과업내용서

반포·서초·여의도 아파트지구 지구단위계획 수립 [설계변경]

2017.  4.

서울특별시

(도시관리과)

- 목   차 -

Ⅰ		과업의 개요

1. 과업의 명칭	3

2. 과업의 목적	3

3. 과업의 범위	3

4. 과업기간	4

5. 과업 수행절차	5

6. 과업 수행방법	5

Ⅱ		과업의 세부지침

1. 지구단위계획 수립개요	6

2. 현황 조사 및 분석	7

3. 기본구상	7

4. 부문별 지구단위계획 수립	9

Ⅲ		과업수행의 일반지침

1. 일반사항	16

2. 특기사항	18

Ⅳ		성과품 작성 및 납품

1. 일반사항	20

2. 성과품 작성	21

3. 성과품 납품목록	21

과업내용서

Ⅰ		과업의 개요

1. 과업의 명칭

○ 반포·서초·여의도 아파트지구 지구단위계획 수립

2. 과업의 목적

○ 정비구역 및 주변지역을 포함하여 상위계획 및 도시적 맥락을 고려한 지구단위계획 수립을 통한 통합적 도시관리계획 틀 마련

○ 시민 생활패턴 및 공간적 여건변화 등을 반영한 지구단위계획 수립

- 아파트 공급 활성화 등 기존의 아파트지구 목적에서 벗어나 시대적‧공간적 요구사항 수용 필요

○ 재건축 가능시기 단계별 도래에 따른 선제적 도시관리계획 수립

○ 여의도 일대는 국제금융중심지로서의 도심 위상 제고, 공간구조 및 기반시설 개선 등 세계적 수변경제중심으로 발돋움 기반 마련을 위한 여의도 일대 종합구상 필요

3. 과업의 범위

[반포·서초·여의도 아파트지구 지구단위계획 수립]

○ 공간적 범위 : 아파트지구 3개소, 4,691,066.9㎡

- 반포아파트지구 : 서초구 반포동·잠원동 일대/2,649,071.5㎡

- 서초아파트지구 : 서초구 서초동 일대/1,491,261.0㎡

- 여의도아파트지구 : 영등포구 여의도동 일대/550,734.4㎡

※ 면적은 용역 시행 과정에서 변경될 수 있음

○ 시간적 범위

- 기준년도 2017년, 목표년도 2027년

○ 내용적 범위

- 대상지 및 주변지역 일대 현황 및 여건변화 분석

· 아파트지구 관련 법령·제도 분석 및 아파트지구 개발기본계획 분석

· 국내외 주거단지 사례 및 연구자료 분석을 통한 관리방향 도출

- 아파트지구별 ‘탈 주거지화’ 공간구조계획(토지이용체계) 수립

· 도시관리체계상 인접지역과 연계 관리 필요성 등 검토

· ‘주거지내의 도시’, ‘도시속의 주거지’로서의 경계 허물기를 고려한 용지별 관리방안 검토

(공공의 이익과 개발 욕구를 중재할 수 있는 잔여지 관리방안 등)

· 필요기능 및 생활권 배분계획에 따른 토지이용 및 배치계획 수립

- 시대적·공간적 여건변화를 반영한 지속가능한 관리계획 수립

· 지구별 현황특성과 여건을 고려하여 주민의 환경개선 요구사항 등 주민 의견이 충분히 반영된 실현 가능한 계획 수립(실효성 있는 계획 수립)

· 생활여건 변화에 따른 생활서비스·커뮤니티 계획을 반영한 주거단지 계획 제시

· 주변지역의 이용인구 및 장래 개발 등을 고려한 기반시설 계획, 공원(녹지) 계획 제시

· 도시 수요, 지역 수요까지 충족할 수 있는 공공시설(공공기여)계획 검토

· 전체 구역에 대하여 계획 수립내용에 대한 입체적 모델(시뮬레이션) 제시로도시전체와의 균형과 조화를 감안한 경관계획 수립

· 최근 유사용역 사례(압구정아파트지구 지구단위계획) 검토를 통한 합리적 계획 수립

- 각종 영향성 검토 등

· 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시관리계획 수립지침에서 정하는 환경성 검토 등

· 기타 지구단위계획 수립관련 평가 및 심의 등 제반절차 이행

- 지구단위계획과 관련한 도서 작성

- 아파트지구 해제

[여의도 도심 미래비전 및 전략육성계획 수립]

○ 공간적 범위 : 여의도 도심 일대 450만㎡(한강공원 160만㎡ 포함)

○ 시간적 범위

- 기준년도 2017년 / 목표년도 2030년 (도시기본계획 목표연도)

○ 내용적 범위

- 현황조사 및 지역특성 분석, 상위계획 및 관련사업 분석

- 도심으로 육성을 위한 ‘비전 및 목표’ 설정

- 여의도 도심 종합육성을 위한 ‘마스터플랜’ 수립

- 중점 육성․관리를 위한 ‘부문별 구상’ 마련

- 계획의 체계적 추진을 위한 ‘실현방안’ 마련

4. 과업기간

○ 계약일로부터 18개월

- 과업의 추진은 합리적인 공정계획에 의하여 차질없이 수행하여야 하며, 다음의 경우에는 발주기관의 승인을 얻어 과업기간을 변경할 수 있다.

