				★ ◎									본부장 방침 제32호
문서번호	품질점검팀-356			파트장			품질점검팀장			주거재생처장			도시재생본부장
보존기간	10년												전결		02/25
				이창신			손오성			강홍극			조준배
결재일자	2015.02.25
공개여부	공개			협조	매입공급팀장				김호영
일상감사	대상아님
『매입임대주택 무결점 품질확보를 위한』
품질점검시스템 운영 개선(안)
		서울특별시 SH공사
(도시재생본부 품질점검팀)

	『매입임대주택 무결점 품질확보를 위한』 품질점검시스템 운영 개선(안)
❍ 우리공사에서 매입하는 임대주택(다가구·다세대 및 공공원룸 등)의 단계별 품질점검시 취약부위에 대한 품질확보가 우려되는 특별관리대상 현장을 선정, 품질점검을 강화하고 ❍ 효율적이고 실효성 있는 품질점검 운영체계를 확립함으로써 매입임대주택의 품질을 향상시켜 입주자 만족도를 제고코져 함

Ⅰ				관련 근거

본부장 방침 제77호(2013.05.16) “매입임대주택 품질확보를 위한 현장점검반 운영(안)”

본부장 방침 제110호(2013.06.27) “현장품질점검반 세부 운영계획(안)”

사장방침 제33호(2014.01.17) “품질관리시스템(품질점검반) 시행계획(안)”

Ⅱ				품질점검업무 개선 필요성

1단계(기초공사) 완료 후 2단계(골조공사 완료)까지 품질점검 부재로 층별 골조공    사 시공 및 시공상태에 대한 검증 미흡

구 분	1단계	2단계	3단계	4단계	5단계	6단계
공 정	기초공사	골조공사	마감공사	준 공	중도금지급전	잔금지급전
중 점 점 검 분 야	건축물배치의 적정성 및 설계도서 이행확인	설계도서 이행 및 골조품질상태확인	방수․단열 공사 등 설계도서 이행확인	마감품질상태 및 사용승인이행확인 (시운전, 각종 준공필증, 전기, 가스, 통신, 정화조, E/L 등)
점검인원	품질점검팀 + 외부위원 (3~4인)		품질점검팀 + 외부위원 + 센터직원 (5~6인)

단계별 점검 시 시공상태 불량 등 특별관리가 요구되는 현장에 대한 추가 점검 필요

단계별 점검 후 지적사항에 대한 확인절차 개선으로 매입약정기성금, 중도금 및 잔   금의 적기 지급으로 건축주 및 시공사 자금 부담을 완화시켜 줌으로써 자금경색으   로 인한 품질 저하 사전 예방

Ⅲ				품질점검시스템 운영 개선(안)

단계별 품질점검 취약부 품질관리 강화

1단계(기초공사) 완료 후 층별 골조공사 등 시공상태에 대해 공사감리(건축사)의     검측·확인을 득한 후, 2단계 점검 시행토록 절차 개선

구 분	1단계	공사감리 확인점검	2단계
공 정	기초공사	골조공사 층별	골조공사 완료
주요 점검 내용	건축물배치의 적정성 및 설계도서 이행확인	철근배근 시공상태, 단열재 및 보온재 시공상태, 전기 및 설비배관 시공상태	설계도서 이행 및 골조품질 상태확인
점검인원	품질점검팀 + 외부위원 (3~4인)	공사감리(건축사)	품질점검팀 + 외부위원 (3~4인)

2단계 점검 후 약정기성금 신청 시 공사감리(건축사)의 층별 “현장 품질점검 확인서     (붙임 1)”를 첨부하여 제출토록 의무화

기대효과

- 단계별 점검 취약부위에 대한 감리자(건축사)의 점검강화 및 적극적인 감리업무     수행으로 품질 향상 기대

품질관리 기동점검반 운영

점검절차 운영 FLOW

점검 절차

기동점검반 운영(안)

구 분	내 용
점검대상	․ 단계별 점검 시 시공상태가 불량하거나, 특별관리를 요하는 현장 ․ 골조공사가 진행중인 현장 ․ 신규 참여 현장
점검내용	․ 설계지침, 시공기준에 의한 시공상태 확인 ․ 골조공사(철근배근, 콘크리트 타설 등) 구조 안전성 확보 여부 ․ 추진 공정별 품질관리에 대한 기술 지도
점검반 구성	3명(품질점검팀장 외 1명, 품질점검위원 1명)
점검빈도	주 1회 (필요시 탄력적으로 운영)

