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(경유)
제 목	'13년 제1차 도시재정비위원회 개최

2013년도 제1차 도시재정비위원회를 아래와 같이 개최하고자 합니다.

○ 개최일시 :  2013. 2. 26(화) 15:00

○ 장    소 : 신관 6층 기획상황실

○ 참석대상 : 도시재정비위원회 위원 25명

○ 안    건 : 심의 2건

	상정 안건
장위재정비촉진지구 장위14구역 촉진계획 변경(안) 심의 장위재정비촉진지구 장위6구역 촉진계획 변경(안) 심의

따로붙임 : 장위재정비촉진지구 장위14구역재정비촉진계획변경(안) 등 2건

2013년 제1차 도시재정비위원회 개최

주관부서 검토보고

□  일    시 : 2013. 2. 26(화) 15:00

□  장    소 : 신관 6층 기획상황실

□  참석대상 : 도시재정비위원회 위원 25명

□  안    건 : 심의 2건

장위재정비촉진지구 장위14구역 촉진계획 변경(안) 심의

장위재정비촉진지구 장위6구역 촉진계획 변경(안) 심의

주택정책실

(재정비과)

1		장위14구역 재정비촉진계획변경(안) 심의 주관부서 검토보고

□		상정사유

○ 소형주택 공급확대를 위한 기준용적률 상향을 적용하고 용도지역 종세분 변경하는 사항으로,재정비촉진계획변경(안)에  대해 서울시 도시재정비위원회의 심의를 받고자 함.

□		검토의견

구   분

주요 심의사항

검 토 의 견

1.토지이용계획

(변경없음)

구 분	명 칭	면 적(㎡)
		기 정	증 감	변 경
합 계		144,201	-	144,201
정 비 기 반 시 설	소 계	48,275	-	48,275
	도 로	18,344	-	18,344
	공 원	28,026	-	28,026
	녹 지	1,905	-	1,905
택 지 (획지)	소 계	95,926	-	95,926
	공동주택용지1	71,959	-	71,959
	공동주택용지2	23,709	-	23,709
	종교용지	258	-	258

○ 적정

- 토지이용계획 변경없음

2.용도지역계획

구분		면적(㎡)
		기정	증(감)	변경
합 계		144,201	-	144,201
주거 지역	제1종	83,114	감) 44,012	39,102
	제2종(7층)	-	증) 44,012	44,012
	제2종	61,087	-	61,087

○ 적정

- 공동주택용지 내 제1종일반주거지역 1단계 종상향(용적률은 제1종일반주거지역 기준용적률 적용)

※ 재정비소위원회 자문의견 수용

- 도로, 공원 등 기반시설의 용도지역은 현행 유지

3.기반시설계획

구분		면적(㎡)
		기정	증(감)	변경
순 부 담		16,546	증) 4,310.2	20,856.2
정비 기반 시설	소 계	48,275	-	48,275
	공 원	28,026	-	28,026
	도 로	18,344	-	18,344
	녹 지	1,905	-	1,905
공공시설건축물		-	증) 4,310.2	4,310.2

○ 공공시설건축물(도서관) 계획

- 연면적 : 3,460㎡ (토지환산면적 : 2,806.3㎡)

- 대지지분 : 1,503.9㎡

- 순부담면적 : 4,310.2㎡

○ 적정

- 정비기반시설(부지제공) 계획은 변경없으며, 공공시설(도서관)건축물 기부채납에 따른 순부담 증가

- 순부담율 : 11.5% → 14.5%

(증 3.0%)

