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문서번호	강서센터-636			부 원			파트장			강서센터장			서부자산처장
보존기간	10년														01/15
				곽정우			임종범			오정한			조대원
결재일자	2021.01.15
공개여부	부분공개(6)			협조	부 원				강홍식			센터운영관리부장				곽두환
일상감사	대상아님				공공주택부장				오홍태			시설계획부장				박보순
신마곡벽산블루밍(개화산 역세권)
재건축 장기전세 및 행복주택 신규 입주 관리계획(안)
		서울주택도시공사
(서부자산처 강서센터)

재건축 장기전세 및 행복주택 신규 입주 관리 계획(안)

	목 적
도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조에 의거 주택재건축 사업으로 발생되는 재건축 주택을 서울시에서 매입하고, 우리공사가 공급·관리하는 임대·분양 혼합단지인 신마곡벽산블루밍 임대주택에 대한 입주계획을 수립·시행함으로써 입주민에게 편의를 제공하고 주택관리 업무에 만전을 기하고자 함.

Ⅰ		관련 근거

□ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조(소형주택의 공급방법 등)

□ 공공주택 특별법 제50조(공공임대주택의 관리) 및 동법 시행령 제53조(공공임대주택의 관리 등)

□ 주택관리규정 제17조(관리업무 인계계획), 동 규정시행내규 제3조(입주시 입주관리 계획의 내용)

□ 자산운용본부장 방침 제17호(2020.02.03.)『2020년 신규 입주 주택 입주관리 종합계획』

□ 공공주택부-7456호(2020.11.03.) 『2020년 1차 행복주택 입주자 모집 공고 동호배정결과 알림』

Ⅱ		아파트 현황

□ 배치도 및 조감도

배 치 도	조 감 도

※ 임대주택 배치: 101동(9세대),102동(9세대),103동(23세대),104동(30세대),105동(54세대)

□ 설계개요

구분	설 계 개 요
단지명칭	신마곡벽산블루밍(개화산 역세권)
주소	서울시 강서구 방화동 538-5번지 일대
준공일	2020. 11. 26.
대지면적	8,932.6610㎡(임대분 2,311.7684㎡)
건축연면적	아파트 40,329.6592㎡(임대분 15,706.4996㎡)
세대수	임대 125세대(행복주택 100세대, 장기전세 25세대) / 분양 173세대
건축규모	아파트 총5개동(298세대)
주차대수	법정 259대 / 주차대수 300대
복도유형	복도식
난방시설	지역난방
시공사	벽산엔지니어링(주)

□ 임대주택 세대별 공급면적

유형	건설 호수	아파트 계약면적(㎡)						비고
		공급면적			기타공용②	지하주차장③	계약면적 (①+②+③)
		소계①	전용	주거공용
계	125	10,315.74	7,507.66	2,808.08	627.68	4,763.07	15,706.49	38.9%
40	1	56.6450	40.9497	15.6953	3.4235	25.9796	86.0481
49A1	13	68.3574	49.6538	18.7036	4.1513	31.5017	104.0104
49A2	12	68.4120	49.7750	18.6370	4.1614	31.5786	104.1520
49A3	13	68.4570	49.9788	18.4782	4.1785	31.7079	104.3434
49B	7	68.0893	49.7391	18.3502	4.1584	31.5558	103.8035
49C	8	68.8427	49.6062	19.2365	4.1473	31.4715	104.4615
59A	14	82.1182	59.7592	22.3590	4.9962	37.9129	125.0273
59B	14	82.8924	59.9313	22.9611	5.0105	38.0220	125.9249
59C	18	82.7053	59.9205	22.7848	5.0096	38.0152	125.7301
72A	3	99.3866	72.9272	26.4594	6.0971	46.2670	151.7507
72B	1	98.7494	72.8607	25.8887	6.0915	46.2248	151.0657
84	21	116.0210	84.9184	31.1026	7.0995	53.8746	176.9951

□ 임대주택 유형별 임대조건

구분	전용 면적 (㎡)	기준임대료		전환구분	최대 전환 시 임대조건(원)		비고
		임대보증금	월임대료		임대보증금	월임대료
행복주택	40	92,000,000	307,000	최대	122,700,000	153,500
				최소	46,000,000	460,300
	49	112,000,000	372,000	최대	149,200,000	186,000
				최소	56,000,000	558,600
	59	134,400,000	448,000	최대	179,200,000	224,000
				최소	67,200,000	672,000
장기 전세	72	268,500,000	0	-	-		-
	84	300,000,000	0	-	-		-

