가로주택 기부채납 공공임대주택 매입업무 처리기준

2023. 3. 14. 제정

2023. 6. 19. 개정

제1장 총칙

1-1. 목적 및 대상사업

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 근거하여 소규모주택정비 관리지역에서 가로주택정비사업의 시행으로 용도지역이 변경됨에 따라 공급하는 공공임대주택의 매입(매매)에 관한 기준을 제시함으로써 업무추진을 원활히 하고자 함

1-2. 관련근거

1-2-1. 소규모주택정비 관리지역에서의 임대주택 공급

- 관리지역에서 소규모주택사업의 시행으로 용도지역 변경 시 증가 용적률의 일정비율에 해당하는 면적에 임대주택 건설하여 시, 시장 또는 토지주택공사등에 공급

※ 소규모주택정비법 제43조의5제1항, 제2항 및 조례 제44조의4제1항, 제2항

1-2-2. 임대주택 공급가격

- 임대주택의 공급가격은 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로, 부속토지는 시, 시장·군수등 또는 토지주택공사등에게 기부채납

※ 소규모주택정비법 제43조의5제3항

1-2-3. 임대주택 인수계약 체결을 위한 사항

- 임대주택의 인수계약 체결을 위한 사전협의, 인수계약의 체결, 인수대금의 지급 방법 등 필요한 사항은 인수자가 따로 정함

※ 소규모주택정비법 제38조의6제2항, 같은 법 시행령 제33조

1-2-4. 서울시 모아타운 관리계획 수립지침

1-2-5. 서울시 공공임대주택 매입업무 처리 기준

제2장 가로주택 기부채납 공공임대주택 매입

2-1. 인수인

ㅇ 서울특별시장

2-2. 공공임대주택 매입 관련 가로주택정비사업 추진절차

① 기본계획수립 → ② 조합설립추진 → ③ 조합설립인가 → ④ 공공임대주택 계획협의 → ⑤ 통합심의 → ⑥ 매매가격 등 사업시행계획 수립(사업시행계획 및 관리처분계획 중 임대주택 관련 사항) → ⑦ 사업시행인가(관리처분인가) → ⑧ 착공 → ⑨ 매매계약 및 매매대금 지급 → ⑩ 준공 및 입주 → ⑪ 이전고시 및 청산(주택인수 및 소유권 이전)

2-3. 공공임대주택 매입 절차

2-3-1. 계획협의

ㅇ 협의시기: 통합심의 신청 등을 위해 사업시행자 요청 시

ㅇ 협의사항: 공공임대주택 비율, 규모별 세대수 등 관련규정 준수 여부

ㅇ 절차

1) 통합심의 신청을 위한 부서 협의: 사업시행자→자치구→서울시

2) 부서 협의 의견 회신: 서울시→자치구

2-3-2. 매매가격 등 사업시행계획 수립

ㅇ 계획시기: 사업시행계획(관리처분계획) 수립 시

ㅇ 계획사항: 공공임대주택 계획에 따른 가격(추산액), 산출 근거 등

ㅇ 절차

1) 매매금액 산정: 사업시행자

2) 공공임대주택 관련 사항 사업시행계획(관리처분계획)에 반영, 수립: 사업시행자

3) 사업시행계획(관리처분계획) 검토 승인: 자치구

※ 소규모주택정비법 제30조, 제33조

2-3-3. 매매계약

ㅇ 계약시기: 건축공정 5% 이상 도달 이후

ㅇ 계약신청: 사업시행자 → 구청장 → 서울특별시장

<계약신청 시 제출 서류>

사업시행자 제출

① 공공임대주택 매입가격 산출검토서 및 근거 자료(별지 서식1~3)

② 건축공정 확인서(감리 확인)

③ 시공보증서(소규모주택정비법 제20조제8항), 분양보증서

④ 마감재 목록(일반분양분과 동일 시공 계획, 마감재 비교 목록 포함)

⑤ 공공임대주택 건설 현장 사진, 위치도, 평면도 및 배치도

자치구 확인 및 제출

① 사업개요(사업명, 위치, 면적, 건립규모, 설계개요 등)

② 사업시행계획인가서(관리처분계획인가서)

ㅇ 계약체결 방법

1) 계약체결 신청, 접수

※ 단, 사업 활성화 등 필요시 예산의 범위에서 매매계약 시점을 조정할 수 있음

※ 사업시행자(매도인) 사전 계약 수요조사 통해 매입예산 편성

2) 매매가격 산정 근거 및 계약서(안) 검토, 매입 결정 방침 수립: 서울시

3) 직인 날인, 매매계약 체결: 서울시⇔사업시행자

4) 매매계약 사실 통보: 서울시→자치구, SH

2-3-4. 매매대금 신청·지급

ㅇ 지급시기: 매매계약 후 매매대금 청구 시

ㅇ 지급방법: 서울시에서 자치구에 예산 재배정, 자치구는 공정 확인 후 매매대금 지급

1) 계약금: 총금액의 20%(매매계약 체결 시점)

