하자저감 및 관리 매뉴얼

2006.02.13 제정

2007.06.22 개정

2009.03.31 개정

2010.04.02 개정

2012.01.04 개정

2014.01.15 개정

2015.04.14 개정

2016.12.   개정

1. 목 적

이 매뉴얼은 우리 공사에서 건설하는 아파트에 대한 입주대비 단계별 점검관리 방안과 입주 후 하자 관리방안을 수립․운용함으로써 고객의 시선으로 하자의 요소를 사전 발견하고 적절한 조치를 취하여 고객의 점검 또는 입주 시 "하자 ZERO" 및 “One-Stop 하자처리”를 추구함으로써 공사 신인도 및 고객만족도를 제고하고 “일류기업 도약의 발판”을 마련코자함

2. 적용범위

이 매뉴얼은 우리 공사에서 건설하는 분양 및 임대아파트에 대하여 적용한다. 단, 일반건축물 등에 적용 시 이 매뉴얼을 준용하여 적용할 수 있다.

3. 용어의 정의

가. “보완․정리사항”이라 함은 입주 전 각종 검사․점검에 의거 발견된 지적사항으로 시공사가 보수하여야 할 사항

나.  “하자”라 함은 공동주택관리법 시행령 제37조에 의하여 규정된 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량 등이 발생한 사항으로, 하자책임기간(2, 3, 5, 10년)이 정하여진 하자로 그 보수의 책임이 시공사에 있는 하자

다. “잔손보기”라 함은 우리공사 건설공사집행규정시행내규 제54조에 의하여 아래 각호와 같다.

(1) 보수할 때에 특별한 전문기술을 필요로 하지 아니하는 사항

(2) 보수할 때에 장시간을 소요하지 아니하고 즉시 조치 가능한 사항

(3) 보수비용이 불필요하거나 극히 경미한 사항

(4) 자재의 반입을 필요로 하지 아니하는 사항

라. 보완․정리사항 및 하자․잔손보기의 구분

구 분	보완․정리사항	하자 또는 잔손보기
발생기간	입주 전	입주 이후
보수책임	시공사	시공사
관리책임	시공부서장	시설물 인수인계 여부에 따라 시공부서장 또는 관리부서장

(1) 시공사 : 건설공사의 건축, 토목, 기계, 조경, 전기, 통신, 소방 등 각 공종별 수급자

(설치도 지급자재 업체 포함)

(2) 시공부서장 : 각 공종별 공사부서장

(3) 관리부서장 : 시설계획부장, 시설활용부장, 담당 센터장, 관리사무소장

마. “종합입주관리용역”이라 함은 입주 및 하자관리 전문업체에 의한 위탁관리용역으로서, 입주대비 단계별 점검부터 입주지원센터, 하자119센터까지의 입주 및 One-Stop 하자관리로 고객만족도 제고를 목적으로 한다.

바. “입주초기 하자종결”이라 함은 시설물 인수인계(D+180) 후 단지별 하자 및 잔손보기 처리율이 각 97%초과하여 3개월 이상유지 시를 말한다.

사. “장기미처리 건(잔손보기, 하자포함)”이라 함은 아래와 같다.

(1) 수급인이 보수를 청구 받은 날로부터 15일 이내에 그 건을 보수하지 아니하거나, 해당부위,

보수방법 및 보수에 필요한 상당한 기간 등을 명시한 하자보수계획을 통보하지 않은 건

(2) 상기 보수계획서에 명시된 처리기한을 초과한 건

(3) 동일 입주민으로부터 동일한 내용으로 3회 이상 반복 접수된 고질적인 건

아. “입주품질 책임관리제”라 함은 <입주 전 단계별 점검에 따른 보완․정리사항> 및 <입주 후 4개월간의 잔손보기·하자관리 결과>를 평가하여 시공사 및 관련 기술자로 하여금 입주품질을 책임 관리토록 하는 제도로써 자세한 내용은 ‘6절 점검결과의 관리’에 따른다.

4. 책임과 권한

가. 하자관리부장

(1) 하자저감 및 관리메뉴얼 개정

(2) 연간 입주대비 단계별점검, 입주지원센터 및 하자119센터 총괄운영계획 수립

(3) 종합입주관리용역 발주

(4) 입주지원센터 구축 및 운영관리

(5) 입주대비 단계별 점검시스템의 총괄 관리(예비조사 제외)

(6) 단계별 점검 지적사항 관리 및 입주 후 하자관리 결과에 따른 취합, 분석 보고(입주품질 책임관리제 관련 데이터 분석 보고)

(7) 고객초청행사 비품 제작 및 구매

(8) 종합입주관리용역에 대한 투입 예산 지출

(9) 입주기념품 제작 및 구매

(10) 종합입주관리용역 입주지원센터 운영관련 중간보고회(D+90) 및 결과보고회(D+180) 개최

나. 시공부서장

(1) 해당공종의 공정관리 총괄(공종별 목표기한 내 책임완료)

