서울특별시고시 제2017-00호

등촌1 주택재건축 정비계획 변경 결정 및 지형도면 고시

서울특별시고시 제2008-372호(2008.10.23)로 정비구역지정 및 정비계획 결정되고, 서울특별시고시 제2010-436호(2010.12.02)에 따라 정비계획 (경미한)변경 결정 고시된 등촌1 주택재건축 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의 규정에 따라 주택재건축 정비계획 및 정비구역으로 지정하고, 같은 법 제4조 제6항 및  「토지이용규제 기본법」 제8조의 규정에 의거 정비계획 변경 결정 및 지형도면을 고시합니다.

2017년 3월  일

서 울 특 별 시 장

1. 정비구역 지정 (변경없음)

1) 정비사업의 명칭 : 등촌1 주택재건축 정비사업

2) 정비구역의 위치 및 면적

구 분	정비사업 명 칭	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기 정	변 경	변경후
기정	등촌1 주택재건축 정비사업	서울특별시 강서구 등촌동 366번지 일대	30,772.04	-	30,772.04

2. 정비계획 변경

1) 토지이용계획 (변경)

구 분	명 칭	면 적(㎡)			비 율 (%)	비 고
		기 정	변 경	변 경 후
합 계		30,772.04	-	30,772.04	100
정비 기반 시설 등	소 계	4,208.19	감) 848.35	3,359.84	10.92
	도 로	2,669.51	감) 1,020.84	1,648.67	5.36
	공 원	1,538.68	감) 1,031.25	507.43	1.65	소공원
	공공청사	-	증) 1,203.74	1,203.74	3.91	부지내 건축물 기부채납
택 지	소 계	26,563.85	증) 848.35	27,412.2	89.08
	택 지1	25,360.11	증) 2,052.09	27,412.2	89.08	공동주택(아파트)
	택 지2	1,203.74	감) 1,203.74	-	-

2) 용도지역 (변경없음)

구 분		면 적(㎡)			구성비(%)	비고
		기 정	변 경	변경후
주거 지역	소 계	30,772.04	-	30,772.04	100
	제2종일반주거지역 (7층 이하)	30,772.04	-	30,772.04	100

3) 용도지구 (변경없음)

가) 시설보호지구 결정조서

구분	도면표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	면적(㎡)	최초 결정일	비고
기정	②	시설 보호지구	공항시설 보호지구	공항로 일대	57,931,000 (30,772.04)	서고 제120호 (‘77.4.22)	-

나) 고도지구 결정조서

구분	도면표시 번호	지구명	지구의 세분	위치	고도제한 내용	면적(㎡)	최초결정일	비고
기정	①	고도지구	최고 고도지구	김포공항 주변일대	원추표면 (112.86m미만)	12,804,000 (30,772.04)	서고 제120호 (‘77.4.22)	-

4) 도시계획시설 결정 조서 (변경)

가) 도로 결정 조서

결 정 구 분	규 모				기능	사용 형태	연장 (m)	위 치		주 요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)				기점	종점
기 정	중로	3	1	12~15	국지 도로	일반 도로	490 (309)	등촌동 510-13	등촌동 366-157	-	건고시-8호 (1968.1.23)
변 경	중로	3	1	12	국지 도로	일반 도로	490 (309)	등촌동 510-13	등촌동 366-157	-	-
기 정	소로	1	1	8~10	국지 도로	일반 도로	175 (175)	등촌동 526-22	등촌동 366-156	-	서울시고시 제2008-372호 (2008.10.23)
변 경	소로	1	1	8	국지 도로	일반 도로	175 (175)	등촌동 526-22	등촌동 366-156	-	-

주1) (  )는 사업대상지내 연장임.

❚도로 변경사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	변경내용	변경사유
중로 3-1	중로 3-1	•노선 폭원축소 - 폭 : 12~15m → 12m - 연장 : 309m	•대상지 인접도로와 주변도로(12m)의 일체적 정비를 위하여 인접도로는 주변도로와 동일한 폭원으로 변경
소로 1-1	소로 1-1	•노선 폭원축소 - 폭 : 8~10m → 8m - 연장 : 175m	•인접대지 내 건축한계선 지정에 따른 공지활용계획(보도 조성)으로 인하여 폭원 축소

나) 공원 결정 조서

결 정 구 분	시설의 종류		위 치	면 적 (㎡)			비 고
	명 칭	세분류		기 정	변 경	변 경 후
기정	공 원	어린이공원①	등촌동 366-4 일원	1,538.68	감) 1,538.68	-
변경	공 원	소공원①	등촌동 366-4 일원	-	증) 507.43	507.43

