문서번호	공공개발센터-12019
결재일자	2018.12.31.
공개여부	부분공개(5)
방침번호	행정2부시장 방침 제286호

						시 민
전문관	개발정책팀장		공공개발센터장		재생정책기획관		도시재생본부장	행정2부시장
진철웅	오승민		이상면		김성보		代김성보	12/31 代강맹훈
협 조
	도시계획과장					양용택
	서북권사업과장					한휘진

철도역세권(철도부지) 사전협상 시 공통기준 시행

2018. 12.

도시재생본부

(공공개발센터)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	□	■
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	□	■
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등	□	■
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	□	■
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	□	■
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	□	■

철도역세권(철도부지) 사전협상 시 공통기준 시행

철도역세권(철도부지) 계획·개발을 위한 도시계획변경 사전협상 시 일반도시계획시설과는 상이한 철도시설만의 특수성을 고려하여 공공기여 산출에 대한 별도 세부 공통기준을 마련하여 시행·운영하고자 함.

1		추진개요

□ 추진근거

○ 행정2부시장 요청사항(`18.8.29.)

- 용산정비창·서울역북부·수색역세권 등 철도역세권 개발은 동일한 사업방식을 적용할 수 있도록 공통기준 마련 검토

□ 검토배경 (철도역세권 특징)

○ 철도시설은 체육시설 및 문화시설 등과 달리 주민기피(혐오) 시설로서 이전 또는 개발을 원하는 지역주민의 요구가 많은 실정

- 철도부지는 차량기지, 물류시설 등으로 활용되고 있어 주변지역의 기반시설이 열악하며, 경관 및 미관을 저해하는 환경시설

○ 철도역세권(철도부지)은 대규모 부지로서 수익구조 확보 어려움으로 사업추진 곤란

- 단일부지의 사전협상 대상지와 달리 도로, 공원 등 보다 많은 기반시설 조성이 불가피하며,

- 철도역세권내 차량기지가 위치하는 경우 이전비용 과다 및 대체부지 확보 어려움

○ 따라서, 주거환경 개선 및 지역경제 활성화 등을 위해 철도역세권(철도부지)의 특성을 고려한 별도 공통기준 검토 필요

□ 추진경위

○ '18.  9.	:  도시계획국 주재 관련부서 실무회의

○ '18. 10.~11.	:  도시재생본부 주재 관련부서 실무회의 (2회)

○ '18. 11.	:  행정2부시장 주재 관련부서 검토회의 (2회)

2		현황 및 문제점 : 철도역세권(철도부지) 주요쟁점

【대규모 부지 개발】

○ 단일부지와 달리, 역세권 등 대규모 부지는 대상지 내 도로 등 공공시설 설치가 불가피하여 건축허가 방식만으로는 한계

- 필수 기반시설 일괄 조성 등 사업추진 동력 확보를 위한 도시개발사업 도입 검토 필요

※ 대규모 역세권부지의 효율적 사업 추진 여건 마련

○ 도시개발사업 도입 시 무상귀속시설은 법상 공공으로 당연 귀속되는 시설로 공공기여 인정(산정) 기준 부재(무상귀속과 함께 공공기여시설 제공시 사업자에 과도한 부담)

- 무상귀속시설은 공공시설을 설치하여 관리청으로 준공과 동시에 귀속되나, 공공기여는 감정평가에 따른 토지가치를 기준으로 공공에 기부채납

【철도시설의 특수성】

○ 철도역세권 개발에 따라 대규모 철도시설(차량기지 등) 철거･이전시 막대한 비용 소요

- 수색역세권 등 기존 철도시설 이전 및 대체부지 확보 비용 과다 예상

○ 학교, 체육·문화시설 등 일반도시계획시설은 주민이 요구하는 시설인 반면,  차량기지, 물류시설 등으로 활용되는 철도시설부지는 주민기피(혐오) 시설로 전락

- 주거환경 개선 및 지역경제 활성화 등을 위해 철도시설 이전 또는 폐지 필요

【토지매각가 산정】

○ 현재 철도부지(코레일)의 토지매각가 산정은 현황평가가 아닌 도시관리계획 변경 후의 감정가로 산정하여 매각

- 민간사업자 공모시 코레일 및 한국철도시설공단은 도시관리계획 변경 후를 기준으로 토지대 및 자산개발수익금 부과 (민간사업자에게 이중의 비용부담 부과)

· 이러한 비용부담으로 민간사업자의 사업참여 어려움 (수색 1회, 광운대 2회 유찰)

- 이에 따라, 감정평가 시 종후 기준으로 평가 하고자 할 경우 사전에 공공과 협의토록 지침을 개정(`15.3월) 하였으나, 코레일에서 지침 미준수

3		제도 개선방안

□ 사전협상 및 도시개발사업 적용 원칙

○ 단일 소유부지	⇒ 사전협상+건축인·허가

○ 토지수용권 등이 필요한 대규모 부지 ⇒ 사전협상+도시개발사업

□ 철도시설 폐지하는 경우 공공기여량 10% 범위 내에서 조정하여 적용

○ 공공기여량 산출은 도시계획시설(철도에 한함) 폐지시 공공기여량(10%) 범위 내에서 다음사항을 고려하여 산출

※ 용도지역 변경 없이 철도시설 폐지하는 경우 공공기여량 최소 10% 이상 확보

<철도시설 폐지에 따른 공공기여 산정 기준 적용 시 고려사항(예시)>

1) 철도역세권 개발로 인한 주변지역 환경개선 및 교통개선 등의 기여 정도

2) 사업구역 내·외 공공시설 설치 등에 따른 공공성 및 주민 편의성 확보 정도

3) 기타 개발사업 등에 대한 수익구조 등

○ 공공기여 산출은 협상조정협의회에서 협의하되, 도시·건축공동위원회 심의에서 최종 결정 (민간사업자에 사업성 전문기관의 검증 요구 가능)

□ 차량기지 이전비용의 50% 범위 내에서 공공기여를 활용하여 지원 가능

○ 철도역세권 사업추진으로 차량기지 이전이 불가피한 경우 이전비용의 50% 범위 내에서 공공기여로 지원할 수 있도록 하되, 사업추진 여건 등을 고려하여 10% 범위 내에서 추가지원 할 수 있음 (최대 60%까지 지원 가능)

○ 지원되는 이전비용의 범위는 협상정책회의 검토와 도시·건축공동위원회 심의에서 최종 결정 (민간사업자는 차량기지 이전 등에 필요한 각종 자료 제출)

□ 무상귀속시설의 공공기여 인정(산정) 기준 : 개발후 시설별 감정평가 적용

○ 사전협상 지침에 따른 가치기준(각 시설, 토지 등의 개발후 감정평가금액)으로 무상귀속시설 공공기여 인정 (기존 사전협상 제도와 동일 기준 적용)

○ 다만, 법령 등의 규정상 의무설치 공공시설(공원, 녹지 등)은 공공기여에서 제외

□ 토지매각가 산정 : 현황평가 원칙, 개발후 감정평가시 공공기여금액 포함

○ 사전협상 지침대로 현황평가를 원칙으로 하되,

○ 개발후 감정평가금액을 적용할 경우 공공기여금액이 포함되도록 평가 의무화

4		향후계획

○ 철도역세권(철도부지) 개발을 위한 제도 개선방안은 방침수립 후 즉시 시행

- 다만, 사전협상 운영지침은 운영기준 등 세부적인 내용 검토·보완 후 개정 추진