(2) 하자관리 일정 작성 및 통보(→하자관리부)

(3) 단지별 하자종합점검단 구성, 운영계획 수립 및 운영

(4) 단계별 조사 및 점검결과에 대한 보완 및 조치확인 총괄

(5) 단계별 점검 지적사항 관리 및 입주 후 하자관리 결과에 따른 행정조치

(6) 종합입주관리용역에 대한 투입 예산 편성

(7) 하자관리 전산시스템 상 점검항목 구분(공종별, 유형별, 업체별) 등 점검기준 수립

(8) 단지별 시설물 안내서 제작 및 구매

다. 건축기술부장

(1) 입주품질 책임관리제 결과에 따른 행정조치 및 기록관리

라. 담당 센터장

(1) 시설물인수인계 후 하자종합점검단 구성 및 운영(입주초기 하자종결 시 까지)

마. 종합입주관리용역사

(1) 입주대비 단계별점검, 입주지원센터 및 하자119센터 운영

5. 업무 절차

가. 업무 흐름

나. 입주대비 단계별 점검 프로세스

다. 하자저감 집중관리 체계 세부절차

구분		단 계 별 주 요 사 항	비 고
보 완 · 정 리 사 항	D-210	하자종합점검단 구성 - 건설공사 준공전후 하자저감 집중관리체제 사전구축 - 예비조사 및 입주대비 단계별 점검계획 수립, 관련부서 통보
	D-180	제1차 예비조사 - 골조공사 완료시점 - 준공 및 입주 시 까지 발생가능한 문제점의 사전 대처
	D-60	제2차 예비조사 - 내부 수장공사 완료시점 - 실질적인 준공(입주대비 점검) 가능여부 판단 - 부진공종에 대한 사전 조치
	D	입주대비 1단계점검 - 1단계점검(전용부, 공용부) - 하자관리 보수계획의 적정성 검토 - 입주품질 책임관리제 준수여부 검토	- 보수목표율 80%
	D+25	입주대비 2단계점검 - 고객초청행사 실시(실제 입주민 동행안내) - 2단계점검(미방문, 미계약세대 전용부 및 공용부) - 1단계 점검결과에 대한 확인점검 - 입주품질 책임관리제 준수여부 검토	- 저감목표율 50% - 보수목표율 100%
	D+50	입주대비 3단계점검 - 1단계점검 미처리 건 재확인 - 2단계 점검결과에 대한 확인점검 - 입주품질 책임관리제 준수여부 검토 입주지원센터 개소 - 입주개시-7 ~ 187일간
잔손보기 및 하자	D+60	입주개시
	D+180	시공부서, 관리부서간 시설물 인수인계 관리부서 하자종합점검단 구성	- 중간보고회(D+90) - 결과보고회(D+180)
	D+240	하자119센터 개소 - 입주지원센터 운영종료 후 175일간

라. 하자종합점검단(하자저감 집중관리체제 구조 및 역할)의 구성

(1) 건설공사 준공(D) 이전

(가) 주    관 : 시공부서(건축)

(나) 조    직 : 시공부서 + 시공사 및 건설사업관리용역사(본사임원포함)

(다) 운    영 : D-180 ~ D, 상시

(라) 역    할 : 준공 및 입주 시 까지 발생가능한 문제점의 사전대처, 입주대비 점검 가능여부,

하자·민원발생 예상부위 사전검토, 공사계약특수조건에 따른 하자보수운영계획 수립

(2) 건설공사 준공(D) ~ 시설물 인수인계(D+180)

(가) 주    관 : 시공부서(건축)

(나) 조    직 : 상주조직 + 비상주조직 + 기타

구 분	내 용	비 고
상주조직	공종별 담당감독, 하자관리부 담당자, 센터 담당자, 하자보수운영계획서에 따른 상주기술자
비상주조직	공종별 시공부서장, 하자관리부장, 담당 센터장
기 타	시공사 본사임원 및 비상주기술자

(다) 운    영 : D ~ D+180, 상시

(라) 역    할 : 입주품질 책임관리제에 따른 품질관리, 하자보수 운영계획서에 따른 잔손보기·하자처리 총괄, 장기미처리 건 해결대책 강구

(3) 시설물 인수인계(D+180) 이후

(가) 주    관 : 권역별 주거복지단

(나) 조    직 : 담당 센터장, 시설운영부장 및 담당자, 하자관리부 담당자

(다) 운    영 : D+180 ~ 입주초기 하자종결 시 까지, 월 1회

(라) 역    할 : 잔손보기·하자처리 총괄, 장기미처리 건 해결대책 강구, 직접하자보수 대상선정

마. 예비조사

(1) 제1차 예비조사

(가) 시기 : 골조공사 완료시점(D-180)

구 분	목적	주요내용	인원 구성
내 용	준공~입주 시까지 발생가능한 모든 문제점에 대해 각 공종별 의사소통을 통한 사전 대처	- 하자종합점검단 구성 - 하자관리부, 담당 센터 합동점검	공종별로 4급 이상 직원 - 건축 : 1인/150세대 - 토목/조경 : 각 1인 - 기계/전기 : 각 1인/250세대 (시공사 및 건설사업관리용역사 본사 임원 참석) - 하자관리부 및 담당센터