1) 천재지변으로 과업수행에 차질이 있을 때

2) 발주기관의 계획변경 등 방침에 따라 본 과업중단 또는 과업내용의 현저한 변경이나 증감이 있을 때

3) 당초 과업수행에서 예기치 못하였던 사항의 발생으로 변경이 불가피할 때

4) 기타 과업과 관련된 통념상 인정되는 부득이한 사유가 발생되었을 때

5. 과업 수행절차

① 현황조사 및 여건분석		․ 대상지 내 토지이용현황, 토지 및 건축물 현황, 교통 현황 등 조사 ․ 아파트지구 개발기본계획 분석, 국내·외 사례 분석 및 연구자료 조사 분석, 개발여건 분석, 주민의견 수렴 등
⇓
② 관련계획 검토		․ 상위계획 등 관련계획과의 정합성 및 연계방안 검토
⇓
③ 기본구상 및 계획수립		․ 기본구상 및 계획안 마련 ․ 부문별계획, 시행계획, 그 밖의 기타사항 수립 (전체 구역에 대하여 계획 수립내용에 대한 입체적 모델(시뮬레이션) 제시)
⇓
④ 도시관리계획 수립		․ 구역지정 및 지구단위계획 수립 ․ 도시건축공동위원회 심의 등 결정절차 이행

6. 과업 수행방법

○ 지구단위계획 수립 운영방향

- 지구별 철저한 기초조사와 여건변화 등 지역적 특성분석을 통하여 계획의 방향과 목표를 분명히 설정하여 지역 환경과 조화를 이루는 실현 가능한 계획을 수립하고 전체 구역에 대하여 계획 수립내용에 대한 입체적 모델(시뮬레이션)을 제시하여야 한다.

- 부문별 지구단위계획 수립시 다양한 실현수단을 검토하여야 한다

- 과업의 범위와 특성상 기술적 내용과 학술적 내용이 조화를 이룰 수 있도록 관련 전문가 중심의 과업수행 및 필요하다면 행정기관․대학교․전문연구기관과의 협력 체계를 구축할 수 있다.

- 과업진행 중 필요시 관련 공무원, MP, 지역활동가, 주민 등이 함께 하는 주민의견 수렴 등을 위한 간담회, 전문가·과업 관계자 워크숍 및 계획의 방향과 계획수립 내용에 대한 공청회 등을 개최할 수 있다.

- 지구단위계획에 대한 용역경험이 풍부한 자를 선정하여 과업에 참여시키고, 컨소시움 형태로 과업수행 또는 관련 전문가와 협력 체제를 구축한 경우에는 업무분담 및 책임한계 등을 분명하게 설정하여야 한다.

- 과업수행 과정에서 대상 지역에 대한 계획상의 문제점을 다각적으로 도출 및 분석하고 이의 검토를 통한 바람직한 계획 Process의 정립, 다양한 대안의 실증적 검토를 통해 보다 실현 가능한 지구단위계획 수립 방법론을 제시해야 한다.

- 본 용역의 기본구상 및 세부내용은 서울시 관련부서에서 수립하는 각종 관련계획과 연계 및 준수해야 한다.

○ 주민의견을 반영한 실현가능 계획 수립

- 기초조사 및 계획수립 과정에서 수시로 지역주민이나 주민협의체와 접촉하여 주민들의 적극적인 참여하에 계획을 수립하고, 지구별 현황특성과 여건을 고려하여 주민 의사가 충분히 반영된 계획을 수립함으로써 계획의 실효성을 높일 수 있도록 해야 한다.

- 주민 설문조사(토지소유자 및 이용자 조사로 이원화 조사·분석) 등 다양한 방법으로 지역주민의 환경개선 수요를 파악하여 계획을 수립하여야 한다.

○ 주민 대응전략

- 행정기관에 접수된 민원 및 주민 요구사항을 파악해야 하며, 계획 수립 과정에 서 제기되는 민원내용에 대하여 심도 있는 검토 후 반영여부를 결정한다.

- 해당 주민들의 이해가 우선이므로 계획내용에 대하여 충분한 공감대 형성과 함께 서울시 정책을 주민들에게 충분히 설명해야 한다.

○ 도서작성

- 지구단위계획도서는 향후 운용을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관련규정에 적합하고, 각종 의견청취, 설명회, 각종 영향평가 등 협의, 자문, 심의 등에 차질이 없도록 작성하여야 한다.

Ⅱ		과업의 세부지침

[반포·서초·여의도 아파트지구 지구단위계획 수립]

1. 지구단위계획 수립개요

○ 계획수립의 개요는 계획의 목적, 범위, 방침 등을 요약 기술한다.

○ 지구단위계획 수립용역을 통해 대상지의 문제점, 주변 여건변화에 대응하며, 도시 내 일정구역의 토지이용을 합리화하고 도시계획의 내용을 구체화하여 토지이용, 도시기반시설, 건축물의 규모 및 용도 등에 대한 계획을 입체적이고 종합적으로 수립하도록 하여야 한다.

○ 계획의 범위는 대상구역, 계획기간, 계획내용으로 구분하여 설정하되, 도시관리체계상 인접지역과 연계 관리 필요성 등을 검토하여야 한다.

2. 현황조사 및 분석

1) 지역특성 및 현황 조사 분석

○ 아파트지구 관련 법령·제도 분석 및 아파트지구 개발기본계획 분석, 국내·외 사례 분석 및 연구자료 조사 분석, 지구단위계획구역 과업수행에 필요한 기초자료의 조사와 분석

○ 당해지역 상주인구 및 유동인구 특성분석과 경제활동 특성분석

○ 자연환경, 지리적 입지환경, 인구 및 산업현황, 토지소유 및 이용현황, 건축물 현황 및 관련 실태, 교통 ․ 보행환경, 가로시설물 등 기반시설 현황 등 분석

○ 환경개선을 위한 공공사업 내용 및 재원계획

○ 주민협의체 현황 및 환경개선 수요 파악

2) 상위계획 등 관련 계획 검토

○ 2030 서울플랜, 생활권 계획, 한강변 관리 기본계획 등 각종 상위계획 및 관련계획 내용 중 본 과업지역과 관련된 내용을 체계적으로 조사 정리한다.

○ 주변지역의 계획(지구단위계획 등)과의 연계계획이 수립되도록 한다(필요시

관련기관(부서) 협의)

○ 해당 자치구 도시발전계획 등 연계 검토

3. 기본 구상

1) 과제정립과 목표설정

○ 각 지구별 아파트지구 개발기본계획 분석, 국내외 주거단지 사례 및 연구자료 분석 등을 통하여 문제점 및 계획과제를 도출하고 시대적·공간적 여건변화에 대응하는 도시관리계획 수립을 위한 계획방향 및 목표와 전략을 제시한다.