※ 기본 임대보증금 및 임대료의 50% 범위내에서 상호전환 가능

○ 임대보증금(잔금) 납부관련

- 납부기한 : 입주지정기간 중 입주하기 전까지 납부(우리,국민,농협,신한은행) “고지서참조”

- 납부기한(입주지정기간) 이후에는 연체료가 가산되어 잔금고지서를 재발급

서울주택도시공사 홈페이지(www.i-sh.co.kr) → 회원가입,로그인 → 납부금조회(우측) → 개인정보확인→

임대보증금 조회 → 납부내역서에서 ①잔금확인 후 ②납부예정일 입력 후 ③고지서 재발행(출력)

받아 납부

해야 함
※ 연체료는 2개월까지는 년6% 2개월초과 부터는 최초1일부터 년6.5%의 연체이율 적용

○ 잔금 등 납부고지서 발급(서울주택도시공사 홈페이지)

- 고지서재발급 : 서울주택도시공사 서부자산처 강서센터[☎02)2657-8100~1]

- 서울주택도시공사 홈페이지 회원가입 후 고지서 출력 가능(공동인증서 필요)

□ 임대주택 공급일정

○ 신마곡벽산블루밍아파트

구 분	행복주택(100세대)		장기전세주택(25세대)
	1차	예비1차
계약기간	2020.12.16.(수) 10:00 ~ 2020.12.22.(화) 17:00	2021.01.25.(월) 10:00 ~ 2021.01.29.(금) 17:00	2021.04.30.(금) 당첨자 발표
주택공개 및 입주설명회	2021.01.16.(토)~1.17.(일) 10:00~16:00	2021.01.16.(토)~1.17.(일) 10:00~16:00	미정
입주기간	2021.02.15.(월) ~ 4.14.(수)	2021.03.08.(월) ~ 5.03.(월)	2021년 6월 중

※ 분양주택 입주기간 : 2020.12.12. ~ 2021.02.12.

※ 입주지원센터 운영기간 : 2020.12.12.~2021.04.14.

Ⅲ		관리 세부사항

□ 관리방법

○ 공동주택관리법 제10조 및 동법시행령 제7조 등에 따라 관리에 관한 사항은 공동 결정(위탁관리)

□ 위탁관리 근거

○ 공동주택관리법 시행령 제7조(혼합주택단지의 관리)

- 분양·임대혼합단지의 관리방법의 결정 및 변경과 주택관리업자의 선정은 해당혼합주택단지 공급

면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정

□ 공동주택 관리 위․수탁 계약 체결

○ 계약방법 : 수의계약(분양주택 위탁관리업체와 계약)

단지명	관리방법	관리업체	관리소 전화번호
신마곡벽산블루밍	위탁관리	㈜동우개발	02-2666-9601

□ 공가관리비 청구

○ 서울시 임대주택 매입(분양) 표준계약서에 의거 서울주택도시공사 관리시작일(시설물 인수인계완료일 익일)부터 우리공사 납부

【주택공급과-6415호(2009.4.27)서울시 질의회신(재건축임대주택 공가관리비)】

○ 개별 입주세대 공가관리비는 입주일을 기준으로 정하되, 입주지정기간 종료일 이후에는 입주여부에 관계없이 입주자 납부

○ 위탁관리사무소에서 공가발생일을 기준하여 매월 강서센터에 청구

○ 공가관리비 처리절차 : 위탁관리사무소에서 강서센터로 납부기한 최소 5일전까지 청구

⇨ 강서센터에서 청구 내용 적정성 검토 후 지급

□ 관리비예치금 및 관리비 부과

○ 관리비예치금【공동주택관리법 제24조】

- 징수기준 : 분양단지 관리비예치금 부과기준 적용

구분	선수관리비(세대당)					납부계좌
타입	40㎡	49㎡	59㎡	72㎡	84㎡	국민은행 *******04-165328 예금주: ㈜동우개발
관리비예치금	250,000원			350,000원

