監 修 辭

어떤 용도로든 건물을 사용할 때는 내(우리)가 사용하는 공간은 물론 건물 전체의 유지, 보수 또는 개량 등의 문제가 생기기 마련입니다. 특히나 뒤세운 세월이 많은 건물일수록 사람처럼 보살핌이 더욱 아쉬울 것입니다. 사람이 나이 잡수시고도 건강하게 오래 사시려면 젊으셨을 때부터 건강관리에도 유의하셔야 하듯, 건물도 잘 짓는 것만큼이나 중요한 것이 건물의 관리입니다. 그래서 막상 관리를 잘해보려고 어떤 절차와 방법에 의해 뭘 할 수 있는가를 고민할 때 뒤적여 볼 책자가 있다면 그 이름은 이를테면 ‘건물사용설명서’임에 틀림없습니다. 아파트나 빌라와 같은 주택도 그렇지만, 상가나 사무실이 밀집된 건물 또는 오피스텔의 관리사무소, 하다못해 경비실에라도 좀 있었으면 했던, 제 생각에는 진즉에 꼭 있었어야 할 ‘집합건물 관리매뉴얼’을 서울시에서 만든다기에 여러분들보다 조금 먼저 들여다보았습니다. 그 소감은 우선 이러한 책자의 발간기획 자체를 진심으로 환영하며, 그 판단은 책자의 내용과 수준이 제가 더하고 뺄 것 없이 필요·충분하다는 것입니다. 그래서 저는 감수사에 갈음하여 “이런 것이 하나쯤 있어야지” 하셨던 분들이 집합건물 관리에 관한 구체적인 문제(나무)의 해결을 위해 도움이 필요하시어 이 매뉴얼을 살피실 때 어디쯤에서 찾아 봐야 하나 정도의 약식 조감도(숲)를 건네 드릴까 합니다.

1. 매뉴얼 제작의 배경

그래도 역시 이 매뉴얼이 만들어진 역사적 또는 시대적 배경부터 살피는 것이 순서이지 싶습니다. 산업화 시대를 거치면서 넓지 않은 국토의 효율적인 활용 및 도시화로 인해 우리나라에서도 집합건물이 양적으로 급격하게 팽창했습니다. 통계청에 따르면 1980년에는 전체 가구 중 약 8%가 집합건물이었으나, 2010년에는 그 비율이 약 57%로 늘어납니다. 집합건물의 증가에 따른 법적 문제를 해결하기 위해서 1985년부터 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(줄여 ‘집합건물법’)이 시행되었습니다. 그러나 민간이 아니라 국가가 주택의 보급을 주도할 수밖에 없었던 시대적 상황에서 공동주택(이른바 주로 ‘아파트’ 등)의 관리에 대해서는 행정법으로 분류될 수 있는 주택건설촉진법과 공동주택관리령에서 출발한 공동주택 관련법령이 적용되었고 사법(私法)에 해당하는 집합건물법은 그다지 주목받지 못했습니다. 그 결과 공동주택 관련법령은 시간이 가면서 문제와 시대 상황에 적응하며 지속적으로 발전하였고, 공동주택 관리를 위한 제도와 산업 또한 눈부시게 발전하였습니다. 반면에 집합건물법은 시대의 흐름을 반영하지 못하거나 하지 않은 채 그 생명력을 겨우 유지해 왔다고 할 수 있습니다.