○ 상위계획에서 지역별로 배분된 지표는 대상지 특성을 감안하여 융통성 있는 목표를 설정한다.

○ 계획의 기본목표는 서울시 도시기본계획 등이 제시하는 미래상 등을 감안, 실현하고자 하는 목표를 명확히 하고 당해 지역특성에 기반한 지구단위계획 방향을 설정한다.

○ 개발전략은 계획의 목표를 달성하기 위한 최적의 정책과 수단을 강구하여 제시한다.

○ 당해지역의 특성을 부각하는 기능배치 및 계획요소를 제시한다.

○ 전체적인 공간구조에 대한 구상 제시를 통한 제어 및 조정 요소를 검토한다.

○ 최근 유사용역 사례(압구정아파트지구 지구단위계획 등)를 참고하여 합리적인 지구단위계획을 수립한다.

2) 기본방향과 지표설정

○ 인구, 경제, 사회, 문화 및 생활환경 등 주요지표를 설정한다.

○ 상위계획에서 구체적인 배분계획이 수립되지 않은 지표는 계획구역의 특성에 따라 추정하여 이용하되 추정방법은 합리적이어야 한다.

○ 상위계획에서 부여한 기능을 수용하고, 위에서 설정한 기본목표와 전략을 실천할 수 있는 공간구조 개편의 대안을 마련한 다음 객관적인 평가 기준을 이용하여 최적안을 도출한다.

○ 지표 설정시에는 가능한 한 다양한 계량모형을 설정하여 활용함으로써 도출된 지표의 과학성과 객관성이 제고될 수 있도록 한다.

○ 도시계획 및 설계의 제어요소 등 법적사항 검토를 포함한다.

3) 토지이용체계 구상

○ 아파트지구별 ‘탈 주거지화’ 공간구조계획(토지이용체계) 수립한다.

○ ‘주거지내의 도시’, ‘도시속의 주거지’로서의 경계 허물기를 고려한 용지별 관리방안을 검토(공공의 이익과 개발 욕구를 중재할 수 있는 잔여지 관리방안 등)하고, 필요기능 및 생활권 배분계획에 따른 토지이용 및 배치계획을 수립한다.

○ 지형여건 및 주변여건을 최대한 활용할 수 있도록 토지이용계획의 기본방향을 정하고 이미 결정된 도시계획이 있을 때에는 그 계획과 연관되게 계획한다.

○ 현황분석을 기초로 하여 현황을 감안한 현실적인 안과 계획지향적인 적극적인 안을 작성하여 비교 분석하고 주민의견 및 전문가의 자문을 충분히 반영하여 수립하도록 한다.

○ 기존에 진행중인 재건축단지에 대하여는 조정 가능한 범위내에서 계획적 공공성이 최대한 확보될 수 있도록 계획을 수립하며, 미추진 재건축단지와 계획적 연계방안을 검토하여 수립한다.

4) 교통동선체계 구상

○ 주변지역과의 광역적 교통연계, 단지별 재건축(개발)에 따른 교통수요를 고려한 도로 및 교통처리계획을 수립한다.

○ 해당지역의 특성을 반영하여 보행네트워크의 구성에 중점을 두어 구상토록 하고, 보도 등 보행로의 단절구간에 대하여 연결방안을 강구한다.

○ 차량동선과 보행동선의 충돌을 최소화 할 수 있도록 동선처리계획을 수립하고, 보행량이 많거나 보행발생지점은 보행안전에 중점을 두어 계획한다.

○ 차량보다는 보행을 우선하는 교통동선체계 및 도로 간 효율적인 연계방안을 구축하도록 한다.

5) 공원녹지체계 구상

○ 주변여건을 종합적으로 검토하여 대상지 여건에 맞는 공원 특성화 계획과 대지 내 녹지확보 및 배치계획을 수립한다.

○ 공개공지 확보 등 다양한 옥외공간을 마련토록 한다.

○ 가로별 녹지계획을 제시한다.

6) 공공시설계획

○ 공공용지, 의료, 보건, 사회복지, 문화시설, 주차장, 공원 등 지역주민 및 주변지역까지 지원하되, 이 지역에 위치하는 것이 바람직한 공공시설 설치계획을 검토한다.

○ 도시공간의 유기적 연계를 고려한 공공시설 계획을 수립한다.

○ 단지주민 뿐 아니라 도시 수요, 지역 수요까지 충족할 수 있는 공공기여계획을 수립하되, 공공시설간 상호 연계를 고려한 집중화(선·면적 계획)를 통해 단지 내 고착화되어 있는 점적공간이 도시공간으로 활용될 수 있도록 검토한다.

4. 부문별 지구단위계획 수립

본 계획은 ‘2016 서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 준용하여 계획한다.

1) 도시기반시설의 배치와 규모계획

○ 지구단위계획구역에 설치하는 도시기반시설의 용량은 다음 사항을 고려하여 산정한다.

○ 당해 구역의 수용계획인구(상주인구와 이용인구의 합)와 시설 사용인구를 참작하여 계획하도록 한다.

○ 도로 등 지구단위계획구역에 설치하는 시설이 주변지역의 공급시설로 활용되는 경우에는 도시기본계획 및 도시계획을 참조하여 주변지역이 앞으로 어떻게 개발되고 성장할지 그 가능성을 함께 고려하여 용량을 산정한다.

○ 상․하수도, 전기 등 공급처리시설계획은 건축물의 용도․용적률 등 건축물 계획과 연계하고, 건축물 용도에 따라 설비의 사용량이 달라지는 경우에는 용도별 할증율을 감안하여 용량을 산정한다.

○ 당초 결정된 도시기반시설에 대해서도 주변지역 및 관련법령 등의 여건 변화를 감안하여 계획의 타당성을 검토하고 합리적인 계획을 제시한다.

