서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례 시행규칙(안)

제1장 총칙

제1조 (목적) 이 규칙은 「주택공급에 관한 규칙」 제32조의2 및 「서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례」(이하 “조례”라 한다)에서 위임한 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1. "장기전세주택"이란「임대주택법」제2조제3호의2에 따른 임대주택을 말한다.

2. "세대주"란 세대별 주민등록표상에 배우자, 직계존속(「주택공급에 관한 규칙」 제12조에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 배우자의 직계존속을 포함한다) 또는 직계비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주를 말한다. 다만, 세대별 주민등록표상에 배우자 및 직계존·비속인 세대원이 없는 세대주(이하 "단독세대주"라 한다)로서「민법」제4조에 따른 성년에 이른 사람(이하 ‘성년’이라 한다.)은 세대주로 본다.

3. "무주택세대주"란 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제9호에 따른 무주택세대주를 말한다.

4. "입주자"란 장기전세주택의 당첨자로 선정되어 임대차계약(이하 "계약" 이라 한다)을 체결하고 입주한 임차인을 말한다.

5. "입주자저축"이란 「주택법」 제75조에 따른 입주자저축을 말한다.

6. "관리주체"란 장기전세주택을 직접 건립하거나, 서울특별시장(이하 "시장"이라 한다)의 위탁에 의하여 공급·관리업무를 수행하는 서울특별시 에스에이치공사(이하 ‘SH공사’라 한다)를 말한다.

7. "전세가격"이란 관리주체가 장기전세주택으로 공급하는 공공건설임대주택과 같거나 인접한 시·군·구에 있는 주택 중 해당 임대주택과 유형, 규모, 생활여건 등이 비슷한 2개 또는 3개 단지의 공동주택 전세계약금액을 평균한 금액의 80퍼센트 이하로 결정된 가격을 말한다. 다만, 해당 공동주택과의 비교에 있어 인근에 규모 등의 유사성이 있는 단지 선정이 어려울 경우 전문조사기관에 조사·산정 등을 의뢰할 수 있다.

8. "당첨자"란 관리주체가 제6조 및 제6조의2에 따른 입주자 선정기준에 따라 선정한 자로서 별도로 주택 소유 여부, 소득기준 등의 입주자 자격과 신청내용의 적정성 및 사실 여부 등을 확인하여 최종적인 계약대상자로 결정한 자를 말한다.

9. "계약자"란 관리주체가 임대주택의 입주대상자로 결정하여 계약한 자를 말한다.

제2장 장기전세주택의 입주자선정 기준 및 관리

제3조(입주자 자격 및 입주자선정 기준)  ① 관리주체는 장기전세주택을 공급하는 경우에는 다음 각 호에 따른 소득기준을 적용하여 입주자를 선정하여야 한다. 단, 조례 제8조제1호 중 국가재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설·공급되는 주택(국민임대주택 전환분)의 경우에는「주택공급에 관한 규칙」제32조의 소득기준에 따른다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하 주택 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100퍼센트 이하 (단, 조례 제8조제1호의 규정에 해당하는 주택의 경우에는 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70퍼센트 이하인 자에게 우선적으로 공급)

2. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 주택 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120퍼센트 이하

3. 전용면적 85제곱미터 초과 주택 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 150퍼센트 이하

② 조례 제8조제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 장기전세주택의 입주자 자격 및 선정기준은 별표 1과 같다.

③ 관리주체는 장기전세주택을 공급함에 있어, 같은 순위 안에서 경쟁이 있는 경우에는 별표 2와 같이 입주자를 선정한다. 단, 「주택공급에 관한 규칙」제32조제1항 및 제2항에 따른 주택을 장기전세주택으로 공급하는 경우에는 같은 조 제12항에 따라 입주자를 선정한다.

④ 관리주체는「주택공급에 관한 규칙」제32조의2제3항에 따라 장기전세주택 공급량의 10퍼센트 범위에서 다음 각 호와 같이 추가로 우선공급 할 수 있다. 다만, 제2호의 입주자 자격 및 선정기준은 별표 3과 같다.

