문서번호	도매권임대팀-1577			★담당자	팀장		사업본부장			사장
보존기간	년										11/30
				최재형	김이종		윤덕인			문영표
결재일자	2023.11.30.
공개여부	공개
				협 조
				감 사	감사실				감사필
2024년 가락시장 도매권역 임대차계약 추진 계획(안)

2023. 11.

	서울특별시농수산식품공사
도매권임대팀

[요약] 2024년 가락시장 도매권역 임대차계약 추진 계획

□ 2024년 도매권역 임대보증금 및 임대료 결정

○ 년도별 도매권역 감정평가 및 임대료 변동 추이

구 분	’20년	’21년	’22년	’23년	’24년
감정평가	2.1%	4.1%	1.9%	1.4%	3.1%
임대료	1.3%	2.5%	2.7%	0.7%	2.2%

○ 총괄: ’24년 임대보증금 평균 0.7% 인상, 임대료 평균 2.2% 인상

구분	시설수	면적 (㎡)	임대보증금(천원)			연 임대료(천원)
			’24년	’23년	증감액	’24년	’23년	증감액
합 계	426	33,760.44	7,809,373	7,750,752	58,621 (0.7%)	6,219,193	6,082,559	136,634 (2.2%)
판매시설	56	4,908.24	1,578,593	1,578,593	- (0.0%)	1,240,410	1,240,410	- (0.0%)
사 무 실	276	16,276.63	3,625,014	3,574,350	50,664 (1.4%)	2,799,041	2,685,762	113,279 (4.2%)
부대시설	66	9,706.65	1,414,999	1,409,211	5,788 (0.4%)	1,368,520	1,359,641	8,879 (0.7%)
편의시설	28	2,868.92	1,190,767	1,188,598	2,169 (0.2%)	811,222	796,746	14,476 (1.8%)

○ 조정 내역

- 임대보증금 및 임대료 최고 인상액 5%로 조정(130개)

∙보증금 5% 초과 상승시설 49개, 임대료 5% 초과 상승시설 81개

- 임대보증금 및 임대료 동결(88개)

∙’23년 신규계약 시설 ’24년까지 임대보증금 및 임대료 동결(16개)

∙시설현대화 사업 2공구 내 갱신거절 대상 ’22년 임대료 상당 부당이득금 부과(72개)

- ’23년도까지 기존 보증금이 ’24년보다 감소한 경우 보증금 동결(201개)

- 토지 임대차 계약은 토지 결정단가에 요율 적용(12개)

∙(나대지) 보증금 12%, 임대료 8.5% (은행)  보증금 10%, 임대료 20%

- ’23년도 감면 대상시설 현행 감면율 유지(14개)

□ 2024년도 임대차 계약 추진 계획(안)

○ 계약시설 총337개 중 갱신계약 235, 계약유지(종료) 30, 갱신거절 72

구 분	시설수	갱신계약	계약유지(종료)	갱신거절	공실
합 계	426	235	30	72	89

2024년 가락시장 도매권역 임대차계약 추진 계획(안)

2023년 제7회 재산심의회 심의 결과에 따라 2024년 가락시장 도매권역 임대시설 임대차 계약을 추진하고자 함.

Ⅰ		관련 규정

□ 임대차 관계의 존속(상가건물 임대차보호법 제9조, 제11조)

○ 법 제9조(임대차기간 등) ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

○ 법 제11조(차임 등의 증감 청구권) ② 차임 또는 보증금의 증액청구는 임대차계약, 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 아니한다.

□ 임대차 기간(서울특별시 상가임차인 보호를 위한 조례 제7조,

시설물운영관리규정 제11조, 제11조 2)

○ 조례 제7조(임차인 보호를 위한 조례) ①산하기관 보유재산의 임대차계약 기간은 2년 이상으로 한다.

○ 규정 제11조(계약기간) ① 계약기간은 2년이며, 계약개시일은 1월 1일 부터 다음 연도 12월 31일까지로 한다(이하 생략). 2. 계약연도의 다음 연도 1월 1일 이후 계약한 입주자의 계약기간은 계약기간 개시일로부터 2년이 경과한 연도의 12월 31일까지로 한다.