(특히 여의도 아파트지구의 경우 학교시설의 위치에 대하여 검토한다)

○ 도시기반시설의 배치와 규모계획은 다음 사항을 고려하여 계획한다.

- 도시기반시설의 설치기준에 관하여는 「도시계획시설의 결정 ․ 구조 및 기준에 관한규칙」에 따른다.

- 미집행 도시계획시설에 대한 타당성 검토를 수행하여, 타당성이 미약한 시설에 대해서는 조정계획을 수립한다.

- 기반시설의 종류, 규모 등의 계획은 주변지역의 이용인구 및 장래 개발에 따라 설치가 예상되는 도시계획시설과 정합성이 확보되도록 계획한다.

- 기반시설 중 도시계획시설의 계획 수립 시에는 재원확보 및 단계별 집행계획을 시설별 관리청과 사전협의하여 함께 수립하여야 한다.

2) 가구 및 획지계획

○ 원활한 교통소통 및 건축물 유형과 생활권 구성을 감안한 가구 및 획지규모를 계획하고 이에 대한 조정계획을 수립한다.

○ 근린생활시설, 주거시설, 공공시설 등 시설성격에 부합되는 경제성 있는 적정규모가 되도록 한다.

○ 획지계획 및 공공용시설 획지계획을 하는 경우에는 합리적인 규모가 되도록 조정․검토한다.

○ 조화로운 가로경관조성을 위하여 적정규모의 건축물이 건축될 수 있도록 획지를 계획하고 대지분할 등에 관한 계획을 수립한다.

○ 지구단위계획구역 내 중요한 위치 및 전략적 개발을 유도가 필요한 지역에 대하여 토지소유자 동의여부 등 실현가능성을 고려하여 특별계획구역 지정을 검토한다.

3) 건축물에 관한 계획

○ 건축물 용도계획

- 주변지역의 토지이용 및 건축물 현황을 고려하여 가구 및 획지별 특성에 맞게 지정용도, 권장용도, 불허용도 등으로 구분하여 계획한다.

- 지구단위계획구역의 지정목적, 용도지역, 지구의 변경 및 유형별 지역특성 등을 고려하여 용도계획을 차별화한다.

- 건축물 용도를 제한하고자 하는 경우에는 용도에 따라 용적률을 차등적용 하는 등 용도와 개발규모의 연계방안을 강구하여 적정 밀도 및 용도의 유지로 쾌적한 도시환경이 조성되도록 한다.

- 현행 건축법에 맞는 용도체계로 건축물 용도계획을 수립하여야 한다.

○ 건축물의 밀도계획

- 건축물의 용도, 주변 기반시설 및 현황을 고려하여 용적률을 설정하고 대지 내 공지확보를 위하여 적정한 건폐율로 계획한다.

- 지구단위계획구역의 지정목적, 용도지역, 지구의 변경 및 유형별 지역특성 등을 고려하여 밀도계획을 세분화하여 수립한다.

- 개발단위의 용적률은 도시기반시설의 한계용량을 검토하여 합리적인 근거를 바탕으로 하여 범위를 제시하도록 한다.

· 필지단위로 용적률을 제시할 필요가 있는 경우에는 도시계획시설의 용량을 결정할 때 제시한 구역전체의 평균 개발밀도를 기준으로 하여 건축물의 용도와 토지의 수익성을 종합적으로 고려하도록 할 수 있다.

· 용적률은 용도지역상 법정․조례상 용적률의 일률적인 적용보다는 토지의 물리적 환경을 고려하여 적정 용적률을 제시한다.

· 건축물 밀도계획과 관련 인센티브에 대한 사항은 지구단위계획 목적달성을 위해 구역특성이 반영된 맞춤형 인센티브 계획을 수립한다.

○ 건축물의 높이계획

- 용도지역, 중심지체계, 접도조건, 지역여건, 관련법령 등을 반영하여 합리적인 높이계획을 수립한다.

- 품위있는 도시경관 유지를 위한 스카이라인 형성 및 입지적 특성을 고려하여 높이계획을 수립한다.

- 높이제한의 범위는 건축물의 용도별로 개발유형을 감안하여 결정하되 융통성 있게 설정한다.

- 지구 전체의 단계적 스카이라인 형성을 위해 별도의 개발규모 설정에 관한 사항에서 개발규모 산정방식에 따라 적용되는 것을 원칙으로 한다.

- 공동개발 또는 대지합병을 고려한 획지계획 시 가로구획별 최고높이 기준을 적용하는 것을 원칙으로 한다.

- 건축물의 높이는 층수와 병행하여 지정함으로써 건축물의 수용기능, 구조, 미관, 주변 환경과의 조화 등을 고려한다.

○ 건축물 형태의 계획

- 지역에 어울리는 독창적인 건축외관을 통하여 개성 있는 지역으로서의 이미지 제고는 물론 주변 가로경관 등을 종합적으로 고려, 건축물의 형태를 계획한다.

○ 건축물의 배치와 건축선

- 가로경관의 연속성이 저해되거나 벽면선에 무질서한 요철이 있거나 예상되는 경우에는 건축지정선, 건축한계선, 벽면한계선 등 건축선 지정 등을 통해 가로경관 향상을 도모한다.

4) 대지 내 공지 배치계획

○ 공개공지, 건축선, 공공보행통로

- 공지확보와 건축물의 위치를 규제하기 위한 계획수립에 있어서는 주변가로의 보행량 및 경관 등을 고려하여 건축(벽면)지정선, 건축(벽면)한계선의 지정 등을 검토한다.

- 이용인구가 많이 몰리는 곳과 대형 건축물 등이 입지한 곳은 이용자의 휴식을 위하여 옥외공간을 확보할 필요가 있을 때에는 대지의 일부를 공개공지로 지정하는 등 다양한 오픈스페이스를 배치 계획한다.

