붙임 2) “상가건물 임대차보호법” 등 개정 건의안(’19. 3. 28.)

“상가건물 임대차보호법” 등 개정 건의안

지방화가 필요한 규정
연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용	비고
1	법 적용범위 확대 (법 제2조 개정)	환산보증금 크기에 따라 보호대상으로 제한 ∎주택임차인은 주택임대차법을 보증금 규모와 관계없이 적용받고 있지만, 상가임차인은 보증금의 규모에 따라 상가임대차법 보호 범위에서 제외되고 있음. ∎주로 상권이 활성화된 지역에서 「상가건물 임대차 보호법」을 적용받지 못해 과도한 임대료 인상으로 사업장을 이전하는 사례가 많음 – 서울시 상가임대차 상담센터 주요 민원	∎(제1안) 보호범위 전면 확대 ∎(제2안) 적용기준인 환산보증금을 시․도 조례로 위임하여 지역실정에 맞게 탄력적으로 적용
2	임대료 증액 상한요율 현실화 (법 제11조 개정)	∎임대료 증액 한도가 고정율(지역에 관계없이 일률적으로 증액청구 당시 임대료의 5%)로 되어있어, 임대료의 규모가 다른 지역에 비하여 큰 서울시에서는 상당한 금액의 인상으로 이어짐.	∎임대료 증액 한도를 전년도 물가상승률 2배내에서 시·도 조례로 정하도록 위임. - 증액청구시점 기준 전년도 생산자 물가지수(비거주용 임대) 기준으로 함.
3	최우선변제 적용 기준 현실화 (법 제14조)	∎우선변제 받을 임차인 기준과 보증금 규모, 시행령에 위임되어 현실을 반영하지 못하는 실정 - 우선변제 받을 수 있는 임차인(환산보증금 6천500만원이하)의 범위가 과도하게 제한적이며, - 우선변제 보증금(2천200만원)이 과소	∎(제1안) 우선변제 받을 수 있는 기준을 환산보증금에서 보증금으로 변경⇒ 우선변제 범위 확대 ※ 주택임대차 : 보증금 1억1천만원 ∎(제2안) 지역별 사정에 맞게 우선변제를 받을 수 있는 임차 범위와 보호금액을 정할 수 있도록 조례에 위임
연번	대 상	현행 문제점	개정건의안 내용	비고
4	월차임 전환 시 산정율 현실화 (법 제12조, 시행령 제5조 개정)	∎주택임대차의 월차임 전환율은 연1할, 한국은행 기준금리에 3.5퍼센트를 더한 비율이나, 상가임대차의 월차임 전환율은 연1할2푼, 한국은행 기준금리의 4.5배 이하로 과도하게 시행령으로 설정됨 ∎현행법 상 월차임산정률의 상한은 지역별 전월세 시장을 고려하지 않음 ∎상가임차인과 주택임차인의 임대인에 대한 상대적 지위를 고려한 형평성을 고려해야 할 필요	∎(제1안) 주택임대차와 동일하게 전환율을 규정하여 전환율 인하 ∎(제2안) 지역별 사정에 맞게 월차임 산정율을 정하도록 시‧도 조례에 위임.
임대차 안정화에 필요한 규정
연번	대 상	현행 문제점	개정건의안 내용	비고
5	퇴거료 보상 청구 (신설)	∎철거 또는 재건축의 경우 상가건물임대차보호법 제제10조1항의갱신계약 거절사유에 해당하여 10년의 임대기간을 보장받지 못하며, 권리금도 보호받지 못함 ⇒ 철거 또는 재건축을 이유로 임대차 계약을 해지하고 신규임차인으로부터 높은 임대료와 권리금을 받은 사례 발생	∎철거 또는 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우에는 임대인이 임차인의 손해를 배상할 책임이 있음 ※ 일본에서는 철거ㆍ재건축 시 ‘정당한 임대계약 해지’를 위해서는 입퇴료를 지급해야 함
6	대규모점포 운영과 별개 점포의 권리금 회수기회 보호 포함 (법 제10조의5 개정)	∎법 제10조의5 제1호는 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우, 제10조의 4 규정에 의한 권리금 회수기회 보호대상에서 제외됨에 따라 ‘그 밖의 대규모점포’에 해당하는 개별 점포는 권리금 회수기회의 보호를 받지 못하게 되는 문제 발생 ∎대규모점포 중 분양이 완료된 점포와 대규모 점포 내에서 상품이 판매되는 매장과 별도의 공간에서 독립적으로 운영되는 임대매장까지 권리금 회수기회 보호가 박탈당하는 불합리한 문제점 발생(사례: 지하층-대형마트, 1층-임대매장)	∎대규모점포 중 분양이 완료된 점포, 대규모점포 내 상품 판매공간과 독립적으로 운영되는 임대매장이 권리금회수기회 보호받을 수 있도록 규정
연번	대상	현행 문제점	개정건의안 내용	비고
7	임차인의 권리금 회수기회 확대 (법 제10조의4 개정)	∎임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 못할 뿐만 아니라, 권리금 회수기회 보호까지 보장받지 못하게 되는 문제 발생 - 상가임대차법에서 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체할 때는 계약을 해지할 수 있고, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 등 임대인의 권리를 충분히 반영하고 있음.	∎임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 규정
8	비영리목적 사용의 권리금 보호 예외기간의 연장 (법 제10조의4 개정)	∎상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우 임대인은 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절할 수 있음 ⇒ 권리금에 비해 임대료가 저렴할 경우 임대인이 악용할 소지가 큼	∎임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유인 임대차 목적물인 상가건물의 비영리목적 사용 기간 연장 (1년 6개월→3년)
9	표준계약서 작성의 의무화 (법 제19조 개정)	∎임차인 등의 보호를 위하여 상가건물임대차 계약서 및 권리금 계약서를 표준화하였으나, 강제성이 없고 권장 사항으로 임의적인 특수조항 등으로 임차인 피해 발생 ⇒ 표준계약서 작성 의무화	∎ 표준임대차계약서 및 권리금 계약서 사용 의무화
10	상가임대차 실거래가 신고 의무제 도입	∎상가임대차계약의 임대료에 관한 정보가 부재하여, 최초 계약 시 임차인이 적정임대료를 인지하지 못함으로써 피해가 발생하고, 계약 갱신 시에 임대인이 임대료를 과도하게 요구해도 그 비교대상을 찾기 어려운 현실	∎ 상가임대차계약의 임대료 실거래가 신고 의무제를 도입하고, 국토교통부 실거래 공개시스템을 통해 공개 ※ 부동산 매매계약에 대해서는 그 실제 거래가격 등을 신고하도록 법제화되어 있음