(나) 조사내용

1) 공정진행상태의 적정성

2) 외부공사의 전반적인 진행상태 적정성 점검

가) 조경수목 적기 식재 가능 여부 점검

※ 식재시기가 부적정할 경우 수목식재 선시공을 위한 공간확보 검토

나) 외부 토목 및 조경공간의 경계 구획 사전 확인

3) 골조의 시공상태 및 공용부 시공상태

4) 결로하자관련 단열재 시공상태

가) 단열재 설치부위의 양생 및 건조상태

나) 단열재 설치 적정여부

5) 민원예상부위 발굴

6) 시공 중인 마감공사의 하자요인 점검

7) 양중장비의 철거계획 및 시점 검토

(다) 조치

1) 시공부서장

가) 하자종합점검단을 구성하고 운영계획을 수립하여야 한다.

나) 하자종합점검단 운영회의를 개최하고, 제1차 예비조사를 주관한다.

다) 종합공정관리의 적정성 및 준공가능여부를 추정치로 예측하고, 현장의 문제점, 지적사항 및 조치계획(설계변경 포함)이 포함된 종합적인 사항을 본부장에게 보고하고, 지적사항에 대한 조치를 제2차 예비조사 전까지 완료한다.

2) 하자관리부장

가) 제1차 예비조사 시행 후 담당 센터, 관련부서 의견을 종합하여 시공부서에 통보한다.

나) 제2차 예비조사 전까지 지적사항에 대한 조치를 요구한다.

3) 담당 센터장

가) 시설물유지관리에 필요한 사항에 대한 전반적인 조사를 실시하고, 하자관리부에 그 내용을 통보한다.

(2) 제2차 예비조사(D-60)

(가) 시기 : 내부 수장공사 완료 시점

구 분	목적	주요내용	인원 구성
내 용	실질적인 준공가능여부 판단 및 입주대비 단계별점검 시행 가능여부 판단	- 준공 전 최종 점검 - 하자관리부, 담당 센터 합동점검	공종별로 4급 이상 직원 - 건축 : 1인/150세대 - 토목/조경 : 각 1인 - 기계/전기 : 각 1인/250세대 (시공사 및 건설사업관리용역사 본사 임원 참석) - 하자관리부 및 담당센터

(나) 조사내용

1) 실질적인 준공 가능여부 파악

2) 제1차 예비조사 지적사항에 대한 조치결과 확인

3) 준공 및 입주대비 단계별점검 가능여부 판단

4) 공정진행상태의 적정성

5) 내부 마감공사 완료 확인

6) 외부공사(토목, 조경)의 진행상태 및 하자요인 점검

(다) 조 치

1) 시공부서장

가) 하자종합점검단 운영회의를 개최하고, 제2차 예비조사를 주관한다.

나) 실제 준공 가능여부를 정밀하게 예측하고, 현장의 문제점, 지적사항 및 조치계획(공기연장 및 지체상금 부과 근거마련)이 포함된 종합적인 사항을 본부장에게 보고하고, 지적사항에 대한 조치는 준공 전까지 완료한다.

2) 하자관리부장

가) 제1차 예비조사 시행결과에 대한 조치여부를 확인하고, 담당 센터 및 관련부서 의견을 종합하여 제2차 예비조사 시행결과를 시공부서에 통보한다.

나) 준공(입주대비 1단계점검) 전까지 지적 사항에 대한 조치를 요구한다.

3) 담당 센터장

가) 제1차 예비조사 시 반영 요구사항에 대해 이행상태 확인 및 제2차 예비조사 시 시설물기능점검을 실시하고, 하자관리부에 그 내용을 통보한다.

바. 입주대비 단계별점검

<공통사항>

(1) 점검방법

(가) 전용부 : 종합입주관리용역사 매니저 및 입주예정자의 개별세대 직접점검

(나) 공용부 : 하자종합점검단 + 하자관리부 + 담당 센터 합동점검

(2) 하자관리부

(가) 전용부 : 공종(유형)․업체별 분류 및 총 건수, 입주품질 책임관리제(6절 참조) 준수여부 등 검토, 시공부서 통보 및 관련업체 제재조치 요청

(나) 공용부 : 지하주차장, 내/외부 공용공간, 옥상 등 공간별 점검 후 관련부서 통보, 전수조치 요구 및 차기점검 시 조치여부 확인(첨부#1 공용부 점검리스트 활용)

(3) 시공부서

(가) 점검완료 후 1~2일 이내에 하자종합점검단 합동대책 회의개최, 점검결과에 대한 처리계획 수립 및 차기점검 전까지 전수 조치

(나) 점검결과에 따른 입주품질 책임관리제에 따른 제재조치 시행, 건축기술부 통보

(4) 점검결과 적정성 판정위원회

(가) 검토대상 : 각 단계별 점검결과에 대해 시공사, 건설사업관리용역사 등 이의제기 건으로 공종분류 오류, 지적 및 조치내용의 타당성 검증 및 기타 시공부서장이 재확인을 요청하는 사항