❚공원 변경사유서

시설명		변경내용	변경사유
공 원	소공원①	•공원 세분류 변경 및 면적 변경 - 어린이공원 → 소공원 - 면적 : 1,538.68㎡ ⇒ 507.43㎡	•대상지 내 적정 기반시설 계획을 위하여 공원 면적 축소 및 세분류 변경

다) 공공청사 결정 조서

결 정 구 분	시설명	위 치	면 적 (㎡)			비 고
			기 정	변 경	변 경 후
신 설	공공청사	등촌동 366-61번지 일원	-	증) 1,203.74	1,203.74	부지내 건축물 기부채납 (연면적 2,005㎡)

❚공공청사 변경사유서

시설명	변경내용	변경사유
공공청사	•신설 - 면적 : 1,203.74㎡	•노후된 등촌2동주민센터의 이전 설치를 통해 지역 주민의 복지증진 및 삶의 질 향상 도모

5) 공동이용시설 설치계획 (변경)

시설의 종류		면 적 (㎡)			비 고
		기 정	변 경	변경후
관리사무소		66	증) 214	280
생활편익시설		900	감) 900	-
근린생활시설		302.67	증) 47.33	350
주민 공동 시설	경로당	90	증) 210	300
	주민운동시설	700	감) 350	350
	주민공동시설	650	감) 650	-
	작은도서관	83	증) 127	210
	어린이놀이터	838.7	감) 288.7	550
	어린이집	-	증) 350	350

6) 건축물의 정비․개량 및 건축시설 계획 (변경)

가) 기존건축물의 정비․개량 계획 (변경없음)

결정 구분	구역구분		정비개량계획 (동)					비고
	명칭	면적(㎡)	계	존치	개수	철거후신축	철거이주
기 정	등촌1 주택재건축 정비구역	30,772.04	104	-	-	104	-

나) 건축시설계획

결 정 구 분

구분

위 치

주 된 용 도

건폐율

(%)

용적률(%)

층수

명칭

면적(㎡)

정비계획

예정

법적상한

기정

택지1

25,360.11

강서구  등촌동 366-24번지 일원

아파트 및

부대복리시설

30 이하

169 이하

185 이하

최고 14층 이하,

평균 10층 이하

택지2

1,203.74

강서구 등촌동 366-61번지 일원

연립주택

30 이하

89 이하

94 이하

4층 이하

주택의 규모 및

규모별 건설비율

• 주택 공급계획

구 분		세 대 수
		합 계	분양	재건축소형(임대)
합 계		400 (100.0%)	374 (100.0%)	26 (100.0%)
공동주택	소 계	388 ( 97.0%)	362 ( 96.8%)	26 (100.0%)
	전용 60㎡이하	88 ( 22.0%)	62 ( 16.6%)	26 (100.0%)
	전용 60㎡ ~ 85㎡이하	160 ( 40.0%)	160 ( 42.8%)	-
	전용 85㎡초과	140 ( 35.0%)	140 ( 37.4%)	-
연립주택	소 계	12 ( 3.0%)	12 ( 3.2%)	-
	전용 60㎡이하	8 ( 2.0%)	8 ( 2.1%)	-
	전용 60㎡ ~ 85㎡이하	4 ( 1.0%)	4 ( 1.1%)	-

• 전체 연면적 대비 전용면적 85㎡이하 규모의 건설비율 : 52.1%

건축선에 관한 계획

• 중로 3-1 도로변 건축한계선 3m

변경

구분

위 치

주 된 용 도

건폐율

(%)

용적률(%)

높이

(층수)

명칭

면적(㎡)

정비계획

예정 법적상한

택지1

27,412.20

강서구  등촌동 366-24번지 일원

아파트 및

부대복리시설

40 이하

182 이하

197 이하

55m이하

(최고 15층 이하,

평균 12층 이하)

공공

청사

1,203.74

강서구 등촌동 366-61번지 일원

공공청사

60 이하

200 이하

30m이하

(7층 이하)

주택의 규모 및

규모별 건설비율

• 주택 공급계획

구 분		세 대 수
		합 계	분양	재건축소형(임대)
합 계		541 (100.0%)	515 (100.0%)	26 (100.0%)
공동주택	소 계	541 (100.0%)	515 (100.0%)	26 (100.0%)
	전용 60㎡이하	236 ( 43.6%)	210 ( 40.8%)	26 (100.0%)
	전용 60㎡ ~ 85㎡이하	305 ( 56.4%)	305 ( 59.2%)	-
	전용 85㎡초과	-	-	-