1.「민법」상 미성년자 3명 이상의 자녀를 둔 무주택세대주 : 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 주택

2. 「민법」상 미성년자 4명 이상의 자녀를 둔 무주택세대주 : 전용면적 85제곱미터 초과 주택

제4조(입주자 보유 부동산 및 자동차 기준) 장기전세주택의 입주자 보유 부동산 및 자동차 기준은 「주택공급에 관한 규칙」 제32조의2제6항에 따라 국토해양부장관이 고시한 기준(이하 이 조에서 "기준"이라 한다)을 적용한다. 이 경우 전용면적 60제곱미터 이하는 기준 제2조제2항의 국민임대주택과 같이 하고, 전용면적 60제곱미터를 초과하는 주택은 기준 제2조제1항제1호의 부동산 가액만 적용한다.

제5(갱신계약시 소득기준 초과자에 대한 할증) ① 관리주체는 장기전세주택의 입주자 중 제6조제1항의  소득기준을 충족하지 못하는 경우에는 아래에서 정한 소득기준을 초과하는 정도에 따라 갱신계약일 현재의 재계약 금액에 할증비율을 곱하여 산출한 금액을 전세보증금과 별도로 부과하여야 한다.

소득기준 초과비율	할증비율
	소득초과자의 최초 갱신계약	소득초과자의 2회차 이상 갱신계약
10% 이하	100%	105%
10%초과 30%이하	105%	110%
30%초과 50%이하	110%	120%

② 관리주체는 입주자 중 제1항의 소득기준 초과비율이 50%를 초과하는 경우에는 임대차기간 종료일로부터 6개월 이내에 퇴거조치를 하여야 한다.

제6조(입주자 선정시기 및 절차)  ① 입주자 선정시기는 주택의 공급시기 및 공급물량 등을 고려하여 관리주체가 정한다.

② 장기전세주택의 입주자로 선정될 자에 대한 입주주택의 결정(주택의 동·호수)은 전산추첨의 방법에 따른다.

③ 관리주체는 제6조에 따라 입주자를 선정하는 경우 장기전세주택 공급계획을 수립하여 시장에게 보고한 후 「주택공급에 관한 규칙」 제8조에 정한 절차에 따라 입주자를 선정하여야 한다.

④ 입주자 모집은 모집공고, 청약접수, 서류심사 대상자 발표, 당첨자 발표 및 계약 등의 절차에 따라 진행하여야 한다.

제7조(입주계약 등)  ① 장기전세주택의 최초 임대기간은 2년으로 하되 입주자격을 유지하는 경우 2년마다 계약을 갱신하여 최장 20년까지 거주할 수 있다. 이 경우 재당첨자에 대하여는 그 전에 거주한 기간 전체를 합산하여 20년을 초과하지 않도록 하여야 한다.

② 입주계약서에는 제9조에 따른 입주자관리 및 제10조에 따른 계약해지 및 퇴거 등을 명시하여야 한다.

③ 관리주체는 입주대상자에 대하여 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2제1항에 따른 방법 및 절차에 따라 주택소유 여부를 확인한 후 계약을 체결하여야 한다.

④ 관리주체는 계약이 해제 또는 해지된 경우 불법거주 등에 따른 손해배상에 관하여 계약서에 명시하여 부과할 수 있다.

제8조(입주자관리)  ① 관리주체는 청약신청 자료, 당첨예정자 자료, 입주자 정보 등을 전산매체를 이용하여 관리하여야 한다.

② 관리주체는 입주자(세대원 포함)에 대한 실태조사를 입주 후 6개월까지는 2회 이상, 그 후부터는 연 2회 이상 조사하여 계약사항에 대한 위반사항이 발견될 경우 퇴거 등 법률적인 조치를 하여야 한다. 이 경우 단지별 세대수 등을 감안하여 통합순회관리원 제도 등을 도입하여 합리적으로 운영할 수 있다.

③ 관리주체는 입주 후 매년 1회 이상 입주자(세대원 포함)의 주택소유 여부를 확인하여야 한다. 이 경우 확인절차 및 방법은 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2 및 제22조를 준용한다.

④ 관리주체는 입주자 모집공고시 저층(1~2층)을 별도로 배정하여 입주자를 모집할 수 있으며, 입주자(세대원 포함) 중 장애 또는 질병 등의 사유로 저층(1~3층)으로 이주를 희망하는 경우 공급이 가능한 범위 내에서 이를 허용할 수 있다.

