별지 1호 서식

정비사업 시기조정 심의신청서
조정구분	■ 사업시행인가(최초) 시기조정 □ 관리처분계획인가 시기조정
사업구분	■ 재건축사업 □ 재개발사업 □ 뉴타운사업 □ 기타( )
구 역 개 요	구역명	면목3 주택재건축 정비구역				위 치	중랑구 면목5동 164-10번지 일대
						면 적	68,255.8㎡
	기존 가구수	계		소 유 자					세 입 자
		1,622		293					1,329
	건립 가구수	계		분 양					임 대(소 형)
		1,505		1,342					163
	사업시행 인가(예정)월	2013.6			관리처분 인가(예정)월			2014.12.
사 업 시 행 자	명 칭	면목3 주택재건축정비사업조합
	대 표 자	성명	채은석			주민등록 번 호		**************
		주소	서울 중랑구 면목동 165-117
	사 무 소 소 재 지	서울 중랑구 면목5동 158-48번지 2층
위 구역에 대한 정비사업 시기조정 심의를 신청합니다. 2013년 5 월 8일 중 랑 구 청 장 (인) (주관부서 : 주택과, 담당자 : 최용대 연락처 2094-2135) 서울특별시장 귀하
첨부서류 : 정비사업 시기조정 심의자료, 기타 관련서류

별지 2호 서식

정비사업 시기조정 심의자료

Ⅰ		일반현황

구 역 명 : 면목3 주택재건축 정비사업구역

위치/면적 : 중랑구 면목5동 164-10번지 일대 / 68,255.8㎡

< 위치도1 : 자치구 범위(인접구 경계선 표시) >

< 위치도2 : 구역 범위(주변현황 및 주요시설 등, 행정동 경계선 표시) >

사업추진경위

○ 2007. 07. 13 : 단독주택재건축정비사업 조합설립추진위원회 승인

○ 2007. 07. 25 : 정비구역지정 서울시 도시/건축 공동위원회 심의 통과

○ 2007. 09. 20 : 면목3 주택재건축정비사업 정비구역지정 고시

○ 2008. 01. 30 : 주민총회 및 조합설립창립총회 개최

○ 2008. 08. 14 : 조합설립인가 신청 접수

○ 2008. 09. 14 : 조합설립인가

○ 2009. 12. 08 : 조합설립변경인가

○ 2009. 12. 26 : 시공자 선정총회 개최

○ 2011. 08. 16 : 제26차 건축위원회 통합심의 결과(조건부 동의)

○ 2011. 11. 17 : 정비구역 및 정비계획 변경 고시(중랑구)

○ 2012. 08. 23 : 정비구역 및 정비계획 변경 고시(중랑구)

○ 2012. 10. 26 : 제26차 건축위원회 통합심의 조건부 통과

○ 2013. 04. 20 : 사업시행인가 신청을 위한 임시총회

○ 2013. 04. 29 : 사업시행인가 신청(조합→구)

○ 2013. 05. 08 : 주택정책심의위원회 심의 신청(구→시)

현재 사업진행 상황

○ 2013.04.29일 사업시행인가 신청되어 제출도서 검토 및 관련부서 협의 중에 있음

○ 구역 내 미동의자 매도청구소송 제기 및 진행 중

기존가구 현황

○ 서울시 도시 및 주거환경정비조례 호수산정 방식에 의하여 본 구역 내 전입한 기존가구는 총 1,622가구로 산정됨

< 표 1 : 기존가구수 >                                             단위:호

구 분	계	소유자	세입자
가 구(호)	1,622	293	1329
비 율(%)	100.0	18.06	81.94

< 표 2 : 기존가구 규모별․유형별 현황 >

구 분	계	40㎡미만	40㎡이상 ~60㎡미만	60㎡이상 ~85㎡미만	85㎡이상 ~135㎡미만	135㎡초과
계	593	17	184	64	149	230
단 독	383	-	-	56	148	179
다가구	184	-	184	-	-	-
다세대	18	9	-	8	1	-
연립주택	8	8	-	-	-	-

※ 건축물대장상 기준으로 적용하였으며, 다가구주택의 경우 구분거처단위로 산정

건립가구(안) 현황

○ 조합원 및 일반분양 1,342가구 및 소형(임대) 163가구 건립

< 표 3 : 건립가구수 >

구 분	계	분양	소형(임대)
가 구(호)	1,505	1,342	163
비 율(%)	100.0%	92.3%	7.7%

< 표 4 : 건립가구 규모별․유형별 현황 >

구 분	계	40㎡미만	40㎡이상 ~60㎡미만	60㎡이상 ~85㎡미만	85㎡이상 ~135㎡미만	135㎡초과
계	1,505(163)	-	378(163)	1,040	87	-
단독	-	-	-	-	-	-
다가구	-	-	-	-	-	-
다중	-	-	-	-	-	-
아파트	1,505(163)	-	378(163)	1,040	87	-
연립	-	-	-	-	-	-
다세대	-	-	-	-	-	-

※ 전용면적 기준, (  )는 재건축사업의 용적률 완화에 따른 임대주택수(장기전세주택)를 말함

Ⅱ		주민이주 및 거주현황

이주가구 현황

○ 2013년 05월 현재 이주가구 없음

○ 주요 미이주사유

- 현재 구체적인 이주계획이 미수립된 상태이며, 사업시행인가 후 관리처분계획인가 시 이주시작 예정

거주가구 현황

○ 2013년 05월 현재 기존가구 100%거주

○ 주요 거주사유

- 사업시행인가 이후 이주비 대출은행 선정 및 이주계획이 구체화되면, 본격적인 이주가 시작될 것이므로 관리처분계획인가 이전까지는 대부분 거주할 것으로 예상