- 대지 내 공지를 지정하고자 하는 경우에는 다음사항을 고려한다.

· 지역별 특성과 관련된 외부공간 조성 및 보행환경 개선을 관련시켜 전면공지, 공개공지, 공공공지, 대지내 조경, 보차혼용통로, 공공보행통로 등에 대한 배치와 조성방식 및 형태 등을 검토 한다.

· 한개 필지에 국한되는 대지내 공지의 지정은 가급적 지양하고 가구 및 획지내 대지 상호간 또는 가구 및 획지의 연계체계를 고려하여 지정한다.

· 보차혼용통로 지정 시에는 벽면한계선을 병행 지정하도록 하고 건축물 내부 공중회랑 또는 필로티로 조성된 공공통로에 대한 적용도 고려한다.

5) 도시경관 조성계획

○ 구역 전체에 대하여 건축물의 형태, 높이 등 계획 수립내용에 대한 입체적 모델(시뮬레이션) 제시를 통해 도시전체와의 균형과 조화를 감안한 경관계획을 수립한다.

○ 주요도로 및 경관 축을 이루는 가로의 건축물과 조경, 조형물 등에 대한 조성지침을 제시한다.

○ 경관계획은 타 부문별계획인 토지이용계획, 공원․녹지계획, 교통시설물계획, 가구 및 획지의 규모와 조성계획, 건축물에 관한 계획과 상호연계 검토하여 수립한다.

○ 도로의 평면과 가로시설물(가로수, 가로등, 버스정류장, 표지판, 자전거보관소, 휴지통, 볼라드 등)의 배치 및 형태, 그리고 가로구조물에 대한 설계지침을 제시한다.

○ 옥외광고물, 경관, 공원․녹지의 배치 등 관련된 도시 가로경관 계획을 수립한다.

○ 경관계획은 도시경관구조분석을 통하여 도시축별 경관계획을 수립한 후, 건축물의 외관․색채, 문화경관, 도시가로경관, 공원․녹지의 배치 등의 경관요소별 계획(또는 지침)을 수립(또는 작성)한다.

6) 공원․녹지시설의 배치와 규모계획

○ 공원․녹지계획은 환경적으로 건전하고 지속가능한 생활권으로 조성함으로써 개발구역 안의 자연경관 보호와 시민의 건강을 증진하고 토지이용계획 및 교통처리계획 등과 원활한 연계를 이루도록 계획한다.

○ 공원․녹지계획의 수립원칙은 다음과 같다.

- 기존의 지형, 지세 및 식생 등 기존의 환경현황을 조사함으로써 자연생태계 파괴를 최소화되도록 계획한다.

- 공원․녹지체계는 이용자의 특성과 이용권을 고려하여 배치하며 이용자들의 접근에 장애가 되는 요소를 제거하고 다양한 교통수단에 의한 접근이 용이하도록 계획한다.

- 구역 안의 공원․녹지체계 구축은 서로 다른 특성들을 지닌 공원․녹지 등을 보행자전용도로 또는 녹도로 연결시켜 체계화함으로써 입주민들의 접근성 및 활용도를 높일 수 있도록 계획한다.

- 공원․녹지의 유형, 유치거리 및 규모, 녹지의 유형별 설치기준은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」및 관련 규정에 의한다.

7) 교통처리계획(교통영향분석․개선대책 수립용역과 연계)

○ 대상지역 및 주변지역의 차량 및 보행자에 대한 교통처리 상황을 고려하여 교통처리계획 및 시설계획을 수립한다.

○ 토지이용 및 생활권 계획에 따른 교통량 예측․교통량 배분․도로별 서비스수준 분석 등을 실시하여 도로입체구역을 포함한 도로의 교통망, 보행동선, 주차장, 기타 도로시설물(장애자, 노약자를 위한 편의시설 포함) 등의 계획을 수립한다.

○ 입지별․가로별로 차량출입금지 및 허용구간․주차출입방향․차량출입구의 설치․주차장 설치방식․공동주차장 설치 등에 대하여 상세히 검토하여 이를 지정한다.

○ 보행동선계획은 다음 사항을 유의하여 수립한다.

- 지역유형별 특성을 감안하여 보행환경을 체계화하고 차량동선보다는 보행자안전과 쾌적한 이용을 도모할 수 있는 동선체계가 되도록 한다.

- 각각의 필지가 아닌 가구별 보행동선이 되도록 계획한다.

- 건축선 후퇴부분에 대한 구체적 공간처리 규정을 마련하여 보행에 장애를 주는 지장물의 설치 또는 주차공간으로 사용하는 것을 피하도록 한다.

- 통과교통 억제를 위한 시설 등을 조성하여 보행자 전용도로 또는 보차 공존도로 등의 설치를 검토한다.

- 주요한 보행자축에는 보행자우선도로를 고려하되 그에 면한 필지의 주차동선이나 서비스 동선에 대한 검토를 하고, 지역여건에 따라서는 시간제 보행자도로의 다양한 형태를 검토한다.

- 대지의 규모가 커서 보행자가 우회하게 되는 불편이 없도록 대지내에 공공보행통로를 지정하는 방안을 검토한다.

8) 환경에 대한 검토

○ 관련법규정에 따라 적합하게 작성하고 지구단위계획의 내용에 반영되도록 한다.

○ 도시계획 시행으로 인해 자연환경과 생활환경에 미치는 영향 및 그 저감대책에 대한 사항을 검토하여 환경적으로 건전한 계획안이 되도록 한다.

○ 검토항목, 검토내용, 검토결과, 환경영향내용, 영향저감대책, 계획반영 결과를 간략하게 기록한 총괄표를 작성한다. 결과를 간략하게 기술하기 어려울 때에는 별도의 설명서를 첨부한다.

○ 항목별 검토는 토양포장, 우수유출, 지형변동, 절성토 균형, 녹지변동, 녹지체계, 습지보존, 비오톱, 일조, 바람, 에너지, 환경오염의 항목에 대해 실시한다.

