문서번호	건축기획과-7291
결재일자	2014.4.8.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	건축정책팀장	건축기획과장	주택건축정책관		주택정책실장
최석진	진경식	이용건	한규상		04/08 이건기
협 조	주무관			정윤모
	주무관			김성

집합건물의 합리적 관리체계 구축계획

2014. 4.

주택정책실

(건축기획과)

주택정책실

(건축기획과)

주택정책실

(건축기획과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
	●	전문가	:	유 □	(		)		무 ■
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 ■	(	집합건물 행정 개입 근거 등	)		무 □
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □ 빗물순환 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)		무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)		무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)		무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 ■ 기자설명회 □ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 □

집합건물의 합리적 관리체계 구축계획

분쟁 해결이 민사적으로만 가능하고, 사회적 비용이 증가하고 있는 오피스텔·상가 등 집합건물에 대해 합리적 관리체계를 마련하여 다양화·복합화 되고 있는 민원 및 분쟁에 대응코자함

Ⅰ		추진배경

□ 관리체계 개선의 필요성

○ 집합건물의 증가추세 ⇒ 관리의 중요성 증대

- 집합건물 급증 및 다양화로 이해관계자 갈등 증폭되고 있으나 분쟁해결제도가 미흡하여 분쟁해결 지연과 민사소송 증가추세임

※ 집합건물 하자 소송증가 사례 (한국주택협회 2011)

2003년	2004년	2005년	2006년	2007년	2008년
60건	78건	87건	101건	167건	290건

○ 부조리 해결에 대한 공공의 역할 증대 요구

- 오피스텔 등 건물의 부조리 해결을 요구하는 언론 보도․민원의 계속적 증가

- 적극적인 행정개입․조사를 통한 부조리의 근원적 해결 요구

- 법적 한계와 우리 시의 조직․인력적 한계로 적절한 대응이 어려움

	□ 관리감독 사각지대 오피스텔 비리·분쟁 심각(2014.01.17 MTN) - 상가와 오피스텔과 같은 집합건물은 비리와 분쟁이 발생해도 입주민들이 제대로 보호받지 못함 - 집합건물분쟁조정위원회도 무용지물 - 전문가들은 집합건물의 행정개입이나 관리비 공개 의무가 조속히 이루어져야 한다고 조언
- 아파트 빰치는 오피스텔․상가 비리 관리비․건물 운영 수익금 멋대로 써(경향신문) - 서울시, 오피스텔․상가 부실관리 51건 적발(SBS) - ‘행정사각지대’ 오피스텔...관리 엉망(TV조선) - 상가·오피스텔 관리비 문제로 ‘나홀로 소송’ 봇물(머니투데이)

□ 문제점

○ 집합건물의 경우 분쟁 해결이 당사자 간의

민사적 방법으로만 가능

○ 분쟁 해결을 위한 사회적․경제적 비용 증가 추세

Ⅱ		그 간의 추진현황

○ “서울시 맑은 아파트 만들기” 실태조사 (‘13.06.~07.)

- 11개 공동주택 단지에 대한 시범 실태조사를 통해 비리 및 개선사항 발굴

○ 오피스텔, 상가 등 집합건물 관리 실태점검 (‘13.09.~10.)

- 7개 오피스텔, 상가 등 집합건물에 대한 실태 점검을 통해 비리 및 개선사항 발굴

○ 집합건물 분쟁조정위원회 구성·운영(‘13.11.)

- 오피스텔·상가 등 집합건물의 효율적 관리와 운영을 위하여 집합건물법 개정 등 제도개선을 위한 TF 회의 개최

○ 집합건물법령 개정 관련 법무부 협의(‘13.12.)

- 집합건물 관리의 문제점 해결 및 효율적 관리를 위해 법무부(법무심의관실) 업무협의

Ⅲ		추진방안

□ 집합건물 관리의 투명성 제고를 위한 제도개선 방안 마련

○ 부조리 차단, 행정개입 근거 마련 등 제도개선 추진

□ 주민 참여 확대를 통한 부조리 감시·견제

○ 통합정보마당을 구축하여 주민 스스로 감시·견제토록 행정지원

- 관리비 부과내역, 관리비 비교·검색 등을 할 수 있는 통합관리시스템 구축

○ 주민 교육, 언론 홍보를 통한 관심 유도

- 집합건물 관리에 필요한 지식 함양교육, 실태조사 결과 언론 보도를 통한 홍보

□ 집합건물 민·관 합동 실태조사를 통한 경각심 고취

○ 민·관 합동 조사반 구성(변호사, 회계사 등 전문가, 시·구 공무원)

