기존주택 매입임대주택 서울시 출자금 지원

▢ 공사 임대사업 손실

○ 연도별 공사 임대사업 손실

- 임대주택 공급 증가로 공사 임대사업 손실이 지속적으로 증가하고 있으며,          임대사업 손실 증가로 공사 재정건전성 악화

(단위 : 억원)

구분	2016년	2017년	2018년	2019년
임대료	1,176	1,227	1,265	1,389
임대사업비	4,759	4,805	4,870	5,378
손익	-3,583	-3,578	-3,605	-3,989

○ 임대사업 주요 손실 원인

- 임대주택 비용 중 감가상각비의 비중이 60%로 가장 높음.

(단위 : 억원)

구 분		2016	2017	2018	2019
임대수익(A)		1,176	1,227	1,265	1,389
임대 비용 (B)	소 계	4,759	4,805	4,870	5,378
	수선유지비	328	412	385	540
	감가상각비	2,866	2,851	3,005	3,160
	기금이자	803	780	762	791
	지급수수료	127	120	128	138
	기타(세금 등)	635	642	590	749
임대손익(A-B)		-3,583	-3,578	-3,605	-3,989

○ 임대사업 손실 방지 주요

- 증가하는 임대주택사업 손실 방치시 공사의 지속적인 임대주택 공급 불투명.

- 공사는 손실 임대주택사업 손실의 주요 원인인 감가상각비를 줄여야 함.

▢ 기존주택 매입임대주택 현황

○ 지속적인 매입 호수 증가

- 2016년 1,900호에서 2020년 6,700호로 약 3배 이상 증가

- 매입 호수의 급격한 증가로 공사 재정에 미치는 영향이 매우 높아짐.

〔표1〕SH공사 연도별 매입 목표 물량

(단위 : 호)

2016년	2017년	2018년	2019년	2020년
1,900	2,300	2,500	5,000	6,700

〔표2〕SH공사 연도별‧유형별 매입목표 물량

(단위 : 호)

구분	2016년	2017년	2018년	2019년	2020년
총계	1,900	2,300	2,500	5,000	6,700
다가구	1,500	1,500	1500	1,700	1,500
원룸	400	600	700	900	1,000
청년		200	300	1,000	1,000
신혼부부Ⅰ				700	2,200
신혼부부Ⅱ				700	1,000

○ 2020년 기준 유형별 호당 재원조달

- 사업비 중 정부지원을 제외한 부족금액을 서울시와 공사가 부담.

- 공사 자금조달은 공사채 등 차입이 불가하여 자체재원으로 조달 중.

〔표3〕유형별 호당 재원조달 금액

(단위 : 천원)

구분	사업비	국고보조금	기금	보증금	시출자금	공사자금
다가구	268,316	59,400	66,000	6,600	67,000	69,316
원룸	232,941	38,250	42,500	4,250	85,000	62,941
청년	230,000	103,500	115,000	11,500		0
신혼부부Ⅰ	300,000	85,500	95,000	9,500	55,000	55,000
신혼부부Ⅱ	460,000	130,800	218,000	87,200	12,000	12,000

○ 2020년 기준 유형별 총 재원조달 현황

- 6,700호 매입을 위한 사업비 1조 9,854억원 중 공사 2,998억원 투자

〔표4〕6,700호 기준 유형별 재원조달 금액

(단위 : 억원)

구분	사업비	국고보조금	기금	보증금	시출자금	공사자금
총계	19,854	5,498	6,835	1,338	3,185	2,998
다가구	4,025	891	990	99	1,005	1,040
원룸	2,329	383	425	43	850	628
청년	2,300	1,035	1,150	115		0
신혼부부Ⅰ	6,600	1,881	2,090	209	1,210	1,210
신혼부부Ⅱ	4,600	1,308	2,180	872	120	120