점검절차별 세부 운영 계획

- 점 검 일 : 매주 1회 실시를 원칙으로 하되 점검반원의 일정등을 고려하여 탄력적으로 조정

- 대상현장 선정 : 매주 품질점검팀 회의를 통하여 대상현장 선정

- 점검결과 통보 및 조치확인

: 점검결과를 해당 시공자(건축주)에 통보하고, 시공자(건축주)는 즉시 조치 후 그 결과를 품질점검팀에 제출

기대효과

- 불시점검을 실시함으로써 단계별 품질점검을 보완하는 체계적인 품질관리유도

매입 약정 기성금 등 적기 지급을 위한 품질점검 절차 개선

현 행

품질점검 절차		단계별 품질점검 수행	➜	품질점검결과 송부 (품질관리위원, 주거복지센터 ⇒ 품질점검팀)	➜	단계별 품질점검보고서 작성 (품질점검팀 ⇒ 매입공급팀 공람)	➜	대가지급 (2,4,6단계) (매입공급팀 ⇒ 건축주)
소요기간		D		D+7일		D+12일		D+15일
점검자 또는 해당부서		품질관리위원 주거복지센터 품질점검팀		품질관리위원 주거복지센터		품질점검팀		매입공급팀

시행 상 문제점

- 단계별 점검완료후 지적사항에 대한 점검결과보고서, 조치완료보고서등 행정서류 작성에 많은 시간이 소요되어 건축주의 자금 압박 발생

- “품질점검보고서 작성에 따른 매매대금 수급지연” 사유로 독촉 민원발생

(실례 : 2단계 점검 다음날 보고서 작성 독촉으로 담당자 업무 피로도 증가)

< 단계별 보고서 작성 및 매입대금 지급 현황 >

구 분	1단계	2단계	3단계	4단계	5단계	6단계
공 정	기초공사	골조공사	마감공사	준 공	중도금지급전	잔금지급전
매입대금 지급	-	50%	-	30%	-	20%

※ 4단계 준공 지적사항이 5단계 점검 시 조치 완료되었을 경우, 5단계 점검을 6단계 점검으로 갈음

품질점검 확인절차 개선(안)

- 업무 FLOW

품질점검 절차		단계별 품질점검 수행 (지적사항 송부 ⇒ 건축주)	➜	단계별 품질점검 이행결과 확인요청 공문시행 [건축주(품질관리위원, 주거복지센터 확인) ⇒ 품질점검팀 접수, 확인 ⇒ 매입공급팀)	(적정) (2,4단계)			매입대금지급 (매입공급팀 ⇒ 건축주)
				D+7
				건축주		품질점검 완료보고서 (최종단계) (품질점검팀⇒ 매입공급팀 공람)	➜
				⇳
			➜	품질점검결과 송부 (품질관리위원, 주거복지센터 ⇒ 품질점검팀)	➜
소요기간		D						D+10 (D+15일)
점검자 또는 해당부서		품질관리위원 주거복지센터 품질점검팀						매입공급팀
				D+7		(D+12일)
				품질관리위원, 주거복지센터		품질점검팀

- 해당 현장 품질관리위원 및 주거복지센터 담당자가 송부한 “단계별 품질점검 지적사항”에 대하여 “품질점검 이행결과 확인 요청서[붙임2]”에 지적사항 및 조치내용을 작성하고, 품질관리위원 및 주거복지센터 담당자의 확인·날인 후 품질점검팀으로 공문 시행

- 품질관리위원 및 주거복지센터 담당자는 단계별 “품질점검보고서[붙임3,4]” 작성, 제출

- 품질점검팀 담당자는 상기 단계별 “품질점검 이행결과”를 확인하여 매입공급팀에 공람

- 단계별 품질점검 이행결과 확인 요청 시기 : 2단계, 4단계, 완료단계

[2단계에는 1~2단계, 4단계에는 1~4단계, 완료단계에는 1단계~완료시까지 조치사항 첨부(데이터 누적 관리)]

기대효과

- 단계별 품질점검 확인절차 개선으로 매입대금(약정기성금, 중도금 및 잔금)의 지급시기를 최대한 단축(최소 5일)함으로써 건축주의 자금순환을 원활히 하여 공사 중인 품질확보 도모

Ⅳ				행정사항

방침일 이후 개최되는 매입임대주택 매입 및 품질점검관련 사업설명회 개최 시 상기 품질점검운영시스템 개선(안) 공지

현행 단계별 품질점검보고서(1단계~건축완료 직전단계)의 내부결재를 단계별 “품질 점검 이행 결과 확인”으로 갈음하고, 최종단계 완료 시에는 품질점검[건축완료] 결과 보고서 작성, 내부결재 시행(품질점검팀)

매입임대주택 2,4단계 완료 시에는 단계별 “품질점검 이행결과 확인서” 제출 공문을, 건축 완료 시에는 품질점검팀에서 작성한 완료보고서를 매입공급팀에 공람

적용시점

구 분	적용시점	비 고
공사감리 검측․확인서 제출	2015년 1차 매입심의 통과분 이후	감리비용 상승
기동점검반 운영	설명회 개최 이후
품질점검 확인절차 개선	설명회 개최 이후 착공 현장부터	혼선방지

기동점검반 위원 수당은 본부장 방침 제26호(2015.02.10.)을 준용하여 집행

붙임  1. 현장 품질점검 확인서

2. 품질점검 이행결과 확인 요청서 외

3. 점검체크리스트(1~6단계)-위원용

4. 점검체크리스트(3~6단계)-센터용.  끝.