설용도*외 건축연면적비율) ×(계획용적률/법정최대용적률)]
		[20% or 25% or 35%]

*도시계획시설용도 및 공공성용도 설치시 동일한 산식 적용

- ‘시설폐지+용도지역 하향시’에는 변경(하향)코자 하는 용도지역을 고려한 기준 적용

※ 도시계획시설 결정당시 용도지역 변경이력이 있는 경우(ex.주거지역→상업지역)

‣ 상업지역인 상태로 시설폐지시 : 공공기여율 35%

‣ 준주거지역으로 하향하여 시설폐지시 : 공공기여율 25%

❍ 철도복합화 공공기여시설의 지속적 사용방안 마련

- 철도복합화 공공기여시설에 대한 지상권 설정 또는 협약 체결 등을 통해 사업종료 이후에도 지속적으로 사용할 수 있도록 개선

□ 협상대상지에 대한 감정평가 적용방식 개선

❍ 협상대상지의 사업자공모, 부지매각 등 감정평가시(종후평가) 공공과 사전에 협의

- 민간이 협상전 감정평가시 현황평가를 원칙으로 하되, 종후평가를 하고자 할 경우 사전에 공공과 협의토록 명시

❍ 감정평가 기준시점 조정

- 개발에 대한 기대가치 선반영 방지 등 객관적 토지가치상승분 산정을 위한 감정평가 기준시점 조정

- (현재) 위원회 심의일 기준으로 도시관리계획 변경 후 토지가치 평가

⇒ (변경) 종전 토지가치는 협상대상지로 선정된 협상대상지 선정평가 신청 이전
종후 토지가치는 도시관리계획 변경 고시일

※ 단, 부동산 가치의 급격한 등락 등으로 평가결과 적용이 부적절한 경우 재평가 가능

❍ 감정평가업자 선정방식 변경 : 대형감정평가법인 + 한국감정원(필수)

- 감정평가 결과에 대한 공정성 및 신뢰성 제고를 위해 한국감정원을 포함

※ '14년 「한남더힐」 사례와 같은 부실 감정평가 방지 필요

※ 감정평가법인 현황 : 총32개소

‣ 대형감정평가법인 : 13개소 (법인당 평균 평가사 수 56인, 자체 심사위원회 운영)

‣ 대형감정평가법인 외 : 19개소 (법인당 평균 평가사 수 4인)

*대형감정평가법인이란 조직규모, 평가사 경력 등 국토교통부에서 고시한 기준을 충족하는 법인을 말함(부동산가격 조사․평가를 위한 감정평가업자 선정기준 제3조)

- (현재) 2개소에 감정평가 의뢰 (대형감정평가법인 중 2개소 추첨)

⇒ (변경) 2개소에 감정평가 의뢰 (한국감정원(필수) + 대형감정평가법인 중 1개소 추첨)

‣ 추가적인 감정평가 필요성 등에 대해 상호 합의한 경우 1개소를 추가하여 감정평가 의뢰 가능 (한국감정원(필수) + 대형감정평가법인 중 2개소 추첨)

‣ 선정된 평가업자라도 차기 평가업자 선정시 포함하여 선정

□ 감정평가 대상 및 수수료 지급기준 개선

❍ 감정평가 대상 변경(공익시설 ⇒ 토지가치상승분)

- 국토계획법 시행령 개정으로 도시계획변경 등에 따른 토지가치상승분을 감정평가

❍ 감정평가 수수료 지급기준 개선(관련 규정 반영)

- 감정평가업자의 보수에 관한 기준(국토교통부 공고, '14.3.7) 개정사항 반영

구 분	당 초	변 경
평가대상	공익시설 규모	도시계획 변경에 따른 토지가치 상승분
평가수수료 지급기준	감정평가액(원/㎡) × 공익시설 면적(㎡) × 수수료율	[제안부지의 종전+종후 감정평가액(원)] × 수수료율 × 할인율(50%)
재평가	수수료 미지급	10%~90% 지급(국토부 기준적용)

□ 기타 사전협상제도 관련 기준 일부개정

❍ 사전협상 운영지침 개정에 따른 관계법령 규정 및 용어 변경사항 반영 필요

- 관련 기준 : 지구단위계획 수립기준('14.3), 철도역사 복합개발 사전협상시 공공기여 기준('11.10)

- 변경 사항 : 관계법령 규정 명시 및 용어 변경사항 반영

※ 예 : 공익시설→기반시설, 타당성평가→협상대상지 선정평가 등

7		사전협상제도 확대시행 (중장기)