⑤ 입주자가 혼인·이혼 또는 사망 등으로 장기전세주택에서 퇴거하는 경우 나머지 세대원 중에서 임차권을 승계받은 자(입주자격 요건을 충족하여야 한다)가 해당 장기전세주택에 계속 거주하기 위하여 입주자 명의 변경을 요청하는 때에는 이를 허용할 수 있으며, 이 경우 종전에 거주한 기간을 포함하여 최장 20년까지 거주할 수 있다.

⑥ 관리주체는 입주자 선정 및 관리를 위하여 필요할 경우 신청자의 주민등록에 관한 전산정보자료와 부동산 및 자동차 보유현황 등을 관련기관에 요청할 수 있다.

제9조(계약해지 및 퇴거 등)  ① 관리주체는 입주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약해지 및 퇴거조치 등을 하여야 한다.

1. 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 때

2. 장기전세주택의 임차권을 타인에게 양도 또는 전대한 사실이 확인된 때

3. 그 밖의 계약내용 중 퇴거사유에 해당하는 위반사항이 있을 때

② 관리주체는 제1항제1호 및 제3호에 해당하는 경우에는 그 사유가 발생한 날로부터 6개월 이내에 퇴거조치하고, 제1항제2호에 해당하는 경우에는 지체 없이 퇴거조치한 후 전대인 등을 「임대주택법」에 따라 처리하여야 한다.

제10조(임대조건)  ① 장기전세주택의 전세가격은 제2조제7호에 따라 관리주체가 정한다. 다만, 국가재정 및 국민주택기금을 지원받아 건설하는 임대주택은 국토해양부 고시(국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료)에 따른다.

② 입주자를 모집하여 공급한 단지 중 공가가 발생하여 모집공고일로부터 1년 이내 재공급하는 경우에는 당초 공급한 전세가격으로 공급하고, 그 후에 발생하는 공가의 경우에는 주변시세의 80퍼센트 범위 내에서 전세가격을 재산정하여 공급할 수 있다.

③ 전세가격의 조정은 「주택임대차보호법 시행령」 제2조의 차임 등 증액청구의 기준 등에 따라 조정할 수 있다. 다만, 「제6조제1항에 따라 공급된 장기전세주택의 경우 재계약시 입주소득기준을 초과한 입주자에 대하여는 제6조의3에 따라 전세보증금과 별도로 할증료를 부과하거나 퇴거조치를 하여야 한다.

④ 관리주체는 주택가격 하락 등 주택시장 변동에 따라 장기전세주택의 전세가격을 적정수준에서 조정할 수 있다.

제11조(주택의 유지보수)  ① 장기전세주택의 임대기간 중 해당 임대주택 및 그 부대시설의 노후·파손 등으로 소요되는 수선비용의 부담은 계약서에 따른다.

② 입주자가 퇴거하는 때 관리주체는 주택 내부의 도배 및 장판 훼손 정도 등을 조사하여 퇴거하는 입주자에게 비용을 부담하게 하거나 교체를 요구 할 수 있다.

제12조(입주자의 책임)  입주자의 부주의에 의한 시설물 등의 파손부분에 대하여는 입주자의 부담으로 원상복구 하여야 한다.

제13조(특별수선충당금 등의 적립 등)  관리주체는 장기전세주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 충당하기 위하여 장기전세주택의 준공 후 1년이 경과한 날로부터 매월 특별수선충당금을 적립하여 관리하여야 하며, 요율 및 사용절차 등에 관하여는 「임대주택법 시행령」 제30조를 준용한다.

제14조(복지시설 등 건물의 사용)  관리주체는 장기전세주택 단지 안의 복지시설, 커뮤니티지원시설 등을 관할 지방자치단체의 장에게 무상으로 사용하게 할 수 있다.

제15조(업무지도 등)  시장은 관리주체에 대하여 장기전세주택 공급 및 관리에 관한 전반적인 사항에 대하여 서면 또는 현장 업무지도를 할 수 있다.

제16조(관리주체 세부규정)  관리주체는 관련법령 및 이 규칙의 범위 내에서 장기전세주택 공급 및 관리에 관한 자체 세부규정을 정하여 운영할 수 있다.