○ 규정 제11조의 2(차임 등의 증감청구) 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

Ⅱ		2023년 임대 계약 현황

□ 임대차 시설 현황(’23.10월말 기준)

구 분	시설수	면적(㎡)	입 주		공 실		공실률
			시설수	면적(㎡)	시설수	면적(㎡)
합 계	426	33,760.44	337	21,115.58	89	3,671.43	32.2%
판매시설	56	4,908.24	56	2,139.06	-	-	-
사 무 실	276	16,276.63	187	7,914.15	89	3,671.43	32.2%
부대시설	66	9,706.65	66	8,872.02	-	-	-
편의시설	28	2,868.92	28	2,190.35	-	-	-

※ 사무실 공실 89개(청과동 53, 수산동 35, 대체매장 1)

□ 2023년 임대보증금 및 임대료 수입(추정)

(단위: 천원)

구 분	시설수	임대보증금	월임대료	연 임대료
합 계	337	6,830,868	431,306	5,175,659
판매시설	56	1,578,593	103,368	1,240,410
사 무 실	187	2,654,466	148,239	1,778,862
부대시설	66	1,409,211	113,303	1,359,641
편의시설	28	1,188,598	66,396	796,746

※ 시설현대화사업 2공구내 시설 중 72개는 부당이득금으로 부과 중

Ⅲ		2024년 감정평가 내용

□ 2024년 가락시장 감정평가 개요

○ 평가 기관: ㈜신한감정평가법인

○ 평가 기간: ’23. 9.26.~10.30. / 기준 시점: 2024. 1. 1.

○ 평가 방법: 임대사례비교법(임대료), 공시지가기준법(토지)

- 도매권역 임대시설은 ’19년부터 임대사례비교법 적용(임대료 평가)

- 토지 임대는 공시지가기준법으로 토지가격 평가 후 임대료를 산정

(파레트공치장, 운반기구 수리소 등 12개소)

□ 감정평가 결과

○ 5개년 감정평가 결과

구 분	’20년	’21년	’22년	’23년	’24년
인상률	2.1%	4.1%	1.9%	1.4%	3.1%

○ 도매권역 임대료 결정단가: 전년대비 평균 3.9% 상승(임대사례비교법)

구분	층	용도	면적(㎡)	임대료결정단가(원/㎡)		변동률
				2024년도	2023년도
청과동	B1	창고, 대피실	257.63	127,000	125,000	1.6%
	1층	휴게실	40.59	649,000	640,000	1.4%
		간이휴게실	21.14	636,000	626,000	1.6%
	2층	사무실	29.43	286,000	273,000	4.8%
		은행	181.48	814,000	809,000	0.6%
	3층	사무실	46.90	254,000	243,000	4.5%
		식당, 휴게실	105.13	191,000	184,000	3.8%
수산동	B1	창고, 대피실	18.00	172,000	173,000	-0.6%
	1층	저온창고	128.03	260,000	252,000	3.2%
		휴게실	25.74	718,000	705,000	1.8%
	2층	사무실	45.37	286,000	274,000	4.4%
		은행	224.46	832,000	827,000	0.6%
	3층	사무실	35.90	267,000	259,000	3.1%
채소매장	1층	식당	122.64	509,000	486,000	4.7%
	중2층	사무실	59.16	223,000	-	-
가로판매대	1층	잡화판매	5.61	1,350,000	1,340,000	0.7%
건어제2매장	1층	식당	34.02	496,000	479,000	3.5%
중계기	옥상	중계기	8.00	827,000	821,000	0.7%

※ 도매권역 판매시설은 임대료 동결로 ’24년 감정평가 대상에서 제외(부당이득금 부과)

○ 토지가격 결정단가: 전년대비 18.8% 상승(공시지가기준법)

구분	층	용도	면적(㎡)	임대료결정단가(원/㎡)		변동률
				2024년도	2023년도
북문	1층	물류적치장	180.00	11,300,000	9,510,000	18.8%

Ⅳ		2024년 임대보증금 및 임대료 결정

□  임대보증금 및 임대료 결정 방법

○ 임대사례비교법(토지를 제외한 325개 임대 시설)

- 연 실질임대료(원) = 전용면적(㎡) × 임대료 결정단가(원/㎡)

- 보증금(원) = 연 실질임대료(원) ÷ 1.03(보증금 운용이율 연 3% 적용)

- 월 임대료(원) = 보증금(원) ÷ 12

○ 공시지가기준법(토지 임대시설인 파레트공치장 등 12개)

- 토지평가액(원) = 토지면적(㎡) × 토지가격 결정단가(원/㎡)

- 보증금(원) = 토지평가액(원) × 보증금 요율(%)

