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문서번호		공공주택부-3179				부 원					파트장				공공주택부장				주택공급처장 직무대행
보존기간		5년																				05/12
						정운기					허정인				오홍태				남상국
결재일자		2020.05.12
공개여부		공개				협조
일상감사		대상아님
통제
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2020년 1차 행복주택 감정평가 계획(안)
				서울주택도시공사
(주택공급처 공공주택부)

2020년도 1차 행복주택 감정평가 계획(안)

코로나19로 인해 2020년 1차 행복주택 공고 일정이 연기됨에 따라 재감정을 통해 현재 시점의 주변시세를 반영해 임대가격을 재산정하고자 함

Ⅰ		관련근거

□ 국토교통부령 제567호 「공공주택 특별법 시행규칙 [별표5]」 (2019.03.28.)

□ 국토부고시 제2018-150호 「행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준」 (2019.12.20.)

□ 서울시 공공주택과-2995호 「서울특별시 재건축 소형 매입 행복주택 임대보증금 및 임대료 산정지침 변경」 (2019.03.15.)

□ 공공주택부-5779호 「2020년 재공급 · 재계약 대상 행복주택 전세가격 조사 및 산정 용역 의뢰」 (2019.12.18.)

□ 공공주택부-1678호 「2020년 1차 행복주택 전세가격 조사 및 산정 용역 재의뢰」 (2020.03.05.)

Ⅱ		재산정 사유 및 기관

□ 재산정

❍ 기준시점의 변경

- 공고일 변경 : 2020.03.30.(월) ⇨ 2020.06.24.(수)

- 신종 코로나 바이러스의 전파 우려로 인해 공고 일정 연기

- 주변 시세를 반영하는 특성 상 행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 대한 기준 제2조➃에 의거 새로운 공고일로 임대가격을 재산정

□ 감정평가

❍ 기준시점 : 2020.06.24.(월)

❍ 평가기관 : ㈜중앙감정평가법인

❍ 계약방법 : 수의계약

❍ 평가대상 : 신규 공급단지 총 20개

연번	단지명	유형	현황	전용면적(㎡)
1	오류1동행복주택(숲에리움)	자체건설형	신규	16, 17, 21
2	강동리엔파크(고덕강일11)	자체건설형	신규	17, 29, 36
3	강동리엔파크(고덕강일14)	자체건설형	신규	17, 29, 36
4	신정동행복주택	자체건설형	신규	26, 36, 41
5	동소문동 7가 2-26	자체건설형	신규	15, 17, 18, 29
6	미아동 791-1614	자체건설형	신규	24, 26, 29, 33
7	미아동 159-29	자체건설형	신규	17, 21, 30
8	연희동 136-21	자체건설형	신규	20, 21, 24, 27
9	개포래미안포레스트	재건축매입형	신규	49, 59
10	신반포센트럴자이	재건축매입형	신규	59
11	래미안리더스원	재건축매입형	신규	59
12	e편한세상강동에코포레	재건축매입형	신규	51, 59
13	고덕아트레온	재건축매입형	신규	59
14	고덕센트럴푸르지오	재건축매입형	신규	40
15	면목라온프라이빗	재건축매입형	신규	50, 59
16	노원꿈에그린	재건축매입형	신규	49, 59
17	역촌 오피스텔(역촌동44-2)	재건축매입형	신규	16
18	공덕SK리더스뷰	재개발매입형	신규	40
19	힐스테이트신촌	재개발매입형	신규	37, 52
20	e편한세상송파파크센트럴아파트	재건축매입형	신규	35, 45, 59

Ⅲ		평가기준

□ 기준임대료 및 기준보증금 산정 방식

❍ 서울시 소유의 재건축 · 재개발 매입형 행복주택

- ‘서울특별시 재건축사업 등 매입 행복주택 임대보증금 및 임대료 산정 지침(안)’에 의거하여 다음과 같은 방식으로 계산

▷ 기준임대료 : (기준임대단가 × 공급대상 계수 × 공급지역 계수) × 공급 행복주택의 면적 × 50/100

▷ 기준임대보증금 : 기준임대료 × 12 / 시장전환율

▶ 지역계수 : 해당 행복주택 소재 자치구 중위단위전세가격/서울시전체 중위단위전세가격

▶ 개별계수 : 해당 행복주택 전세시세/해당 행복주택 소재 자치구 중위단위전세가격

- 시장전환율은 평가시점에 ‘확인 가능한’ 서울부동산정보광장의 해당자치구 전월세 전환율을 사용하도록 되어 있으나 더 이상 정보가 갱신되지 않고 있기에 서울시 질의를 통해 한국감정원의 매월 전환기준을 적용토록 결정

- 매입형 행복주택 공급가격 적용에 대한 질의회신에 의거 재개발 매입형 행복주택을 포함 금번에 최초로 공급되는 다세대주택(역촌동 소재 도시형 생활주택) 또한 위 기준으로 가격을 산정

❍ 서울주택도시공사 소유의 자체건설형 행복주택

- ‘행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준’에 의거하여 다음과 같은 방식으로 계산

▷ 표준임대보증금 : 임대시세 × 공급대상 계수 × 50/100

▶ 공급대상 계수  : 공급대상별로 0.6 ~ 0.8까지 차등 반영

- 대학생 계층 : 0.68

- 청년(사회초년생) 계층 : 0.72

- (예비)신혼부부 계층 : 0.80

- 고령자 계층 : 0.76

- 주거급여수급자 계층 : 0.60

▷ 표준임대료 : 표준임대보증금 × 시장전환율

- 해당 기준 제5조에 의거 시장전환율이란 실제 해당 지역에서 적용되는 전월세 전환율을 말한다고 규정된 바, 한국감정원에서 발표하는 지역별 전월세 전환율 중 가장 최신 자료를 반영해 결정

Ⅳ		기타사항

❍ 동일면적으로 공급되었으나 전용면적의 차로 산정금액이 미세하게 다른 경우 낮은 금액으로 일원화해 공급 예정

❍ 해당 공고 및 감정평가에는 재건축·재개발 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있음

❍ 재공급단지는 재계약 금액 설정을 위해 평가한 감정평가금액 사용

※ 재계약 대상자의 심사를 위해 규칙상 기준일인 4월 1일보다 앞서 가격이 확정되어야 하기 때문에 신규공급 물량과는 별도로 가격을 산정한 바 있음

붙임  1. 공공주택 특별법 시행규칙 [별표 5] 행복주택의 입주자 자격 및 거주기간

2. 공공주택 특별법 시행규칙

3. 공공주택 특별법 제49조(공공임대주택의 임대조건 등)

4. 서울특별시 재건축 소형 매입 행복주택 임대보증금 및 임대료 산정 지침(안)

5. 서울특별시 재건축 소형 매입 행복주택 임대보증금 및 임대료 산정지침 변경

6. 행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준.  끝.