제3장 리모델링지원구역의 지정

제17조 (리모델링지원구역의 지정) ① 자치구청장은 노후불량 주택이 밀집하여 리모델링지원형 장기안심주택 공급이 필요한 구역을 조사하여 시장에게 리모델링지원구역 지정을 신청 또는 변경신청 하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역 또는 정비예정구역이 해제된 지역은 리모델링지원구역 지정 신청된 것으로 본다.

③ 시장은 제1항에 따른 자치구청장의 신청이 없는 경우에도 리모델링지원구역을 지정(변경지정을 포함한다)할 수 있다.

④ 시장은 리모델링지원구역을 지정 또는 변경지정하고자 하는 경우에는 조례 제15조 규정에 따른 시통합심의위원회의 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. 다만, 구역면적을 10% 이내로 증감하는 경미한 변경의 경우에는 시통합심의위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.

⑤ 시장은 제3항에 따라 리모델링지원구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 그 내용을 당해 시보에 고시하고, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

부 칙

제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(정비구역이 해제된 지역) 제17조제2항 규정에 의한 리모델링지원구역은 이 규칙 시행일부터 지정된 것으로 본다.

제3조(다른 규칙의 폐지) 이 규칙 시행일부터 「서울특별시 장기전세주택 공급 및 관리 규칙」은 폐지한다.

【별표 1】

매입형 장기전세주택의 입주자자격 및 선정기준(제3조제2항 관련)

구 분	선 정 기 준
청약자격	① 서울시 거주 ② 무주택 세대주 ※ 단독세대주는 전용면적 40제곱미터 이하의 경우에만 신청이 가능함
선정순위	※ 85㎡ 이하 ○ 제1순위 : 청약저축 2년경과, 24회이상 납입한 자 ○ 제2순위 : 청약저축 6월경과, 6회이상 납입한 자 ※ 85㎡ 초과 ○ 제1순위 : 청약예금 가입 2년 경과된 자 ○ 제2순위 : 청약예금 가입 6월 경과된 자
소득기준	∘ 제6조 적용
자산기준	∘ 제6조의2 적용
입주자저축	○ 청약저축, 청약예금
우선공급	○ 만65세이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)3년 이상 부양자: 5% 범위내 ○ 민법상 미성년자인 자녀를 3명 이상 둔 자 : 15% 범위내(85㎡ 이하) ○ 민법상 미성년자인 자녀를 4명 이상 둔 자 : 10% 범위내(85㎡ 초과), 이 경우 입주자 자격 및 선정기준은 별표 3과 같음 ○ 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 자(60㎡ 이하만 해당) : 30%범위내 ○ 국가유공자 등(「국가유공자등예우및지원에 관한법률」, 「5.18민주유공자예우에관한법률」,「특수임무유공자예우및단체설립에관한법률」, 및 「참전유공자예우및단체설립에관한법률」적용대상자) : 5%범위내 ※ 신청자 중 입주자로 선정되지 못한 자는 별도의 신청 절차없이 규정에 의한 일반공급 신청자에 포함하여 입주자 선정
특별공급	∘ 배정량 : 공급량의 15% ∘ 공급규모 : 전용면적 60제곱미터 이하 ∘ 입주자격 기본요건 - 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 5년 이내이고 그 기간 출산(임신중이거나 입양기관에서 입양한 자를 포함하되, 입주시까지 입양이 유지되어야 한다)하여 자녀가 있는 무주택 세대주로서 - 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득)의 100%(배우자가 소득이 있는 경우에는 120%) 이하인 자 ∘ 우선순위 - 제1순위 : 혼인기간이 5년 이내이고 그 기간 출산(임신중이거나 입양기관에서 입양한 자를 포함하되, 입주시까지 입양이 유지되어야 한다)하여 자녀가 2명이상 있는 자 - 제2순위 : 혼인기간이 5년 이내이고 그 기간에 출산(임신중이거나 입양기관에서 입양한 자를 포함하되, 입주시까지 입양이 유지되어야 한다)하여 자녀가 있는 자 ∘ 입주자 저축 가입 요건 : 제2조 제5호에 가입 6개월 이상 경과 * 기타 세부조건은 ‘신혼부부 주택 특별공급 운용지침(국토해양부)’ 관련 규정 적용
동일순위 경 쟁 시	∘ 일반공급 및 우선공급 : 별표 2에 따라 선정 ∘ 특별공급 : ‘신혼부부 주택 특별공급 운용지침(국토해양부)’에 따라 선정

