서울특별시의회 제276회 임시회

서울특별시 정비구역등 직권해제에 대한 의견청취안

(정릉5구역 등 3개 구역)

심 사 보 고 서

2017. 8.

도시계획관리위원회

서울특별시 정비구역등 직권해제에 대한 의견청취안

(정릉5구역 등 3개 구역)

심   사   보   고   서

			2017. 8. 30 도시계획관리위원회

1. 안 건 명 : 서울특별시 정비구역등 직권해제에 대한 의견청취안(정릉5구역 등 3개 구역)

2. 심사경과

구 역 명	상 정 내 역 (상정일자)	심사결과
충정로1구역	제274회 정례회 제2차 도시계획관리위원회(2017.6.19.) 상정·보류 제276회 임시회 제1차 도시계획관리위원회(2017.8.30.) 상정·의결	원안 동의 (부대의견: 충정로1구역은 1표 차이임을 감안하여 투표과정의 유효성 여부를 확인한 후 해제 여부를 최종 결정할 것)
정릉5·동선1 구역	제276회 임시회 제1차 도시계획관리위원회(2017.8.30.) 상정·의결	원안 동의
성북3 구역	제276회 임시회 제1차 도시계획관리위원회(2017.8.30.) 상정·의결	원안 동의 (부대의견: 해제요건·투표과정에서 공정성 등 면밀한 검토 후 해제 여부를 결정할 것)

3. 제안설명의 요지(진희선 도시재생본부장)

□ 제안이유

가. 정비구역이 부동산 경기침체, 사업성 저하 및 주민 갈등 등으로 장기간 정체됨에 따라 정비구역등의 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정되는 구역에 대하여,

나. 『도시 및 주거환경정비법』제4조의3제4항 및 『서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례』 제4조의3(직권해제) 규정에 따라 직권해제 대상 구역에 해당되어 동조례 제4조의3제10항에 의거 서울특별시의회 도시계획관리위원회 의견청취를 구하고자 함.

□ 대상구역

가. 직권해제 대상구역 현황

연번	구 역 명	적용조항	내 용	비고
1	정릉5 주택재건축 정비구역	제4조의3 제3항제4호	추진위원회 승인후 3년이 되는 날까지 조합설립인가 신청 없으며, 토지등소유자 1/3 이상 해제요청 및 주민의견 조사결과 사업찬성자 50%미만	주거사업과 주거사업지원팀 성인선(7213)
2	동선1 주택재개발 정비구역	제4조의3 제3항제4호	추진위원회 승인후 3년이 되는 날까지 조합설립인가 신청 없으며, 토지등소유자 1/3 이상 해제요청 및 주민의견 조사결과 사업찬성자 50%미만	재생협력과 조합운영개선팀 정동훈(7233)
3	성북3 주택재개발 정비구역	제4조의3 제3항제4호	사업시행인가 후 4년이 되는 날까지 관리처분 인가 신청 없으며, 토지등소유자 1/3 이상 해제요청 및 주민의견 조사결과 사업찬성자 50%미만	재생협력과 조합운영개선팀 정동훈(7233)

나. 직권해제 유형별 대상구역 현황

○ 제3항제4호(1/3이상 해제요청 및 주민찬성률 50%미만) : 3개 구역

연번	구분	구역명	위치	면적 (㎡)	사업의종류	주용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이계획
1	기정	정릉5	성북구 정릉동 410-10일대	66,345.2	주택재건축	공동주택	31% 이하	219.02% 이하	60m이하 평균15층
	변경	해 제
2	기정	동선1	성북구 돈암동 74-15일대	17,235	주택재개발	공동주택	45% 이하	220% 이하	16층이하
	변경	해 제
3	기정	성북3	성북구 성북동 3-38일대	67,976	주택재개발	공동주택	60% 이하	170% 이하	7층이하
	변경	해 제

4. 검토보고 요지(조정래 수석전문위원)

○ ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하, 도정법) 및  ｢서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례｣(이하, 도정조례)에서 ‘토지등소유자의 과도한 부담 예상’과 ‘구역 지정목적 달성 불가능’에 해당하는 경우, 시장이 도시계획위원회(이하, 도계위) 심의를 거쳐 정비구역등을 해제할 수 있도록 한 규정에 의거,

○ 토지등소유자 1/3 이상이 해제 요청하고 사업찬성자가 50% 미만인 3개 구역을 ‘구역 지정목적 달성 불가능’에 해당하는 구역으로 간주하고 직권해제 대상으로 제출함.