□ 제도 확대시행을 위한 단계적 확대방안 마련

❍ 사전협상 적용유형 및 대상규모(1만㎡미만) 확대방향 도출

- 유형별·규모별(1만㎡미만) 수요 검토 및 확대대상 우선순위 제시

□ 소규모 부지에 대한 사전협상 기준(공공기여 등) 마련

❍ 소규모 부지만의 특성을 고려한 별도의 기준 마련

- (1만㎡이상 대규모 부지) 현재 사전협상 운영지침 적용

- (1만㎡미만 소규모 부지) 별도의 기준 마련 및 시뮬레이션 검토 후 적용

⇒ 민간개발에 대한 특혜시비 차단 및 공공성 확보 효과 증대

8		제도의 안정화 및 발전방안 마련 (중장기)

□ 세부기준 재검토를 통한 제도의 안정화 도모

❍ 공공기여 산정기준 등의 적정성 검토

- 토지가치와 용적률 및 부지면적간의 상관관계 연구를 통한 합리적 기준 마련

❍ 토지가치상승분의 객관적 산정방법 등 검토

- 도시계획변경에 따른 지가변화 사례 및 감정평가 방법 연구 등을 통한 객관적 토지가치상승분 산정방법 마련

□ 제도의 구조적 개선방안 검토를 통한 발전방안 마련

❍ 제도 운영체계 개선방법 검토

- 합리적 협상 운영방안 및 공공기여 제공의 법적·제도적 근거 강화방안 검토

❍ 제도 확대시행 및 제도 안정화를 위한 관계 법령 개정 건의

- 제도 발전을 위해 국토계획법 및 지구단위계획수립지침 등 관계 법령 개정
지속적 건의

Ⅳ		협상대상지 정비계획

□ 사전협상 추진현황 ('15.2월 현재)

협상완료 (3건)	- 마포 홍대역사, 용산 관광버스터미널, 강동 서울승합
협상준비중 (10건)	- 동서울터미널, 남부터미널, 광운대역사, 광운대물류시설, 롯데칠성, 성대야구장, 삼표레미콘, 수색역세권, 한국전력, 舊한국감정원(신규)
타 사업추진 (4건)	- 성동 자동차매매장, 중랑 상봉터미널, 노원 한진도시가스, 구로 구로역사
제안 철회 (3건)	- 강남 대한도시가스, 동대문 동부화물터미널, 구로 백광산업

※ 밑줄 표시는 타당성평가('09년) 결과 ‘유보’인 대상지임

※ 성대야구장은 당초 유보대상지였으나, 타당성평가 재실시('14.6.13)하여 협상대상지로 선정

※ '09년 유보 대상지(협상 추진시 협상대상지 선정 절차 필요)
- 타 사업추진(4) : 강서 CJ부지, 강서 대상부지, 구로 CJ부지, 금천 대한전선
- 사업자미진행(3) : 노량진수산시장, 도봉 공장부지, 구로 럭비구장

※ '09년 협상불가 대상지(4) : 노원 학교부지, 노원 운전학원, 서초 염곡정류장, 송파 일신여상

□ 신규 협상대상지 선정(市 정책목표 달성 필요)

❍ 市 마스터플랜 발표 대상지(3개소)

- 수색역세권 : 수색역 일대 개발 가이드라인 발표('14.2.27)

- 한국전력, 舊한국감정원 : 국제교류복합지구 발표('14.4.1)

※ 대외 발표일을 협상대상지 선정일로 간주함 (감정평가 기준시점은 선정일 이전)

※ 한국전력, 舊한국감정원 부지의 사전협상은 동남권공공개발추진반에서 주관

⇒ 협상대상지 선정평가 생략(협상대상지 선정), 제안서 제출시 협상 추진

□ 협상준비중 대상지(장기간 절차 미진행)

❍ 장기간 제안서(보완) 미제출(5개소)

- 성대야구장 : 협상대상지 선정('14.7) 후 제안서 미제출

- 롯데칠성, 동서울터미널, 남부터미널 : 제안서 보완요청('10.6, '13.11, '14.2) 후 미제출

- 광운대물류시설 : 협상대상지 선정('09.6) 후 사업자공모 재추진중

※ 사전협상 추진시 종전 감정평가 기준시점은 협상대상지 선정시점('09.6월) 이전으로 함

※ 협상대상지 제외 후 협상대상지로 재선정된 경우에도 동일 감정평가 기준시점 적용

⇒ 사업자 협상 추진의사 있는 경우 2년간 유효기간 부여,
추진의사 없는 경우 협상대상지에서 제외

❍ 협상개시(협상조정협의회 구성) 후 보류(2개소)

