문서번호	전략주택공급과-4947
결재일자	2024. 4. 11.
공개여부	부분공개(5)
방침번호	행정2부시장 제83호

								시 민
주무관	청년주택계획팀장		전략주택공급과장		주택공급기획관		주택정책실장		행정2부시장
문연걸	김훈		최원석		김장수		한병용		04/11
									유창수
협 조
	청년주택운용팀장					서민수

- 초고령사회 대비 고령자 주거안정을 위한 -

「어르신 안심주택」추진계획

2024. 04.

주 택 정 책 실

(전략주택공급과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
일반사항
정책일반	◆ 제반 법규와 실태, 실제 현장의 의견 등을 검토하였습니까? (법령, 규칙, 통계·빅데이터, 시민의견 등)	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석하였습니까?(갈등, 약자, 일자리, 안전, 탄소 감축 등) ※ 약자 : 하단 세부 검토항목 점검	■	□
	◆ 정책·계획·전시물·홍보물 등이 역사적 사실에 부합하는지 검토하였습니까?	□	■
	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까?(경제·사회·환경 등)	■	□
약자와의 동행
목적	◆ 경제적으로 취약한 약자를 지원하기 위한 사업인가?	■	□
	◆ 주거, 생계, 의료, 교육, 기타 분야 중 어느 것에 해당하는가?	■	□	주거
	◆ 단순지원 사업과 사다리지원 사업 중 어느 것에 해당하는가? (단순 : 어려움 즉시 개선 / 사다리 : 계층 상향 또는 안정 유도)	■	□	사다리지원
	◆ 경제적으로 취약한 약자가 아니라 하더라도, 다양한 분야의 사회적 약자를 배려할 수 있는 수단을 포함하였는가?	■	□
계획수립	◆ 사업 대상자가 쉽고 편리하게 서비스를 활용할 수 있도록 사업을 구성하였는가?	■	□
집행·홍보	◆ 집행과정에서 발생할 수 있는 역효과를 최소화하기 위한 대안을 고려하였는가?(‘약자’ 낙인효과, 역차별 등)	■	□
	◆ 사업 대상자에게 적절한 홍보 수단을 채택하였는가?	■	□
평가·환류	◆ 사업효과를 측정할 수 있는 지표(산출, 과정, 성과 등)는 마련하였는가? 아닐 경우, 성과를 평가할 수 있는 대체·보완 수단이 존재하는가?	■	□

초고령사회 대비, 어르신 안심주택 추진계획

초고령 사회 진입, 1~2인 가구 증가 등에 따른 주거수요에 대응하고자 新주택유형인 ‘어르신 안심주택’ 추진계획을 마련하여 시행하고자 함

Ⅰ		추진개요

□ 검토배경

○ 초고령사회 진입 : 서울의 총 인구수 감소하나, 60대 이상 증가 추세

- (`15년 대비 `30년) 총 인구수 9.7%↓, 60대 이상 인구수 60.6%↑

○ 어르신 1인 가구 증가 : 1인 가구 증가 중. 60대 이상 급속 증가

- (`15년 대비 `30년) 1인 가구 46.3%↑, 60대 이상 1인 가구 120%↑

□ 검토과제

○ 인구구조 변화에 대비하여 소형주택 중심으로 공급

- 저렴한 주거비용, 맞춤형 커뮤니티 등 편리하고 부담가능한 주거공간 조성

○ 어르신 공동체 생활을 통한 ‘사회적 가족’ 형성으로 사회안전망 구축

- 노인 우울증, 고독사, 치매 등 사회적 문제에 사전 대응

○ 저소득 및 중산층 어르신을 고려한 임대+자가(분양) 혼합형 추진

- 어르신들의 다양한 소득 및 자산 수준을 고려하여 임대ㆍ분양주택 혼합

Ⅱ		추진계획

□ 추진방향

□ 사업개요

○ 사업방식 :「민간임대주택에 관한 특별법」에 의한 공공지원민간임대주택

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○ 주택구성 및 입주대상

구분		공급비율(호수 기준)	입주대상	비고
분양주택		20% 이하 (주택연면적 30% 이하)	모든 연령대	소득·자산기준 없음
민 간 임대주택	일반공급	40% + α	어르신 및 청년 1~2인가구
	특별공급	10% + α	어르신 1~2인가구	소득·자산기준 있음
공공임대주택		20% ± α

* 어르신 주거비율 : 전체 호수의 50% 이상 / 1인 가구 비율 : 전체 호수의 2/3 이상

* 어르신 : 65세 이상 / 청년 : 19~39세 이하

* 분양주택은「주택 공급에 관한 규칙」적용(SH 선매입으로 전환 가능)

○ 용도지역 상향

- 제2종일반주거지역 이상     : 준주거 및 상업지역 허용(청년안심주택 준용)

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Ⅲ		세부 추진계획

□ 저렴한 주거비 부담

□ 부담가능한 임대료

○ 임차인 소득수준에 맞춰 임대료 차등 적용

- 소득이 낮을수록 낮은 임대료에 입주할 수 있도록 입주자격 차등 적용

구분		임대료 (주변시세 기준)	입주대상	입주자격
민 간 임대주택	일반	85% 이하	어르신 및 청년 1~2인가구	·소득·자산기준 없음
	특별	75% 이하	어르신 1~2인가구	·「공공주택특별법」등 관계규정에 따라 소득·자산기준에 의한 입주자격 별도 마련
공공임대주택		30~50%

○ (공공임대) 보증금 선택범위 다양화(5백~3천만원)

- 저소득층이 목돈 부담 덜고 저비용 입주 가능토록 최저 보증금(5백만원) 도입

○ 주변 임대료 시세 전수조사(한국부동산원) 및 공개(서울시)