○ 서울시 생태기반 지표의 도시계획 활용방안을 검토하여 필요시 지구단위계획에 반영할 수 있도록 한다.

9) 시행 및 집행계획

○ 시행계획

- 민간부문 시행계획

· 민간부문 시행지침 및 규제계획 작성

- 공공부문 시행계획

· 공공부문에서 실현하여야 할 사업부문의 조성지침 및 개략계획 제시

○ 집행계획

- 사업시행에 대한 실현가능한 기법을 제시한다.

- 단계별 집행계획은 공공에서 설치하여야 하는 시설과 토지소유자 등 민간에서 설치하여야 할 시설로 구분하고 집행우선 순위를 정하는 등 각각의 역할분담을 명확히 하고, 공공부분에서 먼저 적극적으로 공공시설을 만들고 민간부문은 이에 따르도록 유도하여야 한다.

- 단계별 집행계획 중 공공부문이 분담하는 부분의 경우 도로, 상 ․하수도 등 지구단위계획에 의하여 불가피하게 결정된 도시계획시설에 대한 재원조달계획․보상계획 등을 포함하는 계획이어야 한다.

10) 지침운용에 관한 사항

○ 사업지구의 특성과 관리능력을 감안하여 가급적 계획요소를 단순화 하고 점차 단계적으로 계획의 상세성을 깊게 하는 등 이를 탄력적으로 운용할 수 있도록 한다.

○ 지구단위계획수립 대상지역중 개발계획에 도로 등 도시기반시설과 건축물에 관한 계획을 포함하고 있는 경우에는 동 개발계획을 지구단위계획으로 갈음하여 사용할 수 있도록 한다.

○ 기타 세부적 내용은 지구단위계획 작성지침에 따르도록 한다.

11) 기타

○ 용도지역․지구의 지정 및 변경 등은 도시계획수립지침에 제시된 용도지역․지구의 지정 및 변경에 대한 기준에 따른다.

○ 지구단위계획구역에서의 용도지역․지구는 그 지역의 교통 및 도시기반시설, 잠재력, 주변환경 등과 도시기본계획에 나타난 토지이용계획의 기본방향 등을 함께 고려하여 계획한다.

[여의도 도심 미래비전 및 전략육성계획 수립]

1. 현황조사 및 지역특성분석

1) 대상지 일반현황, 광역적 차원의 도시공간구조 및 입지특성 분석

2) 자연 및 인구, 역사 등 인문․사회적환경 분석

3) 물리적․도시환경 측면의 현황분석

○ 도시계획사항 및 건축물․토지현황 조사

4) 산업․경제적 특성 분석

5) 교통적, 환경적 측면에서의 특성 분석

2. 상위 및 관련계획 검토

1) 최근까지 서울시 정책 및 상위계획 검토

○ 2030 서울플랜, 생활권계획, 한강변 관리기본계획 등 상위계획 검토

○ 금융특정개발진흥지구, 아파트지구 등 관련 서울시 정책

2) 관련 개발계획 및 기반시설 공급계획 검토

○ 최근 신규개발 현황분석

○ 올림픽대로, 국회대로 등 관련 기반시설 계획 검토

3) 해외 사례조사 및 분석

○ 금융중심지 육성․관리 사례

○ 수변 복합개발(혁신 클러스터 및 친환경 개발) 사례

4) 시사점 도출 및 현황분석 종합

○ 사례분석을 통한 시사점 도출

○ 대상지 특성 분석 및 현안문제 진단을 통한 계획과제 도출

3. 비전 및 목표설정

1) 장기적, 공공적 차원의 여의도 도심의 비전 도출

○ 여의도 도심 육성을 위한 핵심 이슈 설정

○ 잠재력과 주변개발계획 등 여건변화를 고려한 비전 및 계획목표 설정

2) 비전에 따른 계획방향 설정

○ 세계적인 금융중심지로서의 위상 강화 측면

○ 새로운 도심기능 활성화 측면

○ 주변지역 및 한강과의 연계 강화 측면

○ 도심형 수변 주거지로의 정비관리 측면

4. 여의도 도심 종합육성 마스터플랜 수립

1) 금융중심지로서의 위상 강화 측면의 추진전략

○ 중심기능 강화를 위한 도입 컨텐츠 검토

○ 기능간 연계전략 및 토지이용 구상 등 도시계획적 지원․관리 방안 마련

2) 새로운 도심기능 활성화 측면의 추진전략

○ 인접 중심지 및 광역적 차원의 수요분석

○ 사업 추진 예상 또는 단기 가용부지 현황 파악 및 계획적 활용방향 마련

○ 북측 고도지구 개선방안 검토

3) 주변지역 및 한강 연계 강화 측면의 추진전략

○ 영등포․노량진 및 한강변 문화․여가공간과의 연계방향

○ 올림픽대로 우회․지하하 방안 검토

4) 도심형 수변 주거지 정비관리 측면의 추진전략

○ 공공성 확보를 위한 계획적 관리의 원칙 설정

○ 개발계획과 연계한 인프라 확충 방안

5. 부문별 기본구상 수립

1) 기능 배분 및 토지이용구상

○ 대상지의 개발여건, 장래 토지이용변화 등 고려한 적정개발방향 설정

○ 여의도 도심의 기능적․물리적 통합을 고려한 토지이용구상 마련

2) 교통 및 동선체계 구상

○ 주변지역과 연계 동선을 고려한 차량 및 보행네트워크 구상 수립

3) 경관 및 오픈스페이스 구상

○ 서울의 관문으로서 여의도 도시경관 관리방안 제시

○ 한강, 샛강 등과 연계한 오픈스페이스 네트워크 계획

4) 중점 육성․관리가 필요한 지역에 대한 특화육성 구상

6. 실현방안 마련

1) 단계별 사업추진 전략 마련

○ 관련 사업 추진일정 고려한 실현전략 마련

○ 다각적 재원조달방안 모색

2) 추진체계 구축

○ 관계기관․부서 협의체계 및 역할분담

3) 기타 후속조치에 관한 사항

○ 개발 부영향 또는 리스크 발생요인 예측 및 대응방안 마련

○ 당해지역 상주인구 및 유동인구 특성분석과 경제활동 특성분석

Ⅲ		과업수행의 일반지침

1. 일반사항

○ 본 과업에서 편의상 발주자인 서울특별시를 "발주기관"이라 하고 수급자를 "계약상대자"이라 칭한다.