- 징수권자 : 임대인(공사) ⇒ 위탁관리업자에게 위임

- 적용범위 : 2021. 1. 1. 부터 최초 신규 임대차계약 체결하는 주택(최초 입주 시 포함)

- 소요예산 : 금33,750,000원(금삼천삼백칠십오만원)

유형	세대당 금액	대상세대수	산출금액	비고
합계		125	33,750,000
40㎡	250,000	1	250,000
49㎡	250,000	53	13,250,000
59㎡	250,000	46	11,500,000
72㎡	350,000	4	1,400,000
84㎡	350,000	21	7,350,000

- 예산과목 : 예산자금부 예산 편성 후 적용 예정

- 지급시기 : 입주지정 개시일 전까지 공사가 관리사무소 전체 세대분(공가 포함) 선수관리비 일괄지급

- 주관부서 : 센터운영관리부

○ 관리비 부담기준

구 분	입주개시전	입주지정기간		입주기간 경과후
		미입주기간	입주일로 부터
계 약(세대)	시행사	시행사	계약자	계약자
미계약(공가)	시행사	시행사	-	서울주택도시공사

- 입주기간 중 입주일 : 입주자가 관리계약 체결 후 열쇠 수령일 기준

- 예산과목 : 대행‧임대‧공가관리비

□ 시설물 인수인계

○ 시점 : 행복주택1차 입주종료일(2021. 4. 14.)

○ 인수인계 담당 : 강서센터 신마곡벽산블루밍 시설담당

Ⅳ		입주관리

□ 입주절차

▸임대보증금 잔금납부	⇨	▸입주신청(아파트너 예약) ▸관리계약체결 ▸관리규약 동의 및 배부 ▸입주서류 작성 ▸열쇠(비밀번호)수령증 발급	⇨	▸입주증, 열쇠반출증 교부 ▸열쇠(비밀번호)수령 ▸입주 - 시설물확인 - 각종계량기 지침 확인 - 입주시설물 인수인계 ▸하자접수 및 하자보수
입주자 → 은행		입주자 → 관리사무소		입주자 → 관리사무소 (입주지원센터)

○ 임대보증금(잔금) 납부 안내

- 입주지정 기간 중 입주하기 전까지 납부(납부기한 이후 연체료 가산)

- 휴일(토·일요일) 및 공휴일 입주 당일 현장 현금수납 불가로 가상계좌 또는 CMS계좌 이체 안내

○ 잔금완납 전 키 불출 허용

- 입주개시일 이후, 입주청소 및 붙박이장 실측 목적 키불출은 신분 확인 및 서약서

서명 후 입장 가능 : 하자관리부-134호(2019.01.14.)

※ 단, 세대 내 인테리어 공사, 이삿짐 보관 등 일체의 행위는 금함.

○ 관리규약 동의 및 관리계약 체결

- 최초 관리규약은 사업주체가 제안하고, 입주 예정자의 과반수 서면 동의로 결정(입주 시 동의서 작성)

※ 혼합단지임대주택관리규약 인쇄비 : 금708,180원(금칠십만팔천일백팔십원)

예산과목 : 임대.임대.수탁.제부대비(센터운영관리부)

- 관리계약 체결 : 입주자와 위탁관리업체(관리소장)간 체결

○ 입주안내문 제작 배포 및 본사 홈페이지 게시

- 입주안내문 : 행복주택 계약세대 우편발송 예정

※ 입주안내문 인쇄비 : 금420,200원(금사십이만이백원)

예산과목 : 임대.임대.수탁.제부대비(센터운영관리부)

- 공사 홈페이지 입주안내문 게시 : 방침일 이후 게시 예정

- SMS문자 발송 안내

○ 단지내 사다리차 이용 및 엘리베이터 사용 여부는 협의가 반드시 필요하므로 입주 전 관리사무소와 협의하여 입주일자를 확정 받아 입주하도록 안내함.

○ 토·일요일(공휴일 포함) 입주자들은 입주일 이전에 잔금 납부 여부를 확인하고 납부 시에만 입주 가능하며, 주말(공휴일) 입주세대의 경우 전일 모든 입주절차(잔금, 열쇠수령 등)를 완료해야 함을 사전 홍보.

○ 불법 전대ㆍ전매금지 안내 및 입주 시 원계약자 입주여부 필히 확인.

