				★ ◎										본부장 방침 제267호
문서번호	주택관리혁신부(TF)-2250			부 원			주택관리혁신부(TF)장				주택관리혁신단(TF)장			공간주거복지본부장
보존기간	10년																12/20
				지효연			최광락				차승민			박완수
결재일자	2021.12.20
공개여부	공개			협조
일상감사	대상아님
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임대주택업무 매뉴얼[주택관리편] 개정(안) 보고
		서울주택도시공사
(주택관리혁신단(TF) 주택관리혁신부(TF))

사전 검토항목

■ 해당사항이 있는 부분에 √’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 의견 입력 가능)

구 분	사전 검토사항 점검 사항	검토 완료	해당 없음	비고
신 뢰 도 영향 검토	▶ 공사 신뢰도에 미칠 영향을 검토하였습니까? 예) 실현 가능성, 공정성 등
사 회 적 가 치	▶ 사회적 가치에 관한 사항을 검토하였습니까? 예) 일자리 확대, 주민참여, 윤리경영, 노사상생, 지역사회 공헌활동, 사회적 약자배려, 청렴 등
상생•협력 우선구매	▶ 정부권장 우선구매 사항인지 검토하였습니까? 예) 경쟁적 계약에 의한 제품, 사회적기업 등 생산품, 중소기업제품, 중소기업 기술개발제품, 중증장애인생산품, 녹색제품
고 객 만 족 도	▶ 고객만족도 향상을 검토하였습니까? 예) 고객 및 주민참여, 주거만족도, 하자관리 등
사전협의	▶ 이해당사자와 충분한 협의를 하였습니까? 예) 공사내 관련부서, 중앙부처, 시 자치구, 민간단체 등
전 문 가 자 문	▶ 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 변호사 등 전문가 자문, 자문위원회, 타당성 검토 등
업무개선	▶ 업무개선 사항이 있는지 검토하였습니까? 예) 법령개정, 제도개선 등
홍 보	▶ 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 설명회 등
안 전	▶ 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 시설물 점검, 재난·안전관리 등
통 합 경영공시	▶ 지방공기업법에 의한 경영정보 통합경영공시 항목에 해당하는지를 검토하였습니까? 예) 지방공기업법 제46조 제3항 및 시행령 제44조의 2
결재문서 공 개	▶ 공개여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호
바 른 우 리 말	▶ 불필요한 외국어․외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? 예) 스페이스, 플랜, 앵커시설, 거버넌스, 인큐베이팅, 매칭 등

본

임대주택업무 매뉴얼[주택관리편] 개정(안) 보고

1		목 적

❍ 2012년 기존 임대주택업무 매뉴얼 개정 이후 「공공주택특별법」, 「공동주택관리법」,    「공공주택업무처리지침」 등 관련법령 및 지침이 변경되었으나, 장기간 미개정되어      매뉴얼이 기준으로서 제 역할을 하지 못하고 업무처리에 혼선 발생

❍ 법령 개정사항 등을 반영한 임대주택업무 매뉴얼(주택관리편)개정으로 임대주택      관리업무에 혼선을 방지하고, 주택관리 업무의 체계화·효율화 및 직원의 업무      능력 향상과 임대주택 관리업무에 대한 고객만족도 제고에 기여하고자 함.

2		관련근거

❍ 사장방침 제130호(2012.02.29.)「임대주택업무 매뉴얼 개선 추진결과 보고」

❍ 주거복지본부장방침 제98호(2020.05.29.)「시설관리요령」및「임대주택업무       매뉴얼」개정검토

❍ 주거복지본부장방침 제46호(2021.03.16.)「임대주택업무 매뉴얼 개정 추진       계획(안)」

3		추진방향 및 추진경위

가. 매뉴얼 개정 추진방향

❍ 공사의 임대주택 관리세대수는 꾸준히 증가하고, 유형은 다양해져 고객만족도 제고를 위해서 임대주택 관리업무의 체계화·효율화가 필요

❍ 2012년 임대주택업무 매뉴얼 개정이후 임대관리·주택관리 업무의 추가·개정된 법령내용과 공사 지침내용을 반영하고, 이해하기 쉽게 작성하여 센터 및 관리사무소 업무담당자가 업무처리기준으로 실질적으로 활용할 수 있도록 있도록 함

❍ 공급부서 및 관련업무부서의 개정(안) 반영 요청사항을 최대한 반영하여 신규직원의 업무교육에 활용

※ 주요 법령의 변화

- 각각의 법령 변화 추이

「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」과「임대주택법」이「공공주택에 관한 특별법」과   「민간임대주택에 관한 특별법」으로 법률명 변경 및 내용 개정(2014.01.)

「주택법」상 주택관리에 관한 내용이 「공동주택관리법」으로 신설(2015.8.)

공공임대주택 입주자의 소득·자산기준 정비를 위한 공공주택특별법 시행규칙,

공공주택업무처리 지침 개정(2016.11.)

