＂서울의 도시 실험, 2017 서울도시건축비엔날레!＂
		서울특별시
수신	(주)승신개발 대표이사님 귀하
(경유)
제목	민원질의 회신[집합건물법상 재건축 관련]

귀사의 무궁한 발전을 기원합니다.

귀사의 집합건물법에 따른 재건축 관련 질의는 이미 주택정책과-6211(2017.4.3.)호 및 주택정책과-7102(2017.4.13.)호로 회신하였습니다. 그러나 귀사가 또 다시 유사 건으로 질의하였기에, 집합건물법령을 참고하여, 아래와 같이 종합적으로 회신합니다.

집합건물법에 따른 재건축을 추진할 경우, 집합건물법 제47조(재건축결의)에 의한 재건축결의 요건은 「도시 및 주거환경 정비법」의 재건축과는 독립적인 요건으로서 ‘구분소유자의 수’와 ‘의결권(전유면적비율)의 수’ 두가지 의결정족수인 5분의4를 모두 만족해야 합니다.

또한 재건축의 결의를 할 때에는 재건축계획의 개요로서 ① 새 건물의 설계의 개요, ② 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액, ③ 그 비용의 분담에 관한 사항, ④ 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항을 정하여야 됩니다(법47조 제3항). 또한 재건축계획의 개요 중 위의 ③ 및 ④의 사항은 각 구분소유자간의 형평이 유지되도록 정하여야 하며(제47조 제4항), 이는 재건축 비용의 부담 및 새 건물의 구분소유권에 대해 일부의 구분소유자가 특히 유리하게 되거나 불리하게 되는 재건축은 인정될 수 없기 때문입니다. ⑤ 재건축결의를 위한 관리단집회회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반의사를 적어야 합니다.

따라서 재건축실행단계에서 다시 비용분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고, 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 판시하였습니다.

귀사는 재건축지역이 정비사업구역내 재건축이 아니라고 질의내용에 언급하셨습니다.

즉,  정비사업구역내 재건축이 아니라, 단일 집합건물의 재건축일 경우 「도시 및 주거환경정비법」이 적용되는 것이 아니라 「집합건물법」만 적용되는 사안입니다.

일반적으로, 이러한 도정법내 재건축지역이 아니라면, 재건축조합이 관할구청의 인가를 받는 것이 아니라 민법상 비법인 사단의 성립요건을 갖추시면 유효하게 성립하게 됩니다.

즉, 재건축결의 이후는 민법상 비법인 사단인 “재건축조합”설립을 위한 행위가 있어야 할 것입니다. 즉 민법상 비법인사단의 성립요건 ① 사원(구성원) ② 대표기구 ③ 정관 을 갖추는 등 성립요건만 갖추면 유효하게 민법상 비법인 사단 “재건축조합”성립됩니다. 향후 모든 진행절차는 민법상 비법인 사단인 “재건축조합”이 재건축 추진의 주체가 되어야 합니다. 관할 세무서로부터 고유번호를 부여받고 향후 절차를 진행하여야 합니다. 왜냐하면, 구분소유자들의 주도하에 재건축사업의 주체가 되어 이루어져야 하기 때문입니다.

향후 모든 절차는 세무서로부터 고유번호를 부여받은 “재건축조합”이 주체가 되어 추진되어져야 합니다. 이러한 재건축사업 시행은 반드시 민법상 비법인 사단인 “재건축조합”밖에는 할 수가 없기 때문입니다. 관리단에서 만든 규약에는 이러한 재건축 관련 상세 내용이 없기 때문입니다.

따라서 재건축사업 시행주체는 재건축조합이며, 관리단은 재건축 결의까지만 행위를 하는 기구 임을 아시기 바랍니다.

법률적 사실여부에 따라 그 결과가 달라지는 사안에 대하여서는 대한법률구조관리공단(054-810-0132)로 문의하시어 법률적인 도움을 받으시기 바랍니다.

계속해서 서울시정에 많은관심과 참여를 부탁드립니다.

감사합니다.  끝.

							서 울 특 별 시 장
주무관							박세중			주택정책개발센터장					代박세중					주택정책과장					07/31 代최현정
협조자
시행			주택정책과-13861									(						)		접수											(						)
우	04524					서울특별시 중구 세종대로 110															/
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