(나) 개최시기 : 해당 공종 시공부서장이 점검완료 익일 내 재점검대상 세부내역을 첨부 하여 하자관리부로 요청 시

(다) 위원회의 구성

가) 위 원 장 : 안전하자관리상황실장

나) 간    사 : 하자관리부장

다) 내부위원 : 기술감사부장, 공종별 시공부서장

라) 외부위원 : 우리공사 품질평가분야(시공) 2인

(1) 입주대비 1단계점검

(가) 시기 : 준공 당일

구 분	목적	주요내용	인원 구성
내 용	입주대비 1단계 점검을 통해 보완·정리 사항 관리	- 미시공 여부, 마감공사 완성도 점검 - 전용부, 공용부 점검 병행 - 입주품질 책임관리제 준수여부 검토	7절 참조

(나) 준비사항

1) 하자관리부

가) 종합입주관리용역 발주 및 계약 체결

나) 시공사, 시공부서 및 종합입주관리용역사와 점검계획 사전 협의, 검토

다) 하자관리 전산시스템 사용자교육 실시

➀ 교육시행 : 1단계점검 당일, 현장사무소

➁ 참석대상 : 공종별 시공사 및 건설사업관리용역사 각 1인

➂ 교육내용 : 시스템 접속 ID생성 및 사용매뉴얼 교육, 고객응대 매뉴얼 배부

2) 시공부서

가) 입주품질 책임관리제에 따른 공종별, 업체별, 지급/사급여부 등 점검기준 수립

나) 시공사, 건설사업관리용역사, 설치도 지급자재업체 VPN ID 및 PW 부여

다) 각종 설계도서, 주출입구, 세대별 비밀번호, 매니저/하자종합점검단 회의실 제공

(2) 입주대비 2단계점검(고객초청행사)

(가) 시 기 : 준공 후 25일 이내, 3일간(고객초청행사: 주말 2일간)

구 분	목적	주요내용	인원 구성
내 용	1단계점검에 조치결과 확인 및 고객 초청행사 실시, 고객과의 유대관계 형성 및 기업이미지 제고	- 고객초청행사 진행(입주예정세대 직접방문) - 2단계점검(미방문, 미계약세대 및 공용부) - 1단계 점검결과에 대한 확인점검 - 입주품질 책임관리제 준수여부 검토	7절 참조

(나) 준비사항

1) 하자관리부

가) 계약자 명부를 확보하여 고객초청행사 공지(우편, 문자, 게시판 등)

나) 보차동선 계획수립, 행사장 및 휴게공간 구축 및 운영, 다과류, 기념품 구매제작 등

다) 고객초청행사 1일 전 매니저 교육(서비스 마인드, 고객안내동선, Q&A, 전산입력 등)

라) 미계약, 미방문세대 점검계획 수립 및 점검

마) 직원 근무자 상담소 운영

구 분	최소 배치인원(인/일)	공 종(관련부서)	비 고
건 축	2	설계, 시공
기타 시공부서	4	토목, 기계, 조경, 전기
공급부서	2	분양, 임대
관리부서	1	센터

2) 시공부서

가) 각종 부대복리시설을 이용한 행사장 구축 협조

나) 외부인 출입통제 등 행사당일 단지 내 현장관리

(3) 입주대비 3단계점검

(가) 시기 : 준공 후 50일

구 분	목적	주요내용	인원 구성
내 용	입주 전 최종 보완·정리사항 처리여부 확인을 통한 하자제로 아파트 실현 및 입주자 만족도 제고	- 1단계점검 미처리 건 재확인 - 2단계점검 결과에 대한 확인점검 3단계점검(공용부) - 입주품질 책임관리제 준수여부 검토	7절 참조

사. 입주지원센터

(1) 운영기간 : <입주개시-7> ~ 187일간

(가) 내용

구 분	목적	주요내용	인원 구성
내 용	입주 전 발생된 보완․정리사항의 조치 확인 및 입주지원 서비스 제공을 통한 고객만족도 향상	- 입주 전 지적사항 조치여부 동행확인 - 입주 시 입주지원(키불출/키대여) - 시설물 사용안내 및 각종 계량기 검침 - 하자상담 및 보수스케줄 관리	- 7절 참조

(나) 하자처리 업무 프로세스

(다) 설치조건

1) 위 치 : 인지하기 쉽고 노유자, 유모차, 장애인 등의 접근이 용이한 지상 1층에 위치한 단지 내 복리시설(단, 단지여건에 따라 엘리베이터, 에스컬레이터로 연결된 지하 1층 또는 지상 2층 배치가능)

2) 구 성 : 입주안내 데스크, 하자상담실, 하자관리부 담당자 사무실(별도의 공간구획)