- 삼표레미콘 : 제안된 내용이 상위계획과 불부합

- 광운대역사 : 사업자 요청으로 협상중단('13.7)

⇒ 사업자 협상 추진의사 있는 경우 2년간 유효기간 부여,
추진의사 없는 경우 협상대상지에서 제외

□ 협상대상지 제외(타 사업추진, 제안철회)

❍ 타 사업방식에 의한 절차 진행 대상지(4개소)

- 성동 자동차매매장 : 장안평 지역산업발전계획 수립중

- 중랑 상봉터미널, 노원 한진도시가스, 구로 구로역사 : 재정비촉진사업, 보금자리주택건설사업, 역세권사업 추진(예정)

⇒ 협상대상지에서 제외

❍ 제안철회 대상지(3개소)

- 강남 대한도시가스, 동대문 동부화물터미널, 구로 백광산업

⇒ 협상대상지에서 제외

Ⅴ		향후계획

		사전협상제도 개선 시행 및 협상대상지 정비 추진

❍ ’15. 3월 : 사전협상 운영지침 개정 및 제도 개선시행

- 시행일 : 방침일 기준('15.3.  예정) (※기존 협상대상지에도 개정지침 적용)

❍ ’15. 3월~ : 협상대상지 정비 추진

		추가 법령개정 및 중·장기 제도발전 방안 검토

❍ ’15. 3월 : 제도 보완 전문가 T/F운영(전문검토 병행)

- 공공기여 기준 등 법적 정합성 확보 방안 검토

- 사전협상제도 확대시행을 위한 기준 마련 및 시뮬레이션 검토(전문검토)

❍ ’15. 하반기 : 법적 보완사항 및 구조적 개선방안 마련

- 사전협상제도의 구조적 개선을 통한 안정화·활성화 방안 마련(필요시 별도 용역시행)

- 제도 확대시행 및 안정화 등을 위한 법적 보완사항 마련(법률 개정건의 등)

【붙 임】 1. 협상대상지 선정기준 및 업무구분 1 부

2. 도시계획변경 사전협상 운영지침(개정) 1 부

[붙임1] 협상대상지 선정기준 및 업무구분

Step.1 법적기준		구 분		선 정 기 준											비 고
		1. 복합적 토지이용 필요지역		∘, 에 해당되는 지역 중 의 어느 하나에 해당되는 지역 용도지역 : 준주거/준공업/상업지역 도시기본계획에 반영된 경우 : 낙후된 도심기능 회복 및 도시균형발전을 위해 중심지 육성 필요지역 -1. 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역 -2. 역세권의 체계적·계획적 개발이 필요한 지역 -3. 대중교통 결절지(세 개 이상의 노선이 교차)로부터 1킬로미터 이내 위치한 지역 -4. 역세권개발구역, 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역											국계법 제51조 제1항 8의2
		2. 유휴토지		∘도시지역 내 유휴토지 중 다음 하나에 해당되는 지역 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역											국계법 제51조 제1항 8의3
		3. 시설이전· 재배치		∘시설의 이전 또는 재배치로 정비가 필요한 지역 중 다음 하나에 해당되는 지역 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역 (※해당시설 : 교정시설/군사시설/철도/항만/공장/병원/학교/공공청사/공공기관/시장/운동장/ 터미널/주차장/자동차정류장/자동차·건설기계운전학원/유통업무설비/전기·가스·열공급설비/ 방송통신시설/문화시설/체육시설/연구시설/사회복지시설/종합의료시설/폐기물처리시설)
(1,2,3 중 하나에 해당)								(1,2,3에 미해당)
Step.2 면적기준		부지면적 1만㎡ 이상
(1만㎡ 이상)								(1만㎡ 미만)
Step.3 유형별 기준		용도지역 변경					도시계획시설 폐지				도시계획시설 복합화
		용도지역간 변경 (준주거 포함)			용도지역내 변경		도시계획사항 변경 ○ (시설 폐지)				도시계획사항 변경 ○ (중복/입체/공간적범위 결정)		도시계획사항 변경 ×
Step.4 업무부서 구분		공공개발센터 (사전협상 추진)								도시계획과, 도시관리과, 시설계획과 등 (개별부서 처리)