- 우선 표본 조사 ⇒ 행정개입 근거 마련 후 상설조사·운영체계 구축

- 조사 결과 언론 홍보를 통한 비리 자정 분위기 유도

Ⅳ		세부추진계획

1단계 추진사항

□ 제도개선 방안 마련

집합건물 분쟁의 구조적 문제를 근원적으로 해결하기 위해 제도개선 방안 마련

○ 집합건물 제도개선 TF운영(4~5월)

- 서울시 표준관리규약 보완·개선 검토

-「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 개정안 및 개정 사유 마련

○ 법무부, 국토교통부 법령개정 협의·건의(5월)

- 집합건물법에 제도개선 사항을 반영토록 지속 협의

- 소유권을 제외한 관리에 관한 부분을 건축법에 반영가능한지 여부 협의

○ 집합건물관리법(가칭) 제정 추진(4~9월)

- 현행 집합건물법으로 행정 개입의 한계가 있으므로 집합건물법에서 소유부분을 제외한 관리부분을 따로 떼어내 집합건물관리법 제정 건의

- 집합건물관리법 제정을 위한 연구 용역 추진

제도개선내용

① 행정의 개입 근거 마련 : 자료요구 및 조사권 등 지도․감독 권한 규정 신설

② 행정권의 실효성 확보 방안 마련 : 조사 거부와 고의적 회피 시 제재 규정 마련

③ 관리인 신고 의무화 : 관리인으로 선임 또는 해임 시에는 구청에 신고

④ 관리인의 자격 제한 : 소유자 또는 점유자로 제한

⑤ 관리인과 관리위원 겸직 제한 : 관리권한 남용 예방 및 상호 견제기능 유지

⑥ 공사 및 용역 계약 공개 입찰 추진 : 일정 금액 이상 공개경쟁입찰 시행

⑦ 정보통합관리 시스템 구축 의무화 : 시장이 개발․보급하는 프로그램을 이용하여 관리비 집행내역 등을 입력․공개

⑧ 회계감사 실시 : 일정규모 이상 또는 주민요구가 있는 경우 회계감사 의무화

⑨ 세입자 권리 보호 : 세입자가 부담하는 관리비에 대한 자료 공개요구 권리 보장

□ 집합건물 관리 아카데미 운영

주민들이 집합건물 관리에 필요한 역량과 지식 습득을 할 수 있도록 집합건물 관리 아카데미 개설·운영 ⇒ 주민의 관심과 참여를 통한 투명한 관리

○ 운영개요

- 과정명 : 집합건물 관리 아카데미

- 교육기간 : 4월 ~ 5월(주 1회)

- 장소 : 신청사 3층 대회의실

- 교육인원 및 대상 : 200여명(자치구 공무원, 관심있는 시민, 관리인, 관리위원 등)

※ 선착순 수강 대상자 확정

○ 교육방법

- 변호사, 회계사 등 관련 전문가 초빙 강의

□ 강의 자료 사전 PPT 작성

- 강사 수당 및 원고료 : 인재개발원 강사료 지급기준에 의거 지급

□ 강사료 : 200,000원(1시간), 원고료 : 100,000원

○ 교육내용

- ‘13.집합건물 실태조사 사례소개

- 집합건물관리 관계법령의 이해

- 집합건물 관리비 항목의 구성 및 절감방안

- 관리비 회계처리 방법 및 감사방법

- 공사·용역선정 및 장기수선계획 등

○ 홍보 및 신청

- 서울시 및 자치구 홈페이지 등 인터넷을 활용한 홍보

- 자치구(건축과) 및 시(건축기획과)에 전화·방문 신청

□ 집합건물 정보 통합관리시스템 구축

집합건물의 경우 입주민의 정보 취득방법이 제한적으로 무관심 초래

⇒ 오피스텔 등 집합건물의 관리 정보 관리 프로그램을 개발․보급하여 주민 스스로 감시, 견제하도록 행정지원

○ 사업개요

- 집합건물 통합정보마당 홈페이지 개설·운영

- 대    상 : 상가, 오피스텔, 주상복합건축물

(공동주택 제외)

- 사업기간 : 2014. 4.~10.(7개월)

- 사 업 비 : 50,000천원

○ 제공내용

- 인접 집합건물 관리비 등 비교 검색 기능

- 소유자·세입자를 위한 관리비 부과 및 사용내역에 대한 정보 공개

- 관리단, 관리위원회 집회 개최, 의결 사항 공개

- 수선적립금, 수익금, 공사계약에 대한 정보 공개

- 온라인 전자투표 기능 : 관리인·관리위원 선출, 안건 찬반투표, 회의 등

○ 추진계획

- 계약방법 : 공개경쟁입찰(협상에 의한 계약)