3) 운 영 : 개소 후 약 1년간(하자119센터 포함, 복리시설 위수탁 운영계획 등 사전협의)

(라) 주요수행 업무

1) 입주안내 데스크

가) 입주증 접수, 키불출(시설물 사용안내 및 계량기 검침) 등 입주현황 총괄

나) 고객과 동행하여 고객초청행사 조치결과 동반 확인점검

다) 방문세대, 하자보수 작업자 출입세대에 대한 추적관리

라) 임시 방문고객 세대 동행 안내, 퇴실 후 시설물 점검(불법행위 등)

2) 하자상담실

가) 입주고객의 하자 및 불편사항 접수 및 조치요구

나) 하자 처리현황 및 시공업체 스케줄 관리 등 전반적인 하자관리 수행

다) 해피콜 및 하자처리 만족도 조사

(마) 운영결과의 보고

1) 중간보고회

가) 개최시기 : 입주개시 후 30일 이내(D+90)

나) 검토내용

➀ 하자보수 운영계획의 적정성 및 준수여부

➁ 입주초기 잔손보기·하자발생 및 처리현황

➂ 설계·시공상 하자 및 입주민 생활불편사항

➃ 입주초기 운영상의 문제점 및 고객만족도 향상방안

2) 종료보고회

가) 개최시기 : 입주지원센터 운영종료 시(D+180)

나) 검토내용

➀ 단지별 잔손보기·하자발생 및 처리현황

➁ 공종 간 간섭사항 및 하자발생 책임소재에 대한 업체간 분쟁사항

➂ 설계·시공상 하자 및 입주민 생활불편사항

➃ 기타 설계·시공부서 당부 및 요청사항

아. 하자119센터

(1) 운영기간 : <입주지원센터 종료> ~ 175일간

구 분	목적	주요내용	인원 구성
내 용	입주개시 1년간 고객불편사항, 하자관리를 통한 고객만족도 제고	하자접수, 처리현황 및 보수스케줄 관리 등 입주지원센터 내 하자상담실 기능 연장	- 7절 참조

자. 소규모 임대전용 단지의 입주관리 업무

(1) 적용단지 : 200세대 미만의 임대전용단지

(가) 세부절차(시공부서 자체시행)

구 분	점검시기	점 검 자	비고
예비조사	D-30	시공부서, 관리부서 합동점검	현장여건에 따라 시공부서에서 점검시기 횟수 및 점검자 조정가능
1단계점검	D	시공부서 자체점검
2단계점검	D+15	고객초청행사 (시공부서 자체시행)
입 주	D+35		1,2단계점검 조치내용은 시공부서 자체확인

(나) 입주지원센터 운영

1) 시공부서장 및 담당 센터장이 주관하여 자체적으로 입주지원계획을 수립하여 수행한다.

2) 현장여건에 따라 전문업체의 하자관리가 필요하다고 판단되는 경우에는 시공부서장이 관련 예산을 확보하여 하자관리부장에게 관련 하자관리를 요청할 수 있다.(용역발주기간을 고려하여 입주 2개월 전에 요청)

3) 하자관리부장은 시공부서의 하자관리 요청 시 시공사 부도, 점검단계별 하자발생 현황, 민원발생 여부, 일별 입주예정세대 등을 종합적으로 고려하여 시행여부를 결정한다.

(다) 시설물인수인계

1) 입주개시일로부터 120일 이내

(라) 기타사항

1) 하자종합점검단 운영기준 등은 시공부서의 필요에 따라 별도 계획을 수립하여 운영한다.

6. 점검결과의 관리

가. 입주품질 책임관리제

(1) 시행대상 : 200세대 이상 공동주택 단지

(2) 제재내용

(가) 하자관리부실경고장 : 단계별 점검결과 공종(업체)별 기준미달 발생 시

(나) 입찰참가제한

1) 하자관리부실경고장 2회 이상 발부 시 6월

구 분			1단계	2단계(고객초청행사)		3단계	비 고
기 준			점검결과 지적건수	점검결과 지적건수	1단계 처리율	2단계 미처리건	세대평균
제재대상 업체 별	건축시공사, 감리사		10건/호 초과	5건/호 초과	80% 미만	0.5건/호 초과	관련 기술자 (현장대리인, 책임감리원) 동일 기준 제재
	전기시공사, 감리사		1.5건/호 초과	0.5건/호 초과	80% 미만	0.05건/호 초과
	통신시공사, 감리사		0.6건/호 초과	0.3건/호 초과	80% 미만	0.03건/호 초과
	설치도 지급자재	주방가구	2건/호 초과	1건/호 초과	80% 미만	0.1건/호 초과	관련 감리사 및 책임감리원 동일 기준 제재
		일반가구, 목창호,PL창호	1건/호 초과	0.5건/호 초과	80% 미만	0.05건/호 초과
		기타 지급자재	0.6건/호 초과	0.3건/호 초과	80% 미만	0.03건/호 초과
제재내용			하자관리부실 경고장	하자관리부실* 경고장		하자관리부실 경고장	*2단계는 2개 기준 중 1개 이상 기준 미달 시 부과

