공항고 이적지 공공주택건설사업 추진현황

2021. 11.

도 시 재 생 본 부

〈공공재정비2부>

1		사업개요

□ 사업목적

- 교육청의 폐교 부지를 매입하여 공공주택단지를 건설, 가양9-1단지 재정비사업의 임시이주단지로 활용 후 통합공공임대로 공급하고자 함

□ 대상지현황

김포공항

공항고 이적지

개화산역

김포골드라인

- 위    치 : 서울시 강서구 방화동 648-1 일원

- 대지면적 : 16,000㎡ (필지분할에 따라 변경 가능)

- 도시계획 : 자연녹지지역, 학교(이전 완료), 교육환경보호구역

- 소 유 자 : 서울시교육청

□ 제약사항

- 학교이적지에 대한 용적률 및 건폐율 제한

(준주거 : 용적률 320%, 건폐율 30%)

- 공항고도제한(해발 57.86m, 약 15층)

□ 사업기간 :‘23.05. ~‘26.09.

□ 총사업비 : 약 2,380억원 (토지비 포함)

- 재정비사업이 아닌 공공임대주택 건설사업으로서 국고보조금 교부 가능

□ 개략 사업성검토 결과

(단위: 천원)

PI : 0.72 (현재가치, 45년 운영기준)
건설기간 사업수지 : -22,519,487 (경상가 기준)
수입	계	189,546,193	지출	계	212,065,680
	임대보증금	163,307,680		용지비 및 조성비	65,369,479
	국고보조금	26,238,513		건축비	114,599,682
				기타(금융비 등)	32,096,519

※ 현재 사업타당성 검토 의뢰 중으로 상기 사업성검토 결과는 변동될 수 있음

※ 통합공공임대 임대보증금 및 임대료는 행복주택 임대료 산정 기준을 준용하여 인접지(방화동 일대) 전세가를 조사하여 산정함

※ 토지매입으로 진행하는 사업 특성상 사업성 저하 수반됨

2		추진방안

□ 사업방식 : 공공주택건설사업(주택건설사업계획승인 시 지구단위계획변경 의제처리)

※ 공공주택 지구지정 시 ① 공원 녹지 설치 규정(인당 6㎡ 이상)으로 인한 계획가능 부지면적 감소

② 사업일정 지연 우려

❍ 종 상 향 : 자연녹지→준주거

□ 공급계획 : 707세대(통합공공임대), 비주거시설 약 2,600㎡(용적률의 5%)

- 가양9-1단지(‘92년 준공, 941세대) 재정비사업의 이주대책으로 활용 후 통합공공임대로 공급

※ 인접한 방화11단지 재정비사업의 일환으로 진행 시, 총 연면적 100,000㎡를 초과하여 교육환경영향평가 대상으로서 높이제약을 받게되므로 사업추진 어려움

□ 토지매입 : 서울시교육청과 수의계약 매입협의(‘22.08.이전 매매협약체결 요구)

- 매입추정금액 : 약 56,000백만원 = 부지면적 16,000㎡ × 3,500천원(‘21년 자연녹지 기준 감정가)

※ 향후 토지매입 감정평가 시 감정가 상승 우려

3		현안사항

□‘22년 8월 이전 토지매입을 위해 타당성 검토기간 단축 필요

▣ 신규 투자사업 타당성 검토기간 단축 절차

지방재정 투자심사 면제  (시→국토부→행안부→국토부→시)

행복주택 후보지선정  (행복주택 후보지선정 협의회)

지방공기업 타당성검토 면제

→                      →

- 지방재정 투자심사 대상 : 총사업비 40억원 이상의 신규 투자사업(「지방재정법」시행령 제41조제1항 )

→ 서울시 재정지원 필요

□ 준주거지역 비주거시설 비율 완화 필요 (10% → 5%)

4		추진일정(안)

❍ ‘22.01. : 행복주택 후보지 신청 ※ 서울시 재정지원 전제

❍ ‘22.06. : 현상설계공모 공고

❍ ‘22.08. : 투자심사 및 이사회 승인

❍ ‘22.08. : 공항고(폐교) 매입

❍ ‘23.05. : 지구단위계획변경 및 주택건설사업계획 승인

❍ ‘24.03. : 공사 착공

❍ ‘26.09. : 공사 준공 및 가양9-1단지 거주민 이주 착수

5		건축계획(안)

구분		내 용
대지위치		서울시 강서구 방화동 648-1
대지면적		16,000.00㎡	지역지구		준주거지역
건축면적		4,780.69㎡	건폐율		29.88% (법정: 30%)
연면적 (㎡)	구 분	아파트	복리 시설	구 분	근린생활시설	생활SOC
	지 상	52,272.62㎡		지상1층	350.00㎡	1,580.99㎡
	지 하	27,792.00㎡		지상2층		677.57㎡
	합 계	80,064.62㎡	합 계		350.00㎡	2,258.57㎡
용적률		319.41% (법정: 320%)	용적률산정면적		51,105.10㎡
세대수		33형	39형		49형	합계
		178	303		226	707세대
규 모		지하2층, 지상15층	주차대수		703대(법정 주차대수 :637.47대)

□ 건축개요

□ 배치도(안)