- 낙찰자 결정방법 : 기술평가위원회를 구성하여 제안업체의 제안서 평가

※ 제안서 기술평가 방법 : 별도계획 수립

- 예산 : 집합건물 실태조사 예산 사용

○ 추진일정

- 2014. 4.  용역 시행계획 수립

- 2014. 4.  정보화사업 예산타당성 심사

- 2014. 5.  제안요청서 기술 검토 및 제안서 평가

- 2014. 6 ~10  용역 시행

2단계 추진사항

□ 합동 실태조사 추진 : 집합건물법 개정 시 지속 추진

2013년 집합건물 실태조사 및 언론보도로 관리인의 경각심 고취와 입주민들의 관심 급증 등 사회적 분위기 환기 효과

⇒ 오피스텔, 상가(판매시설), 주상복합건물에 대한 표본 실태조사

○ 사업 개요 :

- 점검기간 : 2014. 8.~10.(3개월)

- 점검대상 : 실태조사를 요청하는 민원이 있는 집합건물을 대상으로

관리주체가 조사에 응하는 집합건물 (10개소)

- 점검반 구성 : 전문가 및 구․시 공무원 합동구성(1개팀 7명)

□ 시 2명, 자치구 2명, 전문가 3명(변호사, 회계사, 기술사)

※ 전문가 - 아파트 관리 공공조사단 인력풀 활용

○ 점검수당 지급 : 외부전문가 수당 250,000원

※ 시·자치구 직원에 대한 여비는 시·구별 자체예산으로 지급

				조사반장 (팀장)
예산․회계					공사․용역 및 관리업체					관리단·관리위원회 등
회계사·공무원					기술사·공무원					변호사·공무원
․장부 및 통장 확인 ․일반관리비 부과 적정 ․사용료 과다 징수 ․잡수입 처리 ․장기수선충당금 등					․계약방법 ․무자격업자 시공 ․공사비 과다 ․부실시공 ․불필요한 공사시공 등					․운영 부적정 ․의결의 적정성 ․잡수입 사적 유용 ․회의록(자료) 비공개 ․선관위 운영 등

○ 추진일정

- 2014. 6.  실태조사대상 선정

- 2014. 7.  점검자 사전교육 및 예비조사

- 2014. 8~10.  현장조사

- 2014. 11.  조사결과 언론발표 및 제도개선 추진

□ 집합건물 관리 무료상담실 운영 : 전담 조직 신설시까지 한시적 운영

집합건물 운영과 관련한 입주민간의 분쟁을 예방하고, 시민들의 궁금증을 해결하기 위해 전문상담사가 직접 상담하는 무료상담실 운영

○ 대상 : 오피스텔, 상가 등 집합건물(공동주택 제외)

○ 상담자 : 변호사, 회계사, 기술사 등 전문가

○ 방법 : 방문, 전화, 인터넷 상담

○ 상담내용

- 집합건물관리 관계법령의 해석

- 관리인·관리위원 선출방법 및 효력

- 관리비 회계처리 방법 및 감사방법

- 공사·용역선정 및 장기수선계획

- 집합건물 관리와 관련한 분쟁사항 등

○ 상담 수당 : 공동주택상담실 지급수당 준용(1일 70,000원)

□ 집합건물관리 조직 신설

2013년도 아파트 및 오피스텔 실태조사 이후 집합건물 관리와 관련한 민원이 급격히 증가하고 있으나, 담당자 1인이 업무 수행함

⇒ 각종 민원을 신속․효율적으로 해결하고, 집합건물분쟁조정위원회 운영 및 지속적인 실태조사를 수행하기 위해 조직보강이 필요함

▢ 조직 신설 필요성

○ 집합건물 분쟁 조정위원회 신설(2013.11.4.)로 신규업무 발생

구 분	2013년	2014년 1월	2014년 2월
조정신청(건)	8	1	3

○ 집합건물의 실태조사 실시에 따른 조사인력

- 입주민들의 집합건물 관리 실태조사 요구에 대응

○ 집합건물 통합정보마당 운영인력

- 집합건물관리 통합정보시스템 구축·운영

○ 집합건물의 분쟁에 따른 민원업무 대폭증가 예상

- 민원 전화 폭주로 직원 전화 통화 불가 및 정상업무 추진 곤란

※ 공동주택과 공동주택상담실 운영, 1년 상담 약 12,000건 (3인×15~18건)

○ 집합건물 관리 투명성 제고대책 시행필요

- 아파트와 달리, 관리 사각지대에 있는 집합건물에 대한 관리대책 시행필요

- 제245회 시의회 업무보고시 김정태의원 지적사항

☞ 오피스텔 관리비가 아파트의 10~20배, 투명한 점검시스템 부재

▢ 조직개편 내용

○ 1팀 신설(5명)

