문서번호	주거재생과-11310
결재일자	2013.8.30.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
★주무관	재건축팀장	주거재생과장	주거재생정책관		주택정책실장
강성근	이순하	김승원	代김승원		08/30 이건기
협 조
	재생총괄팀장			김종석

창조적 정비계획 수립 시범사업 추진계획

- 사람과 장소 중심의 미래지향적 공동주택 만들기 -

2013.  8.

주 택 정 책 실

(주 거 재 생 과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)	무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)	무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(	공공건축가	)	무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)	무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 ■	(	도시및주거환경정비법, 건축법	)	무 □
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □ 홍보 ■
				취약계층 □ 성인지 □ 장애인 □ 디자인 ■
				갈등발생 가능성 □ 유지관리 비용 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)	무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	25개 자치구	)	무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)	무 ■

창조적 정비계획 수립 시범사업 추진계획

- 사람과 장소 중심의 미래지향적 공동주택 만들기 -

창조적 도시공간을 창출하는 정비모델 및 가이드라인을 바탕으로 재개발·재건축사업을 공공에서 선도적으로 시범사업을 실시하여 민간부문으로 확산시키고자 함.

Ⅰ				추진개요

추진근거

주택정책실장 방침 : 2012. 2. 20.

∙ 창조적 도시공간을 창출하는 정비모델 개발 용역 시행

주택정책실장 방침 : 2013. 6. 12.

∙ 사람과 장소 중심의 창조적 정비계획 운영지침 및 디자인가이드라인  수립

추진배경

사람과 장소 중심의 미래지향적 주거지 정책으로 전환 필요

정비사업 추진 의지가 있는 구역에 대해 사람과 장소 중심의 미래지향적 공동주택 창출을 위해 새로운 제도 및 기준을 적용한 시범사례 요구

정비사업 개선 추진을 공공에서 선도적 시행으로 민간부문 확산 계기 마련

∙ 지역경관과 조화, 동네 풍경에 어울리는 아파트 만들기

∙ 공공성 증진을 위해 지역에 열린 아파트 만들기

∙ 커뮤니티를 통해 이웃과 소통하는 아파트 만들기

추진절차

사업추진 절차

∙ 특별건축구역 지정 신청 및 건축위원회 심의 단계는 사업시행인가를 위한 단계로 조합이 설립된 이후 추진할 사항으로 금회 시범사업에서는 제외

시범사업 공모계획 통보		사업대상지 추천		사업대상지 심사 및 선정 (특별소위원회 : 공공건축가 선정 병행)		정비계획 수립 시범사업 추진		정비계획 수립 및 정비구역 지정 요청
< 서울시 → 자치구 >		< 자치구 → 서울시 >		< 서울시 >		< 자치구 >		< 자치구 → 서울시 >

도시계획위원회 (도시재정비위원회) 심의		정비계획 수립 및 정비구역 지정 고시		특별건축구역 지정 신청		건축위원회 심의		특별건축구역 지정 고시
< 서울시 >		< 서울시 >		< 자치구 → 서울시 >		< 서울시 >		< 서울시 >

시범사업 대상지 선정 (서울시)

∙ 기간 : 2013. 10월중

정비계획 수립 시범사업 추진 (자치구)

∙ 정비계획 수립 : 2013. 12. ∼ 2014. 9.(약 9개월)

사업추진 일정

구 분	추진일정(예정)	비 고
시범사업 2개소 추진 방침 및 자치구 시달	2013. 8월말 ~ 9월초	시 → 자치구
자치구 대상 시범사업 설명회	2013. 9월초	시
시범사업 사업계획안(대상지) 제출	2013. 10. 15.	자치구 → 시
사업 대상지 심사 및 선정	2013. 10. 21. ~ 10. 23.	시, 선정위원회 (특별소위원회)
대상지 선정 결과 및 공공건축가(MA) 지정 내용 통보	2013. 10. 25.	시 → 자치구
기술용역 타당성 심사	2013. 10. 31.	자치구 → 시
사업비 지원(시→자치구) 및 시범사업 정비계획 용역발주(자치구)	2013. 11월초	자치구, 시
용역계약 및 착수	2013. 12월말	자치구
중간보고(특별소위원회) 및 주민공람안 확정	2014. 3월 ~ 4월	자치구, 시
주민설명, 공람, 구의회 의견청취 등 절차이행	2014. 5월 ~ 7월초	자치구
정비계획 수립 및 정비구역 지정 도시계획위원회 심의 요청	2014. 7월 중순	자치구 → 시
도시계획위원회 심의	2014. 7월 중순 ~ 8월	시
정비계획 및 정비구역 결정고시	2014. 9월	시