【별표 2】

장기전세주택 동일순위 경쟁시 입주자 선정기준(제3조제3항 관련)

가. 일반공급․우선공급 가점기준

구 분	5점	4점	3점	2점	1점
① 서울특별시 거주기간 (성년 이후)	10년 이상	7년 이상 10년 미만	5년 이상 7년 미만	3년 이상 5년 미만	3년 미만
② 무주택 기간	10년 이상	7년 이상 10년 미만	5년 이상 7년 미만	3년 이상 5년 미만	3년 미만
③ 세대주 나이	50세 이상	45세 이상 50세 미만	40세 이상 45세 미만	35세 이상 40세 미만	35세 미만
④ 부양가족수	5명 이상	4명	3명	2명	1명
⑤ 미성년 자녀의 수	5자녀 이상	4자녀	3자녀	2자녀	1자녀
⑥ 청약저축 납입횟수	96회 이상	84회 이상 96회 미만	72회 이상 84회 미만	60회 이상 72회 미만	24회 이상 60회 미만
⑦ 청약예금 가입기간	8년 이상	6년 이상 8년 미만	4년 이상 6년 미만	2년 이상 4년 미만	2년 미만
⑧ 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 부양하고 있는 경우 : 2점
⑨ 소득기준	50%이하	50%초과 70%이하	70%초과 100%이하	100%초과 120%이하	120%초과

※ 신혼부부 우선공급의 경우 신혼부부 주택 특별공급 운용지침에 따른다.

※ 만65세 이상의 직계존속의 부양여부는 동일한 세대별 주민등록 등본에 등재되어 있는 사실에 의함.

※ 서울특별시 거주기간은 성년 이후부터 기산하며 입주자 모집공고일 현재까지 연속(서울시 최종 전입일부터 기산)하여 서울시에 거주한 기간을 의미하며, 말소된 경우 말소이후 재등록일로부터 연속하여 거주한 기간을 의미함.

※ ⑥의 가점은  제6조제1항제3호에 의한 입주자 선정시에는 적용제외

※ ⑦의 가점은  제6조제1항 제1호 및 제2호에 따른 입주자 선정시에는 적용제외

※ 무주택기간은 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제14호의 기준을 적용하고, 무주택기간 산정시 주택소유 여부는 6조제1항제3호 따라 공급하는 경우에는「주택공급에 관한 규칙」 제2조제14호의 기준을 적용하고, 그 외 주택 공급의 경우에는「주택공급에 관한 규칙」제6조의 규정을 적용한다.

나. 감점 산정기준

감 점 기 준	감점 점수
1. 입주자모집공고일 기준 3년 이내에 계약 사실이 있는 경우	-10점
2. 입주자모집공고일 기준 5년 이내에 계약 사실이 있는 경우	-8점
3. 제1호 및 제2호 이외의 계약 사실이 있는 경우	-6점

다. 상기 가목 및 나목 배점을 합산한 순위에 따라 입주자를 선정하고, 동일한 점수인 경우에는 미성년 자녀수가 많은 순으로 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우 추첨에 의한다.

【별표 3】

다자녀 우선공급 장기전세주택의 입주자 자격 및 선정기준(제3조제4항 관련)

구 분	선 정 기 준
청약자격	① 서울시 거주 ② 무주택 세대주
선정순위	∘제1순위 입주자모집공고일 현재「민법」상 미성년자녀수 4명이상의 자녀를 둔 무주택 세대주
소득기준	∘제6조 적용
자산기준	∘제6조의2 적용
입주자저축	∘해당 없음
선정기준	1. 자녀 수가 많은 자 2. 무주택 기간이 오래된 자 3. 상기 1,2호가 같은 경우 추첨으로 선정된 자
기 타	입주자를 선정하고 남은 주택이 있을 경우에는 미성년 3자녀 이상 특별공급 신청자를 대상으로 선정