하지만 공동주택 아닌 집합건물의 수도 늘어나고, 공동주택 관련법령이 적용되지 않는 공동주택도 증가하였으며, 동시에 주상복합아파트와 오피스텔, 대규모 구분점포와 같은 다양한 형태의 집합건물이 등장함에 따라 집합건물의 관리에 관한 법률분쟁이 증가하게 되었고, 이러한 분쟁해결의 규범적 기준이 되는 집합건물법이 다시 주목을 받게 됩니다. 그럼에도 집합건물법은 시행 후 오랫동안 사회경제적 흐름과 유리된 채 방치되어 왔기 때문에 현실을 제대로 반영하지 못하였고 공동주택(단지)과 같은 규모가 큰 집합건물의 관리를 위한 기본법으로 제대로 기능하지 못하였습니다. 지난 2013년 단행된 집합건물법의 일부개정은 집합건물법이 사회경제적 현실의 변화에 발맞추기 위한 노력의 시작이었으며, 집합건물법 및 관련 법령들을 시대와 문제 상황에 맞춰 개선하려는 입법차원의 노력은 계속 진행 중에 있습니다. 이처럼 집합건물 관련법제가 사회경제적 변화에 따라 쇄신됨과 동시에 집합건물 및 집합건물법에 관한 연구와 교육도 덩달아 증가하고 강화되고 있습니다. 이에 관한 서적과 논문이 눈에 띄게 늘고 있는 것은 물론 특히 지방자치단체의 주도 아래 집합건물 교육프로그램도 개발되고 있습니다.

2. 매뉴얼의 필요성

다른 모든 분야와 마찬가지로 집합건물(법) 분야에서도 이론과 실무의 융합된 연구와 교육이 필수적입니다. 특히 집합건물의 현상은 건축문화나 주거 또는 업무 형태에 따라 급속하게 변화하기 때문에 이른바 필드 내지 현장이라 일컫는 ‘실무’와 구체적 개별사례를 범주화하여 추상적으로 이해하고 설명할 수 있는 ‘이론’의 교류는 필수적이기까지 합니다. 그러나 집합건물법이 소외되고 방치되었던 오랜 시간만큼 이론과 실무의 괴리가 커질 수밖에 없었고 이론과 실무를 모두 설명하고 있는 책자를 찾기도 쉽지 않았습니다. 이 매뉴얼은 이러한 문제점을 극복하여 집합건물 분야의 업무담당 공무원, 관리산업 종사자, 법률가, 학자 등에게 집합건물 관리를 위한 이론과 실무에 관한 정보를 융합하여 제공하기 위한 목적을 갖고 있습니다. 특히 집합건물의 관리에 관련된 법적・실무적 문제와 하루를 멀다하고 맞닥뜨리시는 분들에게 유용한 매뉴얼이 될 것입니다.

3. 매뉴얼의 구성

본 매뉴얼은 크게 네 개의 장으로 구분되어 있습니다. 제1장은 집합건물의 뜻, 집합건물법의 연혁, 다른 나라의 집합건물법 등 집합건물에 관한 일반적인 내용을 소개합니다. 제1장을 통해서 집합건물에 관한 전체적인 이해도를 높일 수 있을 것입니다. 제2장은 집합건물법의 각 조문에 해설을 달았습니다. 각 조문의 취지를 상세히 풀이하는 한편, 특히 집합건물법을 현실의 문제(분쟁)에 적용할 때 논란이 될 수 있는 쟁점에 대한 설명에 주안을 두었습니다. 제3장은 집합건물의 관리 실무에 관한 내용을 담고 있습니다. 용역계약체결, 회계관리, 시설관리 등 집합건물의 관리를 위해서 필요한 실무적인 지식들을 종합하였고 실제 관리업무의 수행을 위해 필요한 서식이나 업무처리절차도 수록하였습니다. 제4장은 질의응답(Q&A) 방식을 이용하여 집합건물 관리에 관해 실제 빈번하게 제기된 질문에 대한 답을 제시하고 있습니다. 집합건물관리에 관해 궁금한 점은 그것이 독특한 문제가 아니라면 제4장을 통해 원하는 답을 찾을 수 있을 것입니다.

끝으로 훌륭한 매뉴얼을 정성껏 집필해 주신 네 분의 필자 분들과 그러한 매뉴얼을 기획하고 지원을 아끼지 않으신 서울시청 주택건축국(과)의 관계자 분들께 마음에서 우러나는 깊은 고마움을 드립니다. 이 매뉴얼을 펼쳐보는 모든 분들이 집합건물의 관리에 관하여 실무와 이론이 융합된 법적 지식을 얻으실 수 있고, 구체적인 업무를 위한 궁금증도 쉽게 해소하시게 되길 기대하고, 기원합니다.

한국집합건물법학회 회장

김 규 완 (金奎完)

(고려대학교 법학전문대학원 교수)