추진방안

자치구 공모로 대상사업 선정(실태조사 완료되어 추진 결정된 구역)

∙ 실태조사 완료되어 추진 결정된 정비예정구역을 대상으로 자치구 공모로 시범사업 대상지 선정

- 실태조사 미완료 구역의 경우 사업 추진 여부가 불투명한 바, 공모에서 제외

∙ 단독주택 재건축·재개발 정비예정구역 1개소, 공동주택 재건축 정비예정구역 1개소 각각 선정. 자치구 공모 결과에 따라 사업대상지 조정 가능

특별소위원회에서 대상지 선정심사 추진

∙ 시범사업은 특별건축구역 지정을 전제로 시행하는 바, 대상지 및 공공건축가 모두 선정하여야 하는 함에 따라 특별소위원회에서 심사

공공건축가 역할 부여

∙ 선정된 시범사업에 대해 시에서 공공건축가(MA)를 선정하여 정비계획에 대한 자문+조정 역할 부여

창조적 정비모델 가이드라인을 활용 사람과 장소 중심의 미래지향적 공동주택 만들기

- 지역에 열린 아파트를 위해 공공성 확보 등 특별건축구역 지정 기준에 적합한 계획 유도

- 지역특성에 적합한 경관 창출(6개 유형 중 적합한 항목 선택 적용)

- 공동체 회복을 위한 지역 및 공유 커뮤니티시설 적용

사업예산 지원

규    모 : 정비계획수립 2개소(8ha : 2개소 × 4ha)

소요예산 : 800,000천원 (자치단체경상보조금)

- 정비계획수립 : 382,000천원 × 2개소 = 764,000천원

- MA 비용 : 18,000천원 × 2명 = 36,000천원

[(12개월 × 150만원/월 × 1인 × 1개소) × 1개소 = 18,000천원 × 1개소 = 18,000천원]

사업예산은 시범사업 대상지 선정 후 해당 자치구에 지원. 1개소당 사업비 400백만원 초과의 경우 초과된 사업비는 해당 자치구에서 확보.

- 다만, 추가 예산 확보 가능한 경우 확보된 예산범위 내에서 정비구역 면적 대비 조정하여 예산지원 가능함.

※ 사업예산 집행잔액은 자치구에서 시에 반납 등 정산한다.

Ⅱ				추진계획

기본방향

∙ 획일적·폐쇄적 아파트		∙ 사람과 장소 중심의 미래지향적 공동주택 만들기
∙ 경제성·기능성 위주의 정비사업 ∙ 주변경관과의 조화 미흡 ∙ 도시맥락의 단절 ∙ 단지 내 주민만을 위한 형식적 · 일률적 커뮤니티시설		∙ 자연경관과 조화, 동네풍경에 어울리는 아파트 ∙ 공공성 증진을 위해 지역에 열린 아파트 ∙ 커뮤니티를 통해 이웃과 소통하는 아파트

사업 대상지

실태조사 완료된 단독주택 재건축·재개발 및 공동주택 재건축 정비예정구역

∙ 평 지 형 : 구릉지를 제외한 지역

∙ 구릉지형 : 표고 40m 이상 경사도 10도 이상

∙ 수 변 형 : 한강 경계로부터 500m 또는 8대 지천축 하천 경계로부터

200m 이내 사업구역 편입률 50% 이상

∙ 역세권형 : 역으로부터 250미터 이내에 사업구역 편입률 50% 이상

∙ 대학가형 : 대학교 경계로부터 500m(보행권) 이내 사업구역 편입률 50% 이상

∙ 지역특성보전형

- 옛도심보전형 : 4대문안 특성보존지구 및 정비지구 내 사업구역의 편입률 50% 이상, 사업구역으로 옛물길, 주요 옛길이 통과하는 구역

- 역사문화재보전형 : 국가지정문화재 보호구역으로부터 100m 또는 시지정문화재 보호구역으로부터 50m 이내에 사업구역 편입률 50% 이상

대상지 선정절차

선정절차

시범사업 공모계획 통보 (서울시→자치구)	⇒	사업신청서 제출 (자치구→서울시)	⇒	특별소위원회 심사를 거쳐 대상지 선정 (서울시)