- 월 임대료(원) = 토지평가액(원) × 임대료 요율(%) ÷ 12

□ 임대보증금 및 임대료 결정 결과

○ 연도별 임대료 변동 추이

구 분	’20년	’21년	’22년	’23년	’24년
인상률	1.3%	2.5%	2.7%	0.7%	2.2%

○ 결정: ’24년 임대보증금 평균 0.7% 인상, 임대료 평균 2.2% 인상

구 분	시설수	면적 (㎡)	임대보증금(천원)			연 임대료(천원)
			’24년	’23년	증감액 (율)	’24년	’23년	증감액 (율)
합 계	426	33,760.44	7,809,373	7,750,752	58,621 (0.7%)	6,219,193	6,082,559	136,634 (2.2%)
판매시설	56	4,908.24	1,578,593	1,578,593	- (0.0%)	1,240,410	1,240,410	- (0.0%)
사 무 실	276	16,276.63	3,625,014	3,574,350	50,664 (1.4%)	2,799,041	2,685,762	113,279 (4.2%)
부대시설	66	9,706.65	1,414,999	1,409,211	5,788 (0.4%)	1,368,520	1,359,641	8,879 (0.7%)
편의시설	28	2,868.92	1,190,767	1,188,598	2,169 (0.2%)	811,222	796,746	14,476 (1.8%)

○ 전용면적 기준 월 임대료 수준

구 분	시설수	전용면적 (㎡)	3.3㎡당 월 임대료(원)			증감률
			’24년	’23년	증감액
합 계	426	24,787	69,120	67,601	1,519	2.2%
판매시설	56	2,139	159,748	159,748	0	0.0%
사 무 실	276	11,586	66,556	63,862	2,694	4.2%
부대시설	66	8,872	42,493	42,218	276	0.7%
편의시설	28	2,190	102,028	100,207	1,821	1.8%

□ 조정 내역

○ 임대차계약 체결 시 ’24년 감정평가를 반영하여 임대보증금 산출

- 임대료는 감정평가 결과를 반영하여 조정하되, 감정평가 상승률이 5%를 초과할 시 임대료 인상액을 법정 최고 한도인 5%로 제한

- 임대보증금 5% 초과 상승시설 49개, 임대료 5% 초과 상승시설 81개

○ ’23년도까지 납부한 임대보증금이 ’24년보다 감소한 시설 임대보증금 동결(201개)

○ ’23년 신규계약 시설 임대보증금 및 임대료 동결(16개)

- 1년 이내 증액 청구가 불가하므로 ’24년 말까지 동결 후 ’25년에 일괄 조정(시설물운영관리규정 제11조의2)

○ 토지임대차계약은 토지가격 결정단가 요율 적용(12개)

구 분	임대보증금	임대료
은행(ATM)	10.0%	20.0%
나대지	12.0%	8.5%

○ 현대화사업 2공구 내 갱신거절 대상 시설 임대보증금과 임대료 동결

구 분	대상 수	임대료
갱신 거절 대상	72	’22년 임대료 상당액 부당이득금 부과

○ ’23년 감면 대상 시설 현 감면율 유지(14개)

- ’23년 대비 감면시설 14개 감소: 전국여성농민회총연합(1개, ’23.11.16. 해지), 사단법인 서울사회적경제네트워크(13개, ’23.12.31. 계약 해지 예정)

Ⅴ		2024년 임대차계약 추진 계획(안)

□ 임대차계약 대상 시설

○ 총괄: ’24년 갱신 계약 대상 시설 235개

구 분	시설수	갱신 계약	계약 유지(종료)	갱신 거절	공실
합 계	426	235	30	72	89
판매시설	56	-	-	56	-
사 무 실	276	155	27	5	89
부대시설	66	56	3	7	-
편의시설	28	24	-	4	-

○ 갱신 계약 체결 대상: 235개

- 청과동·수산동 사무실과 2공구 내 부대·편의시설은 시설현대화사업으로 인한 명도 확약을 내용으로 하는 특약 체결

구 분	시설수	주요 시설	계약 기간
사무실	155	청과·수산동 사무실, 서울시강남농산물수거반, 자회사 등	’24. 1. 1.~’25.12.31.
부대시설	56	창고, 통신사 중계기 등
편의시설	24	휴게실, 식당, 은행, 소방서, 수리소 등

○ 기존 계약 유지 대상: 30개

구 분	시설수	주요 시설	비고
사무실	27	신규 계약 사무실, 커피판매원 사무실, 서울시사회적경제네트워크 등	계약 기간 시설별 상이
부대시설	3	창고

