문서번호	지적과-2262
결재일자	2020.2.7.
공개여부	부분공개(5)

주무관	지가조사담당	지적과장	기획재정국장
조정길	임동수	차미영	전결 02/07 한재헌
협 조
	세무1과장			김명숙
	재산평가담당			문지윤

- 공시가격의 정확성 및 객관성 강화를 위한 - 토지특성 불일치 자료 전수조사계획

2020. 2.

	기획재정국 지 적 과

- 공시가격의 정확성 및 객관성 강화를 위한 - 토지특성 불일치 자료 전수조사계획

부동산시정 안정을 위한 예방활동 강화
개별공시지가와 개별주택가격은 동일한 법률하에 운영 중이나 조사부서 및 검증체계를 각각 달리하는 이원화 체계로 토지특성을 조사하고 있어 상호불일치 자료를 전수 조사하여 공시지가의 신뢰성을 제고하고자 함.

Ⅰ

추 진 근 거

2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침【국토교통부】

개별토지상에 주택가격 공시대상이 소재하는 경우 상호 검증을 통하여 토지특성이 일치되도록 하여야 한다는 규정 신설

2020년도 개별공시지가 및 개별주택가격 조사·산정 관련 검토 요청
【국토교통부 부동산평가과-5154호(2019.12.18.)】

※ 토지특성 불일치 토지에 대한 국토교통부의 별도 점검 실시 예정

Ⅱ

현황 및 문제점

개별공시지가와 개별주택가격 공시제도 비교

구 분	개별공시지가	개별주택가격
근거법률	부동산 가격공시에 관한 법률
도입시기	1989년	2005년
조사대상	55,073필지	23,199호
평가범위	토지	토지, 건물(일괄평가)
특성조사항목	토지 : 17개 항목	토지 : 12개 항목, 건물 : 10개 항목
조사·산정 주체	지적과	세무1과
공 시 일	5월말	4월말
공시대상	단위면적당(㎡) 토지가격	토지와 건물 통합가격
검증체계	우리구에 배정된 감정평가사(4명)	한국감정원

토지특성 불일치 내역【6개 항목】                       (제공 : 한국감정원)

계	지 형 지 세			도로접면	유해시설 접근성
	고저	형상	방위		철도거리	폐기물거리
10,162	495	3,879	3,767	1,824	180	170

※ 토지특성 조사 항목 중 토지기본사항(지목, 면적) 및 공적규제사항(용도지역‧지구 등)은 오류사항이 명백하므로 협의대상에서 제외

불일치 발생 유형

고저 : 495건

조사·산정지침

원인 및 해소방안

약 어	적 용 범 위
저 지	간선도로 또는 주위의 지형지세	보다 현저히 낮은 지대의 토지
평 지		와 비슷하거나, 경사도가 미미한 토지
완경사		보다 높고 경사도가 15°이하
급경사		보다 높고 경사도가 15°를 초과
고 지		보다 현저히 높은 지대의 토지

고저는 해당 토지가 속한 지대의 전반적인 경사도를 기준으로 간선도로 및 주위의 지형지세와 비교하여 기재토록 되어 있어 조사자에 따라 다르게 판단할 여지가 있으므로 주위의 고저를 기준으로 조사

형상 : 3,879건

조사·산정지침

원인 및 해소방안

약 어	적 용 범 위
정방형	정사각형 모양으로서 긴변과 짧은변의 길이가 비슷(1:1.1내외)한 모양의 토지
가장형	장방형의 토지로 넓은 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지(가로장방형)
세장형	장방형의 토지로 좁은 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지(세로장방형)
사다리	사다리꼴 모양의 토지 (변형사다리형, 다각형의 불규칙한 형상이나 그로 인하여 최유효이용에 상당한 제약을 받지 않는 토지 포함)
삼각형	삼각형의 토지로 그 한면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
역삼각	삼각형(역사다리형을 포함)의 토지로 꼭지점 부분이 도로에 접하거나 도로를 향한 토지
부정형	불규칙한 형상으로 인하여 최유효이용에 상당한 제약을 받는 다각형·부정형의 토지
자루형	출입구가 자루처럼 좁게 생긴 토지