사업설명서 작성 및 제출

사업설명서(PPT 5장 내외) 제출(자치구) - 세부내용 붙임 참조

∙ 사업대상지 개요

∙ 입지여건(위치도, 현황사진)

∙ 사업 추진계획 및 사업추진 전략

╺ 시범사업 관련 적극적 반대 움직임이 있는 경우 사업계획서에 명시해야 함

특별건축구역 지정 신청서(PPT 30장 내외) 제출(자치구)

∙ 창조적 정비계획 운영지침 및 디자인가이드라인 수립 내용 참조하여 작성

대상지 선정기준

원  칙

∙ 실태조사가 완료되어 사업추진이 결정된 정비예정구역

- 토지등소유자 50% 이상 찬성 및 25% 미만 반대인 경우. 다만, 50% 미만 찬성인 경우 구청장이 별도의 조사, 확인 등을 통해 자료 제시하여야 함.

∙ 자치구에서 시범사업 추진을 희망하는 지역

∙ 시범사업 대상지 면적이 40,000㎡ 이상인 지역을 원칙으로 함. 다만, 4ha 초과 또는 미만의 경우라도 선정위원회에서 선정한 경우에는 예산범위 내에서 정비구역 면적 대비 조정하여 예산지원 가능함.

※ 단독주택 재건축의 경우 300세대 이상, 공동주택 재건축의 경우 1,000세대 이상 계획 설계가 가능한 면적이어야 함.

우선 선정기준

∙ 시범사업 추진에 대한 주민 동의율이 높은 지역

- 특별건축구역 지정 및 공공건축가 활용에 대한 적극적인 의지

∙ 자치구와 정비구역 주민(추진주체) 간에 협력(협약)계획을 제시한 경우

∙ 대상지 6가지 유형 중 평지형, 구릉지형, 수변형인 지역

∙ 자치구의 사업추진의지(실현방안) 등을 종합 고려하여 선정

대상지 선정방법(별도 심사계획 수립)

특별소위원회에 심사

∙ 위 원 장 : 주거재생정책관

∙ 선정위원 : 특별소위원회 위원 6명

- 위원(외부전문가) 수당지급 : 금일백이십만원정(￦1,200,000원)

* 산출내역 : 200천원(2시간 초과시) × 6명 × 1회 = 1,200천원

대상지 선정계획

∙ 대상지 선정 : 총 2개소

╺ 단독주택 재건축·재개발 정비예정구역 : 1개소

╺ 공동주택 재건축 정비예정구역 : 1개소

※ 선정위원회 심사 결과에 따라 대상지 선정개소 조정 가능(총 2개소는 불변)

심사기준

∙ 서면평가 심사기준표 : 15점 - 자치구 신청서류로 시(주거재생과)에서 자체평가

심사항목	평가지표	배점			총점
1.적합성	◦대상지 6가지 유형 중 평지형, 구릉지형, 수변형인 지역	2	2		15
2.자치구 의지 (주민 참여율)	◦자치구와 정비구역 주민(단체) 간에 협력계획을 제시한 경우	2	2	13
	◦사업 추진에 대한 주민동의율 71% 이상인 지역	11	11
	◦사업 추진에 대한 주민동의율 66~70% 이하인 지역	10
	◦사업 추진에 대한 주민동의율 61~65% 이하인 지역	9
	◦사업 추진에 대한 주민동의율 56~60% 이하인 지역	8
	◦사업 추진에 대한 주민동의율 50~55% 이하인 지역	7

∙ 선정위원회 심사기준표 : 85점 - 자치구 사업계획(발표) 등을 고려 위원회에서 평가

- 배점 및 심사 항목은 선정위원회에서 별도로 정할 수 있다.