• 85㎡이하 규모의 주택을 건설하는 주택 전체 세대수의 60퍼센트 이상

: 계획상 85㎡이하 건설비율 100%

• 85㎡이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50퍼센트 이상

: 계획상 85㎡이하 연면적 100%

건축선에 관한 계획

• 중로 3-1 도로변 건축한계선 3m

• 소로 1-1 도로변 건축한계선 5m

심의완화사항

• 층수완화 : 평균 10층 이하 → 평균 12층 이하

기타사항

• 공공보행통로 6m

다) 개발가능(상한) 용적률 산정

구분

산 정 내 용

기정

토지이용

계획

구역면적

택지

계획 정비기반시설

30,772.04㎡

26,563.85㎡

4,208.19㎡

공공시설

부지 제공면적

4,208.19㎡

개발가능

용적률

산정

•개발가능용적률 = 기준용적률 × (1 + 1.3α) 이내
= 170% × (1 + 1.3 × 0.1584) = 205.00%

※ α = 공공시설부지 제공면적 / 공공시설부지로 제공한 나머지 면적
= 4,208.19㎡ / 26,563.85㎡ = 0.1584

변경

기준용적률

•서울시 도시·주거환경정비기본계획의 기준용적률 170% 적용

토지이용

계획

계

(구역면적)

택지1

(공동주택)

계획정비기반시설

새로이 설치하는 정비기반시설 내 기존 국·공유지

택지 내 용도폐지되는 정비기반시설 국·공유지

토지

(도로, 공원, 공공청사)

건축물

(공공청사부지 내 연면적 2,005㎡)

30,772.04㎡

27,412.20㎡

3,359.84㎡

1,122.91㎡

-

-

공공시설

부지

제공면적

(순부담)

•계획정비기반시설 면적(A+B) - 새로이 설치하는 정비기반시설내 기존 국·공유지 면적 – 택지 내 용도폐지되는 정비기반시설 국·공유지 면적

= 4,482.75㎡ – 0㎡ - 0㎡ = 4,482.75㎡

• 순부담 : 최초 용도지역 상향면적(18,779.92㎡) 대비 23.87%

토지

(A)

•3,359.84㎡ (도로, 공원, 공공청사)

건축물

환산부지

면적

(B)

•공공청사부지 내 건축물 기부채납(공공청사(복합시설))

- 건축연면적 : 2,005㎡ (건폐율 60%, 용적률 200%)

•환산부지면적
= 공공시설 등 설치비용(원) / 용적률을 완화 받고자 하는 부지가액(원/㎡)
= (건축연면적 × 표준건축비) / (공시지가 × 2)
= (2,005㎡ × 2,352,000원/㎡) / (2,099,793.6원/㎡ × 2)
= 1,122.91㎡

∙ 표준건축비 : 2015년 공공건축물 건립 공사비 책정 등 가이드라인(서울시, 2015)
- 동청사(주민자치센터) : 2,000㎡초과 = 2,352,000원/㎡

∙ 공시지가 : 2,099.793.6원

※ 공공시설 환산 부지면적 : 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준(2014.08)에 따라 환산

개발가능

용적률

산정

• 개발가능용적률 = 허용용적률 × ( 1 + 1.3α )
= 170% × ( 1 + 1.3 × 0.1705 )
= 207.68% 이하

α = 공공시설제공면적 / 공공시설부지 제공 후 대지면적
= 4,482.75㎡ / 26,289.29㎡ = 0.1705

•정비계획용적률 = 182% 이하

※ 「도시 및 주거환경정비법」 제65조 제2항의 규정에 따라 구역 내 기존 국·공유지 정비기반시설이 사업시행자에게 무상으로 양도되는 경우 그 양도되는 면적은 순부담 면적(인센티브 부여 면적)에서 제외하여야 함

7) 재건축 용적률 완화 및 소형주택 건설 계획 (변경)

구분	건립위치	부지면적	세대수	세대규모 (전용면적)	공급면적	비고 (연면적)
기정	등촌1 주택재건축 정비구역	30,772.04㎡	26세대	59.87㎡ : 26세대	81.79㎡	2,126.54㎡
변경	등촌1 주택재건축 정비구역	30,772.04㎡	26세대	59.98㎡ : 26세대	81.74㎡	2,125.24㎡