○ 갱신 거절 또는 계약 종료 대상: 72개

구분	시설수	주요 시설	비고
판매시설	56	건어·식품종합상가	제소전화해 체결
사무실	5	조합사무실, 농협 등
부대시설	7	창고, 가공시설, 무료급식소 등
편의시설	4	식당, 지게차 보관소, 수리소 등

□ 2024년 임대차 계약서 개정(안) 반영(붙임 3 참조)

○ 임차인의 준수의무 신설

- 임대시설 타 용도 사용행위 규제 강화

- 폭언·폭행으로부터 공사 직원 보호

○ 개인정보 동의서 중 CCTV 영상 수집 동의 항목 신설

- 범죄 예방 및 수사 증거 확보

Ⅵ		임대보증금 등 감면시설 조치

□ 비영리단체 및 공공기관 등 감면시설

○ 임대보증금과 임대료 감면 시설 현 감면율 유지(9개)

연번	단체명	대상시설	면적 (㎡)	임대내역		감면 결정	사유	처리계획
				보증금	임대료
1	가락119 안전센터	송파소방서가락파출소	650.00	100%	100%	1995.12.	공공 기관	현행유지
2	서울시보건환경연구원	서울시 가락 농수산검사소	385.35	100%	100%	1999. 5.	공공 기관	현행유지
3	강남농산물수거반	관리금융동 3층 6-1호	100.00	100%	100%	2016.11.	공공기 관	현행유지
4	(사)희망 나눔마켓	청과동 3층 98-1호	97.50	100%	100%	2010. 2.	비영리단체	현행유지
5	(재)천주교서울대교구유지재단	무료급식소	208.00	100%	100%	1991. 3.	비영리 단체	현행유지
6	가락시장 경로당	청과동 2층 36-1호	62.97	60%	100%	2022. 12.	비영리 단체	현행유지
7	가락시장 경로당	청과동 2층 37-1호	62.97	60%	100%	2008.1.	비영리 단체	현행유지
8	가락시장 경로당	청과동 2층 38-1호	62.97	100%	100%	2004. 9.	비영리 단체	현행유지
9	가락시장커피판매	관리금융동 1층 4-4호	18.00	70%	100%	2022. 7.	기타	현행유지

※ 전국여성농민회총연합(1개, ‘23.11.16. 해지), 사단법인 서울사회적경제네트워크(13개, ‘23.12.31. 계약 해지 예정)

□ 유통인 조합 상급단체 및 도매권역 물류개선 시설

○ 비영리사단법인 및 도매시장 물류개선시설 임대보증금 및 임대료 감면율 현행 유지(5개)

연번	단체명	대상시설	면적 (㎡)	임대내역		감면 결정	사유	처리계획
				보증금	임대료
1	한국로지스풀(주)	파레트공치장	186.00	80%	0%	2009. 6.	물류개선시설	현행유지
2	AJ네트웍스(주)	물류기기 적치장	180.00	80%	0%	2016.11.	물류개선시설	현행유지
3	(사)한국농업 유통법인	청과동 3층 29-1호	42.54	80%	0%	2006. 6.	비영리 단체	현행유지
4	(사)한국농업 유통법인	청과동 3층 101-1호	65.00	80%	0%	2006. 6.	비영리 단체	현행유지
5	(사)한국 농산물조합	청과동 3층 97-1호	139.55	80%	0%	1998. 6.	비영리 단체	현행유지

Ⅶ		추진 일정

□ ’24년 임대차 계약 추진 일정

구 분	내 용	기 간	비 고
계약 안내	○ 임대차계약 안내문 배부	’23.11.30.∼12. 1.	사전 안내
	○ 임대차계약 공고문 게시	’23.12.1.∼12. 8.
계약 준비	○ 계약서 인쇄 ○ 계약 내용 전산 입력 ○ 보증금 고지서 배부 ○ 배너 제작	’23.12. 4.∼12. 8.	전산정보팀 협조
계약 체결	○ 임대차계약 체결 - 체납금 완납 확인 - 계약체결 및 계약서 교부	’23.12.11.∼12.15.	업무동 13층
후속 조치	○ 계약 미체결자 계약 추진	’23.12.18.∼12.22.

붙임  1. 2024년 임대차계약 안내문과 공고문 각 1부.

2. 2024년 임대차계약 명부 1부.

3. 2공구 내 갱신거설 시설 내역 1부.

4. 2024년 임대차계약서 개정 내용 1부.

5. 2024년 임대차 계약서(임대인용, 임차인용) 각 1부.

6. 2024년 특약사항 각 1부.  끝.

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