심사항목	평가지표	배점	총점
1.합목적성	◦창조적 정비계획수립의 합목적성에 부합되는지 여부	30	85
2.공공성 확보	◦공공성 증진을 위해 지역에 열린 아파트를 고려한 사업실현 가능 여부	30
3.기대효과 등	◦사업 추진 시 그 지역 및 주변지역에 긍정적인 영향 등 기대효과를 얻을 수 있는지 여부 ◦설문조사 시행 및 설문 참여율	25

Ⅲ				실행계획

정비계획 작성 시 주요내용

동네 풍경에 보탬이 되는 공동주택 디자인

∙ 지역 인문·자연환경 및 경관자원을 배려하는 디자인 유도

∙ 창의적인 공동주택 디자인 유도

다양한 수요에 맞는 다양한 공동주택 유형 도입

∙ 지역 수요에 대응하는 다양한 유형·규모의 주거 계획

∙ 리모델링이 쉬운 공동주택 계획

길 중심의 지역에 열린 주거문화 창출

∙ 지역과 연계하는 개방적인 가로 계획

∙ 휴먼스케일의 가로환경 조성 및 가로 활성화를 위한 가로변 프로그램 계획

안전하고 편리한 가로 환경 계획

∙ 무장애 공간 계획 도입

∙ 범죄예방 디자인 계획

공동체를 위한 공유(Sharing) 커뮤니티 계획

∙ 지역사회와 공유하는 커뮤니티 시설 설치 유도

∙ 지역 공유 및 다기능·복합 커뮤니티 시설을 위한 총량제 도입 및 설치기준 강화

∙ 주민공동시설에 대한 미래지향적인 진화된 기준 제시

∙ 실효성 있는 지역개방 운영방안

주민 간 차별 없는 공동주택

∙ 사회계층 통합을 위한 혼합단지 조성

∙ 공동 커뮤니티 시설 설치 및 공동이용의 차별 방지

사업시행

특별소위원회 운영

∙ 시범사업 착수 후 중간보고(2회)를 통하여 합목적성, 공공성 확보 여부, 정비계획의 적정성 등 자문

공공건축가 지원

∙ 정비계획 수립 등 사업 진행과정에서 사람과 장소 중심의 미래지향적 공동주택 만들기를 위해 공공건축가 선정 및 지원

커뮤니티 시설은 주민협약을 우선으로 하여 계획한다.

사업효과

∙ 고층 아파트 위주의 획일적, 폐쇄적 주거단지에서 탈피하여 장소별 특성을 반영한 다양한 도시공간을 창출하고, 주거지 경관의 공공성 확보, 지속가능한 커뮤니티 형성 및 아파트 옥상 텃밭 활용을 통한 도시농업화 가속화 등

∙ 특별건축구역 제도를 활용한 창조적 정비계획 모델을 기반으로 동일한 용적률 체계에서 용적률 활용 증대 및 분양성 향상 등으로 주민과 공공 모두에게 긍정적인 효과

Ⅳ				소요예산

소요예산

사업비 : 801,200천원 (심사위원 수당 포함)

구 분		금 액	비 고
합 계		801,200천원
창조적 정비계획수립 시범사업 추진	소 계	801,200천원
	용 역 비	800,000천원	․사람 중심의 주택정비사업 추진, 도시 및 주거환경정비사업 지원(도정), 창조적 정비계획수립 시범사업 추진, 자치단체경상보조금 : 800,000천원
	심사위원수당	1,200천원	․사람 중심의 주택정비사업 추진, 도시 및 주거환경정비사업 지원(도정), 주거환경개선사업 관리, 사무관리비 : 1,200천원

Ⅴ				향후 추진계획

2013.  9월말 : 시범사업 대상 신청서 접수

2013. 10월초 : 선정위원회에서 대상지 선정 심사 및 공공건축가 선정

2013. 10월말 : 시범사업 정비계획 용역 계약 및 착수

2014.  6월말 : 정비계획 수립 및 결정, 용역 완료

붙임 : 1. 사업신청서 1부.

2. 사업계획서 1부.

3. 특별건축구역 지정 신청서(작성예시 포함) 1부.

4. 자치구 소요예산 및 조달계획 1부.(1개소당 400백만원 초과시)

5. 주민의견 조사서 1부.  끝.