❚소형주택 공급면적 산정

구분		주요내용	비고
기정	예정법적상한용적률	•국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조의 상한용적률 - 제2종일반주거지역 250% 이하 •관계 법률에 따른 상한 용적률 - 건축법 등에 따른 상한용적률 : 181% ∴ 적용 예정 법적상한용적률 : 181%	•정비계획용적률
	정비계획용적률	•165% 이하
	재건축소형주택 공급기준 (법적기준)	•소형주택 건설규모 = (예정법적상한용적률 - 정비계획용적률) × 50% = (181% - 165% ) × 50% = 8% •소형주택 건설면적 = 대지면적 × 8% = 2,125.11㎡	•소형주택 : 전용 60㎡이하
	재건축소형주택 건설계획	•소형주택 건설면적 = 세대수 × 공급면적 = 26세대 × 81.79㎡ = 2,126.54 > 2,125.11㎡	•공급면적 : 81.79㎡ •세대수 : 26세대
	확보방법	•정비계획용적률 초과 건설
변경	예정법적상한용적률	•국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조의 상한용적률 - 제2종일반주거지역 250% 이하 •관계 법률에 따른 상한 용적률 - 건축법 등에 따른 상한용적률 : 197% ∴ 적용 예정 법적상한용적률 : 197%	•정비계획용적률
	정비계획용적률	•182% 이하
	재건축소형주택 공급기준 (법적기준)	•재건축소형주택 건설규모 = (예정법적상한용적률 - 정비계획용적률) × 50% = (197% - 182% ) × 50% = 7.5% •소형주택 건설면적 = 대지면적 × 7.5% = 2,055.92㎡	•소형주택 : 전용 60㎡이하
	재건축소형주택 건설계획	•소형주택 건설면적 = 세대수 × 공급면적 = 26세대 × 81.74㎡ = 2,125.24 > 2,055.92㎡	•공급면적 : 81.74㎡ •세대수 : 26세대
	확보방법	•정비계획용적률 초과 건설

8) 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 (변경없음)

구 분	계획내용	비고
환경보전	•현재 지형을 최대한 고려하여 사업시행계획 수립시 절성토 균형이 되도록 계획하여 외부 유출, 내부유입을 최소화 •주차장의 지하화를 통해 지상부의 오픈스페이스, 녹지공간을 최대한 확보 •경사지는 지형훼손 최소화 및 녹지 확보 •사업지구 내 녹지를 확보하도록 하고, 생태면적률을 계획하고 투수성포장재 사용
재난방지	•화재 : 단지내 소방도로 확보 및 소화전 설치, 인화성 건축내장재 사용 금지 •수해 : 사업지구내 조경면적 및 투수성포장재 사용으로 토양포장율 및 우수유출량 감소

9) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 (변경없음)

정비구역 주변현황	교육환경 보호에 관한 계획	비고
•대상지 남측으로 등촌초, 백석중, 영일고와 접해있으며, 북측 500m 이내에 등서초, 등촌중, 백석초, 염창초가 위치하고, 동측 500m 거리에는 양동중이 위치하고 있음	•향후 사업대상지가 개발될 시 등촌초교, 백석중교, 영일고교에 영향을 미칠 것으로 예상되므로, 등․하교하는 학생들을 위한 통학환경 및 보행안전 확보를 위하여 사업대상지내 도시계획시설(도로) 결정 및 주거단지내 보행환경 및 보행안전 확보 계획 수립

10) 정비사업 시행계획 (변경)

구 분	시행방법	시행예정시기	정비사업 시행으로 증가예상 세대수	비고
기 정	주택재건축사업	구역지정고시일로부터 4년 이내	•기존 : 270세대 •계획 : 400세대 •증가 : 130세대
변 경	주택재건축사업	구역지정(변경) 고시일로부터 4년 이내	•기존 : 270세대 •계획 : 541세대 •증가 : 271세대

11) 서울특별시 도시계획위원회 심의 결과 (2016년 제22차)

<금회 상정(안)으로 수정가결>

○ 조건사항

- 대상지 북측 도로변 경관 및 가로활성화 등을 고려하여 커뮤니티시설은 북측 도로변으로 배치 검토

- 향후 건축심의시 북측 도로변 주동의 배면 디자인 적정성 검토

3. 관계도면 : 붙임 참조

※ 첨부된 지형도면 등(그 외 세부관계도면은 첨부생략)은 참고용 도면이므로 측량, 그밖의 용도로 사용할 수 없으며, 기타 자세한 내용은 열람 장소에 비치된 정비계획수립 및 정비구역 지정 도서 참조

4. 열람장소

○ 시민의 열람편의를 위하여 서울특별시 주거사업과(☎ 02-2133-7229) 및 강서구청 주택과 (☎ 02-2600-6825)에 관계도서를 각각 비치하고 있습니다.

※ 고시문 및 지형도면은 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다.

<정비구역 결정도>

<용도지역 결정도>

<기반시설 결정도(기정)>

<기반시설 결정(변경)도>

<정비계획 결정도(기정)>

<정비계획 결정(변경)도>