- 우리시 홈페이지를 통해 시세조사 결과 공개. 논란 발생시 재산정 시스템 구축

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□ 관리비 절감

○ 상생형 임차시설 및 주차장 운영 수익을 관리비로 활용

- 비주거시설 일부를 상생형 임차시설로 계획, 관리·운영비용을 제외한 임차수익을 관리비 인하에 활용(상생형 임차시설은 ‘서울형 주거환경 조성항목’으로 인정)

- 부설주차장 운영 수익을 통한 관리비 절감 도모(사례 : 호당 월 평균 12천원)

○ 의료·건강·생활지원 등 특화시설 및 프로그램 사용료 절감

- 자치구, 의료법인 등과 연계를 통한 공공서비스 시스템 구축으로 사용료 인하 도모

○ 관리비 가이드라인 마련 및 부과내역 상세 공개

- 단지 규모, 여건에 따른 관리비 가이드라인 마련

- 입주 전 예상관리비, 입주 후 관리비 부과 세부내역 홈페이지 공개

* 입주 전 미리 확인하고 선택, 입주 후 관리비 타 단지와 비교 가능토록 공개

□ 접근성 양호, 편리한 입지

□ 사업대상지 : 조기 사업정착을 위한 시범사업 추진(2~3개소)

○ (대중교통 중심지) 역세권 250m + 간선도로변 50m 이내

- 역세권 322개소(가용면적 약86㎢), 간선도로변 50m 이내(면적 127㎢, 총 연장 1,038㎞)

* 주변개발 상황 등 해당 역세권 여건에 따라 통합심의위원회 심의를 거쳐 350m까지 허용

○ (의료법인 소유부지) 2·3차 병원, 보건기관 경계로부터 350m 이내

- 2·3차 병원 57곳, 보건기관 28곳으로 市 전역 고루 분포(강남 41곳, 강북 44곳)

[서울시 의료시설 현황] * 서울시 의료시설은 총 85개소으로 편중되지 않고 서울시 전역에 분포 ▸ 강북권 44개(서북권 9개, 도심권 10개, 동북권 25개), 강남권 41개곳(서남권 27개, 동남권 14개) ▸ 의료시설 총 85개 : 2차 병원 43개, 3차 병원 14개, 보건기관 28개

□ 맞춤형 주거공간계획

□ 주택공급계획

○ 인구변화 및 계층별 특성을 반영한 수요자 중심의 주택공급계획

□ 맞춤형 건축계획 : 무장애 설계, 첨단 특화설계

○ 전체 세대를 생활에 안전하고 이동에 편리한 무장애 및 첨단 특화설계 적용

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□ 의료+건강+생활 복합서비스

□ 주거·생활·의료지원 등 원스톱 복합서비스 제공

○ 주거 + 생활지원(안부확인, 식사, 청소 등) + 의료지원(응급대응, 입욕, 의료요양 등)

거주공간	생활지원 서비스	의료지원 서비스
※ 운영형태 : 거주공간(기본제공) + 생활 및 의료지원서비스 별도 제공(별도 비용)

○ 지역 프로그램과 의료·건강·복지관련 특화시설과 연계

의료ㆍ건강관련 지역 프로그램	의료ㆍ건강ㆍ복지 등 특화시설
※ 운영형태 : 자치구 및 의료법인 등과 연계를 통한 시설 및 프로그램 사용료 절감

○ 주요 공공(공용)시설

	[보건지소] ㆍ규모 : 약300㎡ (대지면적 5천㎡ 이상 우선 검토) ㆍ건강측정·영양·재활관리, 우울증·치매 프로그램 등		[공용식당(웰이팅센터)] ㆍ규모 : 약150㎡ (호수 150호 이상 의무 설치) ㆍ맞춤형 밀케어 기능, 식생활 및 영양상담 등

□ 입주자 및 사업자 지원

□ 통합심의 등 행정절차 간소화로 인·허가기간 단축

○ 사업절차 및 추진단계별 소요기간 단축으로 사업자 부담 축소

□「어르신 안심주택 종합지원센터」를 통한 입주자 맞춤 지원

○ 입주예정자 오리엔테이션 등 소통 강화로 갈등 발생요소 사전 해결

- 계약서 확인, 하자 등 사전점검(체크리스트 제공), 예상관리비 등 입주전 사전 안내

○ 찾아가는 상담, 만족도 조사, 민원·갈등 사례집 등을 통해 입주자 민원 선제 대응

○ 임차인대표회의 구성 지원을 통한 임대료·관리비 등 임차인 협상력 강화

□ 건설자금 금융지원(이자 지원)

○ 기준금리 3.5% 이상일 경우 건설자금 이자차액 지원 : 2%(‘24년 한시적용)

- 신축 건설자금 대출한도액(240억) 대출 시 사업자 이자 부담 年 4.8억원 감소

* 기준금리가 3.5% 이하일 경우는 현행 이자차액 보전금리 1.5% 유지

Ⅳ		향후일정

○ ‘23.04    : 어르신 안심주택 건립 및 운영을 위한 기준 마련

- 용도지역 변경 기준, 단위세대 및 커뮤니티시설 계획 기준 등 명시

* 자치구 및 사업시행자 대상 설명회 등을 통한 홍보 및 전파

○ ‘23.04~  : 시범사업지 선정 및 시범사업 추진(2~3개소)

- 사업계획 및 재무계획 수립 컨설팅 지원, 관련 절차 이행 적극 행정지원 등

참고자료		‘어르신 안심주택’ 관련 참고자료

□ 청년 안심주택과 어르신 안심주택의 비교

□ 용적률 체계도(예시)