지침에 규정된 최유효이용에 상당한 제약을 받지 않는 토지의 판단 기준 모호 및 공시지가와 주택가격의 비준표상 형상배율 상이로 인하여 가격균형을 위해 다르게 판단하고 있으므로 조사지침에 따라 정확한 일제 조사 필요

방위 : 3,767건

조사·산정지침

원인 및 해소방안

남향	남동향	남서향	동향	서향	북향	북동향	북서향

방위는 8방위로 표시하며, 주거용은 주된 접면도로를 기준으로 하되 판단이 어려운 경우에는 진입로를 기준으로 조사토록 규정하고 있어 주도로 판단에 대한 협의 필요

도로접면 : 1,824건

조사·산정지침

원인 및 해소방안

약 어	적 용 범 위
광대한면	폭25m이상의 도로에 한면이 접한 토지
중로한면	폭12m∼25m미만의 도로에 한면이 접한 토지
소로한면	폭8m∼12m미만의 도로에 한면이 접한 토지
세로(가)	자동차 통행이 가능한 폭 8m미만의 도로에 한면이 접한 토지
세로(불)	자동차 통행이 불가능하나 이륜자동차의 통행이 가능한 세로에 한면이 접한 토지
맹지	이륜자동차의 통행이 불가능한 도로에 접한 토지와 도로에 접하지 아니한 토지

어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재토록 규정되어 있어 동일도로에 접한 개별지의 도로접면 특성을 기준으로 판단하면 됨.

그러나 막다른 소규모 필지의 출입만을 위해 사용되는 “특수한 사례” 에 대해서는 도로접면과 형상을 달리 적용하는 사례가 많아 일제 조사 필요

유해시설 접근성 : 197건

조사·산정지침

원인 및 해소방안

○ 철도와의 거리 : 180건

1	2	3	4
해당지역	50m이내	100m이내	500m이내

○ 폐기물처리시설과의 거리 : 17건

1	2	3	4	5
해당지역	50m이내	100m이내	500m이내	1km이내

지상전철의 경계로부터 개별필지까지의 도면상의 최단직선거리를 조사토록 규정하고 있어 각 구간 사이에 걸쳐있는 경우에 특성 불일치 사항이 발견되므로 정확한 최단직선거리 일제 조사 필요

문제점

공시가격 산정주체 및 산정지침 상이로 조사자 등 일원화 필요

각 공시가격의 특성에 대한 비준표 상이로 정확한 토지특성 판단 저해

공시관련 정보공개 확대 시행시 공시제도 불신 우려

Ⅲ

추 진 계 획

조사기간 : 2020. 2. 10. ~ 3. 6.

조사대상 : 7,773필지(10,162건)

세부추진계획

토지특성 불일치 전수조사 관련 회의 ------------------------- 2020. 2. 7.

- 세무1과 재산평가팀 의견 수렴(필요시 수시 개최)

- 토지특성 불일치 자료 통보(세무1과)

토지특성 불일치 토지 전수조사 --------------------------- 2. 10. ~ 2. 21.

- 지적과, 세무1과 자체 토지특성 적정 여부 조사

- 토지대장, 건축물대장 및 지가도면 등으로 특성조사하고 현장조사 병행

자체 조사결과 수합하여 잔여 불일치 토지 협의 -------- 2. 24. ~ 2. 28.

- 가격 산정에 영향이 없는 특성변경 등에 대한 협의기준 마련

- 적용 표준지 및 표준주택의 특성 상이와 인근지가 균형 등을 고려할 때 특성 변경이 불가능 한 경우에는 별도 목록 작성하여 21년 조사시 반영

부동산종합공부시스템에 토지특성 변경사항 입력 ------- 3.  2. ~ 3.  6.

Ⅳ

기 대 효 과

조사자의 재량을 최대한 배제한 토지특성 조사로 공신력 제고

공시가격 산정의 정확성, 객관성 강화로 신뢰할 수 있는 공시제도 운영

주요 특성 등 공시관련 정보공개 확대시행시 지가민원 사전 방지

붙임 1. 국토교통부 공문 1부
2. 토지특성 불일치 내역 1부.  끝.