구분	내용	인력
팀장	팀업무 총괄	1	(건5)
집합건물분쟁조정위원회	위원회 운영 및 민원 상담	1	(건6)
정보공개 포털 운영	통합정보마당 운영	1	(전산6)
실태조사	현장조사, 외부감사 지원	1	(건7)
교육․홍보	프로그램 개발, 홍보	1	(행7)

□ 주요업무

○ 집합건물관리 관련 교육․홍보

○ 집합건물관리 컨설팅(자문)

○ 통합정보마당 운영

○ 실태조사 및 감사업무 지원

□ 조직체계

변경전						건 축 기 획 과
	건축지원팀			건축정책팀			녹색건축팀			건축계획팀			안전관리팀			건축관리팀			건축설비팀

변경후						건 축 기 획 과
	건축지원팀			건축정책팀			녹색건축팀			건축계획팀			안전관리팀			건축관리팀			건축설비팀			집합건물관리팀

Ⅴ		소요예산

□ 사업비 예산 : 245,800천원

○ 예산과목 : 아름답고 매력있는 도시건축조성 지원, 건축문화 수준 향상, 도시건축문화 구현, 집합건물 실태조사, 사무관리비

Ⅴ		행정사항

□ 실태조사

○ 점검팀 구성 및 점검요원 교육 : 건축기획과

- 분야별 점검 매뉴얼 작성

- 점검 참여인원 교육계획 수립·실시

- 해당자치구 점검요원 명단제출(6~7급 공무원 각 1명)

○ 점검장소 및 비품 확보 : 해당 자치구

- 점검대상 집합건물 소관 자치구에서 확보

- 점검팀 수용가능 장소 및 컴퓨터 확보

□ 집합건물 정보통합관리시스템 구축 지원

○ 공동주택 통합정보마당 인프라 활용 : 공동주택과

○ 제안요청서 기술검토 : 정보기획담당관

□ 집합건물관리팀 신설 지원

○ 인력배정 : 주택정책과, 조직담당관, 인사과

○ 사무실 공간 확보 : 총무과

○ 책상, 캐비넷 등 필요물품 구입 : 재무과

○ PC, 인터넷설치 등 : 정보통신담당관

참조1	집합건물 현황

○ 집합건물 현황

합 계	공동주택	판매시설	업무시설	근린생활	기타
123,786동 (330,482천㎡)	115,210동 (280,714천㎡)	534동 (8,195천㎡)	2,156 (22,101천㎡)	4,482동 (7,805천㎡)	1,404동 (11,666천㎡)

※ 건물 전체 현황 : 656,295동(563,788천㎡), 오피스텔 1,498동(145,123㎡)

○ 공동주택 현황

구 분	주택법 적용 공동주택(4,093단지)			건축법 적용 공동주택
	소 계	의무관리 (2,138단지)	임의관리 (1,955단지)
동 수	19,081	9,967	9,114	96,129
세대수	1,455,405	760,238	695,167	1,255,371

※ 의무관리대상 (주택법 시행령 제48조)

300세대 이상의 공동주택

150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)의 공동주택

건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

※ 의무관리대상 이외의 집합건물 이해관계인 수 : 약 600만명(200만세대×3명)

○ 집합건물 동별 전유부 수

동수 전유부 수	공동주택	판매시설	업무시설	근린생활	기타	총합계
50미만	103,018	303	1,145	4,596	726	109,788
50이상 100미만	7,837	95	407	203	94	8,636
100이상 150미만	2,988	33	179	49	52	3,301
150이상 200미만	1,173	15	130	25	27	1,370
200이상 300미만	547	30	151	11	44	783
300이상 500미만	161	25	102	5	17	310
500이상	34	58	43	2	10	147
총합계(동수)	115,758	559	2,157	4,891	970	124,335

○ 공동주택 및 오피스텔 동별 전유부 수

동수 전유부 수	공동주택					업무시설
	아파트	연립	다세대	기타	합계	오피스텔	기타업무	합계
50미만	10,289	19,183	66,026	7,706	103,204	718	427	1,145
50이상 100미만	7,751	21	3		7,775	325	82	407
100이상 150미만	2,979	3			2,982	152	27	179
150이상 200미만	1,127	2			1,129	107	23	130
200이상 300미만	525				525	95	56	151
300이상 500미만	127				127	79	23	102
500이상	16				16	22	21	43
총합계(동수)	22,814	19,209	66,029	7,706	115,758	1,498	659	2,157

※ 오피스텔 전유부 동수와 실수 : 1,498동(145,123실)