주민이주 예상시기 : 2015년 3월 ~ 2015년 7월

Ⅲ		주택공급․멸실 현황 및 전망

중랑구 주택공급량(6개월)

○ 총 공급량 566호(단독주택 165호, 공동주택 401호)

○ 사업시행인가 예정월을 기준으로 전3개월, 후3개월 총 6개월간 공급량을 관련부서 협조자료 등으로 추정하였음

< 표 5 : 6개월간 주택유형별 공급량 >                            단위:호

주택유형									비고
합계	단독주택				공동주택
	계	단독	다가구	다중	계	아파트	연립	다세대
674	161	30	103	28	513	225	-	288	2010.3 ~2010.8
528	142	12	120	10	386	16	20	350	2011.3 ~2011.8
1,576	208	2	206	-	1,368	413	-	955	2012.3 ~2012.8
566	165	3	149	14	401	-	-	401	2013.3 ~2013.8

< 표 6 : 6개월간 사업유형별 공급량 >                             단위:호

사업유형								비고
합계	정비사업			택지 개발	정비사업 이외
	계	재건축	도시환경		계	건축허가	사업승인
674	-	-	-	-	674	674	-	2010.3 ~2010.8
528	-	-	-	-	528	528	-	2011.3 ~2011.8
1,576	32	32	-	-	1,544	1,163	381	2012.3 ~2012.8
566	-	-	-	-	566	566	-	2013.3 ~2013.8

중랑구 주택멸실량(6개월)

○ 총 멸실량 98호 (단독주택 85호, 공동주택 13호)

○ 사업시행인가 예정월을 기준으로 전3개월, 후3개월 총 6개월간 멸실량을 관련부서 협조자료 등으로 추정하였음

< 표 7 : 6개월간 주택유형별 멸실량 >                             단위:호

주택유형									비고
합계	단독주택				공동주택
	계	단독	다가구	다중	계	아파트	연립	다세대
422	158	158	-	-	264	-	264	-	2010.3 ~2010.8
271	247	247	-	-	24	-	24	-	2011.3 ~2011.8
783	343	333	10	-	440	-	318	122	2012.3 ~2012.8
98	85	70	15	-	13	-	-	13	2013.3 ~2013.8

※ 구분호수가 없는 경우 과거 인구주택총조사의 다가구 평균호수인 5호를 적용

Ⅳ		구청장 종합의견

의견주요내용

○ 면목3구역은 중랑구의 대표적인 낙후지역으로 주택의 노후도가 심각한 수준이며, 구역 내 거주환경이 매우 열악할 뿐 아니라, 관리처분인가 시까지 대부분의 기존가구들이 거주할 예정이므로 금번 사업시행인가(최초)로 인한 이주수요가 거의 없을 것인 바 별도의 시기조정이 필요치 않을 것으로 판단됨.

Ⅳ		가격동향 및 전망

심의대상구역

○ 면목동 일대 주택(아파트 제외) 실거래 현황

- ‘13년 1분기 매매거래 126건, 전세계약 591건 신고

: 매매는 40㎡초과~60㎡미만 외 전반적 하락, 전세는 85㎡초과 외 소폭 상승

주변지역

○ 중랑구 주변지역 대비 매매가 및 전세가는 서울시 평균보다 낮은 수준

- 서울 (종합)매매가 : ‘13년 들어 하향 안정화, ‘13년 4월말까지 3.0% 하락

- 서울 (종합)전세가 : ‘13년 들어 상승세 둔화, ‘13년 4월말까지 2.8% 상승

향후 가격 전망

○ 심의대상구역을 포함한 주변지역의 가격 이상현상이 감지되지 않음

- ‘13년 5월 사업시행인가 신청이 중랑구에 접수되었음에도 해당구를 포함한 주변지역 전세가를 급등시키는 영향은 미약하였으며,

- 면목동 일대 단독/다가구/다세대/연립주택 매매가 및 전세가도 전반적인 안정세를 보이고 있음

⇒ 사업시행인가 이후 전세가 안정세는 지속될 것으로 보임

Ⅴ		조정여부 및 기간분석

조정여부 분석

○ 주변지역 멸실

- 심의월을 포함한 전3개월, 후3개월, 총 6개월간 주택멸실(추정)량 1,691호

※ 정비사업 : 관리처분계획인가(예정)월 기준

정비사업 외 : 최근5년간 말소대장(건축허가, 주택사업승인)상 말소일 기준, 월별평균물량

○ 주변지역 공급

- 심의월을 포함한 전3개월, 후3개월, 총 6개월간 주택공급(추정)량 5,016호

※ 정비사업 : 준공(예정)월 기준

정비사업 외 : 최근5년간 허가대장(건축허가, 주택사업승인)상 사용승인일 기준, 월별평균물량

법령상 조정기준 해당여부

○ 조정기준에 따른 조정대상 분석

Ⅵ		주택정책실 검토의견

종합의견

○ 이주상황 및 조정대상여부

- ‘13년 5월 현재 기존가구수(1,622호) 중 이주가구는 없음

- 도정조례 제56조 기준에 따른 인가시기 조정대상에 해당하지 않음

○ 주변지역영향 및 이주수요

- ‘12년 4월~‘13년 4월 서울시 평균수준 이하로 전세가 안정세 유지

- 심의월을 기준으로 전후 6개월간 발생할 이주수요(1,691호)에 비해 중랑구 및 주변지역의 공급량이 약 3배 수준

⇒ 주변지역 전세시장 및 주택공급․멸실현황을 분석한 결과 면목3구역은 시기조정 대상이 아님