○ 임대조건 및 관리비 납부안내, 생활여건, 유의사항 등을 입주민에게 사전 홍보.

Ⅴ		하자보수업무 처리 절차

□ 단지 내 시공사 하자보수센터 운영 기간 중

하자발견			시공사 하자접수처 근무시간 내 → 하자접수처
			하자접수처에 접수(전문매니저 상담 및 하자접수) → 시공사에 보수요청 → 시공사에서 보수조치
			시공사 하자접수처 근무시간 외 → 생활지원센터(관리사무소)
			관리사무소에 하자접수 → 시공사에 보수요청 → 시공사에서 보수조치

□ 하자보수센터 운영 종료 후

하자발견 (방문)			관리사무소에 하자접수 → 시공사에 보수요청 → 시공사 보수조치

하자발견 (콜센터)			SH콜센터 하자접수 → 강서센터 이관 → 시공사에 보수요청 → 시공사 보수조치

□ 시설물 유지 및 하자관리

○ 연차별 하자(시공사 처리)를 제외한 아파트 및 부대시설의 일상적인 유지보수에 필요한 사항은       관련규정 및 지침에 따라 처리 - 공동주택관리법 등에 의한 임대주택 시설물 안전점검 시행

○ 하자보수 책임기간이 경과한 전용부분 시설물 중 신속한 보수가 필요한 경우, 민원해결을 위한       긴급히 보수가 필요한 경우는 단가보수공사 시행

- 민원접수부터 보수 완료 시까지 15일 이내 처리 또는 누수 등 장기간 소요되는 공사 등에         대하여는 보수처리계획에 따른 처리

- FMIS(시설물관리정보시스템)을 통한 신속한 시설보수 서비스 제공

Ⅵ		개소비용 및 화재보험 등

□ 관리사무소 개소비용

○ 해당 단지의 신규입주 관련 관리사무소 개소(집기, 비품구매) 비용은 관리업체(관리사무소)에서 선 구입 후 총관리 면적에서 임대주택 면적 지분 비율 해당 금액 청구에 의거 지급

○ 예산과목 : 임대‧임대‧수탁‧제부대비(센터운영관리부)

□ 주택화재보험 및 어린이놀이시설 배상책임보험 등

구 분	화재보험	어린이놀이시설배상보험	신체배상책임보험	승강기책임보험
대상여부	아파트, 다가구주택 등 공사 관리주택	아파트, 다가구주택 등 공사 관리주택	공사 관리중인 16층 이상 의무관리 대상아파트 (15층이하는 재난배상책임보험)	승강기
관련법규	화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 제5조 및 동법 시행령 제2조	어린이놀이시설 안전관리법제21조 및 동법시행제13조제2항	화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률 (특약부 화재보험 의무가입대상)	승강기 안전관리법 제30조 및 동법 시행령 제27조 제2항
가입주체	소유자	소유자	소유자	소유자
의무가입	○	○	○	○
가입시기	소유권을 취득한 날로부터 30일	어린이 놀이시설 인도 받은날로부터 30일 이내	시설 사용 개시 전	관리주체가 변경된 날
예산과목	임대.임대.화재.아파트	임대.임대.기타보험료	임대.임대.화재.아파트	임대.임대.기타보험료
배분기준	- 건물 연면적 및 어린이놀이터의 면적 기준으로 보험 가입 후 면적 비율에 따라 배분
비고	- 시설물영업배상책임보험, 경로당배상책임보험 등의 경우 입주자(임차인) 부담

Ⅶ		입주자 전대·전매 방지

□ 관련근거

- 공공주택 특별법 제49조의 4(공공임대주택의 전대제한), 제49조의7(공공주택 거주실태 조사 등), 제57조의3(벌칙), 제60조(과태료)

- 서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례 시행규칙 제8조(입주자관리)

□ 입주자 실태조사

○ 조사기간 : 입주 후 6개월까지 실태조사 실시 그 후부터는 연 1회 이상 조사하여 계약   사항에 대한 위반사항이 발견될 경우 퇴거 등 법률적인 조치를 해야 함

○ 조사대상 : 입주예정 세대(세대구성원 전원)