나. 추진경위

❍ 주택관리혁신(TF)부장을 반장으로 하는 매뉴얼 개정반을 구성

❍ 주택관리혁신부(TF) 업무담당자와 임대관리·주택관리 부문의 실무 경험이 풍부한 주거복지직 사무원(겸임)이 매뉴얼 개정안 초안을 작성하고 주거복지처를 재조정(초안작성-1차감수-2차감수-최종감수별 센터 조정)하여 감수, 의견 반영

※ 코로나19 확산으로 대면회의가 불가하여 비대면(전화, SH톡, 메일 등)으로 수정사항 의견조회 및 업무추진

❍ 단계별 추진사항

1단계		주택관리혁신부(TF)		►방침 수립(2021.3월) ►부문별(계약, 주택관리, 고객서비스 등) 업무의 관련법령과 방침서 수집 및 단위별 분류
⇩
2단계		주택관리혁신부(TF)		►임대주택 업무매뉴얼 개정을 위한 현장회의 총 3회 시행(2021.4월) ►임대주택 업무매뉴얼 개정사항 검토 관련 센터 및 관련업무부서 협조요청(2021.6월)
⇩
3단계		-13개 센터 -공공주택부, 맞춤주택부, 청신호주택부, 전세 주택부, 개발금융운영부, 주택관리부, 분양수납부, 법무지원부, 소통협력부		►부문별 세부적인 임대주택업무 매뉴얼(주택관리편) 개정관련 초안 작성(2021.7~8월) ►작성된 초안을 총6회 검토·감수(2021.9~12월) -13개 센터 3회 감수(남부, 서부, 동북 주거복지처 간 교차 감수) -공공주택부, 법무지원부 포함 9개 관련업무부서 3회 감수 ►실무 담당자와의 의견조회 다수(2021.7~12월)
⇩
4단계		주택관리혁신(TF)부		►매뉴얼 확정 및 업무편람 업로드(2021.12월)

4		매뉴얼 개정사항

가. 매뉴얼 개정사항 요약

매뉴얼 목차	매뉴얼 개정사항
Ⅰ. 임대주택 관 리	① 전화걸기, 전화받기 등 상황별 고객응대요령으로 개정 ② 공공주택특별법, 공공주택업무처리지침 등 개정된 법령 반영 ③ 영구임대, 국민임대 등 기존 임대주택 유형 개정사항 반영 ④ 행복주택, 청년매입임대, 역세권청년주택 등 새로운 임대주택 공급내용 추가 ⑤ 공공주택부(공동상속인의 상속동의 불가 시 명의변경 업무처리)와 같은 관련 업무부서의 주요방침 내용 추가 ⑥ 주택소유자처리 관련 사례별 소명자료 및 QA내용 보완 ⑦ 임대주택 유형별 재계약 세부내용(기준소득 초과세대의 할증률 등) 보완 ⑧ 서식 추가(개인정보 수집·이용 및 제3자제공동의서 등) 및 기존 서식 정리
Ⅱ. 신규입주 관 리	① 공동주택관리법, 민간임대주택에 관한 특별법 등 개정된 법령 반영 ② 신규입주관리와 관련하여 개정사항 반영 ③ 입주대비 단계별 시설물 점검 프로세스 및 하자저감 집중관리체계 세부절차 추가 ④ 소규모 임대전용 단지 입주관리 내용 추가 ⑤ 임대주택 사전공개 및 점검 내용 추가 ⑥ 서식 추가(거주의무 예외사항 확인신청서 등) 및 기존 서식 정리
Ⅲ. 법적분쟁 관 리	① 소액보증금 보호관련(우선변제를 받을 보증금)개정일 및 시행일 연혁 정리 및 업무처리시 법적 근거 보완 ② 채권양도양수, 채권압류(가압류)관련 업무처리 내용 보완 ③ 전자공탁 시행 내용 추가 ④ 건물명도소송 및 강제집행 업무처리 프로세스, 업무세부절차 등 추가 ⑤ 제3채무자의 사건사례와 관련한 QA 내용 보완 ⑥ 기존 서식 정리
Ⅳ. 임대상가 관 리	① 재공급 임대상가 임차인 선정과 관련하여 업무시스템 추첨 및 공급계획, 업무흐름도 추가 ② 장기 미임대 임대상가 조치 방안 내용 추가 ③ 기존 서식 정리
Ⅴ. 위탁관리업체 선정 및 계약 업 무	① 위탁관리업체 선정·계약 업무기준 및 절차 전면 개정 ② 경비·청소 등 용역업체 선정 내용 개정사항 반영 ③ 기존 주택관리업자 연장계약 처리절차 개정사항 반영 ④ 관련 서식(주택관리업자 선정 적격심사 세부기준, 공동주택관리 위·수탁계약서 등) 전면 개정
Ⅵ. 기 타	① 관리비 관련 개정사항 반영 ② 혼합주택단지 아파트 명칭변경 내용 추가 ③ 공동주택의 행위허가 및 신고처리 업무 내용 개정 ④ 임대주택 건물 인도소송 기준수립 내용 추가 ⑤ 임대주택 화재 등 재난안전사고 대응요령 내용 추가 ⑥ 매입한옥 보전 관련 대행거래와 위·수탁거래의 구분 정리 추가

※ 서울시 재개발임대주택 지도점검 시 요구사항 반영

※ 개정사항은 첨부한 매뉴얼에 파란색으로 표시함

5		소요예산

❍ 소요예산 : 금13,000,000원(일천삼백만원)

❍ 매뉴얼 발간 : 300부(센터, 본사 관련부서에 배포)

6		행정사항

❍ 임대주택업무 매뉴얼(주택관리편)개정(안)이 확정되면 업무편람에 업로드

❍ 주거복지직 사무원을 대상으로 매뉴얼 개정(안) 관련 의견조회 및 개선사항 도출하여 추후 개정시 활용

입력하는 곳입니다.

붙임  임대주택업무매뉴얼[주택관리편] 개정(안) 1부.  끝.