※ 단, 건설사업관리용역사 및 책임건설사업관리기술자에 대한 제재는 용역 기간 내에 이루어진 점검에 한하며, 점검단계별 1건 이상 경고장 대상이면 1건으로 발부

2) 입주 후 처리율 및 처리지연율에 따른 제재

가) 제재대상 : 시공사 및 설치도 지급자재 업체

나) 제재기준 : 하자 및 잔손보기 포함

평가내용	평가시기	기 준	제재내용	비고
처리율	입주지정기한일 (D+120)	85% 미만	입찰참가제한 6월	입주 후 누적처리율 (하자처리기한 미도래건 제외)
	입주지정기한일+2개월 (D+180)	95% 미만	입찰참가제한 6월
처리지연율	입주지정기간 (D+60~D+120)	30% 이상	입찰참가제한 6월	최초 처리기한 기준
	입주지정기한일 이후 2개월간 (D+121~D+180)	30% 이상	입찰참가제한 6월

다) 처리기준

➀ 접수 후 15일 이내 또는 입주민과 협의한 처리기한

➁ 우리공사 하자관리전산시스템 등록 기준(잔손보기 포함)이며, 부재 및 하자처리거부 등 입주자 사유로 인한 처리기한 연장(매니저 확인․승인) 건 제외

나. 하자관리 평가점수 산정

(1) 단계별 점검 결과에 의한 하자건수저감목표 및 하자보수목표의 달성율 평가

구 분			지적사항 저감율 평가(A)	지적사항 보수율 평가(B)
단계별	지적사항 저감목표율	지적사항 보수목표율
1단계 점검	-	80%	-	-목표초과시 가점[90%:0.5점, 100%:1점] -보수율80%미만, 1%미달시마다 0.1점 감점
2단계 점검	50%	100%	-저감목표율 1%감소시마다 0.1점 가점 -저감목표율 1%초과시마다 0.1점 감점	-목표달성시 가점 [90%:0.5점, 95%:1.0점, 100%:2.0점] -보수율90%미만, 1%미달시마다 0.1점 감점

※ 하자저감목표율은 입주대비 1단계에 발생한 총 보완․정리 지적건수를 기준으로 한다.

(2) 미조치율 평가

						미조치율	감 점	비고
미조치율(%)	=	1,2단계 재지시건수 총합계				10% 이하	-1
		1,2단계 지적사항 총합계				20% 이하	-2
						30% 이하	-3
						40% 이하	-4
						40% 초과	-5

(3) 종합평점 : 85점 + [(A) + (B)] - 미조치율 평가

(4) 평가결과의 활용 : 시공평가 및 건설사업관리용역평가 항목에 반영

관련 내부기준	준공평가 (4단계)	건설사업관리용역평가 (준공평가)	비 고
품질평가위원회 운영요령	가감점 반영	-	85점기준 ±1점 마다 가(감)점±0.1점씩 적용
건설사업관리 용역평가 운영기준	-	가감점 반영

7. 종합입주관리용역

가. 업무내용

(1) 입주대비 단계별 점검

구 분	업 무 내 용
공통사항	․ 입주대비 단계별 점검계획 수립․제출(점검 7일전까지) 및 결과보고 ․ 공종별, 유형별, 업체별 점검기준 분류 및 결과분석 ․ 전용부 점검 및 하자관리전산시스템 입력
1단계 점검	․ 매니저 사전교육 실시 ․ 미시공 여부, 마감공사 완성도 점검
2단계 점검	․ 고객초청행사 총괄 ․ 1단계점검 시 지적된 사항에 대한 확인점검 ․ 미방문, 미계약 세대점검 ․ 반납처 고객상담
3단계 점검	․ 2단계점검 지적사항 및 1단계점검 재지시 사항에 대한 확인점검

(2) 입주지원센터 설치 및 운영

구 분	업 무 내 용
입주지원센터	•공통업무 ․ 일일보고서 작성(근무자 근태관리, 입주현황 및 주요 사항 파악) ․ 월간, 중간 및 종료보고서 작성 ․ 전화 안내, 민원상담 및 불만고객 민원응대 ․ 계약자 개인정보 관리 ․ 입주 전 발생된 보완·정리사항 미처리건 조치여부 확인점검 수행
	•입주안내 데스크 ․ 입주기념품, 입주 시 지급품목 관리 ․ 입주증 접수, 키불출(시설물 사용안내 및 계량기 검침) 등 입주현황 총괄 ․ 고객과 동행하여 고객초청행사 조치결과 동반 확인점검 ․ 방문세대, 하자보수 작업자 출입세대에 대한 추적관리 ․ 임시 방문고객 세대 동행 안내, 퇴실 후 시설물 점검(불법행위 등)
	•하자상담실 ․ 입주고객의 하자 및 불편사항 접수 및 조치요구 ․ 하자처리현황, 시공업체 스케줄 관리 등 전반적인 하자관리 수행 ․ 해피콜 및 하자처리 만족도 조사 시행