상가건물임대차보호법 및 시행령 개정 (안) 신구문비교표

1. 법 적용범위 확대

(제1안)

현행법	개정안
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.	제2조(적용범위) ① -------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. <단서 삭제> ② <삭 제> ③ <삭 제>

(제2안)

현행법	개정안
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.	제2조(적용범위) ①---------------------- -------------------------------------- -------------------------------------- -------------. --, 서울특별시·광역시·․도 조례로 --------------------------- ------------- .

2. 임대료 증액 상한요율 현실화

현행법	개정안
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.	제11조(차임 등의 증감청구권) ① ----------- --------------------------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.------------전년도 소비자물가상승률의 2배 범위 안에서 서울특별시·광역시·도 조례로 ----------------------------- --------.
현행 시행령	개정안
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.	<삭제>

3. 최우선변제 적용 기준 현실화

(제1안)

현행법	개정안
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <생략>	제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <현행과 같음>
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.	③-------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----------------보증금을 ---------------- ------------ .
현행 시행령	개정안
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 1. 〜 4. <생략>	제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)--------- ---------------------------------보증금이---------------------------------------- ---------------------------------------------. 1. 〜 4. <현행과 같음>

(제2안)

현행법	개정안
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <생략>	제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 〜 ② <현행과 같음>
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.	③ ---------------------------------- ----------------------------------- ----------------------------------- -------------------- 서울특별시·광 역시·도 조례로 정한다.
현행 시행령	개정안
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.	<삭제>

4. 월차임 전환시 산정률 현실화

(제1안)

현행법	개정안
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율	제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) -------- ----------------------------------------- ----------------------------------------- -----------------------------------. 1.---------------------------------------- ------------------------------------------ ---. 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
현행 시행령	개정안
제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다. ② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.	제5조(월차임 전환 시 산정률) ① ----------- ------------------------------연 1할을 - -----. ② ------------ “대통령령으로 정하는 이율”이란 연3.5퍼센트 -------.

(제2안)

현행법	개정안
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율	제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)-- --------------------------------------- ------------- 금액의 비율은 서울특별시, 광역시, 도 조례로 정한다.
현행 시행령	개정안
제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다. ② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.	<삭제>

현행법	개정안
<신 설>	제9조의2(퇴거료 보상) 임대인이 건물의 철거나 재건축으로 제10조의 계약갱신거절을 하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

5. 퇴거료 보상 청구

6. 대규모점포 운영과 별개 점포의 권리금 회수기회 보호

현행법	개정안
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 (다만, 「전통시장 및 상담가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다.)	제10조의5(권리금 적용 제외) ------------ ------------------------------------ -------------------------. 1.----------------------------------- ------------------------------------ 경우. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 가.「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장 나. 대규모점포 중 분양이 완료된 점포 다. 대규모점포 내 상품 판매공간과 독립적으로 운영되는 임대매장
2. (생 략)	2. (현행과 같음)

7. 임차인의 권리금 회수기회 보호기간의 확대

현행법	개정안
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.	제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ---제10조제1항제2호부터 제8호까지-------------------------------------.

8. 상가건물의 비영리목적 사용기간 연장

현행법	개정안
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① ( 생 략)	제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① (현행과 같음)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.	② ------------------------------------------------------------------------.
1.⋅2. (생 략)	1.⋅2. (현행과 같음)
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우	3. ----------------------3년---------------------------------------
4. (생 략)	4. (현행과 같음)
③ ∼ ⑤ (생 략)	③ ∼ ⑤ (현행과 같음)

9. 표준계약서 작성의 의무화

현행법	개정안
제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.	제19조(표준계약서의 작성 등) ---------------- --------------------------------------------- 상가건물임대차표준계약서와 권리금표준계약서를 정하여 그 사용을 의무화 하여야 한다.