○ 조사방법

- 1차조사 : 입주시 본인여부 확인(신분증 대조), 계약자 본인이 아닐 경우 이삿짐 반입을   중지하고 전대ㆍ전매자술서 징구 후 고발조치

- 2차조사 : 입주완료 6개월 내 실태조사 실시

○ 불법전대자 처리절차

전대자 적발	⇒	계약해지·고발 및 건물명도소송 (적발즉시)	⇒	명도소송제소 (명도지정 1개월내)	⇒	불법거주 배상금부과 (승소후 명도일)	⇒	강제집행 (명도지정 2개월내)

○ 전매·전대방지를 위한 특별대책

【 입주 시 】

- 입주안내문을 통한 부정입주금지 안내

- 입주안내문에 불법전매·전대 시 처벌규정 명시 및 입주 시 계약자 본인 입주 여부 확인

【 입주 후 】

- 거주자 실태조사 계획에 의거 매년1회 정기적인 조사 실시

Ⅷ		행 정 사 항

□ 주택공개 및 입주설명회 개최

○ 일시 : 2021. 1. 16.(토) ~ 2021. 1. 17.(일) 오전10시~오후4시

○ 유선으로 방문시간 사전 예약 및 SMS문자 발송 안내

○ 입주설명회 교육 내용

- 공동주택에 대한 전반적 이해, 입주절차, 하자신고 및 처리, 조화로운 공동주택생활의         이해, 임차인 의무사항(전대금지, 주택소유 등)

- 임차인대표회의 구성 안내 등 기타 단지의 효율적인 관리를 위해 필요한 사항

○ 코로나19 감염병 사회적 거리두기 2.5단계로 비대면 설명회 실시

(입주설명회용 세대 안내문 배포 및 강서센터 홈페이지 공지사항 게시)

□ 입주안내문 제작·배포 및 홈페이지 게시

○ 입주안내문 배포 : 강서센터에서 제작 후 계약자에게 우편 발송 예정

○ 입주안내문 게시 : 공사 및 강서센터 홈페이지 게시

□ 위탁업자 업무협의 및 교육

○ 일시 : 입주개시일 7일전 까지

○ 내용 : 임대주택 입주관련 및 관리업무 전반

□ 기타 행정사항

○ 개소비용·화재보험·공가관리비 등 각종 임대주택관리 관련 업무처리는 관리업체 및 관리사무소에 통지

○ 강서센터에서 입주세대 잔금납부 여부 확인하여 입주지원센터에 잔금확인증 발송 후 입주처리(키불출 주체는 반드시 잔금납부 여부 외 임대차계약서 및 계약자 본인 여부 확인 후 처리)

○ 입주예정자에게 사전에 입주안내문 발송과 서울주택도시공사 홈페이지 게시하여 입주민의 불편함이 없도록 홍보

○ 일일 입주현황 : 일일 입주현황을 입주지원센터(또는 관리사무소)에서 작성, 강서센터로

팩스 또는 담당자 메일로 발송

○ 입주현황 파악 보고 : 관리사무소에서 매월 공가관리비 청구시 작성하여 강서센터로 발송

□ 임대주택 임차인대표회의 구성 통지

○ 관련 근거 : 「민간임대주택에 관한 특별법 제52조(임차인대표회의)」

- “임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다”는 사실을 입주한 임차인 및 관리사무소에 통지 안내

□ 혼합주택단지 잡수입 배분 관련

○  관련 근거 : 「서울특별시공동주택관리규약준칙 제62조(잡수입의 집행 및 회계처리 공개)」

- 혼합단지 잡수입 배분 관련하여 분양측과 임대측의 계정을 별도로 계정분리하고 관리할 수 있도록 관리업체 및 관리사무소에 잡수입 분리 요청.

붙임  1. 소형주택 매매계약서 송부(개화산 역세권) 1부

2. 2020년 신규 입주 주택 입주관리 종합계획 통보 1부

3. 2020년 1차 행복주택 입주자모집 공고 동호배정결과 알림 1부

4. 2020년 1차 행복주택 예비1차 동호배정 결과 재알림 1부

5. 제39차 장기전세주택 공급계획 알림 1부

6. 설계개요 1부

7. 신마곡벽산블루밍 혼합주택단지 임대주택 표준관리규약(안) 1부

8. 신마곡벽산블루밍 입주안내문 1부

9. 견적서(관리규약 및 입주안내문 인쇄) 1부

10. 세대 안내문(입주설명회) 1부.  끝.