▢ 매입임대주택 공사 손익 분석

○ 호당 기준 손익 분석

- 매입임대주택 유형별 호당 연 1,823천원 ∼  4,266천원 손실 발생

〔표5〕유형별 호당 손익 분석

(단위 : 천원)

구분	손익(A)	수입(B)	비용(C)
	수입(B) - 비용(C)	연 임대료	감가상각비	기금이자	수선비 등
다가구	-2,988	2,280	3,900	660	708
원룸	-1,887	2,880	3,634	425	708
청년	-1,823	2,396	2,361	1,150	708
신혼부부Ⅰ	-1,995	3,667	4,004	950	708
신혼부부Ⅱ	-4,266	4,767	6,145	2,180	708

○ 2020년 매입목표 물량 6,700호 매입 기준 손익 분석

- 매입임대주택 6,700호 매입‧운영 기준 연 169억원 손실 발생

〔표6〕6,700호 매입 기준 손익분석

(단위 : 억원)

구분	손익(A)	수입(B)	비용(C)
	수입(B) - 비용(C)	연 임대료	감가상각비	기금이자	수선비 등
총계	-169	216	268	69	48
다가구	-46	34	59	10	11
원룸	-18	29	36	4	7
청년	-19	24	24	12	7
신혼부부Ⅰ	-44	81	88	21	16
신혼부부Ⅱ	-42	48	61	22	7

▢ 현 구조 매입임대주택 문제점

○ 공사 임대사업 손실 악화로 공사 재정건전성 리스크 발생

- 공사는 자체자금 연 약 3,000억원을 투입하여 수익이 아닌 연 손실 169억원          발생하며 2025년 손실 연 845억원 발생(수입사업이 아닌 손실사업 투자)

〔표7〕연도별 손실 증가 금액

(단위 : 억원)

2021년	2022년	2023년	2024년	2025년
-169	-338	-507	-676	-845

- 공사의 수익은 연 약 1,000억원으로 공사 자체자금을 손실사업에 투자하여            공사 적자 전환 가속화. → 현 구조상 공사 매입임대주택 사업 추진 불가

〔표8〕과거 연도별 공사 당기손익

(단위 : 억원)

2014년	2015년	2016년	2017년	2018년	2019년
1,044	1,173	3,295	2,160	1,241	1,094

▢ 문제점 개선방향

○ 지속적인 매입임대주택 사업을 위하여 서울시의 지원 방식 전환 필요

- 현재 서울시에서 지원하는 출자금을 보조금으로 전환하여 지원

- 관련근거 : 지방공기업법 제71조의2(재정지원)

․지자체는 사업운영을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 공사에 보조금 교부

※ 출자금과 보조금 정의 차이

- 출자금 : 자본으로 출자 하는 자금(서울시는 반대급부로 지분취득)

- 보조금 : 재정상의 원조를 하기 위하여 교부하는 자금

※ 출자금과 보조금 회계처리 기준

- 공사 기준 효과

구분	회계처리	효과
출자금	자본금으로 처리	자본금의 증가로 부채비율 증가방지
보조금	취득자산 차감으로 처리	감가상각비 비용을 상쇄

- 서울시 기준 효과

․공사는 서울시 100% 출자기업으로 보조금으로 전환하여도 공사에       대한 지배력 변동 없음.

예) 매입물량 6,700호, 3,185억원 서울시 지원

- 3,185억원 출자금 교부

․자본금 3,185억원 증가, 연 169억원 손실, 자본 매년 169억원 감소

- 3,185억원 보조금 교부 ‣ 연 손실금액 106억원 감소

․연 63억원 손실, 자본 매년 63억원 감소

○ 공사 향후 계획

- 매입임대주택 적자구조를 흑자구조로 변경(매입임대주택 사업 추진 가능)

․ 흑자구조 변경 불가시 공사 재무상태 고려하면 본 사업추진 불가

․ 「출자금을 보조금으로 수령」 및 「토지/건물 배분비율 현실화」를 통하여 현           적자를 흑자로 전환