구 분	주요 심의사항	검 토 의 견
4.용적률 계획	○ 기준용적률 - 제1종 → 제2종(7층) : 150% (변경없음) - 제2종 : 190% ⇒ 210% (증 20%) ○ 적용 203.9% ⇒ 225.0% (증 21.1%)	○ 적정 - 제2종일반주거지역 기준용적률만 20% 상향 - 제1종 → 제2종(7층)지역은 기준용적률 150% 유지
5.높이계획	○ 용도지역 변경에 따른 층수 변경 - 평균층수 : 14층 이하 → 19층 이하 - 제1종 → 제2종(7층) : 4층 이하 → 22층 이하 (단, 남측 첫 단은 4~7층으로 제한) - 제2종 : 30층 이하 → 26층 이하	○ 적정 - 제2종(7층)으로 상향되는 지역 내 남측 첫 단의 층수 4~7층으로 제한 - 제2종지역 최고 26층 이하로 층수 하향 조정 ※ 재정비소위원회 자문의견 수용
6.건축계획	○ 세대수 증가 : 343세대 - 기정 : 1,951세대 (분양1,619, 임대332) - 변경 : 2,294세대 (분양1,898, 임대396)	○ 적정 - 임대주택 증) 64세대 ※ 증가세대수의 17%이상(18.7%) 확보
7.도로/교통계획	○ 도로계획 : 변경없음 ○ 교통영향 최소화를 위해 진출입구를 분산 - 기정 : 장위로 - 변경 : 장위로, 소로1-521호, 중로1-519호 ○ 비상차량의 접근성을 높이기 위해 소로1-521호에서 접근이 가능하도록 비상차량동선체계 개선	○ 적정 - 기 결정된 도로계획으로 교통처리가 가능함
8. 종합의견	○ ‘기준용적률 20%상향’에 따른 소형주택 증가 및 용도지역 종세분 변경으로 인한 건축 배치계획 및 세대수 등을 변경하는 사항이며, ○ 도시재정비소위원회 자문의견을 반영하였고, 주민공람, 구의회 의견청취, 공청회 등의 절차를 거쳤으며, ○ 2013년 제1차 도시재정비위원회의 심의를 받고자 함

첨부1. 토지이용에 관한 사항 : 변경없음

첨부2. 용도지역 결정에 관한사항

구 분		면 적 (㎡)			비율(%)
		기 정	증ㆍ감	변 경
일반주거지역	계	144,201	-	144,201	100.0
	제1종	83,114	감) 44,012	39,102	27.1
	제2종(7층)	-	증) 44,012	44,012	30.5
	제2종	61,087	-	61,087	42.4

첨부3. 정비계획 결정(안)도

■ 용적률

구 분	용도지역	용적률 (상한/계획)
		기 정	증ㆍ감	변 경
획지14-1	제2종(7층), 제2종	203.9%이하	증) 21.1%	225.0%이하
획지14-2	제2종

■ 건폐율 (변경없음)

구 분	기 정	증ㆍ감	변 경
획지1-1 획지1-2	30% 이하	-	30% 이하

■ 높이 및 층수 (변경없음)

구 분	기 정	증ㆍ감	변 경
획지1-1 획지1-2	최고 33층 이하 (100m 이하)	-	최고 33층 이하 (100m 이하)
평균층수	25층 이하	-	25층 이하

첨부4. 건축계획에 관한사항

구 분	건축면적	연면적(지하)	건폐율	용적률	층 수	세대수	동수
기 정	20,034.30㎡	252,269.51㎡ (56,567.50㎡)	20.94%	203.9%	제2종 : 30층 이하 제1종 : 4층 이하	1,951 (임대: 332)	25동
변 경	16,965.41㎡	343,589.65㎡ (128,400.00㎡)	17.73% (감 32.1%)	224.52% (증 20.62%)	제2종 : 26층 이하 (평균 24.64층) 제2종7층 : 22층 이하 (평균 12.58층)	2,294 (임대: 396)	29동

첨부5. 주택공급계획

〇「소형주택공급확대를 위한 촉진계획변경가이드라인」에 따른 기준용적률 20%상향 조정으로 인하여 증가하는 세대수는 모두 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택으로 계획.

※ 증가세대수의 17%는 임대주택으로 계획

구 분		촉 진 계 획						변 경 내 역						변 경 (안)			증·감
		기 정			규 모 조 정			기준용적률 상향(20%)			공공시설(도서관) 제 공
		합계	분양	임대	소계	분양	임대	소계	분양	임대	소계	분양	임대	합계	분양	임대
총 세대수		1,951	1,619	332 (17.0%)	2,036	1,678	358 (17.58%)	134	108	26 (19.40%)	124	112	12	2,294	1,898	396 (17.20%)	증) 43
60㎡ 이하	40㎡ 미만	150	-	150 (45.2%)	151	-	151 (42.18%)	12	-	12 (46.15%)	5	-	5 (46.15%)	168	-	168 (42.42%)	증) 18
	40㎡~ 50㎡	137	-	137 (41.3%)	150	-	150 (41.90%)	11	-	11 (42.31%)	5	-	5 (41.67%)	166	-	166 (41.92%)	증) 29
	50㎡~ 60㎡	503	458	45 (13.5%)	746	689	57 (15.92%)	111	108	3 (11.54%)	114	112	2 (16.67%)	971	909	62 (15.66%)	증) 468
	소계	790 (40.5%)	458	332	1,047	689	358	134	108	26	124	112	12	1,305 (56.89%)	909	396	증) 515
60㎡~85㎡		847 (43.4%)	847	-	893	893	-	-	-	-	-	-	-	893 (39.93%)	893	-	증) 46
85㎡ 초과		314 (16.1%)	314	-	96	96	-	-	-	-	-	-	-	96 (4.18%)	96	-	증) 218