(3) 하자119센터 설치 및 운영 : ‘하자상담실’ 업무와 동일

나. 발주방법

‘지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률’에 따른 입찰

다. 매니저 근무인원

(1) 입주대비 단계별 점검

전용면적(㎡) 단 계	40미만	～50미만	～60미만	～100미만	～110미만	～140미만	～170미만
1단계점검	16호	13호	10호	9호	8호	7호	6호
2단계점검	접수: 500세대 당 2인/1일, 동행안내: 10세대/인 전산입력: 45세대/인, 1단계 확인점검 및 미방문(미계약) 세대 점검: 400건/인 반납처 상담: 500세대당 4인/일
3단계 점검	400건/인(1단계 미조치건수+2단계 지적건수)

(2) 입주지원센터

수행업무	근무 일수	팀장	키대여 키불출	계량기 검침, 시설물 인수인계 동행안내, 퇴실점검	AS접수 하자관리	비고
교육 및 준비	3	1	1(500세대 미만) 2(1,000세대 미만) 3(1,000세대 초과)	1.5인/100세대	AS팀장 1 + 1인/200세대 (팀장포함 최소 3인)
사전 근무	7			1.0인/100세대
입주 1개월차	30			1.5인/100세대
입주 2개월차	30			1.0인/100세대
입주 3개월차	30			0.5인/100세대
입주4-6개월차	90		1	0.2인/100세대

(3) 하자119센터 : 단지별 2인(500세대 이상 단지는 500세대당 1인 추가 배치)

라. 부서별 업무분장

부 서 명	업 무 분 장 내 용
하자관리부 (입주지원센터)	․ 종합입주관리용역 설계 및 발주 - 1,2,3단계 점검 + 입주지원센터 + 하자119센터 ․ 입주지원센터 운영 총괄 ․ 입주기념품 제작구매 ․ 세대 key 관리 및 불출 - 방문세대 안내, 시설물 선검침, 입주 시 세대 시설물 인수인계
공종별 시공부서 (시공사, 지급자재업체)	․ 입주지원센터, 하자119센터 설치장소 제공 ․ 단지별 종합입주관리용역 운영예산 확보(입주대비하자점검비) ․ 입주 시 지급품목 인계 ․ 인수인계 전 시설물 관리 ․ 하자관리(시설물 인수인계 전) - 하자접수 및 처리(하자관리전산시스템 접수·등록 및 작업지시, 처리확인 전반)
주거복지센터 (관리사무소)	․ 입주관리 세부계획 수립․시행 ․ 관리업체 선정 및 관리사무소 설치 ․ 입주신청서 작성(계약서, 신분증, 계약금, 잔금, 관리비예치금 등) ․ 관리계약서 체결, 관리규약 수령 및 동의서 작성 ․ 인수인계 후 시설물 관리 ․ 하자관리(시설물 인수인계 후) - 하자접수 및 처리(하자관리전산시스템 접수·등록 및 작업지시, 처리확인 전반)

8. 세대 및 공용부 Key 관리(시설물 인수인계와 별도) 업무분장

가. 세대 Key 관리

입주지원센터 개소 전	입주지원센터 운영기간	입주지원센터 종료 후
시공사(시공부서)	입주지원센터(하자관리부)	관리사무소(담당 센터)

나. 공용부 Key 관리

관리사무소 개소 전	관리사무소 개소 후
시공사(시공부서)	관리사무소(담당 센터)