2) 중도금: 총금액의 60%(건축공정에 따라 4회에 걸쳐 분할 지급 가능: 35%, 50%, 65%, 80% 이상인 때 각 15%)

3) 잔  금: 총금액의 20%(준공인가 이후 10%, 소유권 이전 이후 10% 지급 정산)

<신청서식 예시>

구분		구성비율	금액	기 지급금액	이번 청구금액	비고
계약금		20%
중도금	1차	15%
	2차	15%
	⦙	⦙
잔금	1차	10%
	2차	10%
합계		100%

<매매대금 신청 시 필요서류>

- 중도금 지급 신청 시: 건축공정 증빙서류

- 잔금 지급 신청 시: 준공인가 및 소유권 이전 증빙서류(등기필증 등)

2-3-5. 인수 및 소유권 이전

ㅇ 인수: 사업시행자 요청에 따라 SH에서 인수 일정 협의

- 주택 인수 이후 서울시 또는 SH의 공공임대주택 공급계획에 따라 공급(입주), 관리

- 인수 이전에 발생하는 비용은 사업시행자가 부담(표준계약서에 기재)

ㅇ 소유권 이전: 가로주택정비사업 소유권 보존등기일로부터 60일 이내

- 다만, 사업시행자의 귀책사유가 아닌 천재지변이나 행정명령, 기타 부득이한 사정으로 공부정리 등의 절차가 지연되는 경우에는 그러하지 아니함

- 소유권 이전에 따른 비용은 사업시행자가 부담(표준계약서에 기재)

ㅇ 소유권 이전 절차

1) 등기촉탁(신청)서, 위임장 제출: 사업시행자 → 서울시

2) 직인 날인 관련 서류 송부: 서울시 → 사업시행자

3) 소유권 이전 등기: 사업시행자

4) 등기 완료 통지서 제출: 사업시행자 → 서울시

<매입업무 추진 절차도>

추진단계					주요내용
①		공공임대주택 계획협의			· 형별(TYPE), 세대수 등 공공임대주택 계획, 관련규정 준수여부 등 통합심의 관련 사항
통합심의					· 시 도시재생위원회 통합심의
②		사업시행계획(관리처분계획) 수립 (공공임대주택 매매가격 사전협의)			· 사업시행계획(관리처분계획) 수립을 위한 사항 ※ 공공임대주택 명세, 추산액 및 건축비 가산 등 가격산출 근거 포함
사업시행계획인가 (관리처분계획인가)					· 사업시행계획인가 승인 고시
착공					· 단계별 공정 확인
③		매매계약 체결요청 및 매입 결정 통보			③-1. 매매계약 체결신청(사업시행자→자치구→시) · 건축공정 5% 이후 계약 체결 ※ 동·호내역, 형별(TYPE), 세대수, 배치 마감재 및 매각(매매)가격 산출 등 근거자료 첨부
					③-2. 매입방침 결정(시) · 공공임대주택 인수 결정 방침 ※ 매각(매매)가격 산정 검토서, 계약서(안) 등 검토
					③-3. 매매계약 체결(시⇔사업시행자) · 매매계약서(표준계약서 기반 협의) 직인 날인
④		매매대급 지급 및 소유권 이전			· 계약금, 중도금, 잔금 지급(시→자치구→사업시행자) · 준공 이전 현장점검(SH) · 주택인수 ※ 소유권 이전 관련서류, (하자)이행 보증증권 제출 (사업시행자→시)
⑤		공공임대주택 공급 및 관리			· 공급 및 관리(SH)

2-4. 공공임대주택 매매가격 등 산정

2-4-1. 매매대상 주택 선정(동·호수 추첨)

ㅇ 추첨방법: 수기 또는 전산추첨

- 조합원에게 공급하고 남은 주택을 대상으로 공개추첨 방법에 따라 선정

※ 수기추첨하는 경우 시·구· SH공사 관계자, 경찰(필요시) 등 입회하에 추첨하고 사진, 동영상, 관계자 서명 등 증거자료 제출

- 일반분양주택과 공공임대주택은 사회혼합(소셜믹스)

2-4-2. 공공임대주택 매매가격 산정

ㅇ 공공임대주택의 가격:「공공주택 특별법」에 따라 국토교통부장관이 고시하는「공공건설임대주택 표준건축비」

- 가격산정 시점: 매매계약 체결 당시 표준건축비 적용

ㅇ 부속토지: 기부채납

ㅇ 건축비 가산

- 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 7의 비용

- 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조(입주자모집공고에 제시되는 선택품목) 및 별표 1의3 제3호의 비용

구조형식
· 철근콘크리트 라멘구조(무량판구조 포함): 표준건축비의 5% 가산 · 철골철근콘크리트 구조: 표준건축비의 10% 가산 · 철골조 : 표준건축비의 16% 가산 ※ 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용

지하층
· 표준건축비의 63%에 상당하는 금액 ※ 지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습ㆍ방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간)는 제외 ※ 지하층의 구조형식에 따라 건축비를 추가로 가산할 수는 없음

시공보증수수료
· 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료 표준건축비에 포함 ※ 일반분양분에 대한 분양 보증수수료는 제외