첨부6. 공공시설(건축물) 설치계획

구 분			2종7충이하 (1종일반포함)	2종일반	계	비고 (기정)
면 적			83,114.0㎡	61,087.0㎡	144,201.0㎡	좌동
구성비			57.64%	42.36%	100.00%	좌동
기준용적률			150%	210%(20%상향)	-	150%/190%
기부 채납 면적	기반시설(도로,공원)		9,536.7㎡	7,009.3㎡	16,546.0㎡	좌동
	공공시설	건축물	연면적:3,460㎡(토지환산면적:2,806.3㎡)			-
		대지지분	1,503.9㎡			-
기반시설제공후대지면적			95,926.0㎡			95,926.0
기반시설제공부지용적률			175.42%			166.9%
			※ 기반시설제공부지에 대한 용도지역별 가중평균 적용 ={(9,536.7㎡×150%)+(7,009.3㎡×210%)} / 16,546㎡ = 175.42%			166.9%
완화 용적률	기반시설 (도로,공원)		• 1.3×(기부채납면적×기반시설제공부지 용적률) / 기반시설 제공 후 대지면적 =1.3×(16,546㎡×175.42%) / 95,926㎡ = 39.3%			37.3%
	공공시설(건축물)		• 1.3×(공공시설제공 건축물의 토지환산면적×기반시설제공부지 용적률) / 기반시설 제공 후 대지면적 =1.3×(2,806.3㎡×175.42%) / 95,926㎡ = 6.7%			-
	공공시설(건축물) 대지지분		• 1.3×(대지지분기부채납면적×기반시설제공부지용적률) / 기반시설 제공후 대지면적 =1.3×(1,503.9㎡×175.42%) / 95,926㎡ = 3.58%			-
	계		49.58%
적용용적률 (기준용적률+완화용적률)			199.58%	259.58%	225.00%	203.9%
			※용도지역별 가중평균적용 :{(199.58%×57.6%×95,926㎡)+(259.58%×42.4%×95,926㎡)}/95,926㎡=225.0%			-
상한용적률			200%	300%		-

2		장위6구역 재정비촉진계획변경(안) 심의 주관부서 검토보고

□		상정사유

○ 소형주택 공급확대를 위한 기준용적률 상향을 적용하는 사항으로, 재정비촉진계획변경(안)에  대해 서울시 도시재정비위원회의 심의를 받고자 함.

□		검토의견

구   분

주요 심의사항

검 토 의 견

1.토지이용계획

구 분	명 칭	면 적(㎡)
		기 정	증 감	변 경
합 계		105,316	감) 98	105,218
정 비 기 반 시 설	소 계	43,374	-	43,374
	도 로	14,906	증)1,344	16,250
	공 원	23,538	증) 746	22,792
	녹 지	3,164	증) 598	2,566
	공공청사	1,766	-	1,766
택 지 (획지)	소 계	61,942	감) 98	61,844
	공동주택용지1	41,892	-	41,892
	공동주택용지2	19,578	감) 98	19,480
	종교용지	472	-	472

○ 적정

- 화랑로변 1차선 추가확보, 현황도로 제척에 따른 획지 및 녹지 선형조정

- 공공청사와 종교부지 진입부 10M도로 신설에 따른 공원, 녹지 선형조정

2.용도지역계획

구분		면적(㎡)
		기정	증(감)	변경
합 계		105,316	감) 98	105,218
주거 지역	제1종	15,792	증)10,519	26,311
	제2종(12층)	68,154	감)10,519	57,635
	제3종	21,370	감) 98	21,272

○ 적정

- 기반시설(공원 등) 선형조정

※ 재정비소위원회 자문의견 수용

- 현황도로 제척(98㎡)

3.기반시설계획

○ 토지이용계획과 동일

○ 토지이용계획과 동일

4.용적률 계획

○ 기준 196.32% ⇒ 216.29% (증 20%)

○  적용 236.30% ⇒ 264.58% (증 28.28%)

○ 적정

- 기준용적률 20% 상향

5.건축계획

○ 세대수 증가 : 355세대

- 기정 : 1,261세대 (분양1,045, 임대216)

- 변경 : 1,616세대 (분양1,338, 임대278)

○ 적정

※ 임대주택 증)62세대

(증가세대수의 17%이상 확보)

6.도로/교통계획

○ 화랑로 병목구간 해소를 위한 1차선 추가확보

(3차선→4차선) 및 공공청사와 종교부지 진입부

10M도로 추가확보.