제4조의3(직권해제 등)

③ 법 제4조의3제4항제2호의 "정비구역등의 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

3. 자연경관지구, 최고고도지구, 문화재 보호구역, 역사문화환경 보존지역 등이 포함된 구역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 경우

가. 추진위원회가 법 제13조에 따른 추진위원회 승인일(최초 승인일을 말한다)부터 3년이 되는 날까지 법 제16조, 영 제26조, 시행규칙 제7조를 모두 준수한 조합 설립인가를 신청(첨부 서류를 모두 갖춘 신청에 한한다)하지 아니하는 경우

나. 사업시행자가 법 제16조에 따른 조합 설립인가(최초 설립인가를 말한다)를 받은 날 또는 법 제8조제5항에 따른 사업시행자 지정을 받은 날이나 법 제8조제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 공동으로 정비사업을 시행하기로 한 날부터 4년이 되는 날까지 법 제28조, 시행규칙 제9조를 모두 준수한 사업시행인가를 신청(첨부 서류를 모두 갖춘 신청에 한한다)하지 아니하는 경우

다. 사업시행자가 법 제28조에 따른 사업시행인가(최초 인가를 말한다)를 받은 날부터 4년이 되는 날까지 법 제48조, 시행규칙 제11조를 모두 준수한 관리처분계획 인가를 신청(첨부 서류를 모두 갖춘 신청에 한한다)하지 아니하는 경우

라. 추진위원회 또는 조합이 총회를 2년 이상 개최(법에 따른 의사정족수를 갖춘 경우)하지 아니한 경우

4. 제3호 각 목의 어느 하나에 해당되고 당해 구역의 토지등소유자 3분의 1 이상이 해제 요청하는 경우로서 제6항에 따라 의견을 조사하여 사업찬성자가 100분의 50 미만인 경우

○ 제출된 3개 구역 중 정릉5구역은 주택재건축 정비구역이고, 동선1‧성북3 구역은 주택재개발 정비구역임.

□ 정릉5구역

○ 주택재건축사업을 추진 중인 정릉5구역(‘07.12. 추진위 승인, ’10.3. 구역 지정, ’10.8. 조합설립인가, ‘12.10. 조합설립인가 취소, ’13.11. 기본계획변경(구역범위축소))은 ’07년 추진위가 승인되고 ’10년 조합설립인가를 받았으나 ’12년 동의율 산정방식 오류로 조합설립인가가 취소되어, 추진위 승인 후 3년 이내 조합설립인가를 신청하지 않은 구역에 해당된다고 볼 수 있음.

건축물별 공유자, 소재불분명자 처리 오류 등으로 토지등소유자 수에 오류가 있고, 조합설립인가 동의 시 각각의 주택단지(연립주택 규모 이상)에 대하여도 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상의 동의율이 만족되어야 하나, 일부 주택단지(갑도연립, 청구연립)에서 해당 요건 미충족

연번	구역명	추진단계	사업지연	토지등소유자	해제요청	찬반의견조사					공람의견	비례율 및 사용비용
						참여	기권	찬성	반대	무효
1	정릉5 구역 (주택 재건축)	정비구역	추진위 승인 후 3년 이내 조합설립인가 미신청	702	253 (705)	215	487				의견없음	-
		추진위	(추진위 승인 후 9년 8개월 경과)	100%	35.88%	30.63%	69.37%					57억원

○ 조합설립인가 취소 이후 조합설립 동의율 확보 및 사업 추진이 어려워짐에 따라 ’13년 도시·주거환경정비기본계획 변경을 통해 구역 범위를 축소하고(6.7ha→2.8ha, 종전 면적 대비 42%) ’15년 정비계획 변경을 신청하였으나(2015.2.26. 구→시) 해당 절차를 진행 중에 정비구역 해제 요청이 접수됨.

진입도로 확보, 공공기여(기부채납 공공시설) 적정성 등 서울시의 보완 요청에 따라 해당 사항을 검토하는 과정에서 구역 해제요청서가 접수됨(‘16.10.)

<정릉5구역 기본계획 변경전·후 구역 범위 비교 (자료: 주거사업과)>

변경 전

변경 후

○ 정릉5구역은 조합설립인가 취소 이후 정비사업 추진이 정체된 것으로 파악되며, 이번 주민의견조사의 참여율이 낮고(30.62%) 주민공람의견도 제출되지 않은 상황을 감안해 보면 정비사업 추진력이 전반적으로 약해졌다고 판단됨.

참여율 50% 미만으로 미개표 구역임

○ 이번 직권해제 요청과 찬반의견조사는 정비계획 변경시 제외되는 지역까지도 포함된 사안으로, 실질적으로 중요한 의견은 기본계획에서 범위가 축소된 2.8ha 내 주민의견이라고 볼 수 있는데, 해제 요청률의 경우 2.8ha만 보더라도 1/3 이상(35.56%)이 해제 요청한 것으로 파악되나, 사업찬반의견조사는 개표되지 않았기 때문에 해당 구역의 정확한 사업찬성률 파악은 어렵다고 할 수 있음.

정비구역 해제 요청 사항(정비구역 6.7ha / 기본계획 축소 구역 2.8.ha)

- 토지등소유자 : 705명 / 284명

- 해제동의자 : 253명 / 101명

- 해제동의율 : 35.88% / 35.56%

다만, 낮은 참여율과 주민공람의견 미제출 상황으로 추정해 보면, 구역을 축소하더라도 정비사업의 적극적인 추진을 낙관하기는 어렵다고 사료됨.