발코니 새시 일괄시공
· 표준건축비의 4.7% 적용

발코니 확장시공
· 국토교통부「공동주택 발코니 확장비용 심사참고기준」비용 적용

음식물류 폐기물 공동 처리시설
· ‘쓰레기 자동집하시설’ 중 ‘음식물 쓰레기시설’에 대해서만 가산비용 인정 ※ 산정방식: (임대주택의 전용면적/총 전용면적)×음식물류 처리시설비

주택성능 등급
· 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 [별표 1의3] 제3호의 비용 ※ 공동주택성능 등급에 따른 기본형 건축비의 가산 비용을 적용받고자 할 경우 - 공동주택성능 인증서를 발급받아 ｢분양가심사위원회｣에 제출 - 기본형건축비의 가산비용을 적용받은 경우 입주자모집공고안에 표시

설치형(built-in) 가전·가구

· ｢공동주택 분양가격의 산정에 관한 규칙｣ 제4조(입주자모집공고에 제시되는 선택품목)의 추가 선택품목 중 사업시행자와 인수자가 공공임대주택 매매계약 체결 시 협의하여 결정한 품목

- 품목 설치비는 일반분양 입주자모집공고에 제시된 금액에 의함

(단, 일반분양공고가 없는 경우는 별도 산출근거에 의함)

· 설치기준 품목(대상품목은 평형 등을 고려하여 품목, 수량 등 변경 가능)

구분	품목	권장수량	비고
가구	붙박이장	1	침실, 전용 59㎡ 이상
가전	시스템 에어컨	2	침실, 거실, 전용 59㎡ 이상
		1	거실, 전용 32㎡ 이하
	가스쿡탑 또는 전기레인지	1	주방, 전체
	냉장고	1	전용 32㎡ 이하 권장
	세탁기	1	전용 32㎡ 이하 권장

2-5. 마감재 및 현장점검

2-5-1. 내부 마감재

ㅇ 공공임대주택의 바닥‧벽‧천정‧각종 설비 등 내부 마감 공사는 일반분양주택과 동일하게 시공

※ 발코니 새시, 발코니 확장 포함

ㅇ 일반분양 주택의 설계변경 및 사업계획변경 등에 따른 마감재 변경 시 인수인과 협의

2-5-2. 현장점검 및 하자점검(SH)

ㅇ 1차 점검: 기준층 골조 착공 전

- 실시설계도면 및 마감재 목록 검토

ㅇ 2차 점검: 건축공정 70%(또는 마감공사 이전) 시점

- 일반분양분과 공공임대주택 마감재 목록 제출(사업시행자 → SH)

- 일반분양분과 공공임대주택에 대한 동일 시공 여부 확인(SH) 및 마감재 수준 협의(시, SH)

ㅇ 3차 점검: 준공검사 전(d-30)

- 입주자 사전점검일 지정 및 점검일 협의(사업시행자 → SH)

- 현장점검, 하자점검 및 필요시 시정조치 후 보고(SH → 시)

- 공공임대주택 준공 전 하자점검 사항 보수·수리 등 보완 조치

- 각 단계 협의 완료 후 대금 지급

<주요 점검 사항>

① 바닥‧벽‧천정‧각종 설비 등의 내부 마감 공사(발코니 새시 및 발코니 확장 포함)의 일반분양주택과의 동일 시공 여부

② 설치형(빌트인) 가전·가구 매입품목 설치여부

③ 협의사항 외 항목에 대한 추가시공 여부

④ 기타 공공임대주택 하자 등

제3장 당사자 및 관계기관의 역할

□ 공공임대주택 매각(매입) 협의 당사자 및 관계기관의 역할

당사자(관계기관)	역할	비고
조합 등 사업시행자	· 가로주택 임대주택 매각(매매)가격 산출 및 근거자료 제출 ※ 사업시행계획(관리처분계획)에 포함되는 사항 · 매매계약에 따른 임대주택 매각	매도인
자치구	· 인가권자로서 사업시행계획 내 임대주택의 명세 등 관련 규정 준수 및 조합 제출자료(공문, 증빙자료 등) 확인 · 공정확인, 매도인의 청구에 따른 매입대금 지급	사업 인가권자
서울시	· 통합심의 등 임대주택 계획 적정성 검토 · 매각(매입)가격 산정 및 계약서(안) 검토 후 매입 결정 방침 수립 및 계약 체결 · 매입예산 수립, 자치구로 예산 배정	인수인
서울주택도시공사 (SH)	· 공공임대주택 마감재, 하자 등 품질 점검 · 공공임대주택 공급(입주 계약) 및 관리	주택공급, 관리

제4장 행정사항

□ 시행일: 결정일부터 시행

※ 이 기준에 없거나 세부적인 사항 등은 「공공임대주택 매입업무 처리 기준」(행정2부시장방침 제120호, 2023.5.11.)을 준용

□ 서울주택도시공사 위수탁관리 체결 협의

첨부 1) 공공임대주택 매매계약서 1부

2) 별지1~3 가로주택 임대주택(기부채납 공공임대) 매각(매매)금액 산출서식 일체