○ 본 과업내용서는 ‘아파트지구(반포, 서초, 여의도) 지구단위계획 수립’ 용역에 대한 과업을 원활히 수행하기 위하여 필요한 사항을 규정하며, 과업은 과업내용서에 의하여 수행하고 이에 규정하지 아니한 사항은 관계법령 및 각종 지침에 의하여 서울시(이하 "발주기관"이라 한다)와 협의하여 수행하여야 한다.

○ 본 과업수행에 필요하다면 외국의 전문기술 및 지식의 활용과 정보교환 자료 등 최신기술을 이용할 수 있으며, "발주기관"과 협의 또는 "발주기관"의 필요에 의하여 관계 전문가로부터 자문을 받아 과업을 수행할 수 있다.

○ 과업 성격상 특정분야의 전문지식과 인력이 필요한 경우에는 "발주기관"의 승인을 득하여 특정기관 및 업체와 협력체계를 구축하여 과업의 일부를 공동으로 수행할 수 있다. 이 경우 과업수행에 따른 용역비 및 자문비용은 “계약상대자”의 부담으로 수행하여야 한다.

○ 과업 참여인원은 “발주기관”의 승인 없이 임의로 교체할 수 없으며, "발주기관"은 과업수행 중 “계약상대자”의 참여연구원 또는 기술자가 과업수행에 부적당하다고 인정될 때에는 “계약상대자”에게 참여연구원 또는 기술자의 교체를 요구할 수 있으며 “계약상대자”는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

○ “계약상대자”는 “발주기관”이 지정한 감독관의 지휘감독을 받아 과업을  수행하여야 한다.

○ 과업내용서의 내용에 의견이 있을 때에는 상호 협의하여 결정하며, 조정이 어려울 경우에는 도시계획위원회 및 관계전문가 등의 자문을 통하여 조정할 수 있다.

○ 과업수행시 과련 자료의 수립 및 행정적인 지원이 필요한 경우 “발주기관”은 관계 부서와 협의하여 관련자료 등을 “계약상대자”에게 제공할 수 있으며 제공된 자료에 대해서는 “계약상대자”는 그 내용의 오류, 정확성을 반드시 확인 후 사용하여야 한다.

○ 과업에 이용된 통계자료는 통계청, 국토교통부, 서울특별시, 자치구, 정부기관 및 한국은행 통계 등 공공기관의 자료를 활용하며, 인용한 통계자료는 반드시 그 출처를 명시하여야 한다.

○ 과학적이고 능률적인 과업의 수행과 기간 단축을 위하여 가능한 한 전산처리에 의한 결과를 얻도록 해야 한다.

○ 기타 과업내용의 추가가 필요한 경우에는 “발주기관”과 “계약상대자”간 협의를 통해 시행한다.

2. 특기 사항

○ 과업 수행 및 공정보고

1) 착수신고서 및 기타 제출 서류

- “계약상대자”는 계약문서에 정하는 바에 따라 기술용역을 착수하여야 하며, 착수시 관계법령에서 정한 서류 및 다음 각 호의 사항이 포함된 착수신고서를 “발주기관”에게 제출하여야 한다.

- 착수신고서

ㆍ사업책임기술자 선임계(이력서 첨부)

ㆍ기술용역 예정공정표

- 분야별 참여기술자

- 보안대책 및 보안각서

- 용역수행에 필요한 다음서류

ㆍ기술자 자격수첩 사본 및 건설기술인협회 경력증명서

2) 과업수행계획서 작성 및 제출

- “계약상대자”는 계약후 10일 이내에 서울특별시 설계용역 편람에 의한 세부과업 수행계획서를 작성하여 “발주기관”에게 제출하여 승인을 받아야 한다.

- 과업기간내 행정절차 등이 완료될 수 있도록 최대한 빠른 시일내 계획(안)이 수립될 수 있는 공정계획을 세워 과업기간내 행정절차까지 마무리될 수 있도록 하여야 한다.

○ 업무협의 및 공정보고

1) “계약상대자”는 과업 공정보고를 월 1회 이상 예정공정표와 비교하여 서면으로 “발주기관”에게 제출하여야 하며, “발주기관”의 요구가 있을시 수시로 보고에 임해야 한다.

- 과업진도보고 : 월1회(익월 7일까지 제출)

ㆍ금월 과업수행 내용과 다음 달 과업수행계획

ㆍ공정(예정공정표와 비교)

- 진행보고

ㆍ착수보고 : 계약일로부터 15일 이내

ㆍ자문회의 : 3회 이상(기본구상(안) 검토시, 부문별계획(안) 검토시 등)

ㆍ중간보고 : 2회 이상(필요시 추가 보고)

ㆍ최종보고 : 지구단위계획(안)에 대한 제출의견에 따라 수정 보완 후

ㆍ수시보고 : 기타 “발주기관”의 요청이 있는 경우

○ 과업검토 및 심의

1) “계약상대자”는 심의(또는 자문)을 위해 “발주기관”이 요구하는 시기에 심의요청 자료를 작성하여 제출한다.

2) 심의결과 지적사항에 대해서는 요구하는 기간내에 조치결과를 작성․제출해야 하며, 보완이 필요할 경우는 “발주기관”과 협의하여 계획에 반영조치 하여야 한다.

○ 하도급의 범위

1) “계약상대자”는 본 용역을 타업체에 일괄하여 하도급할 수 없다.