○ 적정

※ 재정비소위원회 자문의견 수용

7. 종합의견

○ 구역계 변경, 도로확폭 등에 따른 토지이용계획 변경 및 ‘기준용적률 20%상향’에

따른 소형주택 증가(355세대)로 건축배치계획 등을 변경하는 사항이며,

○ 2012년 제9차 도시재정비위원회의 심의시 보류된 심의내용을 반영하여 재정비촉진계획(안)을 재 작성하였으므로 도시재정비위원회의 심의를 받아 장위재정비촉진계획 을 변경결정 하고자 함

첨부1. 토지이용에 관한 사항

구분	변경내용	변 경 사 유	비고
1	현황도로 제척	• 인접대지의 현황도로(98㎡) 제척에 의한 선형변경	3필지
2	도로선형조정	• 화랑로 병목구간 해소를 위한 1차선 추가확보	3차선→4차선
3	10M도로 설치	• 공공청사와 종교부지 진입부 10M도로 추가확보	공원선형조정

첨부2. 용도지역 결정에 관한사항

구 분		면 적 (㎡)			비율(%)
		기 정	증ㆍ감	변 경
일반주거지역	계	105,316	감) 98	105,218	100
	제1종	15,792	증) 10,519	26,311	25.00
	제2종	68,154	감) 10,519	57,635	54.78
	제3종	21,370	감) 98	21,272	20.22

첨부3. 정비계획 결정(안)도

■ 용적률

구 분	용도지역	용적률 (상한/계획)
		기 정	증ㆍ감	변 경
획지1-1	제2종 일반주거지역	236.3%이하 (236.03%)	증)28.28%	264.58%이하 (264.40%)
획지1-2	제3종 일반주거지역

■ 건폐율 (변경없음)

구 분	기 정	증ㆍ감	변 경
획지1-1 획지1-2	30% 이하	-	30% 이하

■ 높이 및 층수 (변경없음)

구 분	기 정	증ㆍ감	변 경
획지1-1 획지1-2	최고 33층 이하 (100m 이하)	-	최고 33층 이하 (100m 이하)
평균층수	25층 이하	-	25층 이하

첨부4. 건축계획에 관한사항

구 분	건축면적	연면적(지하)	건폐율	용적률	층 수	세대수	동수
기 정	11,427.00㎡	187,025.45㎡ (41,250.00㎡)	18.59%	236.03%	지하2층 지상 12~33층	1,261 (임대: 216)	17동
변 경	12,989.35㎡	252,529.77㎡ (89,172.62㎡)	21.16%	264.40%	지하2층 지상 15~33층	1,616 (임대: 278)	18동

첨부5. 주택공급계획

〇「소형 주택 공급 확대를 위한 촉진계획 변경 가이드라인」에 따른 기준용적률 20% 상향   조정으로 인하여 증가하는 세대수는 모두 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택으로 계획.

※ 증가세대수의 17%는 임대주택으로 계획

구 분		촉 진 계 획						변 경 내 역			변 경 (안)			증·감
		기 정			규 모 조 정			기준용적률 상향(20%)
		합계	분양	임대	소계	분양	임대	소계	분양	임대	합계	분양	임대
총 세대수		1,261	1,045	216	1,396	1,156	240	220	182	38	1,616	1,338	278	증)355
60㎡ 이하	40㎡ 미만	104	-	104 (48.1%)	96	-	96 (40.0%)	17	-	17 (44.7%)	113	-	113 (40.6%)	증) 9
	40㎡~ 50㎡	88	-	88 (40.7%)	107	-	107 (44.6%)	16	-	16 (42.1%)	123	-	123 (44.2%)	증) 35
	50㎡~ 60㎡	72	48	24 (11.1%)	179	142	37 (15.4%)	187	182	5 (13.2%)	366	324	42 (15.1%)	증)294
	소계	264	48	216	382	142	240	220	182	38	602	324	278	증)338
60㎡ ~ 85㎡		540	540	-	950	950	-	-	-	-	950	950	-	증)410
85㎡ 초과		457	457	-	64	64	-	-	-	-	64	64	-	감)393

주무관							양철수				재정비행정팀장					신종권					재정비과장					최진석					주거재생정책관						진희선
주택정책실장							이건기				행정2부시장					02/20 문승국
협조자				재정비총괄팀장							차재옥
시행			재정비과-1737										(						)		접수												(						)
우	100-744					서울특별시 중구 세종대로 110 신청사3층 재정비과																/
전화		2133-7213							/전송			2133-0754					/	aabbc@seoul.go.kr													/	대시민공개