□ 동선1구역·성북3구역

○ 주택재개발사업을 추진 중인 동선1구역(‘05.6. 추진위 승인, ‘09.12. 구역 지정, ’16.7.개별추정분담금 산출 통보)은 주민의견조사 참여율이  50% 미만이고(참여율 39.15%, 미개표), 성북3구역(‘05.7. 추진위 승인, ‘08.8. 구역 지정, ’11.5. 사업시행인가, ‘13.11. 실태조사)은 사업찬성률이 50% 미만(43.58%)으로 확인됨.

연번	구역명	추진단계	사업지연	토지등소유자	해제요청	찬반의견조사					공람의견	비례율 및 사용비용
						참여	기권	찬성	반대	무효
2	동선1 (주택 재개발)	정비구역	추진위 승인 후 3년 이내 조합설립인가 미신청	189	65 (187)	74	115				의견없음	63.49%
		추진위	(추진위 승인 후 12년 2개월 경과)	100%	34.76%	39.15%	60.85%					14억원
3	성북3 (주택 재개발)	정비구역	사업시행인가 후 4년 이내 관리처분계획인가 미신청	576	206 (593)	399	177	251	147	1	해제반대 (3인 의견제출, 붙임2)	57.17%
		사업시행인가	(사업시행인가 후 6년 2개월 경과)	100%	34.74%	69.27%	30.73%	43.58%	25.52%	0.17%		70억원

○ 동선1구역의 경우, 사업성분석 용역(‘15.11.~’16.9. *‘16.7.개별추정분담금 산출 통보)을 통해 비례율이 63.49%로 추정되면서 추진위에서는 사업성 제고를 위하여 정비계획을 변경하고자 한 반면, 비대위에서는 구역해제요청서를 제출하였는데, 주민의견조사의 참여율이 낮고 주민공람의견도 제출되지 않은 상황을 감안해 볼 때, 정비사업 추진 동력이 대체로 미약하다고 판단되는 바, 구역 해제가 타당하다고 사료됨.

○ 성북3구역은 ‘11년 사업시행인가를 받았으나, 재개발 반대 주민들의 민원이 지속적으로 있어 왔고  ’13년 실태조사 결과 사업성이 비교적 저조하며(추정비례율 57.17%), 직권해제 주민의견조사 결과 사업찬성률이 50% 미만으로(43.58%), 다수의 주민의견이 존중될 필요가 있다고 판단됨.

○ 참고로, 이번 회기에 상정된 직권해제 의견청취 대상 3개 구역은 모두 성북구에 소재하고 있는데, 성북구의 경우, 길음·장위 재정비촉진지구를 비롯하여 117개소의 정비구역등이 지정되었으나, 현재는 31개 구역이 해제되었고 5개 구역이 해제를 추진 중으로, 정비사업 추진과 구역 해제 추진 과정에서 심화된 주민 갈등의 치유와 대안사업 등 후속 대책 마련이 무엇보다 중요하게 요구된다 하겠음.

성북구 정비사업 전체 현황 : 117개소 (준공 51개소, 사업진행 28개소, 예정구역 2개소, 해제진행 5개소, 해제완료 31개소)

○ 그러나, 이번 회기에 상정된 3개 정비구역은 해제 이후 대안사업 등에 대해 면밀히 검토된 바는 없는 것으로 파악되는데,

주민의 이해관계가 복잡하게 얽혀있는 정비사업 추진이 매우 어려운 과정이고 해제 이후에는 정비사업 재추진이 사실상 불가능함을 감안해 볼 때, 서울시와 자치구는 해제 이후 지역사회의 비전 및 현안, 대안사업 등을 심층적으로 검토하여, 주민들이 정비사업 추진 여부를 충분히 신중하게 판단할 수 있도록 공유할 필요가 있다고 사료됨.

2025 도시․주거환경정비 기본계획에 따르면, 사전타당성조사 및 주민의견조사 등 사전타당성검토 단계를 거쳐야 하므로 정비구역 지정이 보다 어려워졌다고 볼 수 있고, 해제된 구역의 정비구역 재지정은 사실상 승인되지 않을 것으로 사료됨

특히, 정비계획을 입안하고 결정하는 자치구와 서울시는, 정비사업 추진과 구역 해제 간 일련의 과정에서 지역사회 갈등과 기회비용 상실, 주민력·지역력·행정력 낭비 등의 책임이 큰 만큼, 구역 해제시에는 지역사회의 갈등 치유와 효과적인 대안사업 시행에 보다 적극적인 역할이 요구된다고 하겠음.

5. 질의 및 답변 요지 : 생략

6. 토론요지 : 없음

7. 심사결과

- 원안 동의(충정로1구역): 1표 차이임을 감안하여 투표과정의 유효성 여부를 확인한 후 해제 여부를 최종 결정할 것

- 원안 동의(정릉5·동선1 구역)

- 원안 동의(성북3 구역): 해제요건·투표과정에서 공정성 등 면밀한 검토 후 해제 여부를 결정할 것

8. 소수의견의 요지 : 없음