○ 보안사항 등

1) 과업내용은 타 목적에 사용할 수 없으며, 승인 없이 외부에 발표하거나 활용하여서는 안 되며, “계약상대자”는 과업수행 중 보안을 위하여 다음사항을 준수하여야 한다.

- 과업수행에 따른 보안대책을 수립하여 착수계 제출시 대표의 보안각서와 함께 제출함

- 과업수행 참여자 전원은 보안의 책임이 있으며, 보안의무에 대하여 보안 각서를 제출하여야 함

- 보안책임자를 지정하고 자료 보관함 비치 및 통제를 엄격히 하여야 함

- 모든 자료․계획내용․성과품 및 보안이 필요하다고 지시한 문서나 도서 등은 감독관의 허락 없이 임의로 소유하거나 복사 또는 외부로 유출 또는 반출되지 않도록 해야 함

- 과업 중 폐기물은 소각 처리해야 하며 기타 보안상 하자가 없도록 해야 함

- 참여연구원 및 기술자가 교체될 경우에는 인계인수를 철저히 하고, 참여 연구원 및 기술자의 변경사항은 “발주기관”의 확인을 받아야 함

○ 용역중지 및 부분준공

1) “계약상대자”의 귀책사유가 아닌 인․허가 지연, 민원발생, 관계기관 협의지연 및 각종 심의신청기간 소요 등으로 인하여 용역의 계속 추진이 불가하다고 판단될 경우 “발주기관”은 용역중지를 명할 수 있다.

2) 본 과업추진과 관련하여 기본구상 및 지구단위계획을 계속 수행이 불가능하거나 불필요할 경우에는 “발주기관”은 부분 준공할 수 있다.

○ 설계변경

1) “발주기관”은 다음과 같은 경우에 설계변경을 요구할 수 있으며, “계약 상대자”는 이에 따라야 한다.

- 상위계획 또는 “발주기관”의 계획변경으로 인하여 과업범위가 변경될 때

- 지자체 또는 관계기관과의 협의내용 반영을 위한 과업내용 변경 시

- “계약상대자” 귀책사유가 아닌 용역의 중지 등에 따른 과업기간의 연장

- 사업추진계획 변경에 따른 사업규모 등이 변경될 경우

○ 공청회 또는 설명회 및 전문가집단 자문회의 개최

1) 계획대상지 내 주민의 의견수렴 및 적극적인 참여 방안을 강구하기 위하여 공청회 또는 주민설명회를 개최한다.

2) 필요시 다양한 형태의 전문가집단 자문회의를 통하여 계획의 완성도를 향상시키도록 한다.

3) 구역별 주민설문조사를 통하여 다양한 지역주민의 의견을 수렴한다.

○ “계약상대자”는 본 과업과 관련하여 제3자에게 피해를 주었을 경우, 이에 대한 손실보상 등 책임을 져야 한다.

○ “계약상대자”는 관계법규에 따라 안전수칙을 준수하는 등 안전관리에 최선을 다하여야 하며 계약상대자의 과실이나 부주의로 인하여 발생하는 사고 및 손해에 대하여 책임을 저야 한다.

○ 계약상대자는 과업을 수행함에 있어 관계 법률에 저촉되는 행위로 인한 피해사항에 대하여 책임을 져야 한다.

Ⅳ		성과품 작성 및 납품

1. 일반사항

○ “계약상대자”는 성과품 작성시 ‘설계용역관리편람(서울특별시)’에 의하여 작성하고 각종 작성기준에 따라 작성하여 “발주기관”의 검토 후 제출하여야 한다.

○ 모든 성과품 인쇄는 “발주기관”과 사전협의 후 실시하여야 하며, “발주 기관”의 요구에 따라 작성하여 제출하여야 한다.

○ 모든 도서의 문자는 한글과 아라비아 숫자 사용을 원칙으로 하며, 미터법을 적용한다.

○ 종합 보고서 등 모든 자료는 A4크기 용지에 작성하는 것을 원칙으로 하나, 도면, 집계표 등을 위해 A3크기 또는 그 이상의 용지를 사용할 수 있다.

○ 제출하는 서류의 제본은 과업수행 중에는 상철, 최종보고서는 좌철을 원칙으로 한다.

2. 성과품 작성

○ 성과품은 도시관리계획 결정에 필요한 도서와 최종성과품으로 구분하여 작성한다.

○ 지구단위계획도서에 사용되는 모든 기호는 도시ㆍ군관리계획수립지침(국토교통부)과 지구단위계획수립지침(국토교통부)에 정하는 내용에 따르고, 이에 정하지 아니한 기호를 사용하고자 하는 경우에는 미리 “발주기관”과 협의하여야 한다.

○ 최종성과품에는 본 과업수행과 관련한 모든 내용이 종합적으로 기술되어야 하며, 제출문과 참여기술자 명단을 수록하여야 한다.

- 종합보고서에는 연구일지 등 추진과정을 기록화 하여야 함

- 모든 성과품 일체는 감독관의 검사를 받아 제출하여야 함

- 기타 세부사항 및 성과품은 용역과정 중 상호 협의하여야 함

○ 최종성과품은 과업 수행 완료 15일전까지 사전검토용 성과품(안)을 제출하여 “발주기관”의 검토후 계약종료일 이전에 납품하여야 한다.

○ 지구단위계획이 포함된 CD는 ‘준공도서 사본작성 관리지침(국토교통부)’을 참조하여 제작 납품하여야 한다. 또한 인터넷에 게재가 가능하여야 하며, 추후 내용수정이 가능하도록 작성하여야 한다.

3. 성과품 납품목록

성 과 품 종 류	수 량	비 고
종합보고서(color)	50부	hwp, pdf 등
도시관리계획 결정 도서(color)	50부	hwp, pdf 등
현황사진첩 및 조사보고서	각 2부	hwp, pdf 등
CD	5식	(지구단위계획 도서 및 보고서 등 포함)
기타 “발주기관”이 요구하는 자료	1식	hwp, pdf 등