9. 첨  부

가. 공용부 점검리스트

공용부 점검리스트

구 분	점 검 유 형
지하주차장	램프 진출입구 차량 라이트, 경고음, 회전에 따른 소음 등 인접세대 유입 여부
	램프 지상층 골조벽 높이의 적정성(안전난간 설치기준 1.2m이상)
	램프 골조벽-지붕 간 난간대 또는 난간살 미설치에 따른 낙하방지 조치 여부
	램프 및 옥외 출입계단 지붕구조(내민길이 부족 등)의 우수, 강설 유입 여부
	램프 입구 우수유입 방지를 위한 트렌치 설치 여부
	램프와 주차장사이, 차량통행로 무소음 트렌치 설치 여부
	보행자 통행로 트렌치 덮개 설치 여부
	램프입구 차량높이 제한 안전봉 설치 여부
	장비 반입구 우수유입 방지조치 여부
	집수정 위치의 적정성 및 결로수 배수 연계계획(트렌치 구배 고려)
	구조물 벽체, SLAB 균열, 바닥마감, 누수, 백화 여부
	익스펜션 조인트 크랙/누수 여부
	벽체, 바닥 표면 등 결로발생 여부
	계단실 및 엘리베이터홀 결로발생 여부
	분전반 결로방지 대책 적용 여부
	결로해소를 위한 급, 배기시스템의 적정성
	인입배관 결로방지 및 방수조치 여부(보온재, 실링, 가스켓 등)
	사인물(출입표시, 동안내 등), 차량유도등 및 회전부 반사경 설치의 적정성
	조적벽체 배관 관통부위 사춤상태
	엘리베이터 홀 상시등(센서등) 적용 여부
	동 출입구 구배 및 트렌치 계획의 적정성
	기계실, 발전기실, 전기실의 침수방지대책(단차, 트렌치 계획 등)
외부 공용공간	장애인램프 및 계단 통행 시 세대 사생활침해 여부
	사생활 침해에 취약한 세대 창호전면 차폐식재계획의 적정성
	장애인램프 진입 및 회전의 용이성(유효폭: 편복도1.2m, 중복도1.5m), 경사도 (1/18이하), 손잡이 적정높이(0.8~0.9m이하) 및 수평손잡이 길이 0.3m 확보 여부
	계단참 적정 너비(1.2m)의 확보 여부
	각 구조물 골조벽 상부 옥외난간 설치높이(1.2m) 준수 여부
	각종 복리시설, 동 출입구 등 캐노피 설치 여부
	각종 캐노피, 수벽, 창호 상부 벽체 물끊기 홈 설치 여부
	노유자 시설(노인정, 보육시설 등)의 창호 단열성능이 상시 생활공간에 적합한 계획/시공 여부
외부 공용공간	복리시설 창호 방충망 설치 여부
	동 주출입구 구배 및 트렌치 계획의 적정성
	외부에 설치되는 램프, 계단, 노출발코니 등 우수, 강설을 고려한 마찰계수가 큰 바닥재 적용 여부
	동 주출입구 필로티 상부 구배 및 배수계획
	동 부출입구 자동잠금장치 적용여부
	우편물 수취함 위치 및 외부 접근(우편 배달부)의 용이성
	옥외공간에 노출되는 점검구 등 출입문 내식성 자재 사용여부
	보일러 연통의 고드름 낙빙 시 안전사고 발생 가능성
	외부에 노출된 배관의 동파방지 대책 여부
	램프, 계단 난간 내식성 자재 사용 및 녹 방지처리 여부
	지하환기 및 채광을 위한 지상층 입식 구조물(DA) 배치위치의 적정성 (동 주출입구, 각 세대 거실 전면, 보도, 어린이 놀이터 인접배치 등)
	지하환기 및 채광을 위한 지상층 입식 구조물(DA) 개구부 추락 방지조치
	경비실시야확보(적정 크기의 창호계획, 조경식재 간섭여부 등)
	음식물쓰레기 및 재활용 분리수거장 위치 적정성
	음식물쓰레기 및 재활용 분리수거장 손씻기 수전 동파방지대책
	단지 내 교차도로에 차량 반사경 설치 여부(램프, 단지 내 선형도로 등)
	도로와 상가/주민공동시설 입구 레벨 및 트렌치 계획의 적정성
	도로 또는 조경구간과 동 주출입구 간 단차 해소 대책
	도로변 투명방음벽 계획 시 버드세이버 적용 여부
	폴리카보네이트 등 강성이 약한 재질의 파고라 지붕 구배의 적정성
	조경식재 배수대책(맹암거 등)
	지상에 노출된 수목뿌리 고정용 고무밴드 제거 여부
	석재 조경시설물 백화현상 발생 여부
	목재 조경시설물 돌출부위(볼트 등) 절단 및 그라인딩 조치 여부
	어린이 놀이터 배수계획의 적정성
	어린이놀이터 Barrier Free 적용 여부
	보도 등 주변에는 야간 식별이 가능한 볼라드 설치
	보도블럭, 경계석의 파손 및 침하 여부
	보도블럭 구배 불량에 따른 물고임 현상 발생 여부
	공중정원 인접세대 급수관 동결 방지대책 적용 여부
옥 상	옥상 조경녹화 계획 시 배수계획 및 구배의 적정성
	기계실 등 옥상 배수계획 및 구배의 적정성
	옥상(박공) PIT 점검용 전등 설치 여부
	옥상 바닥 방수상태 및 균열발생 여부
	배기구 높이가 골조벽보다 낮거나 구조물, 배수구 등과 간섭 여부
내부 공용공간	점자블럭 설치기준(점형블럭: 유도가 필요한 시설물 0.3m 전면 설치, 선형블럭: 유도대상 목적물과 동일한 방향으로 설치) 준수 여부
	복도형 공동주택의 복도에서 외부인이 창문을 통한 단위세대 내부 투시, 침입가능 여부
	현관문이 벽체, PVC 우수관, 가스계량기 등과의 간섭에 따른 파손방지 조치 여부 (바닥스토퍼 등)
	복도 PVC 우수관 등 설치위치에서 복도 유효폭(편복도1.2m, 중복도1.5m) 확보 여부
	판상형 등으로 여러 방향으로 나뉘는 홀 구조의 호수 사인물 설치여부 (ex. [701~703호→], [←704~708호])
	EPS/TPS실, PD덕트 등 내부 조적벽체 마감 상태